Jedro

Ravnanje pravdnih strank, ko je tožena stranka izpraznila najete poslovne prostore in ključe pustila na recepciji, ter tožeča stranka ob tem ni izjavila, da si pridržuje pravico do najemnine za čas odpovednega roka in se ni sklicevala na odpovedni rok, predstavlja sporazum o prenehanju najemnega razmerja. V teh okoliščinah ni šlo za samovoljno ravnanje tožene stranke, ki bi tožečo stranko postavila pred gotovo dejstvo, ampak je šlo za konkludentno ravnanje strank, ki ga je potrebno razlagati kot soglasje strank o prenehanju pogodbe.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožeča stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka, dolžna pa toženi stranki povrniti njene pritožbene stroške v znesku 285,59 EUR, v 15. dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku petnajstdnevnega roka dalje do izpolnitve obveznosti.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da 1) se Sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. Ig /2007 z dne 24.04.2007 razveljavi tudi v 1. in 3. točki izreka in se tožbeni zahtevek zavrne in 2) naložilo tožeči stranki, da toženi stranki povrne 1.701,55 EUR pravdnih stroškov v roku 15 dni.

2. Zoper navedeno sodbo, razen zoper zavrnitev zahtevka za plačilo nadomestila za stavbno zemljišče po računu št. 06600141 z dne 29.12.2006 v višini 1.431,90 EUR, se je pravočasno pritožila tožeča stranka, in sicer iz vseh pritožbenih razlogov. Predlagala je, da višje sodišče pritožbi ugodi ter izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku tožeče stranke v celoti ugodi in toženi stranki naloži povračilo stroškov pritožbenega postopka, oziroma podrejeno, da izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

3. Pritožba je bila vročena v odgovor toženi stranki, ki navedbam v pritožbi nasprotuje in predlaga potrditev izpodbijane sodbe. Priglasila je tudi stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožnik izpodbija ugotovitev sodišča prve stopnje, in sicer, da je tožeča stranka toženo stranko pozivala, naj poslovne prostore, ki jih je zasedala na podlagi najemne pogodbe, čim prej izprazni, ter jo k temu tudi priganjala. Višje sodišče v celoti sledi zaključkom sodišča prve stopnje. Iz dopisa prokurista tožeče stranke B. Z. toženi stranki z dne 06.03.2006 (priloga B7) namreč jasno izhaja, da je tožeča stranka toženo pozvala k možnosti predčasne prekinitve najemne pogodbe. Kot razlog je v predmetnem dopisu navedena prostorska stiska pri tožeči stranki, zaradi katere so želeli prostore, ki jih je uporabljala tožena stranka, čim prej vključiti v svojo dejavnost. Tudi K. L., ki je bila v vtoževanem obdobju pri toženi stranki vodja marketinga in vodja pisarne, je kot priča izpovedala, da je tožeča stranka izrazila željo, da tožena stranka prostore čim prej zapusti, ker jih je tožeča stranka potrebovala zase. Višje sodišče zato ugotavlja, da navedba sodišča prve stopnje ni protispisna in o odločilnih dejstvih ne obstoji nasprotje med tem, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini listin, zapisnikov o izvedbi dokazov ali prepisov zvočnih posnetkov, in med samimi temi listinami, zapisniki ali prepisi (15. točka drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP), kot ji to pritožba neutemeljeno očita.

6. Neutemeljene so pritožbene navedbe, da je sodišče prve stopnje napačno odločilo, da sama odpoved pogodbe ni pomembna ter je relevantna zgolj dejanska okoliščina izpraznitve prostorov dne 30.11.2006. Višje sodišče poudarja, da iz obrazložitve sodbe sodišča prve stopnje ne izhaja, da naj bi bila pomembna le dejanska okoliščina izpraznitve prostorov dne 30.11.2006. Sodišče prve stopnje je namreč v 13. točki obrazložitve jasno zapisalo, da je glede na ugotovljeno dejansko stanje potrebno šteti, da je najemna pogodba med strankama prenehala sporazumno.

7. Kot pravilno ugotavlja sodišče prve stopnje, je za odločitev bistveno, da je med strankama obstajala korespondenca o tem, da ima tožena stranka namen do konca novembra 2006 oziroma do konca leta 2006 zapustiti najete poslovne prostore (dopis B. Z. z dne 05.06.2006 – priloga B8) in da jo je tožeča stranka tudi pozivala k predhodni prekinitvi najemne pogodbe (dopis B. Z. z dne 14.03.2006). Da je bil s komunikacijo med B. Z. in toženo stranko glede prekinitve pogodbe seznanjen, je izpovedal tudi D. M., ki je bil od leta 2006 poslovodja tožeče stranke.

8. Ob upoštevanju teh ugotovljenih okoliščin, je sodišče prve stopnje ravnanje pravdnih strank, ko je tožena stranka dne 30.11.2006 izpraznila najete poslovne prostore in ključe pustila na recepciji, ter tožeča stranka ob tem ni izjavila, da si pridržuje pravico do najemnine za čas odpovednega roka in se ni sklicevala na odpovedni rok, utemeljeno štelo kot sporazum o prenehanju najemnega razmerja. Sodišče prve stopnje je tako pravilno ugotovilo, da v teh okoliščinah ni šlo za samovoljno ravnanje tožene stranke, ki bi tožečo stranko postavila pred gotovo dejstvo, ampak je šlo za konkludentno ravnanje strank, ki ga je glede na ustaljeno sodno prakso potrebno razlagati kot soglasje strank o prenehanju pogodbe.

9. Pritožnik neutemeljeno navaja, da je obrazložitev sodbe pomanjkljiva glede dejstev, da so bili najemni prostori izpraznjeni čez vikend in je bil ključ izročen neugotovljeni osebi. Višje sodišče izpostavlja, da iz izpovedi T. W., ki je imel v letih 2006 in 2007 pooblastilo za sklepanje pogodb za tožečo stranko skupaj z drugima poslovodjema in prokuristoma, izhaja, da je bil po vikendu obveščen s strani sodelavcev na blagajni, da je tožena stranka izpraznila prostore. Iz podatkov v spisu je razvidno, da je tožeča stranka na izpraznitev prostorov z dne 30.11.2006 odreagirala dne 28.12.2006, in sicer tako, da je toženi stranki izstavila dva računa za december (prilogi A6 in A7). Na podlagi navedenega Višje sodišče pritrjuje ugotovitvi sodišča prve stopnje, da tožeča stranka ravnanja tožene ni pravočasno in ustrezno grajala. Kot je poudarilo sodišče prve stopnje, bi morala tožeča stranka, ob tem ko je izvedela za izpraznitev poslovnih prostorov, izjaviti, da si pridržuje pravico do najemnine za čas odpovednega roka in se sklicevati na odpovedni rok (prim. VS Sodba II Ips 882/1994), pa tega ni storila. Pritožbene navedbe so zato tudi v tem delu neutemeljene.

10. Višje sodišče ne sledi pritožbenim navedbam, da sodišče prve stopnje svoje odločitve ne bi smelo opreti na sodbo Vrhovnega sodišča RS opr. št. II Ips 882/1994, ker naj bi se nanašala na bistveno drugačno dejansko stanje. Iz izpovedi T. W. izhaja, da je bila tožeča stranka z izpraznitvijo najemnih prostorov seznanjena, da so ključe najemnih prostorov prejeli in jih najverjetneje shranili v omarici, tako kot vse ostale. Zato ne držijo pritožbene navedbe, da tožeča stranka v tem primeru predaji ključev ter izpraznitvi poslovnih prostorov ni mogla nasprotovati. Ob tem, da tožeča stranka ni grajala ravnanja tožene stranke, takrat ko je zanj izvedela, tudi niso relevantne pritožbene navedbe, da se navedena sodba nanaša na dejansko stanje, ko je najemodajalec račune poslal šele osem mesecev po izpraznitvi prostorov.

11. Glede na ugotovljeno dejansko stanje, da tožena stranka v decembru 2006 predmetnih poslovnih prostorov ni več uporabljala in je najemno razmerje do takrat že prenehalo, je sodišče prve stopnje utemeljeno zavrnilo tudi tožbeni zahtevek na plačilo stroškov za porabo električne energije (19. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih – ZPSPP, 3. člen Najemne pogodbe z dne 29.05.2003).

12. Višje sodišče se do ostalih, za odločitev nerelevantnih navedb ni opredeljevalo (360. člen ZPP).

13. Ker pritožbeni razlogi niso podani in tudi ne razlogi, na katere višje sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je višje sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

14. Pritožnik s pritožbo ni uspel, zato sam nosi stroške pritožbenega postopka (154. člen ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Toženi stranki je dolžan povrniti stroške pritožbenega postopka, ki jih je višje sodišče odmerilo na podlagi priglašenega stroškovnika ob uporabi Odvetniške tarife (OT), ki se uporablja na podlagi 41. člena Zakona o odvetniški tarifi (ZOdvT) ter vrednosti točke 0,459 EUR za točko in ob upoštevanju načela potrebnosti stroškov. Vrednost spornega predmeta je 7.331,11 EUR, kar je 1.431,90 EUR manj kot v postopku pred sodiščem prve stopnje. Tožeča stranka se namreč ne pritožuje zoper zavrnitev zahtevka za plačilo nadomestila za stavbno zemljišče v višini 1.431,90 EUR. Višje sodišče je toženi stranki priznalo 500 točk za odgovor na pritožbo po tar. št. 18 v zvezi s tar. št. 21 in 2 odstotka skupne vrednosti storitve za materialne stroške (13. člen OT). Višje sodišče toženi stranki ni priznalo stroškov s sodno takso za odgovor na pritožbo, saj iz podatkov v spisu ne izhaja, da jo je tožena stranka plačala. Priznani stroški, zvišani za 22% DDV (1), znašajo 285,59 EUR. Tako odmerjene stroške v višini 285,59 EUR je sodišče naložilo v plačilo tožeči stranki.

(1) Ne glede na prvi odstavek 41. člena Zakona o davku na dodano vrednost (Uradni list RS, št. 13/11 – uradno prečiščeno besedilo, 18/11, 78/11, 38/12 in 83/12; v nadaljnjem besedilu: ZDDV-1) se, od vključno 1. julija 2013 dalje, davek na dodano vrednost obračunava in plačuje po splošni stopnji 22 % od davčne osnove po ZDDV-1.