Jedro

Čeprav iz besedila 182. člena ZIZ izrecno ne izhaja, da v primeru, ko najboljši ponudnik izkoristi pravico iz 4. odstavka 182. člena ZIZ, sodišče ponovno da možnost predkupnemu upravičencu, da izjavi, da nepremičnino kupuje pod enakimi (novimi) pogoji, je treba upoštevati, da je 182. člen ZIZ namenjen tako varstvu pravic predkupnega upravičenca kot doseganju namena prodaje dolžnikovega premoženja, to pa je čim višja cena zaradi čim ugodnejšega poplačila upnikov. Oboje pa se lahko doseže le tako, da se predkupnemu upravičencu v primeru, da najboljši ponudnik v primeru izenačitve ponudbe ponudi višjo ceno, omogoči ponovna izenačitev ugodnejše ponudbe po 1. odstavku 182. člena ZIZ, najboljšemu ponudniku pa nato ponovno uveljavljanje njegovih pravic.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom nepremičnino, vpisano v vl. št. X k.o. G., parc. št. 1531, 1532, 1641, 91.S, v lasti dolžnika do celote, domaknilo najboljšemu ponudniku I. H. in še sklenilo, da se po pravnomočnosti sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu pri vl. št. X k.o. G. izbrišejo zaznambe sklepov o izvršbi skupaj z vknjižbo zastavnih pravic v korist upnikov M. d.d., S. Ž., Novo mesto ter Republike Slovenije (Ministrstvo za finance, DURS – DU Novo mesto).

Proti navedenemu sklepu se je pravočasno pritožil G. D. in navedel, da mu sodišče že na prodajnem naroku ni omogočilo uveljavljati predkupne pravice. Višje sodišče mu je priznalo status predkupnega upravičenca, sodišče pa je nato v ponovljenem postopku pozvalo le najugodnejšega ponudnika, če je ponudil višjo ceno, ni pa pozvalo tudi njega kot predkupnega upravičenca, da bi lahko uveljavil pravico iz prvega odstavka 182. člena ZIZ in kupil nepremičnino pod enakimi pogoji. Zakon namreč pravi, da lahko predkupni upravičenec uveljavi predkupno pravico tako, da takoj po javni dražbi izjavi, da kupuje nepremičnino pod enakimi pogoji. Tudi če najugodnejši ponudnik na osnovi tretjega odstavka 182. člena ZIZ ponudi višjo ceno, ima predkupni upravičenec še vedno pravico po prvem odstavku 182. člena, da nepremičnino kupi pod enakimi pogoji. Če temu ne bi bilo tako, bi bila pravica, ki jo imajo predkupni upravičenci na osnovi 182. člena ZIZ le farsa, saj bi potem vedno, kadar bi kdorkoli uveljavljal predkupno pravico, najugodnejši ponudnik ponudil za nepremičnino 1,00 EUR več in stvar bi bila zaključena, predkupni upravičenci pa bi ostali brez nepremičnine. Ugovarja tudi trditvam najugodnejšega ponudnika, da je tudi on kmet in da ima tudi on predkupno pravico. Tudi če je to res, ni takoj po končani dražbi z ustreznimi dokazili dokazal, da ima lahko status predkupnega upravičenca, tega statusa pa naknadno ne more dobiti.

Pritožba je utemeljena.

Sodišče druge stopnje je izpodbijani sklep preizkusilo v okviru pritožbenih razlogov in razlogov, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (350. člen v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku, Ur. l. RS, št. 26/99 s spremembami, v nadaljevanju ZPP in v zvezi s 15. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju, Ur. l. RS, št. 51/98 s spremembami, v nadaljevanju ZIZ).

V skladu z določbo prvega odstavka 182. člena ZIZ ima tisti, ki ima zakonito ali vknjiženo pogodbeno predkupno oziroma odkupno pravico na nepremičnini, ki je predmet izvršbe, prednost pred najugodnejšim ponudnikom, če takoj po končani dražbi izjavi, da kupuje nepremičnino pod enakimi pogoji. V tem izvršilnem postopku je G. D. uveljavljal svojo predkupno pravico, ki izvira iz njegovega statusa kmeta, ki mu je priznan na podlagi 24. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih. Sodišče prve stopnje je najugodnejšega ponudnika I. H. z dopisom z dne 10. 10. 2008 obvestilo, da ima na podlagi tretjega odstavka 182. člena ZIZ pravico, da v osmih dneh po prejemu dopisa ponudi višjo ceno od tiste, ki je bila ponujena na drugi javni dražbi. H. I. je na podlagi tega dopisa pravočasno, z dopisom z dne 20. 10. 2008, ponudbo zvišal za 850,00 EUR. Sodišče prve stopnje je po tako izvedenem postopku izdalo sklep o domiku, v katerem je nepremičnino dolžnika domaknilo najboljšemu ponudniku I. H..

Glede na opisano postopanje sodišča prve stopnje (ki predkupnemu upravičencu ni omogočilo ponovno izenačiti nove najugodnejše ponudbe I. H.) se izkažejo pritožbene navedbe o onemogočitvi uveljavljanja predkupne pravice za utemeljene. Čeprav iz besedila 182. člena ZIZ izrecno ne izhaja, da v primeru, ko najboljši ponudnik izkoristi pravico iz tretjega odstavka 182. člena ZIZ, sodišče ponovno da možnost predkupnemu upravičencu, da izjavi, da nepremičnino kupuje pod enakimi (novimi) pogoji (prvi odstavek 182. člena ZIZ), je treba po mnenju pritožbenega sodišča upoštevati, da je 182. člen ZIZ namenjen tako varstvu pravic predkupnega upravičenca kot doseganju namena prodaje dolžnikovega premoženja, to pa je čim višja cena zaradi čim ugodnejšega poplačila upnikov. Oboje pa se lahko doseže le tako, da se predkupnemu upravičencu v primeru, da najboljši ponudnik v primeru izenačitve ponudbe ponudi višjo ceno (tretji odstavek 182. člena ZIZ), omogoči ponovna izenačitev ugodnejše ponudbe po prvem odstavku 182. člena ZIZ, najboljšemu ponudniku pa nato ponovno uveljavljanje njegovih pravic. Tako stališče je zavzela tudi sodna praksa v primerih prodaje nepremičnin na dražbi v stečajnem postopku, ki so primerljivi prodaji v izvršilnem postopku (prim. sodbi VS RS III Ips 85/96 in II Ips 110/2000).

Zaradi navedenega je višje sodišče pritožbi predkupnega upravičenca ugodilo, izpodbijani sklep razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). Glede na prej navedeno dodatni napotki za postopanje sodišča prve stopnje niso potrebni.