Jedro

Pravdni stranki ob sklepanju pogodbe trajanja najemnega razmerja nista časovno omejili, temveč sta pogodbo sklenili za nedoločen čas. Tožnica kot lastnica je ob sklepanju pogodbe sicer imela pogodbeno svobodo, da se odloči glede trajanja najema. Ker trajanja najema ni omejila, je s tem sprejela pravne posledice, ki jih SZ-1 določa kot pogoje za odpoved najemnega razmerja, sklenjenega za nedoločen čas.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II.Tožeča stranka nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka (tožnica) uveljavljala odpoved najemne pogodbe, sklenjene med tožnico in toženo stranko (tožencem) za najem stanovanja v skupni izmeri 94 m² v prvem nadstropju večstanovanjske stavbe na naslovu ... ter zahtevala, da je toženec dolžan v roku 60 dni izprazniti to stanovanje in ga prostega oseb in stvari izročiti tožnici ter ji povrniti pravdne stroške (točka I izreka). Nadalje je sodišče odločilo, da je tožnica dolžna tožencu povrniti pravdne stroške v višini 742,57 EUR (točka II izreka).

2.Zoper sodbo vlaga pritožbo tožnica z navedbo, da jo vlaga iz razlogov zmotne ugotovitve dejanskega stanja in napačne uporabe materialnega prava. V obrazložitvi povzema razloge sodišča prve stopnje ter navaja, da so napačni ter da je sodišče napačno uporabilo materialno pravo ter posledično zmotno ugotovilo dejansko stanje. Povzema nesporne ugotovitve v zadevi. Navaja, da je stanovanje tržno najemno stanovanje, zato pogodbeni stranki k določitvi trajanja najemnega razmerja ni zavezovala kongentna določba prvega odstavka 90. člena Stanovanjskega zakonika (v nadaljevanju SZ-1). Stranki sta trajanje najemnega razmerja lahko uredili na način, kot to določa 86. člen in sta se dogovorili, da se najemna pogodba sklene za nedoločen čas. Glede prenehanja najemne pogodbe zaradi odpovedi najemnika sta vsebinsko povzeli določbo 102. člena SZ-1. Glede prenehanja najemne pogodbe zaradi odpovedi najemodajalca pa sta v pogodbi dogovorili, da lahko najemodajalec odpove najemno pogodbo iz poslovnih razlogov s 60-dnevnim odpovednim rokom in s tem vsebinsko dopolnili določbo 105. člena. V obeh primerih odpovedi sta pogodbenici to vrsto odpovedi opredelili kot redno odpoved in ne kot krivdno. Pritožba poudarja bistvo za predmetni postopek, in sicer svobodo kontrahiranja ter brez poseganja v kongetne določbe SZ-1. Dejstvo je, da zakon lastniku tržnega najemnega stanovanja v prvem odstavku 105. člena SZ-1 omogoča odpoved najemne pogodbe iz kateregakoli razloga, ki je kot odpovedni razlog določen v pogodbi, tudi če ni kateri od krivdnih razlogov iz 103. člena SZ-1 in pogodbeni stranki sta v najemni pogodbi dogovorili, da je ta razlog poslovni razlog na strani najemodajalca. Takšno je tudi stališče sodne prakse. SZ-1 pogodbeno svobodo strank pri sklepanju najemnih razmerij razlikuje glede na tip najemnega razmerja in pri tem svobodo strank bistveno omejuje le za neprofitna najemna stanovanja zaradi izrazite socialne funkcije te vrste najemnih stanovanj. Pri ostalih vrstah najemnih stanovanj iz prvega odstavka 83. člena urejanje najemnih razmerij tudi glede teh vprašanj prepušča svobodni volji pogodbenih strank. To velja tudi za prenehanje najema. Če bi obveljalo stališče, kot ga je zavzelo sodišče, bi to pripeljalo do absurdne situacije, do zloma trga najemnih stanovanj, saj na temelju 106. člena nekrivdna odpoved najemne pogodbe bi bila mogoča le enkrat. Za lastnike, še posebej tiste, ki so pravne osebe, bi to pomenilo nezmožnost zaključka časovno neomejenega najemnega razmerja, kar bi nedopustno poseglo v njihovo pravico do zasebne lastnine iz 33. člena Ustave, kar nedvomno ni bil namen zakonodajalca. Sodišče v točki 10 govori o predčasni odpovedi. Najemnega razmerja, sklenjenega za nedoločen čas, ni mogoče odpovedati predčasno. SZ-1 v 86. členu omogoča sklepanje najemnih pogodb za določen ali nedoločen čas in zakon trajanje najemne pogodbe omejuje samo v primeru neprofitnih najemnih stanovanj s kongentno določbo 90. člena SZ-1. V primeru tržnega, službenega in namenskega stanovanja je določitev trajanja najemne pogodbe prepuščena volji pogodbenih strank, kar velja tudi za stanovanje v predmetni zadevi. Razlaga sodišča je kršitev ustavnega načela enakosti pred zakonom in enakega varstva pravic iz 22. člena Ustave. Ni razumnega razloga, če bi zakon v primeru tržnih, službenih in namenskih najemnih stanovanj pravni položaj najemodajalcev razlikoval glede na trajanje najemne pogodbe na način, da v primeru neomejenega trajanja pogodbe mora najemodajalec najemniku ob prenehanju najemnega razmerja zagotoviti drugo primerno stanovanje, v primeru omejenega trajanja pa ne. Dejstvo je, da je SZ-1 s tem namenom lastnikom tržnih stanovanj v prvem odstavku 105. člena omogočil odpoved časovno neomejene najemne pogodbe iz kateregakoli razloga, ki je kot odpovedni razlog naveden v pogodbi tudi, če ni kateri od krivdnih razlogov iz 103. člena in to brez zagotovitve drugega primernega stanovanja.

3.Pritožba ni utemeljena.

4.Sodišče druge stopnje v pritožbenem preizkusu, ki ga je opravilo po uradni dolžnosti (določba 350. člena Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP) ter v okviru pritožbenih navedb, kršitev ni ugotovilo. Tožnica v pritožbi sicer navede, da sodbo izpodbija tudi zaradi nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja, a ta pritožbeni razlog (340. člen ZPP) ni del uradnega preizkusa, zato ga sodišče druge stopnje opravi le v okviru izrecno in jasno zapisanih trditev v pritožbi. Tožnica te kršitve izrecno in jasno v pritožb ne obrazloži. Sodišče druge stopnje zato ni opravilo preizkusa zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja.

5.Iz dejanskih ugotovitev, ki že pred sodiščem prve stopnje niso bila sporna, izhaja, da sta pravdni stranki sklenili najemno pogodbo za stanovanje v večstanovanjski stavbi dne 15. 1. 2023, za nedoločen čas ter določili najemnino v višini 193,61 EUR mesečno in dogovorili indeksacijo z indeksom rasti cen življenjskih potrebščin, tako da zvišana najemnina sedaj znaša 224,55 EUR.

6.Med pravdnima strankama je sporna pravna podlaga za odpoved citirane najemne pogodbe. Tožnik uveljavlja odpoved najemnega razmerja s sklicevanjem na določbo prvega odstavka 105. člena SZ-1 in 8. člena najemne pogodbe, kjer je zapisano, da lahko najemodajalec odpove najemno pogodbo iz poslovnih razlogov s 60-dnevnim odpovednim rokom.

7.Sodišče prve stopnje je konkretni dejanski stan materialnopravno okvalificiralo tako, da pogodbeni stranki lahko v pogodbo o najemu res vključita tudi druge razloge za odpoved najemne pogodbe, kot to določa 105. člen SZ-1, vendar morajo biti tudi ti razlogi krivdni, ter da je odpoved najemnega razmerja za nedoločen čas iz nekrivdnih razlogov, mogoča le pod pogoji 106. člena SZ-1. Ker odpovedni razlog, ki ga uveljavlja tožnica ne izpolnjuje, v SZ-1 določenih pogojev, je tožbeni zahtevek zavrnilo.

8.V nadaljevanju je sodišče prve stopnje odgovorilo tudi na trditve tožnice, da je utemeljen odpovedni razlog, da višina najemnine, kot je bila dogovorjena z najemno pogodbo, več ne ustreza njenim pričakovanjem. Ocenilo je, da ta razlog ni mogoče šteti kot "poslovni razlog", ki je zapisan 8. členu najemne pogodbe, saj pod "poslovne razloge" ne spada prilagajanje višine najemnine tožničinim pričakovanjem. Tožnica kot družba, ki se profesionalno ukvarja z oddajanjem stanovanja v najem, v najemni pogodbi ni zapisala, da lahko okoliščina, da najemnik ne pristane na zahtevano zvišanje najemnine predstavlja nekrivdni razlog za odpoved najemne pogodbe, zato se sedaj na ta razlog ne more utemeljeno sklicevati in nanj opreti odpoved trajnega najemnega razmerja.

9.Sodišče prve stopnje je upoštevalo, da je bila najemna pogodba sklenjena po vnaprej natisnjeni vsebini in je zato nejasna določila razlagalo v korist najemnika. Pravilno je tudi upoštevalo, da so od sklenitve sporne najemne pogodbe pretekla 3 leta, ter da tožnik ob sklenitvi pogodbe ni predvidel možnost spremenjenih razmer na trgu in tega razloga ni vključil v pogodbena določila.

10.Sodišče druge stopnje dodaja, da določba 86. člena SZ-1 omogoča najemodajalcu tržnega stanovanja sklenitev najemne pogodbe za določen ali nedoločen čas. Ni sporno med pravdnima strankama, da je bila z najemno pogodbo z dne 15. 1. 2023 med njima dogovorjena sklenitev najemnega razmerja za nedoločen čas. Drži, da ima stanovanjsko najemno razmerje za lastnika stanovanja, najemodajalca, predvsem gospodarski namen in pomen. Sodišče pa je v postopku odpovedi najemnega stanovanjskega razmerja dolžno upoštevati tudi poudarjen socialni pomen najemnika in dejstvo, da je stanovanje bistvena sestavina človekovega osebnega, družinskega in socialnega položaja. Stanovanje je tudi eden od pogojev za uresničevanje nekaterih človekovih pravic, v prvi vrsti nedotakljivosti njegove zasebnosti. Sodišče prve stopnje je pravilno upoštevalo, da je bil toženec ob sklepanju pogodbe v šibkejšem položaju, saj je najemodajalec tisti, ki razpolaga s stanovanjem in njegova volja je, ali in kako ga bo dal v najem. Najemnik je tisti, ki ga potreba po stanovanju sili v iskanje in sklepanje najemnega razmerja. V skladu z načeli pravne in socialne države (2. člen Ustave) je, da zakonodajalec izravnavajoče posega v to razmerje tudi zato, ker gre že po naravi stvari za trajno razmerje, njihova trajnost pa ima različne posledice, predvsem za najemnika.

11.Sodišče druge stopnje zato sprejema materialnopravno presojo 105. in 106. člena SZ-1, kot jo je opravilo sodišče prve stopnje. Drži sicer, da iz zakonskega določila izhaja, da lahko lastnik tržnega najemnega stanovanja predčasno odpove najemno razmerje v primeru najemnikove kršitve krivdnih odpovednih razlogov, ki so definirani v prvem in petem odstavku 103. člena SZ-1, kot tudi iz drugih razlogov, če so navedeni v pogodbi, ki pa morajo biti prav tako krivdni. Odpoved najemnega razmerja iz nekrivdnih razlogov namreč ureja določba 106. člena SZ-1, in sicer je ta člen posebej označen kot nekrivdni odpovedni razlogi. V skladu s tem določilom pa lahko lastnik odpove najemno pogodbo iz tako imenovanih nekrivdnih razlogov, če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje.

12.Zato ni mogoče pritrditi pritožbenim navedbam, da je mogoče najemno pogodbo, sklenjeno za nedoločen čas, odpovedati iz razloga, ker je v najemni pogodbi dogovorjena najemnina postala po višini nerealna in zato več ne ustreza poslovnim pričakovanjem lastnika, kar naj bi predstavljalo poslovni razlog, ki je kot odpovedni razlog, z odpovednim rokom 60 dni, naveden v drugem odstavku 8. člena sporne najemne pogodbe. Sodišče prve stopnje je nadalje tudi pravilno argumentiralo, da kot poslovni razlog ni mogoče šteti prilagajanje višine najemnine pričakovanjem tožnice, zlasti ob dejstvu, da tožnica enostranskega zvišanja oziroma prilagajanja najemnine ni vključila v pogodbeno določilo ter s tem najemnika seznanila že ob sklepanju pogodbe. Pritožbeno tudi ni sporno, da je bila najemna pogodba vnaprej pripravljena s strani tožnice kot najemodajalke, ter da mu v pogodbi določen odpovedni razlog "poslovni razlog" ni bil pojasnjen.

13.Pravdni stranki ob sklepanju pogodbe trajanja najemnega razmerja nista časovno omejili, temveč sta pogodbo sklenili za nedoločen čas. Tožnica kot lastnica je ob sklepanju pogodbe sicer imela pogodbeno svobodo, da se odloči glede trajanja najema. Ker trajanja najema ni omejila, je s tem sprejela pravne posledice, ki jih SZ-1 določa kot pogoje za odpoved najemnega razmerja, sklenjenega za nedoločen čas. Zato ni mogoče pritrditi pritožbi, da odločitev, kot jo je sprejelo sodišče, pomeni kršitev načela enakosti pred zakonom ter enakega varstva pravic ter prekomeren poseg v lastninsko pravico kot ustavno kategorijo. Zakon je zaradi zagotovitve socialne funkcije posegel v pravico najemodajalca, vendar ne toliko, da bi bilo s tem kršeno načelo pravne države. Najemodajalec se je imel ob sklenitvi najemne pogodbe možnost odločiti glede časa trajanja najema ter se s tem izogniti obveznosti odpovedi najemne pogodbe, sklenjene za nedoločen čas, iz nekrivdnih razlogov, le ob pogoju zagotovitve nadomestnega stanovanja.

14.Glede na obrazloženo je potrebno pritožbo tožnice kot neutemeljeno zavrniti ter potrditi sodbo sodišča prve stopnje (določba 353. člena ZPP).

15.Tožnica s pritožbo ni uspela, zato nosi sama svoje pritožbene stroške (določba 154. in 165. člena ZPP).

-------------------------------

1Prvi odstavek 106. člena SZ-1: Lastnik lahko odpove najemno pogodbo zaradi razlogov, ki niso našteti v 103. členu tega zakona ali najemni pogodbi le, če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje.

2Ustavno sodišče RS U-I-287/96 z dne 13. 5. 1999.