Jedro

Postavljen sodni cenilec je strokovnjak s področja gradbene stroke in je strokovno usposobljen za izdelavo cenitvenega poročila. Dolžnica zaključkov sodišča prve stopnje zgolj s pavšalnih zatrjevanjem ne more izpodbiti.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijani sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Z uvodoma navedenim sklepom je sodišče prve stopnje ugotovilo, da znaša tržna vrednost nepremičnin parc. št. .../38, parc. št. .../37, parc.št. .../36 in parc. št. .../1 vse k.o. ... K., skupno 420.206,31 EUR na dan 22. 11. 2016 (I. točka izreka). Hkrati je sodišče prve stopnje zavrnilo dolžničin predlog za določitev drugega cenilca (II. točka izreka).

2. Zoper ta sklep se pravočasno pritožuje dolžnica iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku (nadaljevanju: ZPP) v povezavi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju: ZIZ). V pritožbi izpostavlja, da ni jasno, zakaj sodišče njene pripombe na cenitev ni upoštevalo. Navaja, da je cenilec v svojem cenitvenem poročilu zapisal, da imajo nepremičnine zagotovljen dovoz, a je izpostavila, da dovoz ni zagotovljen, kot to navaja cenilec, kar zagotovo vpliva na cenitev vrednosti nepremičnine. Kot izhaja iz obrazložitve napadenega sklepa, je cenilec dodatno pojasnil, da dovozna pot dejansko ni v njeni lasti in da te dovozne poti ni upošteval kot take. Navedeno pojasnilo pa je seveda v nasprotju s samim cenitvenim poročilom, saj v le-tem, cenilec navaja okoliščino, da imajo nepremičnine, ki so predmet prodaje, svojo dovozno pot, kar pa ne drži. Prav tako se ne strinja, da je greznica ali mala čistilna naprava eno in isto oziroma ni moč slediti zaključku cenilca, da je na podlagi informacij V., d.o.o. o (ne)priključenosti na kanalizacijsko omrežje lahko zaključil, da ima stanovanjska hiša vgrajeno malo čistilno napravo. Greznica namreč ni in nikoli ni bila mala čistilna naprava, kar je izpostavljala že v pripombah na cenilno mnenje. Navedeno potrjuje, kar je že izpostavila, da cenilec cenitve ni podal ustrezno, saj cenilec ne loči med greznico in malo čistilno napravo. Prav tako cenilec v dopolnitvi ne more pojasniti, ali se na nepremičnini nahaja manjši bazen – jacuzzi. Pri tem ne gre spregledati, da je cenilec ta bazen vendarle vzel v obzir pri ocenitvi vrednosti nepremičnine, čeprav zdaj trdi drugače. Sodišče bi moralo pri postavitvi novega cenilca uporabiti določila ZPP, ki določajo, da je potrebno morebitne nejasnosti v cenitvenem poročilu odpraviti z zaslišanjem cenilca ali dopolnitvijo le-tega. Cenilec je sicer cenitev dopolnil, a je iz povzetih razlogov v nasprotju s samim cenitvenim poročilom in samo s seboj v nasprotju. Sodišče je tako napačno ugotovilo dejansko stanje. Ker pa je svojo odločitev oprlo na tako nejasno mnenje, pa je storilo tudi bistveno kršitev pravil postopka, saj bi moralo v skladu z določili ZPP imenovati novega cenilca.

3. Odgovor na pritožbo ni bil vložen.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožnica neutemeljeno navaja, da ni jasno, zakaj sodišče prve stopnje ni upoštevalo njenih pripomb. Iz izpodbijanega sklepa izhaja, da je sodišče prve stopnje njene pripombe upoštevalo. Štelo je, da je sodni cenilec obrazloženo odgovoril na vse njene pripombe, zato je njegovo mnenje v celoti sprejelo, njene pripombe pa štelo kot neutemeljene, saj na cenitev nepremičnine ne vplivajo.

6. Dolžnica nadalje neutemeljeno očita, da je odgovor oziroma da so pojasnila sodnega cenilca v nasprotju s samim cenitvenim poročilom, ker naj nepremičnina ne bi imela svoje dovozne poti. Kot izhaja iz izpodbijanega sklepa, je izvedenec tako v cenitvenem poročilu, kot v kasnejšem odgovoru na dolžničine pripombe, pojasnil, da dovozna cesta do dolžničine nepremičnine poteka po nepremičninah s parc. št. .../11, .../24, .../29, .../31 (sl. .../11, .../24,.../42,.../43) .../11,.../33. Pot se nato priključuje na nepremičnino s parc. št. .../2. Ob tem je izrecno poudaril, da predmetne nepremičnine niso v dolžničini lasti in da pravno ta dovozna cesta nima urejene služnosti. Prav tako je dodal, da na predmetnih nepremičninah niso vpisane zaznambe sporov in pojasnil, da bi upravni organ izdajo gradbenega dovoljenja zavrnil, če ne bi bili izpolnjeni pogojih iz lokacijskih dokumentacij in dovoljenj, ki so bile izdane v predhodnih upravnih postopkih iz vidika zagotovitve dovoza. Sodnice cenilec je tako utemeljeno štel, da ocenjevana nepremičnina ima zagotovljen dovoz, sodišče prve stopnje pa je glede na obrazloženo utemeljeno zaključilo, da dolžničine pripombe na cenitveno poročilo v tem delu niso utemeljene in ne vplivajo na cenitev.

7. Pritožba nadalje neutemeljeno očita, da ni moč slediti zaključku sodnega cenilca, ki je na podlagi informacij komunalnega podjetja zaključil, da ima stanovanjska hiša vgrajeno malo čistilno napravo in da greznica ni mala čistilna naprava oziroma da sodni cenilec ne loči med greznico in malo čistilno napravo. Iz izpodbijanega sklepa izhaja, da je sodni cenilec glede na velikost objekta in njegove kapacitete zaključil, da se odpadne vode kljub temu nekje zbirajo in ne odtekajo prosto, hkrati pa je pojasnil, da se odpadne vode v takšnih primerih stekajo v greznico, ki je po svoji funkciji mala čistilna naprava. Sodišče prve stopnje je povsem utemeljeno sledilo sodnemu cenilcu, ki je strokovnjak s področja gradbene stroke in je strokovno usposobljen za izdelavo cenitvenega poročila. Dolžnica takšnih zaključkov zgolj s povzetim pavšalnih zatrjevanjem ne more izpodbiti. V sled navedenega so tudi neutemeljene pritožbene navedbe, da sodni cenilec cenitve ni podal ustrezno, strokovno in korektno ter v skladu s stroko, temveč velja ravno nasprotno.

8. Prav tako dolžnica neutemeljeno očita, da sodni cenilec v odgovoru na njene pripombe ni mogel pojasniti, ali se na nepremičnini nahaja manjši bazen – jacuzzi in da je sodni cenilec slednjega vzel v obzir pri ocenitvi vrednosti oziroma da je dodatna pojasnitev sodnega cenilca v nasprotju s samo cenitvijo. Kot je pojasnilo že sodišče prve stopnje v izpodbijanem sklepu, je sodni cenilec navedel, da je po njegovem spominu obstajal bazen na terasi mansardnega stanovanja, a zaradi časovne oddaljenosti cenitve, slednjega sedaj ne more zagotoviti, kar je povsem življenjsko. Kot bistveno pa je pojasnil, da slednje (t. j. ali manjši bazen obstoji ali ne) ne bi vplivalo na ocenjeno vrednost, saj je objekt že brez tega nadstandarden in je bil kot takšen tudi ocenjen, čemur dolžnica pritožbeno niti ne nasprotuje.

9. Glede na obrazloženo, je tako neutemeljen pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje izpodbijani sklep uprlo na nejasno mnenje. Sodišče prve stopnje je tako pravilno ugotovilo dejansko stanje, prav tako pa je kot nepotreben utemeljeno zavrnilo dolžničin predlog za postavitev novega cenilca. Sodišče prve stopnje tudi ni kršilo določb ZPP glede zaslišanja sodnega cenilca (tretji odstavek 254. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ) in je tako ta predlog kot nepotreben utemeljeno zavrnilo.

10. Pritožbene navedbe niso utemeljene. Ker sodišče druge stopnje tudi ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP v povezavi s 15. členom ZIZ), je dolžničino pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijani sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

11. Sodišče druge stopnje o stroških pritožbenega postopka ni odločilo, saj jih pritožnica ni priglasila (prvi odstavek 163. člena ZPP v zvezi s 15. členom).