Jedro

Za presojanje razmerja med upravljalcem poslovne stavbe in lastnikom posameznega poslovnega prostora pride v poštev analogna uporaba določb Stanovanjskega zakona.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba prve stopnje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da ostane v veljavi sklep o izvršbi opr.št. I 1618/95 z dne 9.5.1996 glede glavnice 132.568,80 SIT, zakonskih zamudnih obresti od zapadlosti vsakega posameznega vtoževanega zneska glavnice dalje in glede izvršilnih stroškov v znesku 4.950,00 SIT. Sodišče je zavrnilo višji tožbeni zahtevek in odločilo, da je tožena stranka dolžna povrniti tožeči stranki pravdne stroške v znesku 88.407,00 SIT, za plačilo vseh denarnih zneskov pa je določilo paricijski rok 15 dni.

Tožena stranka se pritožuje proti navedeni sodbi po pooblaščenki in zatrjuje vse pritožbene razloge. Pri odločanju o utemeljenosti zahtevka je sodišče napačno uporabilo Stanovanjski zakon (SZ), ki ureja lastninskopravna razmerja, upravljanje v večstanovanjskih hišah, stanovanjska najemna razmerja ter lastninjene in privatizacijo stanovanj in stanovanjskih hiš v družbeni lastnini. V objektu so izključno poslovni prostori, zato je potrebno uporabiti Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih. Nikakor ni dopustno uporabiti določbe SZ za presojo posameznih vprašanj, ki jih Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih posebej ne ureja, kar sicer tudi v samem zakonu ni predvideno. Storitev upravljanja tudi ni mogoče presojati po določilih Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR), ki urejajo poslovodstva brez naročila. Kadar je gestija dopustna, je gestor dolžan posel opraviti tako, da gospodar nima škode, o opravljanju posla pa mora gospodarja nemudoma obvestiti. O poslih upravljanja tožnik ni obveščal toženca. Tudi večina ostalih lastnikov poslovnih prostorov tožniku ni plačalo izstavljenih računov. Še vedno je sporna višina zaračunanih stroškov upravljanja, saj v posameznih računih ni naveden tečaj DEM in koliko m2 je bilo obračunanih.

Postopek na prvi stopnji se vodi na okrajnem sodišču med tožnikom kot pravno osebo in toženo stranko kot občanom. V kolikor bi vzdržalo zatrjevanje sodišča, da je potrebno upoštevati, da gre za obratovalne stroške v zvezi z dejavnostjo izvajano v poslovnem prostoru, potem je za odločanje pristojno okrožno sodišče, saj gre za spor med pravno osebo in podjetnikom, torej za gospodarski spor. Stroški, ki jih je izračunal tožnik, se nanašajo na uporabo poslovnega prostora v času, ko je tožena stranka, kot samostojni podjetnik, prodajala čokoladne in druge izdelke. Že zavrnitev ugovora zastaranja, ki ga je toženec uveljavljal na prvi stopnji z obrazložitvijo, da je potrebno upoštevati določbo 371. čl. ZOR in enoletni zastaralni rok, kaže na to, da je o zadevi odločalo nepristojno sodišče. Pritožba ni utemeljena.

Predvsem ne drži pritožbena trditev, da je o zadevi odločalo nepristojno sodišče. Pri odločanju o pristojnosti je sodišče vezano na kompetenčno dejansko stanje v tožbi (izvršilnem predlogu) in odgovoru na tožbo (ugovoru). Celoten postopek je bil voden proti toženi stranki kot fizični osebi in zato pritožbenih trditev glede stvarne nepristojnosti ni mogoče upoštevati. Sodišče prve stopnje je pri odločanju tudi pravilno uporabilo materialno pravo. Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih ne vsebuje določb o upravljanju s poslovnimi prostori. Zato je potrebno pravno praznino zapolniti z analogno uporabo drugih zakonov. S tem v zvezi je sodišče prve stopnje pravilno analogno uporabilo določbe SZ, do enakega rezultata pa bi lahko prišlo tudi z analogno uporabo 15. čl. Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR). Pritožbeno sodišče tudi v celoti sprejema dokazno oceno sodišča prve stopnje v zvezi z višino prisojenih zneskov. Sodišče prve stopnje se je pri odločanju o višini tožbenega zahtevka pravilno oprlo na listine, ki jih je predložila tožeča stranka in njegove odločitve ne morejo omajati posplošene pritožbene trditve. Sicer pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje v celoti pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje. Ker tudi niso podani razlogi, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče zavrnilo neutemeljeno pritožbo in potrdilo izpodbijano sodbo prve stopnje (353. čl. Zakona o pravdnem postopku - ZPP).