Jedro

Zakon ne favorizira enega načina prodaje pred drugim. Pritožbena trditev, da se pri prodaji z javno dražbo z zviševanjem izklicne cene iztrži najnižja cena oziroma bi se višja dosegla na podlagi zbiranja ponudb, pa je povsem pavšalna in dokazno nepodprta, predvsem glede na predhodno nesporno ugotovljeno dejstvo, da sta oba načina prodaje zakonsko enakovredna.

Tudi če se prodaja celotna nepremičnina, je dolžnik v tem postopku osebnega stečaja lastnik še vedno le do 1/2 in vse dokler solastna stvar ni razdeljena, odločitev, da se le enemu od solastnikov naloži, da izprazni celotno stanovanjsko hišo, ni pravilna.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijani sklep v peti alineji izreka razveljavi.

II. V preostalem delu se pritožba zavrne in se v nerazveljavljenem delu potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom o prodaji – prvi odločilo, da se prodaja nepremičnine ID znak del stavbe 000 do ene polovice (½) opravi na podlagi javne dražbe z zviševanjem izklicne cene (prva alineja izreka), izklicno ceno določilo v višini 130.000,00 EUR (plus morebitni pripadajoči davek) (druga alineja izreka), varščino pa v višini 13.000,00 EUR (tretja alineja izreka). Odločilo je tudi, da se bo solastniški delež dolžnika prodajal skupaj s solastniškim deležem R. S. v višini ene polovice (½), ki se prodaja v postopku osebnega stečaja, ki se pred Okrožnim sodiščem v Ljubljani vodi pod opr. št. St 000/2020 (četrta alineja izreka) ter da mora stečajni dolžnik v treh mesecih po prejemu sklepa izprazniti nepremičnino ID znak: del stavbe 000, ki v naravi predstavlja stanovanje s shrambo v kleti na naslovu X., Ljubljana, in jo izročiti upraviteljici (peta alineja izreka) .

2. Zoper sklep se je pritožil dolžnik, iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju – ZFPPIPP. Pritožbenemu sodišču je predlagal, da pritožbi ugodi in izpodbijani sklep razveljavi.

3. Upraviteljica je na pritožbo odgovorila ter predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbo dolžnika kot neutemeljeno zavrne in izpodbijani sklep potrdi.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Dolžnik v pritožbi trdi, da je z izpodbijanim sklepom določena izklicna cena prenizka (posledično je prenizko določena tudi varščina), saj bi bilo mogoče v današnjih tržnih razmerah doseči višjo ceno od izklicno določene. Podobne nepremičnine se na trgu prodajajo za bistveno več, pridobi se lahko tudi 4.000,00 in več EUR/m², tako da je po dolžnikovi oceni njegova nepremičnina vredna cca 450.000,00 EUR. Pritožba se pri tem sklicuje na tri spletne oglase www.nepremicnine.net, kjer se oglašuje prodaja podobnih stanovanj na bližnji lokaciji v Ljubljani.

6. Kot izhaja iz obrazložitve izpodbijanega sklepa je sodišče prve stopnje izklicno ceno določilo na podlagi ocenjene vrednosti premoženja, ki izhaja iz javno objavljenega cenitvenega poročila pooblaščenega ocenjevalca vrednosti nepremičnin z dne 2. 2. 2021 (priloga k PD 55), kar je skladno z določbo prvega odstavka 332. člena ZFPPIPP. Kot izhaja iz podrobnih in obsežnih ugotovitev cenilca v navedenem cenitvenem poročilu, ki jih pritožba ne izpodbija, je nepremičnino cenilec ocenil s pomočjo metode tržnih primerjav, pri čemer je podrobno proučil trg nepremičnin na velikosti vzorca 18 prodaj primerljivih nepremičnin na mikro lokaciji. Ob tem je izpostavil tri najbolj primerljive nepremičnine, primerjal njihovo prodajno ceno ter za končni rezultat upošteval tudi trenuten ekonomsko gospodarski položaj. Dolžnik zato s pritožbenim sklicevanjem na ponudbe, ki jih je našel na spletnih oglasih, ne more uspeti, saj ne gre, kot opozarja upraviteljica v odgovoru na pritožbo, za končne prodajne cene teh nepremičnin, iz katerih je izhajal cenilec. Ker je z izpodbijanim sklepom določen način prodaje javna dražba z zviševanjem izklicne cene, pa to tudi pomeni, da bo končna cena, ki bo na javni dražbi dosežena, lahko bistveno višja. Pritožba je zato v tem delu neutemeljena.

7. Neutemeljeno je tudi pritožbeno nasprotovanje načinu prodaje predmetne nepremičnine iz razloga, da taka prodaja ni primerna. Iz prvega odstavka 329. člena ZFPPIPP izhaja, da se lahko pogodba o prodaji premoženja stečajnega dolžnika sklene samo na podlagi javne dražbe ali zavezujočega zbiranja ponudb, če ni v četrtem odstavku tega člena drugače določeno.1 Pritožnik torej pravilno navaja, da zakon ne favorizira enega načina prodaje pred drugim. Nadalje pa neutemeljeno trdi, da bi bilo mogoče z zavezujočim zbiranjem ponudb doseči ugodnejšo ceno, saj bi se na tak način pridobila informacija o zainteresiranih ponudnikih za nakup nepremičnin in ceni, ki so jo pripravljeni plačati. Da bi le zato bila prodaja z zavezujočim zbiranjem ponudb primernejša od javne dražbe z zviševanjem cene ne vzdrži pravne presoje, saj je mogoče povsem enake informacije pridobiti tudi z izvedbo javne dražbe. Pritožbena trditev, da se pri prodaji z javno dražbo z zviševanjem izklicne cene iztrži najnižja cena oziroma bi se višja dosegla na podlagi zbiranja ponudb, pa je povsem pavšalna in dokazno nepodprta, predvsem glede na predhodno nesporno ugotovljeno dejstvo, da sta oba načina prodaje zakonsko enakovredna. Ker dolžnik v svoji pritožbi ne poda nobenega utemeljenega razloga, ki bi v konkretnem primeru omogočal drugačno sklepanje in drugačno odločitev o načinu prodaje, kot je tista, ki jo je v izpodbijanem sklepu določilo sodišče prve stopnje, pritožba tudi v tem delu ni utemeljena.

8. Če se v postopku osebnega stečaja prodaja stanovanje ali družinska stanovanjska hiša, v kateri stanuje dolžnik kot lastnik, sodišče s sklepom o prodaji naloži dolžniku, da v treh mesecih po prejemu sklepa izprazni stanovanje ali stanovanjsko hišo in jo izroči upravitelju (drugi odstavek 395. člena ZFPPIPP).

9. Sodišče prve stopnje je s peto alinejo izreka izpodbijanega sklepa dolžniku naložilo, da mora v treh mesecih po prejemu sklepa izprazniti nepremičnino ID znak: del stavbe 000, ki v naravi predstavlja stanovanje s shrambo v kleti na naslovu X., Ljubljana, in jo izročiti upraviteljici. Kot izhaja iz obrazložitve izpodbijanega sklepa (zadnji odstavek obrazložitve) je sodišče tako odločitev sprejelo glede na to, da se prodaja ½ nepremičnine, ki je last dolžnika, skupaj s solastniškim deležem R. S. (žena stečajnega dolžnika), ki je lastnica druge polovice iste nepremičnine (stanovanja), ki se prodaja v postopku osebnega stečaja pred istim sodiščem pod opr. št. St 000/2020, da oba stečajna dolžnika trenutno prebivata v nepremičnini, ki je predmet skupne prodaje, in se v obeh stečajnih postopkih prodajata oba solastniška deleža. Z vpogledom v podatke postopka osebnega stečaja St 000/2020 je pritožbeno sodišče ugotovilo, da je sodišče s sklepom St 000/2020 z dne 6. 9. 2021, ki je postal pravnomočen 22. 9. 2021, že pravnomočno dovolilo prodajo iste nepremičnine, last dolžnice R. S. do ene polovice, vendar o izselitvi dolžnice R. S. ob tem ni odločalo.

10. Glede na ugotovljeno dejansko stanje je sodišče prve stopnje pri odločitvi o izpraznitvi in izročitvi celotne nepremičnine upraviteljici zmotno uporabilo materialno pravo. Tudi če se prodaja celotna nepremičnina, je dolžnik v tem postopku osebnega stečaja lastnik še vedno le do ½ in vse dokler solastna stvar ni razdeljena, odločitev, da se le enemu od solastnikov naloži, da izprazni celotno stanovanjsko hišo, ni pravilna. Poleg tega pa je za primer prodaje solastniškega deleža nepremičnine sodna praksa že zavzela stališče, da se določba drugega odstavka 395. člena ZFPPIPP ne uporablja.2 Ker je stečajni dolžnik predmetnega postopka osebnega stečaja lastnik le ene polovice stanovanja, ni jasno, kateri del nepremičnine v naravi predstavlja dolžnikov polovični delež, torej tisti, iz katerega se je dolžnik dolžan izseliti in ga izročiti upraviteljici. Dolžnik sam namreč celotne nepremičnine sploh ne more izročiti, saj ni lastnik celotne nepremičnine, temveč le ½. Pri drugi polovici stanovanja je lastnica njegova žena, za katero pa (še) ni odločeno, da se mora izseliti in nepremičnino izročiti upravitelju.

11. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pritožbi v delu, v katerem izpodbija dolžnik odločitev sodišča o izpraznitvi stanovanja, ugodilo iz razloga napačne uporabe materialnega prava, na kar pazi sodišče druge stopnje pri preizkusu sklepa po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP). Ker je odločitev sodišča prve stopnje v tem delu napačna že iz navedenega razloga, se pritožbeno sodišče v presojo utemeljenosti pritožbenih razlogov, ki so merili na ta del izpodbijanega sklepa,3 ni spuščalo, temveč je izpodbijani sklep v peti alineji izreka razveljavilo (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP), v preostalem delu pa je pritožbo zavrnilo in v nerazveljavljenem delu potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

1 Četrti odstavek 329. člena ZFPPIPP se uporablja, če sta bila javna dražba ali postopek zavezujočega zbiranja ponudb za prodajo posameznega premoženja neuspešna, za kar (še) ne gre v obravnavanem primeru. 2 Primerjaj sklepe VSL Cst 98/2014, Cst 75/2015 in Cst 619/2017. 3 Dolžnik v pritožbi trdi, da je rok za izpraznitev nepremičnine prekratek, da je nepremičnina njegov dom, ki ga imata skupaj z ženo, dodatno pa podaja tudi trditve v zvezi z zdravstvenim stanjem žene ter opisuje socialno stisko.