Jedro

Za stanovanja, ki jih zasedajo imetniki pravice do uporabe velja profitna najemnina od uskladitve stanovanjske pogodbe z določili SZ oziroma od poteka šestmesečnega roka za takšno uskladitev (1. odstavek 156. člena SZ), oziroma od poteka enoletnega roka, v katerem je treba realizirati pravico do vselitve in proste razpolage s stanovanjem ali pravico do dodelitve drugega primernega stanovanja (2. odstavek 155. člena SZ). Pri tem pa je zakonodajalec položaj imetnikov pravice do uporabe olajšal tako, da je zavezanca iz 2. odstavka 155. člena SZ obvezal, da krije razliko med v najemni pogodbi določeno profitno najemnino in najemnino, ki se oblikuje skladno z metodologijo, predpisano za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih.

Lastnikovi pravici stoji nasproti pravica imetnika pravice do uporabe (zrcalna pravica), da mu tisti, ki mu je to pravico dodelil (2. odstavek 155. člena SZ) oziroma občina, na območju katere je stanovanje ali stanovanjska hiša (2. odstavek 156. člena SZ - s tem odstavkom je zakonodajalec dopolnil 155. člen SZ), priskrbi oziroma zagotovi drugo primerno stanovanje. Poudariti je treba, da pravici obeh ne izhajata le iz primerov t.i. administrativnih dodelitev stanovanj, ki so se začele leta 1945 z Uredbo o stanovanjih in poslovnih prostorih (Uradni list Slovenskega narodnoosvobodilnega sveta in Narodne vlade Slovenije, št. 8/45) in končale leta 1959 z Zakonom o stanovanjskih razmerjih (Uradni list FLRJ, št. 16/59), temveč iz vseh tistih razmerij med lastniki zasebnih stanovanj in imetniki pravice do uporabe, ki so bila ustvarjena v nasprotju z lastnikovo voljo. To pa so tudi primeri, ko je lastnik praznega stanovanja moral oddati stanovanje s pogodbo, ker bi mu ga sicer oddal stanovanjski organ, primeri zamenjav stanovanj, katerim se lastnik ni mogel upreti, primeri "dedovanja" pravice do uporabe ter primeri trajne uporabe stanovanj v zasebni lasti iz časa pred letom 1945 na podlagi vsakokrat veljavnih stanovanjskih predpisov.

Lastnik mora, če naj doseže pravico proste razpolage s stanovanjem, s tožbo zajeti tudi zavezanca za zagotovitev drugega primernega stanovanja.

Izrek

I. Revizija zoper odločitev o tožbenem zahtevku se zavrne kot neutemeljena.

II. Reviziji zoper odločitev o nasprotnem tožbenem zahtevku se ugodi in se sodba sodišča druge stopnje v tem delu tako spremeni, da se glasi: "Pritožbi zoper odločitev o nasprotnem tožbenem zahtevku se ugodi in se v tem delu spremeni sodba sodišča prve stopnje (3. točka izreka) tako, da se nasprotni tožbeni zahtevek z a v r n e. Odločitev o stroških postopka se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v odločitev glede podrejenega zahtevka iz nasprotne tožbe.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo."

III. Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek dr. Z. Č., s katerim je od tožene stranke T. S. terjal sklenitev najemne pogodbe za stanovanje v prvem nadstropju stanovanjske hiše na P. v L., za nedoločen čas in za neprofitno najemnino in z drugimi sestavinami pogodbe, navedenimi v tožbenem zahtevku, povzetem v izreku sodbe sodišča prve stopnje. Ugodilo pa je primarno uveljavljenemu zahtevku iz nasprotne tožbe T. S. in tožeči (nasprotni toženi) stranki dr. Z. Č. naložilo, da izprazni obravnavano stanovanje in ga praznega izroči toženi (nasprotno tožeči) stranki ter ji povrne stroške postopka v znesku 52.120,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje sodbe sodišča prve stopnje dalje do plačila. Kot podlago takšne odločitve je navedlo določbo 58. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91 - v nadaljevanju SZ), potem ko je ugotovilo, da tožeča (nasprotna tožena) stranka neutemeljeno odklanja sklenitev najemne pogodbe za obravnavano stanovanje za profitno najemnino.

Sodišče druge stopnje je pritožbo tožeče (nasprotne tožene) stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje, hkrati pa je pritožniku naložilo plačilo stroškov pritožbenega postopka v znesku 25.780,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 17.1.1995 dalje do plačila.

Tožeča (nasprotna tožena) stranka vlaga proti sodbi sodišča druge stopnje pravočasno revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Revizijskemu sodišču predlaga spremembo izpodbijanih sodb sodišč prve in druge stopnje z ugoditvijo tožbenemu zahtevku. Tožnik v reviziji navaja, da je treba njegove pravice presojati po prehodnih določbah Stanovanjskega zakona, zato uporaba določila 58. člena SZ ne pride v poštev. Po Zakonu o stanovanjskih razmerjih ima status imetnika pravice do uporabe stanovanja tožene stranke oziroma nasprotne tožeče stranke. To je tožil na sklenitev najemne pogodbe, ker mu je bila odklonjena njena sklenitev za nedoločen čas. Povod za obravnavano tožbo je bila prav lastnikova ignoranca, ki s tožnikom ni hotel skleniti najemne pogodbe, ki bi bila vsebinsko skladna z določili SZ. To pa pomeni najemno pogodbo, sklenjeno za nedoločen čas in za najemnino, ki se oblikuje skladno z metodologijo, predpisano za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih. Že dosedanji zakonski tekst je poznal omejitve določanja profitne najemnine za prejšnje imetnike stanovanjske pravice oziroma "... do izselitve tistega, ki je takšno pravico imel na stanovanju ali stanovanjski hiši v zasebni lasti". Spremenjen in dopolnjen tekst 150. člena SZ je še jasnejši: Omejitve pri opredeljevanju najemnine ne veljajo za stanovanja in za stanovanjske hiše v zasebni lasti, razen, če gre za stanovanja po 1. odstavku 155. člena SZ, ki omejuje lastnika do proste razpolage s svojim stanovanjem do izteka zakonskega roka (eno leto po uveljavitvi zakona) oziroma do izselitve tistega, ki ima pravico do uporabe stanovanja, v konkretnem primeru tožnika. Uporaba določila 58. člena SZ bi prišla v poštev šele takrat, ko bi se izkazalo, da npr. tožnik odklanja sklenitev najemne pogodbe, usklajene s sedaj veljavnim zakonom. Če je sodišče štelo, da višina najemnine, kot jo vtožuje, ni tista najemnina, ki jo zakon določa za prejšnje imetnike pravice do uporabe, bi moralo ugoditi tožbenemu zahtevku na sklenitev pogodbe za nedoločen čas in eventualno zavrniti presežni del zahtevka, ki se nanaša na najemnino. Določba 66. člena SZ velja le za najemnike. Tožnik pa to ni, saj je imetnik pravice do uporabe, ki mu zakon daje pravico tožbe na sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas in neprofitno najemnino. Na koncu še dodaja, da bi bila nesmiselna opredelitev statusa prejšnjih imetnikov pravice do uporabe v prehodnih določbah SZ, če bi držalo stališče sodišč prve in druge stopnje, da mora skleniti z lastnikom najemno pogodbo za najemnino, ki se zdi lastniku primerna in nato uveljavljati njeno zmanjšanje pri organih iz 66. člena SZ.

Revizija je bila vročena Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo, in nasprotni stranki, ki nanjo ni odgovorila (3. odstavek 390. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP).

Revizija zoper odločitev o tožbenem zahtevku ni utemeljena, revizija zoper odločitev o nasprotnem tožbenem zahtevku pa je utemeljena.

Pravno relevantno dejansko podlago izpodbijanih odločitev sodišč prve in druge stopnje, ki je bila hkrati tudi neizpodbojna podlaga revizijski presoji (3. odstavek 385. člena ZPP), predstavljajo naslednje ugotovitve: - da je toženka (nasprotna tožnica) izključna lastnica stanovanja, za katerega zahteva tožnik sklenitev najemne pogodbe po vtoževanih pogojih, - da je bil tožnik (nasprotni toženec) po določilih prej veljavnega Zakona o stanovanjskih razmerjih (Uradni list SRS, št. 35/82 in 14/84 - v nadaljevanju ZSR) imetnik pravice do uporabe obravnavanega stanovanja, - da je tožnik (nasprotni toženec) uporabljal obravnavano stanovanje na podlagi stanovanjske pogodbe, ki jo je sklenil s toženko 1.5.1980, - da tožnik (nasprotni toženec) odklanja sklenitev najemne pogodbe za prosto oblikovano najemnino.

1) K odločitvi o zavrnitvi revizije: Za odločitev o tožbenem zahtevku dr. Z. Č. je bila bistvena rešitev vprašanja, ali je tožnik zaradi statusa bivšega imetnika pravice do uporabe obravnavanega stanovanja upravičen do najemnine, ki se oblikuje skladno z metodologijo za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih (v nadaljevanju - neprofitna najemnina), ali pa je obvezan plačevati najemnino, ki se oblikuje prosto (v nadaljevanju - profitna najemnina).

Omejitev prostega oblikovanja najemnin oziroma neprofitna najemnina je uzakonjena v določilih 4., 63. in 93. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91 - v nadaljevanju SZ). Uzakonjena pa je tudi v prehodnih določbah SZ, ki urejajo prehod s pravne ureditve stanovanjske pravice na najemna razmerja in sicer v 1. odstavku 150. člena SZ. Ta določa neprofitno najemnino za stanovanja, na katerih je bila do uveljavitve SZ dodeljena stanovanjska pravica. To so stanovanja, ki so bila pred uveljavitvijo SZ v družbeni lastnini in na katerih so imeli upravičenci trajno pravico uporabe za zadovoljevanje osebnih in družinskih stanovanjskih potreb (2. odstavek 1. člena ZSR) in ki so bila s sprejemom SZ lastninjena (111. do 114. člen SZ) tako, da so njihovi lastniki postali R Slovenija, občine, Skupnost pokojninskega in invalidskega zavarovanja ter druge pravne osebe, ki so imele prej na družbenih stanovanjih in stanovanjskih hišah pravico uporabe. Le za ta stanovanja torej velja neprofitna najemnina in sicer dokler bivši imetnik stanovanjske pravice stanovanje uporablja. Po njegovi izselitvi iz takšnega stanovanja omejitev najemnine več ne velja (zadnji stavek prvotnega besedila 2. odstavka 150. člena SZ).

Iz navedenega izhaja, da določbe 150. člena SZ nikakor ni mogoče uporabiti tudi za stanovanja v zasebni lasti, ki so jih uporabljali upravičenci na podlagi imetništva pravice do uporabe. Takšna razlaga navedene določbe, ki jo je tožnik uveljavljal ves čas postopka, pa tudi v reviziji, ni pravilna. Pravno obravnavanje imetnikov stanovanjske pravice in imetnikov pravice do uporabe je bilo različno že po ZSR. Različnost pravnega obravnavanja je bila pogojena z različnostjo lastnin. Pri prvih je pravica do uporabe stanovanja izhajala iz družbenolastninskih razmerij, pri drugih pa iz lastninskih. To je zakonodajalec pri sprejemu SZ dosledno upošteval v skladu z enim od temeljnih ciljev zakona, po katerem naj bi SZ kot reformni zakon "reafirmiral polno pravico lastnikov stanovanj" (Poročevalec Skupščine RS, št. 16/91, obrazložitev osnutka SZ, str. 50), kar se nedvomno nanaša tudi na lastnike zasebnih stanovanj, ki so jih ob uveljavitvi zakona zasedali imetniki pravice do uporabe in kar potrjujejo tudi določila 155. in 156. člena SZ. Da ne bi bilo dvoma, je zakonodajalec v 2. odstavku 150. člena SZ še izrecno določil (in s tem jasno omejil razlago 1. odstavka 150. člena SZ), da za stanovanja in stanovanjske hiše v zasebni lasti omejitev najemnine na neprofitno ne velja.

Novela SZ oziroma spremenjeni 2. odstavek 150. člena SZ, ki velja od 7.5.1994, ne spreminja sistema različnega obravnavanja bivših imetnikov stanovanjske pravice in imetnikov pravice do uporabe stanovanja oziroma pravnih oseb, ki so imele pred uveljavitvijo SZ pravico uporabe na družbenih stanovanjih in zasebnih lastnikov. Spremenjeno določilo 2. odstavka 150. člena SZ (v prvem stavku) določa, da neprofitna najemnina ne velja za stanovanja in stanovanjske hiše v zasebni lasti, razen če gre za stanovanja po 2. odstavku 113. člena, po 1. odstavku 155. člena in po 2. odstavku 156. člena SZ in za stanovanja in stanovanjske hiše, na katerih je bila do uveljavitve SZ dodeljena stanovanjska pravica, po izpraznitvi stanovanja. Vendar pa velja po navedenem določilu neprofitna najemnina za ves čas uporabe stanovanja le za stanovanja po 2. odstavku 113. člena SZ. To pa so stanovanja, na katerih je bila do uveljavitve SZ dodeljena stanovanjska pravica in ki so bila do uveljavitve SZ na podlagi predpisov o podržavljenju družbena lastnina. Nekatera od njih so postala zasebna lastnina, vendar šele po uveljavitvi SZ (Đ), s pravnomočnostjo odločb o denacionalizaciji (denacionalizirana stanovanja). Zato je glede najemnine položaj bivših imetnikov stanovanjske pravice v takšnih denacionaliziranih stanovanjih izenačen z ostalimi imetniki stanovanjske pravice iz 1. odstavka 150. člena SZ (v tem delu je ta določba čisto pojasnjevalne narave, saj je to izhajalo že iz prvotnega besedila SZ). Ni pa s temi imetniki s spremenjenim 2. odstavkom 150. člena izenačen položaj imetnikov pravice do uporabe. To izhaja iz zadnjega stavka tega določila, ki določa, da krije razliko do profitne najemnine za stanovanja po 1. odstavku 155. člena in 2. odstavku 156. člena SZ, po preteku roka iz 2. odstavka 155. člena ter 1. odstavka 156. člena SZ, zavezanec iz 2. odstavka 155. člena SZ. To pa z drugimi besedami pomeni, da velja za takšna stanovanja profitna najemnina od uskladitve stanovanjske pogodbe z določili SZ oziroma od poteka šestmesečnega roka za takšno uskladitev (1. odstavek 156. člena SZ), oziroma od poteka enoletnega roka, v katerem je treba realizirati pravico do vselitve in proste razpolage s stanovanjem ali pravico do dodelitve drugega primernega stanovanja (2. odstavek 155. člena SZ). Pri tem pa je zakonodajalec položaj imetnikov pravice do uporabe olajšal tako, da je zavezanca iz 2. odstavka 155. člena SZ obvezal, da krije razliko med v najemni pogodbi določeno profitno najemnino in najemnino, ki se oblikuje skladno z metodologijo, predpisano za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih.

Revidentova razlaga novele SZ, da spremenjeni 2. odstavek 150. člena SZ določa neprofitno najemnino za obravnavana stanovanja, ni mogoča, saj bi pomenila poseg v "polni" lastninski položaj lastnika stanovanja, ki ga je vzpostavil SZ v prvotnem besedilu in s tem kršitev ustavnega načela prepovedi povratne veljave zakona (155. člen Ustave).

Glede na navedeno je tožnik s tožbenim zahtevkom neutemeljeno terjal od toženke sklenitev najemne pogodbe za neprofitno najemnino.

Ker uveljavljeni revizijski razlog ni podan, je revizijsko sodišče revizijo tožeče stranke zoper odločitev o tožbenem zahtevku zavrnilo kot neutemeljeno (393. člen ZPP).

2) K odločitvi o ugoditvi reviziji zoper odločitev o nasprotnem tožbenem zahtevku: Tožnica po nasprotni tožbi je temeljila svoj tožbeni zahtevek, po katerem je toženec dolžan izprazniti obravnavano stanovanje, na 155. členu SZ, ki določa, da ima lastnik stanovanja oziroma stanovanjske hiše, na katerem ima kdo pravico do uporabe stanovanja, pravico do vselitve in proste razpolage s stanovanjem, po preteku enega leta od uveljavitve SZ. Vendar pa tej lastnikovi pravici stoji nasproti pravica imetnika pravice do uporabe (zrcalna pravica), da mu tisti, ki mu je to pravico dodelil (2. odstavek 155. člena SZ) oziroma občina, na območju katere je stanovanje ali stanovanjska hiša (2. odstavek 156. člena SZ - s tem odstavkom je zakonodajalec dopolnil 155. člen SZ), priskrbi oziroma zagotovi drugo primerno stanovanje. Poudariti je treba, da pravici obeh ne izhajata le iz primerov t.i. administrativnih dodelitev stanovanj, ki so se začele leta 1945 z Uredbo o stanovanjih in poslovnih prostorih (Uradni list Slovenskega narodnoosvobodilnega sveta in Narodne vlade Slovenije, št. 8/45) in končale leta 1959 z Zakonom o stanovanjskih razmerjih (Uradni list FLRJ, št. 16/59), temveč iz vseh tistih razmerij med lastniki zasebnih stanovanj in imetniki pravice do uporabe, ki so bila ustvarjena v nasprotju z lastnikovo voljo. To pa so tudi primeri, ko je lastnik praznega stanovanja moral oddati stanovanje s pogodbo, ker bi mu ga sicer oddal stanovanjski organ, primeri zamenjav stanovanj, katerim se lastnik ni mogel upreti, primeri "dedovanja" pravice do uporabe ter primeri trajne uporabe stanovanj v zasebni lasti iz časa pred letom 1945 na podlagi vsakokrat veljavnih stanovanjskih predpisov.

Iz zgoraj citiranih določil zakona izhaja razmerje, v katerem so trije subjekti - lastnik zasebnega stanovanja kot upravičenec, imetnik pravice do uporabe stanovanja kot zavezanec in hkrati upravičenec, ter zavezanec iz 2. odstavka 155. člena oziroma 2. odstavka 156. člena SZ in katerih interesi si nasprotujejo. Pravici lastnika stanovanja in imetnika pravice do uporabe sta soodvisni tako, da je pogoj za utemeljenost tožbenega zahtevka na izselitev imetnika pravice do uporabe zagotovitev drugega primernega stanovanja. Na koncu gre realizacija obeh pravic vselej v breme zavezanca iz 2. odstavka 155. oziroma 2. odstavka 156. člena SZ, ki se lahko svoje obveznosti tudi brani. Zato mora lastnik, če naj doseže pravico proste razpolage s stanovanjem, s tožbo zajeti tudi zavezanca za zagotovitev drugega primernega stanovanja. Tožnica zato svoje pravice iz 155. člena SZ ne more uspešno uveljavljati le z izpraznitvenim tožbenim zahtevkom zoper toženca - imetnika pravice do uporabe.

V obravnavanem primeru pa tudi izpraznitveni zahtevek na podlagi 58. člena SZ, na katerem temeljita sodbi sodišč prve in druge stopnje, ne more biti utemeljen, saj dejansko in pravno stanje toženčevega položaja zaenkrat še ne upravičuje uporabe navedenega določila. Pritrditi je treba reviziji, da toženčevega položaja ni mogoče presojati le po 58. členu SZ brez hkratne uporabe prehodnih določb zakona, ki urejajo prehod iz režima stanovanjskih razmerij v režim novih najemnih razmerij. Tako je imel toženec ob uveljavitvi SZ veljaven pravni naslov za uporabo obravnavanega stanovanja - stanovanjsko pogodbo, ki jo je sklenil s tožnico leta 1980. Po 1. odstavku 156. člena SZ bi morala pogodbenika uskladiti določila sklenjene pogodbe z določili SZ. To sta oba tudi poskušala, vendar pa se nista mogla uskladiti glede bistvenih elementov najemne pogodbe - najprej glede trajanja najema, nato pa se je njuno nesoglasje omejilo na vprašanje, ali gre tožnici profitna ali neprofitna najemnina. To je bil tudi razlog, da je bila sprožena ta pravda. O spornem elementu pogodbe je bilo po tožbenem zahtevku tožnika (nasprotnega toženca) pravnomočno odločeno, kar ima lahko za posledico obveznost sklenitve najemne pogodbe po določenih (sedaj nespornih) pogojih. Ne more pa biti navedena odločitev predpostavka za ugotovitev nezakonite uporabe stanovanja, s čimer bi bil izpolnjen pogoj za izpraznitveno tožbo. Ta je zato v tej fazi formiranja najemnega razmerja med pravdnima strankama preuranjena.

Izpodbijani odločitvi sodišč prve in druge stopnje temeljita na zmotni uporabi materialnega prava, zato je revizijsko sodišče ugodilo reviziji in izpodbijani sodbi sodišč prve in druge stopnje spremenilo tako, da je zavrnilo izpraznitveni zahtevek po nasprotni tožbi (1. odstavek 395. člena ZPP). Ker pa je tožnica uveljavljala še zahtevek na sklenitev najemne pogodbe s tožencem tako, da naj sodišče ugodi temu zahtevku, če spozna, da primarni zahtevek ni utemeljen (2. odstavek 188. člena ZPP), je bilo treba zadevo vrniti sodišču prve stopnje, da odloči še o podrejenem tožbenem zahtevku.

Odločitev o stroških postopka pred sodiščem prve stopnje, o pritožbenih ter revizijskih stroških temelji na določilih 3. in 4. odstavka 166. člena ZPP.