Jedro

Dogovori oziroma pogodbe med graditeljem in lastnikom zemljišča lahko izključujejo uporabo pravil o gradnji na tujem svetu, vendar le v primerih, ko se v takšnih dogovorih oziroma pogodbah uredijo medsebojne pravice in obveznosti oziroma razmerja v zvezi z gradnjo na zemljišču. V takšnih situacijah je ob drugačnih obligacijskopravnih pa tudi stvarnopravnih učinkih dogovorov izključena uporaba pravil o originarni pridobitvi lastninske pravice na zemljišču na podlagi gradnje.

Izrek

Revizija se zavrne.

Toženka mora v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti tožnici 1.267,82 EUR revizijskih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je tožnica lastnica nepremičnin, parc. št. 114/2, 114/3 in 114/4, vse k. o. ... Tožbeni zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila je zavrnilo.

2. Sodišče druge stopnje je toženkino pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

3. Zoper pravnomočno sodbo je toženka zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava vložila revizijo. Predlaga spremembo izpodbijane sodbe tako, da se tožbeni zahtevek zavrne. Navaja, da sporazum o odstopu nepremičnin ne predstavlja originarnega načina pridobitve lastninske pravice, saj v takem primeru ni dobrovernosti. Lastninska pravica na podlagi dogovora se pridobi z vpisom v zemljiško knjigo. Tisti, ki je vedel, da gradi na tujem, ne more postati dobroveren, čeprav se lastnik gradnji ni uprl. To pomeni, da tožnica zaradi dogovora o prenosu lastninske pravice te na podlagi določila 418. paragrafa Občega državljanskega zakonika (v nadaljevanju ODZ) ni mogla pridobiti. Izpostavlja vsebino pritožbe pravnega prednika toženke s 3. 1. 1968 in poudarja, da se je ta res dogovarjal s pravno prednico tožnice za odstop parcel, vendar le pod pogojem, da bi mu bila omogočena gradnja na njegovem vrtu, čemur pa ni bilo ugodeno. Ker pravdnemu predniku toženke zahtevana gradnja ni bila omogočena, do realizacije opisanega pogojnega dogovora ni prišlo. Sodišče je zmotno zaključilo, da je omenjeni sporazum o odstopu lastninske pravice obstajal in da predstavlja veljavni pravni naslov. Zato je tudi neutemeljen zaključek sodišča o tožničini dobrovernosti – ker ni bilo dogovora, je tožnica morala vedeti, da gradi na tuji zemlji brez ustrezne pravne podlage. Četudi bi tak sporazum obstajal, pa bi tožnica lahko uveljavljala zgolj derivativen način pridobitve lastninske pravice. Ugotovitev sodišča, da je pravna prednica tožnice gradila na podlagi soglasja, zadošča za sklep, da ni bila v dobri veri, da gradi na svojem. Sodišče je nepravilno presojalo obstoj pravne podlage za pridobitev lastninske pravice na derivativen način, saj takega načina pridobitve tožnica ni zatrjevala. Nedobroveren pridobitelj ni mogel pridobiti lastninske pravice z gradnjo na tujem. Noben predpis namreč ne omogoča pridobitev lastninske pravice z gradnjo na podlagi soglasja. Stališče sodne prakse je, da je temeljni pogoj za pridobitev lastninske pravice na podlagi pravila 418. paragrafa ODZ, okoliščina, da je bil graditelj v dobri veri, da torej ni vedel, da gradi na tujem. Ugotovitve sodišča, da je pravni prednik tožnice sklenil sporazum s toženkinim pravnim prednikom, že same po sebi pojmovno onemogočajo materialnopravni sklep, da je bil v dobri veri, da gradi na svojem (prim. II Ips 216/2005). Pravni učinki vknjižbe pri derivativnem pridobivanju stvarnih pravic so odvisni od tega, ali obstaja veljavni pravni naslov pridobitve stvarne pravice. Ti bodo zato najprej odvisni od veljavnosti pravnega naslova. V konkretnem primeru bi bilo zato treba presojati, ali je omenjeni sporazum sploh veljavni pravni naslov. Sodišče je na njegov obstoj sklepalo na podlagi listine – pritožbe s 3. 1. 1968. Opozarja, da je v pritožbi izpostavila, da so se pravni predniki pravdnih strank dogovarjali za odstop parcel, vendar le pod prej navedenim pogojem. Zato je materialnopravno zmoten zaključek sodišča, da je tožnica posest na spornih nepremičninah pridobila na podlagi sporazuma in je zato bila v dobri veri. Nedobroveren pridobitelj z gradnjo na tujem ne glede na vednost in ravnanje lastnika zemljišča ne more originarno pridobiti lastninske pravice; pridobil bi jo lahko le na podlagi sporazuma, tj. na derivativen način. Tak sporazum pa ni dokazan. Zaključke o podlagi tožničine posesti je sodišče naredilo mimo trditvene podlage pravdnih strank, zato je podana relativna bistvena kršitev določb postopka. Tožnica ni pridobila dokazila o morebitnem lastništvu, ki naj bi bilo priloženo lokacijskemu dovoljenju. Tudi če bi obstajal sporazum o prenosu lastninske pravice, pa razpolagalnega pravnega posla ni bilo. Višje sodišče ni pojasnilo, kako je prišlo do zaključka, da ne drži, da izvedeni način pridobitve lastninske pravice izključuje izvorne načine. Iz vsebine gradbenega dovoljenja je razvidno, da se upravni organ z lastništvom spornih nepremičnin ni ukvarjal. Pravna prednica tožnice je bila pred gradnjo dolžna preveriti stanje v zemljiški knjigi o lastništvu spornih nepremičnin. Tisti, ki uživa nepremičnino, ki je po podatkih zemljiške knjige last drugega, pa se ne prepriča, ali jo upravičeno uživa, čeprav bi se lahko z vpogledom v javno dostopno evidenco, ni dobroveren (prim. odločbo Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 1726/2010).

4. Tožnica je na revizijo odgovorila in predlagala, da se revizija zavrže oz. podrejeno zavrne.

5. Revizija ni utemeljena.(1)

6. Revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava ni podan. Pravilna je namreč materialnopravna presoja nižjih sodišč, da je z odstopom zemljišč tožničini pravni prednici s strani toženkinega pravnega prednika pred sporno gradnjo, njihovo izročitvijo v posest in uporabo, in ob upoštevanju dejstva, da je tožničina pravna prednica z vedenjem toženkinega pravnega prednika na konkretnih zemljiščih (v letu 1966) zgradila objekt, nastal pravni položaj, ki ga opredeljuje pravno pravilo 418. paragrafa ODZ. Osnovni pogoj za pridobitev lastninske pravice po navedenem pravilu je, da je graditelj v dobri veri, da torej ne ve, da gradi na tujem svetu.(2) Revidentka ima sicer prav, da dogovori oziroma pogodbe med graditeljem in lastnikom zemljišča lahko izključujejo uporabo pravil o gradnji na tujem svetu, vendar le v primerih, ko se v takšnih dogovorih oziroma pogodbah uredijo medsebojne pravice in obveznosti oziroma razmerja v zvezi z gradnjo na zemljišču. V takšnih situacijah je ob drugačnih obligacijskopravnih pa tudi stvarnopravnih učinkih dogovorov izključena uporaba pravil o originarni pridobitvi lastninske pravice na zemljišču na podlagi gradnje (na primer dogovori o skupni gradnji, družbene pogodbe in podobno). Torej šele dogovor o skupni gradnji ali ureditvi razmerij v zvezi z gradnjo, lahko prepreči uveljavljanje originarne oblike pridobitve lastninske pravice.(3) Dogovori lahko nadalje glede na njihovo vsebino in pravni značaj tudi avtomatično izključujejo dobrovernost graditeljev, da gradijo na svojem svetu (na primer v primeru sklenitve najemnih pogodb in pogodb o služnostih).(4) V spornem primeru ne gre za takšne situacije. Ne gre niti za dogovor o skupni gradnji, niti za kakšno drugo pogodbo, s katero bi pravdni stranki oziroma njuna pravna prednika že uredila na drug ali podoben način razmerja v zvezi s sporno gradnjo, ali ki bi avtomatično izključevala dobrovernost graditelja, da gradi na tujem svetu. Po dejanskih ugotovitvah nižjih sodišč sta namreč pravna prednika pravdnih strank sklenila dogovor o prenosu spornih parcel v last tožničine pravne prednice, ki je bil očitno z njihovo izročitvijo v posest in uporabo realiziran. Z revizijskimi navedbami o zmotnosti takega dokaznega zaključka, z zatrjevanjem, da je bil omenjeni sporazum sklenjen pogojno, pogoj pa se ni izpolnil, revidentka nedovoljeno posega v dejanski substrat izpodbijanje sodbe, kar na revizijski stopnji sojenja zaradi prepovedi iz tretjega odstavka 370. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), ni dovoljeno. Tožničina pravna prednica je gradila na zemljiščih, ki so bila formalno pravno še vedno tuja lastnina, saj v zemljiški knjigi ni bila vpisana kot lastnica na podlagi sklenjenega dogovora o prenosu lastninske pravice, torej pravno na tujem zemljišču. Lastnik zemljišča – toženkin pravni prednik pa se gradnji ni uprl, kar je ob sklenjenem dogovoru o prenosu lastninske pravice in izročitvi zemljišč v posest, omogočalo dobrovernost tožničine pravne prednice. V tovrstnih primerih, ko je med pravdnima strankama tudi sporna veljavnost oziroma obstoj pravnega posla o prenosu lastninske pravice na zemljišču, je imel graditelj, kot je Vrhovno sodišče že poudarilo v, po dejanskih in pravnih okoliščinah primerljivih zadevah II Ips 26/2013 in II Ips 135/2002, prvenstveno prav pravico do uveljavitve lastninske pravice pridobljene na originaren način ob uporabi prejšnjih pravil o gradnji na tujem svetu. Po navedenem se tako izkažejo za neutemeljena revizijska zatrjevanja glede upravičenosti uveljavljanja zgolj derivativnega načina pridobitve lastninske pravice in o neskrbnosti glede preverbe zemljiškoknjižnega stanja s strani tožničine pravne prednice.

7. Revizijske navedbe glede kršitve razpravnega načela (prekoračitev trditvene podlage) niso utemeljene. Na obstoj dogovora o prenosu lastninske pravice na spornih nepremičninah, ki ga je sodišče ugotovilo, sta se sklicevala obe pravdni stranki (prim. list. 77 za tožečo stranko). Pritrditi tudi ni mogoče revizijskim očitkom glede kršitve iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Višje sodišče je zadostno pojasnilo, zakaj je utemeljena presoja sodišča prve stopnje o tožničini dobrovernosti in zakaj je tožničin zahtevek utemeljen ravno na podlagi 418. paragrafa ODZ.

8. Ker niso podani razlogi, zaradi katerih je bila revizija vložena, jo je revizijsko sodišče kot neutemeljeno zavrnilo (378. člen ZPP).

9. Toženka, ki z revizijo ni uspela, mora tožnici, ki je na revizijo odgovorila, povrniti stroške revizijskega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP in prvi odstavek 154. člena ZPP). Ti stroški obsegajo nagrado za sestavo odgovora na revizijo, in materialne izdatke, povečano za davek na dodano vrednost ter skupno znašajo 1.267,82 EUR. Nagrada za delo odvetnika je odmerjena v skladu z Zakonom o odvetniški tarifi. O zamudnih obrestih na prisojene stroške postopka je revizijsko sodišče odločilo skladno z načelnim pravnim mnenjem občne seje Vrhovnega sodišča z dne 13. 12. 2006 (Pravna mnenja I/2006).

Op. št. (1): Tožničinim zatrjevanjem iz odgovora na revizijo glede zavrženje revizije ni mogoče pritrditi. Oba tožbena zahtevka se namreč opirata na isto dejansko in pravno podlago, zato navedbe o nujnosti diferencirane navedbe vrednosti spora, niso utemeljene.

Op. št. (2): Prim. odločbe Vrhovnega sodišča RS II Ips 237/2000, II Ips 401/2005 idr.

Op. št. (3): Prim. odločbe Vrhovnega sodišča RS II Ips 26/2013 in II Ips 135/2002. Op. št. (4): Prim. odločbe Vrhovnega sodišča RS II Ips 14/2004, II Ips 22/2007, II Ips 782/2005, II Ips 282/2004, II Ips 403/1994, II Ips 216/2005, II Ips 584/2006 (na slednji se sklicuje revidentka), kjer je šlo za obstoj dogovora o gradnji med lastnikom zemljišča in graditeljem; v primerih II Ips 22/2007 in II Ips 67/1997 je bil sklenjen dogovor o rabi oziroma užitku stvari torej o osebni služnosti; v zadevah II Ips 49/2008 in II Ips 28/2011 je šlo za obstoj najemne pogodbe, ki je izključevala uporabo pravil ZTLR o gradnji na tujem svetu. V starejši sodbi Vrhovnega sodišča RS II Ips 331/93 pa ne gre za primerljivo dejansko situacijo (pismo, v katerem je lastnica zemljišča priznala graditelju lastnino na zgrajenih stavbah, kar je prav tako dokazovalo poseben dogovor o gradnji in ureditvi lastninsko pravnih razmerij po končani gradnji). Enako velja tudi za zadevo Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 3870/2008.