Jedro

Sodišče prve stopnje bi se glede na podane pripombe dolžnika in tudi na podlagi določbe 178. člena ZIZ moralo opredeliti do možnosti prodaje nepremičnin po delih ali sklopih delov, ker je možnost za prodajo nepremičnine po delih potrebno upoštevati že v fazi ugotavljanja vrednosti nepremičnine.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se izpodbijani sklep razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo odločitev.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugotovilo, da tržna vrednost na dan 30. 4. 2011 in 11. 5. 2011 celote nepremičnin parc. št. ..., ... in ... k.o. K. znaša 138.047,00 EUR.

Zoper takšen sklep se pritožuje dolžnik po pooblaščencih zaradi zmotne uporabe materialnega prava, zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in bistvene kršitve določb postopka. V pritožbi vloženi dne 4. 10. 2012, ki je bila pritožbenemu sodišču predložena v reševanje 13. 3. 2013, dolžnik navaja, da je sodišče izdalo sklep o ugotovitvi vrednosti tako, da ni mogoče ugotoviti vrednosti posameznih parcel in jih nato prodati po delih, čemur dolžnik v celoti nasprotuje in na kar je dolžnik že opozoril v svojih vlogah, sodišče pa se do navedenega ni ustrezno opredelilo, kar predstavlja kršitev po 5. in 8. členu ZPP v zvezi s prvim odstavkom 339. člena ZPP in s 15. členom ZIZ, kot tudi za kršitev po 8., 14. in 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ. Dolžnik še izrecno opozarja na določbo 178. člena ZIZ in da možnost prodaje nepremičnine po delih potrebno upoštevati že v fazi ugotavljanja vrednosti nepremičnine, sodišče pa ni naročilo izdelave cenitve po posameznih parcelah, pri cenitvi pa ni bil pravilen način upoštevanja prihodka iz najemnine, zaradi česar je zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje, poleg tega pa je prišlo tudi do bistvenih kršitev določb postopka ter zmotne uporabe materialnega prava. V nadaljevanju pa dolžnik ponavlja pripombe v zvezi z oceno mesečne najemnine, ki je podlaga za oceno vrednosti dolžnikovih nepremičnin po pristopu donosa.

Pritožba je utemeljena.

Ob pregledu spisovnega gradiva v zvezi s pritožbenimi navedbami o tem, da se sodišče prve stopnje ni ustrezno opredelilo do dolžnikovega predloga za oceno vrednosti posameznih parcel in prodajo po delih, pritožbeno sodišče ugotavlja, da iz sicer obširne obrazložitve izpodbijanega sklepa, v kateri sodišče prve stopnje obširno povzema pripombe, ki so jih glede cenitev sodnih cenilcev podali upniki in dolžnik ter odgovore cenilcev na podane pripombe, ne izhaja povzetek pripomb dolžnika v vlogi z dne 17. 8. 2011 (listna št. 89 do 91), v kateri je v sedmem odstavku dolžnik opozarjal, da je cenitev kmetijskega zemljišča v delu, kjer navaja, da s prodajo nepremičnin po delih ne bi bilo mogoče doseči višje cene ali hitrejšega poplačila nejasna in da so po mnenju dolžnika takšni zaključki napačni in nasprotujejo splošno znanim dejstvom, da se v primeru prodaje posameznih parcel ali delov lahko doseže bistveno višje cene.

Resda so te navedbe dolžnika podane v zvezi s cenitvijo kmetijskega dela zemljišča, ki jo je izdelal sodni cenilec V. L., za katere je sodišče prve stopnje ocenilo, da so prepozne in zato neupoštevne. Vendar je pri tem potrebno opozoriti na dejstvo, da je takšne pripombe dolžnik lahko podal le v zvezi s cenitvijo kmetijskega zemljišča, saj je le sodni izvedenec za kmetijstvo V. L. v svojem cenitvenem poročilu zapisal, da s prodajo zemljišč po delih ni možno doseči višje cene ali hitrejšega poplačila dolga, čeprav je sodišče prve stopnje s sklepom z dne 6. 4. 2011 (listna št. 35-36 spisa), s katerim je določilo cenilca gradbene in kmetijske stroke, obema naložilo naj podata tudi mnenje o tem, ali se nepremičnine lahko prodajajo po delih ali po skupinah delov, če je s tem možno doseči višjo ceno ali hitrejše poplačilo. Izvedenec in cenilec gradbene stroke M. K. se namreč do tega vprašanja niti v svojem cenitvenem poročilu in mnenju, ki ga je sodišče prejelo 25. 5. 2011 (listna št. 55 do 60) niti v dopolnitvi, ki jo je sodišče prejelo 9. 6. 2011 (listna št. 64 in 65) kot tudi v pojasnilih, ki jih je sodišče prejelo 23. 9. 2011 (listna št. 100 do 101) ni opredelil. Ob tem tudi ne gre spregledati dejstva, da je sodišče prve stopnje z dopisom z dne 26. 5. 2011 (listna št. 61) sodnega cenilca M. K. pozvalo, da cenitveno poročilo v roku 8 dni dopolni tako, da navede tržno vrednost za vsako posamezno parcelo, kar je izvedenec storil in sodišču dne 8. 6. 2011 poslal dopolnilo na listni št. 64 in 65 spisa, v katerem je navedel vrednost nepremičnin po posameznih parcelah (zaradi česar dolžnik neutemeljeno navaja v pritožbi, da sodišče ni naročilo izdelave cenitve po posameznih parcelah), vendar iz obrazložitve izpodbijanega sklepa ne izhaja, da bi sodišče prve stopnje to dopolnitev kakorkoli upoštevalo.

Sodišče prve stopnje je torej razpolagalo z vsemi podatki, da bi lahko tržno vrednost nepremičnin ugotovilo tudi po posameznih parcelah, kar je predlagal tudi dolžnik v podanih pripombah, do katerih pa se sodišče prve stopnje ni opredelilo, kot utemeljeno navaja dolžnik v pritožbi. S tem pa so tudi utemeljene pritožbene navedbe, da je sodišče prve stopnje s takšnim postopanjem zagrešilo bistveno kršitev določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ, saj sklep nima razlogov o odločilnih dejstvih. Sodišče prve stopnje bi se namreč moralo opredeliti do možnosti prodaje nepremičnin po delih ali sklopih delov tudi na podlagi določbe 178. člena ZIZ, ker je možnost za prodajo nepremičnine po delih potrebno upoštevati že v fazi ugotavljanja vrednosti nepremičnine, na kar prav tako utemeljeno opozarja dolžnik v pritožbi.

Glede na navedeno je pritožbeno sodišče dolžnikovi pritožbi ugodilo in je na podlagi 3. točke 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 354. člena ZPP in 15. členom ZIZ izpodbijani sklep prvostopenjskega sodišča razveljavilo in vrnilo zadevo istemu sodišču prve stopnje v novo odločanje, saj je ocenilo, da kršitve postopka glede na njeno naravo ne more samo odpraviti.

Pri ponovnem odločanju bo moralo sodišče prve stopnje upoštevati tudi dolžnikove pripombe glede presoje, ali bi se s prodajo po posameznih delih ali po skupinah delov lahko dosegla višja cena ali hitrejše poplačilo in glede na ugotovitve, bodisi v izreku sklepa o ugotovitvi vrednosti nepremičnin določiti vrednost za vsako posamezno parcelo posebej, bodisi podati razloge o tem, zakaj takšnemu predlogu ni sledilo.

V zvezi s priglašenimi pritožbenimi stroški je pritožbeno sodišče odločilo, da se odločitev o stroških pritožbenega postopka pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).