Modern Legal
  • Napreden AI iskalnik za hitro iskanje primerov
  • Dostop do celotne evropske in slovenske sodne prakse
  • Samodejno označevanje ključnih relevantnih odstavkov
Začni iskati!

Podobni dokumenti

Ogledaj podobne dokumente za vaš primer.

Prijavi se in poglej več podobnih dokumentov

Prijavite se za brezplačno preizkusno obdobje in prihranite ure pri iskanju sodne prakse.

VSL sodba I Cpg 914/2006

ECLI:SI:VSLJ:2008:I.CPG.914.2006 Gospodarski oddelek

predčasna odpoved najemne pogodbe, sklenjene za določen čas odpovedni rok dogovor o predčasni odpovedi najemne pogodbe najem poslovnih prostorov
Višje sodišče v Ljubljani
22. januar 2008
Z Googlom najdeš veliko.
Z nami najdeš vse. Preizkusi zdaj!

Samo zamislim si kaj bi rada da piše v sodbi, to vpišem v iskalnik, in dobim kar sem iskala. Hvala!

Tara K., odvetnica

Jedro

Dogovor strank o predčasni odpovedi najemnega razmerja, sklenjenega za določen čas, je dopusten. S takšnim dogovorom se smeta stranki dogovoriti za krajši odpovedni rok od enega leta. Takšen dogovor bi bil nedopusten le iz razlogov nemoralnosti, npr. če bi močnejša pogodbena stranka določilo o predčasni odpovedi izvršila z namenom, da obide kogentno zakonsko določilo iz 24. člena ZPSPP.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako, da se tožbeni zahtevek, na podlagi katerega bi bila dolžna tožena stranka tožeči stranki plačati znesek 5.009.696,41 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti posameznih obrokov do plačila, zavrne, tožeči stranki pa se naloži, da je dolžna povrniti toženi stranki njene pravdne stroške v znesku 1.456,48 EUR, v 15 dneh.

Tožeča stranka je dolžna v roku 15 dni povrniti toženi stranki njene pritožbene stroške v znesku 853,85 EUR.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki znesek 5.009.696,41 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti posameznega zneska najemnine do plačila in da ji je dolžna povrniti njene pravdne stroške v znesku 494.808,00 SIT. Zoper navedeno sodbo se je pravočasno pritožila tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov. Predlaga, da višje sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, tožeči stranki pa naloži v plačilo tudi vse pravdne stroške.

Pritožba je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila.

Pritožba je utemeljena.

V postopku na prvi stopnji je bilo sporno, ali je imela tožena stranka glede na določilo 2. člena Pogodbe o najemu poslovnega prostora, sklenjene dne 05. 05. 1998 med pravnim prednikom tožeče stranke kot najemodajalcem in toženo stranko kot najemnikom, pravico do predčasne odpovedi najemnega razmerja, ki je bilo sicer sklenjeno za določen čas petih let. Tožeča stranka, ki z zahtevkom uveljavlja plačilo v višini najemnine za obdobje od izpraznitve poslovnega prostora s strani najemnika do izteka petletnega najema kot odškodnino zaradi predčasne odpovedi najemne pogodbe, meni, da po Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. l. SRS, št.18/74 - ZPSPP) dogovor strank o predčasni odpovedi najemnega razmerja, sklenjenega za določen čas, ni dopusten. Sodišče prve stopnje je po mnenju pritožbenega sodišča zavzelo pravilno nasprotno stališče, da udeleženci v načelu svobodno urejajo svoja obligacijska razmerja, da zakon ne prepoveduje sklenitve takšnega dogovora in da zgolj zaradi tega, ker zakon odpovedi pogodbe, sklenjene za določen čas, ne ureja, takšen dogovor strank sam po sebi ni ničen. Nedopusten bi lahko bil le v primeru, če bi bil v nasprotju s prisilnimi predpisi (kar ni), ali če bi bila sklenitev takšnega dogovora v nasprotju z moralo oz. splošnimi načeli obligacijskega prava. V tej smeri pa tožeča stranka ni zatrjevala nobenih dejstev niti ne izhajajo iz okoliščin primera.

Prav pa ima pritožba, da nadaljnji zaključek prvostopnega sodišča, da tožena stranka ni dokazala dogovora o predčasni odpovedi najemnega razmerja, nima opore v izvedenih dokazih, niti v zatrjevani podlagi spora. Dogovor je namreč tožena stranka dokazovala s predložitvijo pisne najemne pogodbe, ki vsebuje določilo o trimesečnem odpovednem roku. Ker mora biti najemna pogodba za poslovne prostore obvezno sklenjena v pisni obliki, je tudi v smeri dokazovanja prave volje pogodbenih strank odločilno prav to, kar sta stranki v listini zapisali. Dogovorili pa sta se za trimesečni odpovedni rok, ki mu po mnenju pritožbenega sodišča ni mogoče očitati niti nedoločenosti niti nejasnosti. Odpovedni rok je rok, ki preteče od odpovedi do prenehanja pogodbenega razmerja. Drugačnega pomena nima, oziroma če ga ima, bi morala drugačen pomen dokazati stranka, ki ga zatrjuje. Ker najemna pogodba, sklenjena za določen čas, preneha s potekom tega časa (27. člen ZPSPP), se dogovor o trimesečnem odpovednem roku po naravi stvari lahko nanaša samo na predčasno odpoved tega razmerja.

Pritrditi je sicer dokazni oceni prvostopnega sodišča, da je bila izpovedba zakonite zastopnice tožene stranke M. K. neprepričljiva v smeri "da je bila le tožena stranka tista, ki bi lahko predčasno odpovedala pogodbo". Vendar neprepričljivost izjave tožene stranke, da je bila le ona upravičena predčasno odpovedati pogodbo, vodi v večji meri k zaključku, da je pogodbeni dogovor o trimesečnem odpovednem roku veljal za obe pogodbeni stranki enako, kot pa k zaključku, da ni veljal za nobeno od strank.

Tožena stranka v pritožbi tudi utemeljeno opozarja, da je tožeča stranka v postopku na prvi stopnji v glavnem nasprotovala načelni materialnopravni dopustnosti takega dogovora, da pa je v smeri razlaganja vsebine 2. čl. pogodbe oz. prave volje pogodbenih strank podala le zelo pavšalne trditve "da gre za splošno določilo, ki se večkrat pojavlja v najemnih pogodbah, ne da bi se stranke zavedale, kaj pomeni", pri čemer ni sodišču predlagala nobenega dokaza za to, da se je strankama najemne pogodbe določilo o odpovednem roku zapisalo, ne da bi imelo kakšno konkretno vsebino.

Zmotno je tudi materialnopravno stališče prvostopnega sodišča, da se z dogovorom o predčasni odpovedi pogodbe ne sme določiti krajšega odpovednega roka od enega leta. Navedeno stališče namreč povsem izniči smisel (kavzo) predčasne odpovedi, saj bi imela v tem primeru pogodba, sklenjena za določen čas z možnostjo predčasne odpovedi z enoletnim odpovednim rokom, enake učinke kot pogodba, sklenjena za nedoločen čas.

Pritožba ima prav, da je enoletni odpovedni rok določen zgolj za primer odpovedi najemne pogodbe za poslovne prostore, sklenjene za nedoločen čas (24. člen ZPSPP). Gre za kogentno zakonsko določilo, ki ga prav zaradi prisilnosti ni mogoče širiti na primere, ki jih zakon ne omenja. Odpovedni rok enega leta je namenjen varovanju negotovega položaja pogodbenih strank v primeru sklenitve najemne pogodbe za nedoločen čas. Na načelni oz. splošni ravni sicer varuje položaj obeh pogodbenih strank, na konkretni dejanski ravni pa običajno le koristi ene stranke v breme druge. Pomembno je poudariti, da se najemne pogodbe sklepajo za naprej in da stranki v času njene sklenitve nista sposobni predvideti vseh bodočih okoliščin, ki jima utegnejo otežiti izpolnjevanje najemne pogodbe. Šele ko takšne okoliščine dejansko nastopijo, se izkaže, kateri od pogodbenih strank je enoletni odpovedni rok iz 24. čl. ZPSPP pravzaprav v korist in kateri v breme. Če stranki najemne pogodbe ob njeni sklenitvi ne želita prevzeti tega tveganja, in varstva enoletnega odpovednega roka ne potrebujeta, lahko skleneta pogodbo za določen čas z možnostjo predčasne odpovedi s krajšim odpovednim rokom. Isti cilj bi sicer stranki lahko dosegli s sklepanjem kratkotrajnih najemnih pogodb za določen čas (v konkretnem primeru vsake tri mesece), vendar pa najemna pogodba z možnostjo predčasne odpovedi pogodbenim strankam zlasti pri dolgoročnih najemih omogoča bistveno bolj varen in stabilen položaj (zlasti pa manj operativnih opravil in administriranja). Takšnemu dogovoru bi bilo zato mogoče odreči pravno varstvo le iz razlogov nemoralnosti, npr. če bi močnejša pogodbena stranka določilo o predčasni odpovedi s krajšim odpovednim rokom izsilila z namenom, da obide kogentno zakonsko določilo in šibkejšo stranko prikrajša za varstvo, ki ji ga sicer nudi. V tej smeri pa tožeča stranka ni navajala nobenih dejstev.

Na podlagi navedenega pritožbeno sodišče ugotavlja, da v postopku izvedeni dokazi in na njihovi podlagi ugotovljeno dejansko stanje napotuje na materialnopravni zaključek, da sta stranki najemne pogodbe sklenili dogovor o predčasni odpovedi najemne pogodbe s trimesečnim odpovednim rokom. Odpoved najemne pogodbe s strani tožene stranke zato ni bila protipravna in je iz tega razloga odškodninski zahtevek tožeče stranke neutemeljen. Zaradi zmotne ocene listine in napačne uporabe materialnega prava je pritožbeno sodišče sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek v celoti zavrnilo (358. čl. ZPP).

Ker je pravdo izgubila, je tožeča stranka dolžna toženi stranki povrniti tudi njene pravdne stroške, ki jih je sodišče druge stopnje odmerilo v višini priglašenih stroškov: za odgovor na tožbo 600 točk, prva pripravljalna vloga 600 točk, prvi narok 600 točk, dva naroka po 300 točk, taksa za odgovor na tožbo, 2 % materialni stroški in 20 % DDV. Upravičena je tudi do povrnitve pritožbenih stroškov v višini sestave pritožbe 750 točk, 2% mat.str., 20% DDV in takse za pritožbo (165. čl. ZPP v zvezi s 154. čl. ZPP).

Javne informacije Slovenije, Vrhovno sodišče Republike Slovenije

Do relevantne sodne prakse v nekaj sekundah

Dostop do celotne evropske in slovenske sodne prakse
Napreden AI iskalnik za hitro iskanje primerov
Samodejno označevanje ključnih relevantnih odstavkov

Začni iskati!

Prijavite se za brezplačno preizkusno obdobje in prihranite več ur tedensko pri iskanju sodne prakse.Začni iskati!

Pri Modern Legal skupaj s pravnimi strokovnjaki razvijamo vrhunski iskalnik sodne prakse. S pomočjo umetne inteligence hitro in preprosto poiščite relevantne evropske in slovenske sodne odločitve ter prihranite čas za pomembnejše naloge.

Kontaktiraj nas

Tivolska cesta 48, 1000 Ljubljana, Slovenia