Jedro

Nadomestni (komplementarni) prevzem nepremičnine po 5. odstavku 19. člena ZVKSES ni le pravica prodajalca, ki želi izpolniti svojo pogodbeno obveznost proti kupcu, ki takšno pravilno izpolnitev neutemeljeno zavrača, ampak celo njegova obveznost, če želi zavarovati svoj pravni položaj in preprečiti nastop negativnih pravnih posledic, npr. nastop zamude in s tem tek pogodbene kazni.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v 1. točki spremeni tako, da se znesek, naložen v breme toženi stranki, zniža za 5.490,00 EUR in se tožbeni zahtevek v tem delu zavrne, obresti od prisojenega zneska pa tečejo od 12. 3. 2008 dalje do plačila. Stroški postopka na prvi stopnji, naloženi v breme toženi stranki v 3. točki sodbe sodišča prve stopnje, se znižajo za 98,19 EUR.

II. V ostalem delu se pritožba zavrne in se v izpodbijanem, a nespremenjenem delu sodba sodišča prve stopnje potrdi.

III. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti 573,94 EUR stroškov pritožbe nega postopka v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od naslednjega dne dalje do plačila.

Obrazložitev

(1) Sodišče prve stopnje je razsodilo, da je toženka dolžna tožniku plačati 10.980,00 EUR skupaj z zakonitimi zamudnimi obrestmi, in sicer od zneska 2.562,00 EUR od 28.0.2007, od zneska 2.836,50 EUR od 31. 3. 2007, od zneska 2.745,00 EUR od 30. 4. 2007 in od zneska 2.836,50 EUR od 31. 5. 2007, v preostanku do 19.672,50 EUR pa je zahtevek zavrnilo ter tožencu naložilo povračilo pravdnih stroškov v višini 506,98 EUR.

(2) Proti obsodilnem delu navedene sodbe se je pravočasno pritožila toženka, ki uveljavlja vse pritožbene razloge in višjemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo v dajatvenem delu razveljavi oziroma spremeni tako, da se tudi v tem delu zavrne tožbeni zahtevek, tožniku pa naloži plačilo vseh stroškov, vključno s stroški pritožbe.

(3) V pritožbi navaja, da je prodajalec (t. j. toženka) sicer res izročil stanovanje kupcu (t. j. tožniku) po izteku pogodbeno dogovorjenega roka, vendar ne po svoji krivdi. Do zamude je namreč prišlo z nepoštenim ravnanjem kupca, ki je zavlačeval pogajanja glede dodatnih del, ki pa v prodajni pogodbi in sklenjenem aneksu sploh niso bila dogovorjena. Sodišče je pri presoji upoštevalo zgolj dejstvo, da je bilo stanovanje izročeno po izteku dogovorjenega roka, ne pa tudi drugih okoliščin, ki so potrebne za presojo odgovornosti prodajalca za zamudo. Upoštevaje sicer nesporna dejstva, da sta stranki sklenili kupoprodajno predpogodbo, kupoprodajno pogodbo in aneks k slednji za stanovanje brez dodatnih del, da je bilo stanovanje s takšnimi dogovorjenimi lastnostmi že 30.1.2006 tehnično pregledano s strani tožnika in se je takrat zavezal dostaviti ponudbe za parket po svoji izbiri, česar pa ni storil kljub trem prodajalčevim pozivom in ponudbam, ter da je imelo stanovanje 31.3.2006 izdano uporabno dovoljenje in da bi dogovorjeno stanovanje prodajalec lahko izročil kupcu že takrat, je možno zaključiti, da toženka ne more biti odgovorna za nastalo zamudo izročitve, če se kupec brez razlogov ni hotel več kot eno leto izjasniti o izbiri parketov in keramike, kar se je zavezal storiti že 31.1.2006. S takšnim svojim ravnanjem je tožnik, po stališču pritožbe, povzročil zamudo izročitve stanovanja. To dokazuje tudi očitek tožnika, da bi toženka lahko odstopila od pogodbe. Ker je prodajalec dolžan izročiti stanovanje z dogovorjenimi lastnostmi, kupec pa takšnega stanovanja ni želel prevzeti, saj je želel drug parket, prodajalcu ni mogoče naprtiti krivde za zamudo pri izročitvi stanovanja. Če bi kupec vestno in pošteno izpolnil svojo obveznost izbire parketov, bi bilo stanovanje izročeno pravočasno in brez zamude. Izdana sodba ni poštena »že po načelu pravičnosti«, ki je kljub tožnikovemu nespoštovanju sklenjene pogodbe z njim sklenil aneks in mu podaljšal rok plačila kupnine. Toženka bi lahko sočasno izpolnila svojo obveznost in ob plačilu kupnine oziroma v dogovorjenem roku tudi izročila stanovanje z dogovorjenimi lastnostmi, če ne bi zaupala kupcu, da bo storil vse, da bo stanovanje opremljeno s parketi po njegovi izbiri. Takšne ponudbe pa toženka od tožnika ni dobila. Toženki tako ni mogoče očitati krivde za zamudo, saj je imel kupec očitno nepošten interes zavlačevati z izbiro. Če bi imel pošten namen, bi prodajalca pozival na izročitev, tega pa ni storil. (4) Pritožba izpodbija tudi obseg pogodbene kazni, ki je previsok glede na dejansko zamudo. Sodišče je kot začetek zamude upoštevalo nakazilo kupnine po načelu sočasne izpolnitve, ni pa upoštevalo dejstva, da sta pogodbeni stranki to načelo pogodbeno izključili, ko sta v aneksu določili rok izročitve 60 dni po plačilu celotne kupnine. Glede takšno dopustno pogodbeno voljo strank je bil prodajalec v zamudi šele z iztekom pogodbeno dogovorjenega izpolnitvenega roka. Pritožba sodbo izpodbija tudi zaradi zamudnih obresti, za katere meni, da tečejo od poziva za plačilo dalje, sodišče pa sodbe glede zamudnih obresti ni obrazložilo.

(5) Tožnik je na pritožbo toženke odgovoril in predlagal njeno zavrnitev, s stroškovno posledico.

(6) Pritožba je delno utemeljena.

(7) Prvo sodišče je pravilno ugotovilo pravno pomembna dejstva, in sicer: da sta pravdni stranki sklenili kupoprodajno predpogodbo št. 78/Š. z dne 13.11.2003, kupoprodajno pogodbo št. 78/Š. z dne 10.2.2006 in aneks k slednji z dne 10.2.2006 za predmetno nepremičnino, dodatnih del za spremembo lastnosti nepremičnine pa v teh pogodbah nista opredelili, da je bila kupnina na podlagi dogovora v aneksirani pogodbi v celoti plačana 13.1.2007, da se je toženka kot prodajalka v aneksirani pogodbi zavezala izročiti nepremičnino v 60 dneh od celotnega plačila kupnine, da sta se pravdni stranki od prvega (kvalitetnega) prevzema nepremičnine dogovarjali glede dodatnih del (polaganja parketa in keramičnih ploščic, montaže drsnih vrat), pri čemer naj bi ponudbo za material priskrbel tožnik, česar pa ta ni storil, da je bil prevzem z zapisnikom opravljen 3.9.2007, tožnik pa je hkrati napovedal (tč. 1.6 zapisnika), da bo uveljavljal pogodbeno kazen, da je toženka tožniku poslala več dopisov s pozivom na prevzem nepremičnine, vendar je vročitev izkazana šele za dopis, ki je bil 15.5.2007 poslan s priporočeno pošto.

(8) Na tej dejanski podlagi pa je napravilo delno napačen pravni zaključek, in sicer glede začetka zamude prodajalca.

(9) Toženka sicer zmotno meni, da v zamudi sploh ni bila.

Prodajalec pride z izpolnitvijo v zamudo, če v izpolnitvenem roku ne izpolni svoje obveznosti (299. čl. Obligacijskega zakonika – Ur. l. RS, št. 83/2001 s spremembami; OZ). V skladu s 3. in 4. odst. 16. čl. Zakonom o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (UL RS 18/2004 s spremembami; ZVKSES)

prodajalčeva obveznost izpolnitve predstavlja izročitev nepremičnine kupcu, ta pa je pravočasna, če prodajalec kupcu do izteka roka, ob izpolnjevanju drugih zakonskih pogojev, najkasneje v petnajstih nadaljnjih dneh omogoči prevzem nepremičnine. To stori tako, da kupcu v skladu z 18. čl. ZVKSES omogoči posest nepremičnine, izroči kopijo uporabnega dovoljenja oziroma etažni načrt, izroči predpisane certifikate, garancijske liste in izjave o skladnosti za opremo in naprave ter projekte izvedenih del. Pri tem stranki sestavita zapisnik.

(10) Ravno za primere, ko pa se kupec prevzemu izogiba (kar toženka v predmetni zadevi očita tožniku), zakon v 5. odst. 19. čl. prodajalcu omogoča opravo komplementarne izročitve (oziroma opravo prevzema). ZVKSES tako določa fikcijo prevzema, in sicer se šteje, da je nepremičnina prevzeta tudi, če ni opravljen redni prevzem zaradi tega, ker se kupec brez utemeljenega razloga ne odzove na poziv prodajalca za prevzem, ali slednjega brez utemeljenega razloga odkloni ali ker kupec ni pripravljen istočasno plačati še izostalega dela kupnine. V konkretni zadevi toženka kupcu očita ravno to: izogibanje prevzemu nepremičnine oziroma (neutemeljeno) pogojevanje prevzema z opravljenimi dodatnimi deli, ki pa v niso bila dogovorjena v kupoprodajni pogodbi. Toženka bi v tem primeru v izogib svoji zamudi morala

opraviti tovrsten nadomestni prevzem. Tega ni storila, kar poskuša opravičiti s svojim zanašanjem na obljubo tožnika, da bo posredoval ustrezne ponudbe za opravo dodatnih del. Vendar pa takšno zanašanje ni utemeljeno.

Toženka si pri tem prihaja celo v nasprotje, ko hkrati zatrjuje, da dodatna dela (t.j. polaganje parketov) niso bila pogodbeno dogovorjena, a trdi, da je bila izbira parketov »obveznost« kupca (tožnika), ki bi ta moral vestno in pošteno izpolniti. Toženka bi morala ravnati s skrbnostjo dobrega gospodarstvenika ter opraviti nadomestni prevzem nepremičnine. Prvostopenjsko sodišče je pravilno ocenilo, da je v zamudim bila in da je le-ta prenehala, ko je opravila nadomestno izročitev.

(11)

Glede trenutka nastopa zamude pa je prvostopenjsko sodišče napak zaključilo, da se pravdni stranki nista (veljavno) dogovorili za predčasno izpolnitev v skladu z določbami ZVKSES. 12. čl. ZVKSES kot pravilo določa načelo sočasne izpolnitve, 13. čl. pa pogoje za dopustnost dogovora o predčasnem plačilu kupnine. Te določbe zakona so v skladu z namenom zakona – varstvu kupcev kot ekonomsko šibkejših strank v tovrstnih pogodbenih razmerjih in so (4. odst. 4. čl. ZVKSES) prisilne (kogentne) narave. V skladu z zakonskimi pogoji za dopustnost dogovora o predčasnem plačilu kupnine bi toženka kot prodajalka morala zagotoviti ustrezno zavarovanje, da bi bil tovrsten dogovor (t.j. o izročitvi nepremičnine v 60 dneh po popolnem plačilu kupnine) veljaven.

(12) ZVKSES v 13. čl. kot pogoj za dopustnost dogovora o predčasni izpolnitvi (plačilo kupnine) določa, da prodajalec zagotovi ustrezno zavarovanje kupca pred tveganji iz drugega odstavka 1. čl. tega zakona. Slednji kot tveganja, pred katerimi ščiti kupca, omenja tveganje stečaja, plačilne nesposobnosti ali druge razloge, zaradi katerih (prodajalec) ne bi izpolnil vseh obveznosti oziroma kupcu ne bi bil sposoben vrniti plačanih obrokov kupnine v primeru razveze prodajne pogodbe. V nadaljevanju 13. čl. v 2. odstavku določa, da se šteje, da je prodajalec zagotovil ustrezno zavarovanje pred omenjenimi tveganji, če v korist kupca zagotovi: bodisi bančno garancijo na prvi poziv in brez ugovorov v višini predplačila, bodisi skrbniške storitve na podlagi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa v skladu z določbami razdelka 2.8. ZVKSES, bodisi poroštvo zavarovalnice z enako vsebino kot bančna garancija iz 1. točke.

(13) Sodišče prve stopnje je očitno prezrlo, da je toženka tožniku 28.11.2006 izročila zemljiškoknjižno dovolilo in je bil ob plačilu kupnine ta že lastnik predmetne nepremičnine. Zavarovanje tako ni bilo več potrebno, toženka pa je imela tedaj še 60 dni časa za izpolnitev. V zamudo je tako prišla šele po poteku 60-dnevnega izpolnitvenega roka, t.j. 2. aprila 2007. Zamuda je tako trajala 60 (od 2.4.2007 do 31.5.2007) in ne 120 dni, kar pri pogodbeni kazni v višini 0,05 % od vrednosti 183.000,00 EUR na dan predstavlja znesek 5.490,00 EUR. Pritožba je zato v delu, kolikor se nanaša na nastop zamude, utemeljena.

(14) Prav tako je pritožba utemeljena v obrestnem delu. Pravilno opozarja, da te tečejo šele od poziva za plačilo dalje. Tožnik ni izkazal (niti trdil), da bi toženko pred vložitvijo tožbe pozival k plačilu, zato dolguje obresti od tedaj dalje.

(15) Pritožbeno sodišče je glede na obrazloženo pritožbi v delu ugodilo in na podlagi 5. alineje 1. odstavka 358. čl. Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 26/99 s spremembami; ZPP) ustrezno spremenilo obsodilni del prvostopenjske sodbe tako, da je obveznost toženke delno še znižalo in v tem delu zahtevek tožnika zavrnilo.

(16) V preostalem delu je prvostopenjsko sodišče materialno pravo pravilno uporabilo, pri tem pa ni zagrešilo niti očitanih (a ne konkretiziranih) procesnih kršitev, niti kršitev, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti. Zato je bilo treba v preostalem delu pritožbo zavrniti in prvostopenjsko sodbo v preostalem izpodbijanem delu potrditi (353.čl. ZPP).

(17) Sprememba odločitve o glavni stvari je terjala tudi spremembo odločitve o stroških postopka pred sodiščem prve stopnje, saj je uspeh tožnika manjši. Sodišče prve stopnje je v skladu z veljavno Odvetniško tarifo in Zakonom o sodnih taksah potrebne stroške postopka tožnika pravilno in neizpodbijano odmerilo na 1.957,30 EUR, potrebne stroške toženca pa na 1.324,70 EUR. Glede na spremenjeno odločitev je tožnik uspel z 27,9 % (5.450 EUR od 19.672,50 EUR) tožbenega zahtevka, tak del njegovih stroškov znaša 546,22 EUR, toženka pa je glede na 72,09 % uspeh upravičena do 955,01 EUR. Po pobotu je tožeča stranka dolžna toženi stranki povrniti 408,79 EUR pravdnih stroškov, zato je bilo treba prisojeni zneske stroškov temu ustrezno znižati.

(18) Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na 1. odst. 165. čl. ZPP v zvezi z 2. odst. 154. čl. istega zakona. Pritožnica je s pritožbo uspela približno 50 %, zato je v tem obsegu upravičena do povračila svojih stroškov, ki so bili potrebni za pritožbo, in sicer za sestavo pritožbe v višini 628,80 EUR, povečano za 20 % DDV, in 393,32EUR sodne takse za pritožbo, skupaj 1.147,88 EUR. Pritožnica je glede na uspeh na pritožbeni stopnji upravičena do povrnitve pritožbenih stroškov v višini 573,94EUR. Odgovor na pritožbo ni bil potreben, zato tožnik sam krije svoje stroške odgovora na pritožbo (155. čl. ZPP).