Jedro

Presoja dovoljenosti gradnje projekta, ki je bil v fazi nedokončanega osnutka, in skladnosti gradnje s prostorskimi akti in drugimi relevantnimi predpisi ter naravnimi, geološkimi in topografskimi značilnostmi in omejitvami nepremičnine ni predmet pravnega skrbnega pregleda, ampak je predmet tehničnega skrbnega pregleda.

Med običajne značilnosti pravnega skrbnega pregleda nepremičnin spada tudi analiza prostorskega in gradbenega prava, vendar je treba upoštevati, da pravni skrbni pregled izvajajo pravniki, ki običajno nimajo znanja s področja arhitekture in urbanizma, zato pravni skrbni pregled ne more dati dokončnega odgovora na vprašanje, ali bo določen gradbeni projekt dovoljeno izvesti na določenem zemljišču. Pravni skrbni pregled bo na gradbenem in prostorskem področju vseboval predvsem analizo dovoljene rabe zemljišč in posledično odgovor na vprašanje, ali je načrtovani gradbeni projekt pravno skladen z obstoječimi prostorskimi načrti glede na predvideno rabo načrtovanih objektov. Pravni skrbni pregled zajema tudi ugotovitev, ali so obstoječi prostorski predpisi v postopku spreminjanja oziroma ali poteka postopek sprejemanja novih prostorskih predpisov. Medtem pa so konkretne omejitve in razvojni potencial nepremičnine, ki izhajajo iz gradbenega in prostorskega prava in imajo vpliv na dovoljenost izvedbe predvidenega projekta, predmet analize tehničnega skrbnega pregleda.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožena stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo toženi stranki naložilo, da mora tožeči stranki plačati 46.803,03 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15. 7. 2020 do plačila, v 15 dneh. Zavrnilo je pobotni ugovor tožene stranke, da obstoji njena terjatev do tožeče stranke v znesku 17.500,00 EUR. Toženi stranki je naložilo, da mora tožeči stranki povrniti 3.717,53 EUR pravdnih stroškov, v roku 15 dni in v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva zamude dalje do plačila.

2. Zoper izpodbijano sodbo se zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka, zmotne uporabe materialnega prava in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja pritožuje tožena stranka. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni na način, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje, v obeh primerih pa toženi stranki naloži povračilo stroškov predmetnega postopka.

3. Tožeča stranka je vložila odgovor na pritožbo, v katerem predlaga pritožbenemu sodišču, da pritožbo tožene stranke kot neutemeljeno v celoti zavrne ter potrdi izpodbijano sodbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožeča stranka v tem postopku zahteva plačilo opravljenih pravnih storitev. Iz dejanskih ugotovitev izpodbijane sodbe izhaja, da sta pravdni stranki dne 18. 11. 2018 sklenili Pogodbo o opravljanju pravnih storitev, na podlagi katere se je tožeča stranka za toženo stranko zavezala opravljati storitve skrbnega pregleda premoženjskega kompleksa A. v lasti B. z namenom morebitnega nakupa s strani tožene stranke, dajanja nasvetov za morebiten nakup premoženjskega kompleksa podjetja A., osnovanja transakcijskih dokumentov za nakup premoženjskega kompleksa podjetja A. in opravljati storitve v drugih zadevah. Na podlagi te pogodbe je tožeča stranka izstavila pet računov, ki jih tožena stranka ni poravnala. Tožeča stranka je v elektronski pošti z dne 21. 11. 2018 toženi stranki posredovala svoje prve ugotovitve ter pojasnila in opozorila v zvezi z občinskim prostorskim načrtom (OPN) in občinskim podrobnim prostorskim načrtom (OPPN) ter dileme, ki jih bo potrebno še rešiti. Istega dne je tožena stranka prejela tudi krajše poročilo o stanju v zemljiški knjigi na dan 14. 11. 2018. V elektronski pošti z dne 28. 12. 2018 je tožeča stranka navedla dodatna pojasnila glede nepremičnin, in sicer predvsem v zvezi s kulturno dediščino, saj objekt A. predstavlja kulturno dediščino, ter pojasnila glede priobalnih zemljišč, za katera je treba na podlagi projekta pridobiti vodno soglasje. V tej elektronski pošti je tožeča stranka toženi stranki izrecno svetovala, da pred nakupom opravi tudi tehnični pregled nepremičnin, in sicer predvsem, da se posvetuje z arhitektom, glede na vse že predstavljene omejitve, kaj bi se na nepremičninah dalo graditi. Tožeča stranka je toženo stranko opozorila na tveganje zaradi obstoja jam in na pravne posledice in zakonodajo v zvezi z jamami v elektronski pošti z dne 7. 3. 2019 in v Poročilu o skrbnem pravnem pregledu z dne 7. 3. 2019. Sodišče prve stopnje je pojasnilo, da se stranki razhajata glede vprašanja, kaj natančno vključuje skrbni pravni pregled in kaj v konkretnem primeru obsega pravni skrbni pregled nepremičnin A. Tožbenemu zahtevku je ugodilo, ker je ocenilo, da je tožeča stranka izpolnila svoje obveznosti iz Pogodbe o opravljanju pravnih storitev. Sodišče prve stopnje je zavrnilo eventuelni pobotni ugovor tožene stranke v znesku 17.500,00 EUR, kolikor so znašali računi arhitekta, ki naj bi ga tožena stranka morala najeti zaradi zatrjevane nepravilne izpolnitve tožeče stranke. Pojasnilo je, da je tožena stranka potrebovala arhitekta in da je jasno, da pravna pisarna oziroma odvetniki ne morejo opravljati dela arhitekta, saj gre za povsem drugo strokovno področje.

6. Tožeča stranka v tem postopku zahteva plačilo opravljenih storitev na podlagi Pogodbe o opravljanju pravnih storitev. Če ni drugače dogovorjeno, mora naročitelj plačati prevzemniku naročila po opravljenem poslu (prvi odstavek 779. člena Obligacijskega zakonika - OZ). Mandatar pridobi pravico do plačila, če svojo storitveno obveznost pravilno in v celoti izpolni. Bistveno vprašanje v zadevi je bilo, ali je tožeča stranka pravilno in v celoti izpolnila svojo storitveno obveznost na podlagi Pogodbe o opravljanju pravnih storitev. Sodišče prve stopnje je presodilo, da je odgovor pritrdilen, pritožnica pa meni, da tožeča stranka pri izpolnjevanju dogovorjenih obveznosti ni ravnala z ustrezno profesionalno skrbnostjo, saj je kršila pojasnilno dolžnost in dolžnost skrbnega ravnanja.

7. Pritožnica trdi, da je tožečo stranko angažirala z namenom, da poda pravno mnenje o tem, ali bo predvideni nepremičninski gradbeni projekt dovoljeno izvesti. Po mnenju pritožnice bi tožeča stranka svojo obveznost pravilno izpolnila, če bi toženo stranko opozorila na to, da projekta iz prodajnega prospekta prodajalca na območju kompleksa A. glede na veljavno zakonodajo in prostorske akte ni dovoljeno in mogoče izvesti, ker je na območju kompleksa A. dovoljen faktor pozidanosti le 0,5, ki je v prodajnem prospektu močno presežen; ker obstoječi OPN prepoveduje novogradnje na predmetnem območju, za območje pa je predvidena turistična in nestanovanjska raba; ker je gradnja na območju kompleksa A. omejena zaradi obstoja podzemnih jam, preko katerih najverjetneje ne bo dovoljena gradnja; ker se kompleks A. nahaja v priobalnem pasu, pri čemer bo treba pri gradnji upoštevati predpisan odmik gradnje od obale, ki je precej širši od tega, ki ga je predvidel prodajalec. Tožeča stranka pa v odgovoru na pritožbo navaja, da lahko le arhitekt oziroma urbanist poda strokovno oceno glede vprašanja, ali bo na določeni nepremičnini možno oziroma dovoljeno zgraditi določen objekt in o specifikah takšnega objekta. Trdi, da je presoja dovoljenosti gradnje in skladnosti gradnje s prostorskimi akti in drugimi relevantnimi predpisi ter naravnimi, geološkimi in topografskimi značilnostmi in omejitvami nepremičnine predmet tehničnega skrbnega pregleda, ki ni bil predmet naročila tožene stranke. Trdi, da so običajne lastnosti pravnega skrbnega pregleda naslednje: pregled zemljiškoknjižnega stanja nepremičnin, pregled veljavnosti gradbenih dovoljenj, pregled morebitnih najemnih pogodb, pravni vidik prenosa nepremičnin in morebitne omejitve pri prenosu na tujce.

8. Za odločitev o pritožbi je ključno vprašanje, kaj je bila vsebina obveznosti tožeče stranke. Pogodba o opravljanju pravnih storitev, s katero se je tožeča stranka med drugim zavezala opraviti pravni skrbni pregled nepremičninskega kompleksa A., ima pravno naravo pogodbe o naročilu (mandat). S pogodbo o naročilu se prevzemnik naročila zavezuje naročitelju, da bo zanj opravil določene posle (prvi odstavek 766. člena OZ). Pogodbeni stranki določita posel oziroma posle, ki so predmet mandatarjevega izpolnitvenega ravnanja, tako, da v pogodbi opredelita značilnosti tega posla oziroma poslov. Kadar pogodbeni stranki z mandatno pogodbo teh značilnosti podrobneje ne opredelita, mora mandatar posel opraviti tako, da ima ta običajne značilnosti poslov take vrste.1 Stranki sta se v 1. členu Pogodbe o opravljanju pravnih storitev dogovorili, da bo tožeča stranka toženi stranki nudila storitev skrbnega pregleda nepremičninskega kompleksa A. za namen morebitnega nakupa s strani tožene stranke, storitev svetovanja o morebitnem nakupu nepremičninskega kompleksa A., storitev priprave dokumentov o transakciji za morebitni nakup nepremičninskega kompleksa A. ter storitev svetovanja in pomoči v drugih zadevah. Stranki v pogodbi nista podrobneje opredelili značilnosti naročenega posla, zato mora ta imeti običajne značilnosti poslov take vrste. Bistveno je torej, ali je običajna značilnost pravnega skrbnega pregleda, da naročitelju posreduje ugotovitve, katerih pomanjkanje očita pritožnica.

9. Pritožnica trdi, da je bila tožeča stranka v okviru pravnega skrbnega pregleda dolžna posredovati informacijo o tem, ali je mogoče oziroma dovoljeno uresničiti projekt gradnje večstanovanjskega kompleksa na območju A. Pritožbeno sodišče najprej ugotavlja, da iz besedila Pogodbe o opravljanju pravnih storitev ne izhaja, da je bila naloga tožeče stranke podati zgoraj navedeno informacijo, pritožnica pa ne trdi, da bi značilnosti naročenega posla podrobneje določila z dodatnim ustnim naročilom. Zato je treba ugotoviti, ali je običajna značilnost pravnega skrbnega pregleda, da posreduje informacijo o tem, ali je na določenem zemljišču mogoče oziroma dovoljeno uresničiti določen gradbeni projekt, kot je predviden z določeno idejno zasnovo. Pritožbeno sodišče se strinja z odgovorom na pritožbo, da presoja dovoljenosti gradnje projekta, ki je bil v fazi nedokončanega osnutka, in skladnosti gradnje s prostorskimi akti in drugimi relevantnimi predpisi ter naravnimi, geološkimi in topografskimi značilnostmi in omejitvami nepremičnine ni predmet pravnega skrbnega pregleda, ampak je predmet tehničnega skrbnega pregleda. Po oceni pritožbenega sodišča informacija, ali je mogoče oziroma dovoljeno uresničiti določen gradbeni projekt, ni običajna značilnost poročila o opravljenem pravnem skrbnem pregledu nepremičnin.

10. Običajne značilnosti pravnega skrbnega pregleda nepremičnin so raziskava, ali je prodajalec lastnik nepremičnine in ali je nepremičnina obremenjena s stvarnimi pravicami, analiza morebitnih najemnih pogodb, analiza davčnih vidikov transakcije ter presoja morebitnih omejitev za lastništvo nepremičnin s strani tujih oseb. Med običajne značilnosti pravnega skrbnega pregleda nepremičnin spada tudi analiza prostorskega in gradbenega prava, vendar je treba upoštevati, da pravni skrbni pregled izvajajo pravniki, ki običajno nimajo znanja s področja arhitekture in urbanizma, zato pravni skrbni pregled ne more dati dokončnega odgovora na vprašanje, ali bo določen gradbeni projekt dovoljeno izvesti na določenem zemljišču. Pravni skrbni pregled bo na gradbenem in prostorskem področju vseboval predvsem analizo dovoljene rabe zemljišč in posledično odgovor na vprašanje, ali je načrtovani gradbeni projekt pravno skladen z obstoječimi prostorskimi načrti glede na predvideno rabo načrtovanih objektov. Pravni skrbni pregled zajema tudi ugotovitev, ali so obstoječi prostorski predpisi v postopku spreminjanja oziroma ali poteka postopek sprejemanja novih prostorskih predpisov. V takšnem primeru lahko pride v poštev tudi komunikacija z lokalno oblastjo (občino) na temo dopustnosti predvidene rabe načrtovanih gradbenih objektov. Medtem pa so konkretne omejitve in razvojni potencial nepremičnine, ki izhajajo iz gradbenega in prostorskega prava in imajo vpliv na dovoljenost izvedbe predvidenega projekta, predmet analize tehničnega skrbnega pregleda. Če gre za razvojni projekt, je cilj tehničnega skrbnega pregleda nepremičnin ugotoviti tveganja in omejitve, ki se nanašajo na potencialno vrednost projekta in izvedljivost projekta. Zajema med drugim analizo zemljišča na lokaciji, njegovih naravnih značilnosti in topografije ter analizo prostorskih načrtov z vidika načrtovane rabe prostora, omejitev višine zgradb, dovoljene pokritosti zemljišča z zgradbami (faktor zazidljivosti), zahteve po številu parkirišč itd.2

11. Odgovor na vprašanje, ali je konkreten projekt dovoljeno in možno uresničiti oziroma v kolikšnem obsegu in na kakšen način je treba projekt prilagoditi in v kakšni meri to vpliva na donosnost predvidenega projekta, torej ni predmet pravnega skrbnega pregleda, temveč gre za tehnična in ekonomska vprašanja. Pravniki običajno nimajo znanj za podajo odgovora na ta vprašanja, zato bi moral skrbni pregled, ki ga izvaja odvetniška pisarna, tovrstne ugotovitve po presoji pritožbenega sodišča vsebovati samo, če bi bilo to izrecno navedeno v pogodbi, kar pa v konkretnem primeru ni bilo. Da pravni skrbni pregled ne bo podal odgovora na zgornje vprašanje, pa je izhajalo tudi iz nasveta tožeče stranke toženi stranki v elektronskem sporočilu z dne 28. 12. 2018, v katerem je tožeča stranka toženi stranki predlagala, da pred nakupom opravi tudi tehnični pregled nepremičnin in se zlasti posvetuje z arhitektom glede tega, kaj bi se na nepremičninah dalo zgraditi glede na do takrat ugotovljene omejitve in omejitve, ki jih prinašata OPN in OPPN.

12. Ob upoštevanju zgoraj navedenih izhodišč se pritožbeni očitki izkažejo za neutemeljene. Pritožnica v pritožbi večkrat poudari, da je skrbni pravni pregled naročila z namenom pridobiti informacijo, ali bo predvideni gradbeni projekt dovoljeno izvesti. Pritožbeno sodišče v zvezi s tem ugotavlja, da iz besedila Pogodbe o opravljanju pravnih storitev izhaja, da se je tožeča stranka zavezala opraviti skrbni pregled nepremičninskega kompleksa A. za namen morebitnega nakupa s strani tožene stranke. Namen izvedbe določenega gradbenega projekta kot vodilo skrbnega pregleda iz besedila sklenjene pogodbe ne izhaja. Tudi okoliščina, da je bilo tožeči stranki znano, da se tožena stranka za nakup nepremičnin zanima z namenom, da bi uresničila gradbeni projekt, predviden v idejni zasnovi prodajalca, ne spremeni dejstva, da je tožena stranka pri tožeči stranki naročila storitev pravnega skrbnega pregleda. Pritožbeno sodišče je že pojasnilo, da informacija, ali je mogoče oziroma dovoljeno uresničiti določen gradbeni projekt, ni običajna značilnost poročila o opravljenem pravnem skrbnem pregledu, prav tako posredovanje takšne informacije ni bilo izrecno naročeno.

13. Pritožnica zmotno meni, da bi morala tožeča stranka toženo stranko opozoriti, da je dovoljen faktor pozidanosti v prodajnem prospektu močno presežen. Presoja ustreznosti predvidenega projekta z vidika upoštevanja predpisanega faktorja pozidanosti je namreč predmet tehničnega skrbnega pregleda in ne pravnega skrbnega pregleda. Neutemeljen je tudi očitek, da tožeča stranka tožene stranke ni opozorila na nedovoljenost projekta zaradi neskladja med rabo, predvideno s projektom, in rabo, predpisano z obstoječim OPN. Tožeča stranka je ugotovitve v zvezi s prostorskimi akti toženi stranki posredovala v elektronskem sporočilu z dne 21. 11. 2018, v katerem je med drugim pojasnila, da v občini Izola trenutno poteka postopek priprave OPN, ki je v fazi dopolnjenega osnutka OPN. Tožeča stranka je v istem sporočilu pojasnila, da je trenutno namenska raba na območju A. industrijska, občina pa na tem območju načrtuje turistično dejavnost (hotel, restavracije, gostinski lokali, galerije, turistični resort, promenada in plaža) z jasno prepovedjo stanovanj in apartmajev.

14. Pritožnica navaja, da bi tožeča stranka morala podati tudi opozorilo, da je gradnja na območju kompleksa A. omejena zaradi obstoja podzemnih jam. Pritožbeno sodišče pojasnjuje, da vprašanje, ali in na kakšen način geološke značilnosti območja, kot so podzemne jame, vplivajo na izvedljivost in dovoljenost izvedbe določenega gradbenega projekta, ni predmet pravnega skrbnega pregleda, ampak je predmet tehničnega skrbnega pregleda. To vprašanje ne vpliva na pravna tveganja načrtovane transakcije, ampak gre za tveganja ekonomske narave (vrednost načrtovanega projekta) in tehnične narave (ali in kako je treba načrtovani gradbeni projekt prilagoditi geološkim značilnostim zemljišča). Kot je ugotovilo že sodišče prve stopnje, pa je na pravne posledice in zakonodajo v zvezi z jamami tožeča stranka opozorila, in sicer v elektronski pošti z dne 7. 3. 2019 in v Poročilu o skrbnem pravnem pregledu z dne 7. 3. 2019, ki med drugim vsebuje tudi opozorilo na omejenost gradnje zaradi posebnega pravnega režima podzemnih jam. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je tožeča stranka splošno opozorilo, da bo treba raziskati omejitve in obveznosti glede jam, podala že v elektronskem sporočilu z dne 8. 1. 2019 (priloga A73). Zato ne drži pritožbena navedba, da je bila tožena stranka s strani tožeče stranke na obstoj jam in posledične omejitve na območju nepremičninskega kompleksa A. opozorjena šele dne 7. 3. 2019. Stranki s Pogodbo o opravljanju pravnih storitev tudi nista določili roka, do katerega mora biti pravni skrbni pregled dokončan.

15. Pritožnica meni, da je tožeča stranka nepravilno izpolnila svojo obveznost tudi zato, ker naj ne bi opozorila, da se kompleks A. nahaja v priobalnem pasu, pri čemer bo treba pri gradnji upoštevati predpisan odmik gradnje od obale, ki je precej širši od tega, ki ga je predvidel prodajalec. Ugotovljeno je bilo, da je tožeča stranka na pravne posebnosti priobalnih zemljišč opozorila v elektronskem sporočilu z dne 28. 12. 2018, v katerem je pojasnila, da določen del nepremičnin predstavlja priobalna zemljišča (25 m od morja), ter opozorila, da so posegi na priobalna zemljišča omejeni in da se lahko izvedejo samo na podlagi vodnega soglasja ter da mora lastnik dopuščati rabo priobalnega zemljišča, ki je neposredno povezana s splošno rabo morskega dobra. Presoja, ali je v prodajalčevi idejni zasnovi projekta upoštevan predpisan odmik gradnje od obale, pa po presoji pritožbenega sodišča ni običajna značilnost pravnega skrbnega pregleda nepremičnin.

16. Pritožbeno sodišče je že pojasnilo, da očitki tožene stranke glede nepravilne izpolnitve obveznosti tožeče stranke opraviti pravni skrbni pregled nepremičnin niso utemeljeni, saj tožeča stranka ni bila zavezana podati informacije, ali je predvidena gradnja na predvidenem območju mogoča. Pritožnica zato ne more uspeti z navedbo, da so bile zaradi neizpolnitve obveznosti tožeče stranke ostale storitve, med drugim ustanovitev družbe C. d. o. o., za toženo stranko brez pomena, zaradi česar naj jih ne bi bila dolžna plačati.

17. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da sodišče prve stopnje zaradi zmotne uporabe materialnega prava v delu, kaj spada v skrbni pravni pregled nepremičnin in kaj je bil torej obseg dela tožeče stranke, ni izvedlo predlaganih dokazov tožene stranke (zaslišanje zakonitega zastopnika tožene stranke in prič D. D., E. E. in F. F.) v zvezi s pravnimi omejitvami gradnje na območju nepremičninskega kompleksa A. Sodišče prve stopnje ni zmotno ugotovilo, kaj spada v skrbni pravni pregled nepremičnin. V obravnavani zadevi med strankama ni bilo sporno, kakšne pravne omejitve gradnje obstajajo na območju nepremičninskega kompleksa A.,3 zato ni bilo treba izvajati zaslišanj oseb, ki bi izpovedale o teh omejitvah. Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, da bi moralo sodišče prve stopnje zakonitega zastopnika tožene stranke zaslišati glede dejstva o obstoju jam in vsebine oziroma pomena elektronskega sporočila zakonitega zastopnika tožene stranke z dne 7. 3. 2019. Obstoj jam na območju A. ni bil sporen, vsebina elektronskega sporočila zakonitega zastopnika tožene stranke z dne 7. 3. 2019 pa je bila razvidna iz samega elektronskega sporočila. Pomen, ki ga tožena stranka pripisuje temu sporočilu, to je, da se je nanašalo na poročilo o opravljenem skrbnem pregledu, ki je bilo namenjeno banki, pri kateri je tožena stranka urejala financiranje za nakup nepremičnin in nadaljnjo izgradnjo večstanovanjskega kompleksa, pa za odločitev o zadevi ni bil pomemben. Zato tudi ni bila kršena pravica tožene stranke do izjave v postopku, ker se sodišče prve stopnje ni opredelilo do toženkinih navedb o kontekstu in pomenu elektronskega sporočila zakonitega zastopnika tožene stranke z dne 7. 3. 2019. 18. Sodišče prve stopnje je tudi pravilno štelo za neutemeljen eventualni pobotni ugovor, s katerim je tožena stranka v pobot uveljavljala stroške storitev arhitektov, ki naj bi jih tožena stranka morala najeti, ker tožeča stranka skrbnega pravnega pregleda ni opravila v skladu s predpisanim standardom profesionalne skrbnosti in ni izpolnila pojasnilne dolžnosti. Pritožbeno sodišče je že pojasnilo, da so očitki tožene stranke glede nepravilne izpolnitve obveznosti tožeče stranke neutemeljeni, ter predstavilo razmejitev med pravnim in tehničnim skrbnim pregledom nepremičnin. Tožena stranka je tožeči stranki naročila opravo pravnega skrbnega pregleda nepremičninskega kompleksa A., katerega vsebina ni enaka kot vsebina prostorske analize, ki jo je tožena stranka naročila pri arhitektih, ampak gre za dve različni storitvi, kateri je tožena stranka obe potrebovala za sprejem odločitve o nakupu nepremičnin A. Tožeča stranka toženi stranki ni dolžna povrniti stroškov storitev arhitektov.

19. Pritožnica očita sodišču prve stopnje, da ni obravnavalo podanega ugovora glede neizpolnjene pojasnilne dolžnosti tožeče stranke (manjko opozorila, da projekta iz prodajnega prospekta prodajalca ni dovoljeno in mogoče izvesti zaradi preseženega faktorja pozidanosti, predvidene rabe v obstoječem OPN, obstoja podzemnih jam in lege nepremičnin v priobalnem pasu), zaradi česar je storilo absolutno bistveno kršitev pravil postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) in kršilo strankino pravico do pravnega sredstva iz 25. člena Ustave Republike Slovenije. Pritožbeni očitek je neutemeljen. Pojasnilna obveznost je stranska obveznost mandatarja. Pomeni obveznost opozoriti drugo pogodbeno stranko na določene okoliščine, ki so pomembne za uresničitev interesov, zaradi katerih je druga stranka pogodbo sklenila, in ji pojasniti pomen teh okoliščin za uresničitev interesov. Obsega obveznost opozoriti naročitelja na pomanjkljivost naročila, obveznost obveščanja naročitelja o okoliščinah, pomembnih za uresničitev naročiteljevih interesov, in obveznost razkritja morebitnega konflikta interesov.4 Pritožnica pa tožeči stranki očita, da bi rezultat skrbnega pravnega pregleda moral obsegati opozorila o določenih tveganjih ter da tožeča stranka ni pravilno izpolnila svoje obveznosti, ker jih ni vseboval, kar pomeni, da očita nepravilno izpolnitev glavne izpolnitvene obveznosti iz sklenjene mandatne pogodbe. Ta ugovor pa je sodišče prve stopnje obravnavalo. Iz obrazložitve izpodbijane sodbe je razvidno, da je sodišče prve stopnje opozorilo na razmejitev skrbnih pregledov na različnih strokovnih področjih in zaključilo, da je tožeča stranka pravilno izpolnila obveznost pravnega skrbnega pregleda in da se ugovor tožene stranke nanaša na vprašanja, ki spadajo na področje arhitekturne stroke. Očitana bistvena kršitev pravil postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP in kršitev strankine pravice do pravnega sredstva zato nista podani.

20. Pritožbeno sodišče se je opredelilo do tistih pritožbenih navedb, ki so odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP). Ker so pritožbeni očitki tožene stranke neutemeljeni in ker pritožbeno sodišče tudi ob uradnem preizkusu izpodbijane sodbe ni zasledilo kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP, je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

21. Odločitev o pritožbenih stroških temelji na določbi prvega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato mora sama nositi svoje pritožbene stroške. Tožeča stranka ni zahtevala povrnitve stroškov pritožbenega postopka.

1 N. Plavšak v Obligacijski zakonik (posebni del) s komentarjem, 4. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 220. 2 Primerjaj T. Just in H. Stapenhorst (urednika), Real Estate Due Diligence, A Guideline for Practitioners, Springer International Publishing AG 2018, str. 33-40, 174, 184, 185; IBA Corporate and M&A Law Committee Legal Due Diligence Guidelines, International Bar Association 2018, str. 17-19. 3 Sporno je bilo, ali je tožeča stranka opozorila na te omejitve in ali je bila v okviru pravnega skrbnega pregleda dolžna opozoriti na te omejitve. 4 N. Plavšak v Obligacijski zakonik (posebni del) s komentarjem, 4. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 227-231.