Jedro

Tožnika v času nakupa nista bila seznanjena z dejstvom, da hiša, ki sta jo kupovala, nima gradbenega dovoljenja. Dolžnost nepremičninskega posrednika je, da stranko jasno in razumljivo pisno opozori na takšno napako (prvi odstavek 23. člena ZNPosr). Če nepremičninska družba pred sklenitvijo pogodbe, v zvezi s katero posreduje ne preveri pravnega stanja nepremičnine in kupca ne opozori glede pravnih napak nepremičnine, ne ravna s predpisano profesionalno skrbnostjo. Tožena stranka ne zatrjuje, da je svojo dolžnost opravila v skladu z zakonom, zato za škodo, ki nastane v posledici takšne napake, odgovarja.

Zakon opredeljuje izpolnitveni čas odškodninske obveznosti z nastankom škode (165. člen OZ). Trenutek škode ni definiran in ga je treba presojati glede na okoliščine konkretnega primera. Če gre za zmanjšanje premoženja škoda nastane, ko pride do zmanjšanja. Ta trenutek je objektivno zaznaven in je v konkretnem povezan s trenutkom, ko bosta tožnika denarna sredstva v vtoževanem znesku nakazala tistemu, ki bo zanju izdelal gradbeno dokumentacijo in bosta tudi plačala komunalni prispevek. Da bi že plačala omenjeni zadevi, tožnika ne trdita. Tožnika sta obravnavani postopek sprožila preuranjeno.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se tožbeni zahtevek tožeče stranke, ki se glasi: „1. Tožene stranke A. A. in B. B., oba ... in C. C, ... so dolžni tožečima strankama D. D., ... in E. E., ..., nerazdelno plačati 11.764,96 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od dne 20. 4. 2013 dalje do plačila, vse v 15-ih dneh, pod izvršbo.

2. Tožene stranke so dolžne nerazdelno povrniti tožečima strankama pravdne stroške v znesku 1.791,07 EUR v 15-ih dneh od prejema sodbe sodišča I. stopnje, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka 15-dnevnega izpolnitvenega roka dalje do plačila, pod izvršbo,“ zavrne.

II. Tožeča stranka je dolžna povrniti toženi stranki pravdne stroške, nastale na prvi stopnji v znesku 1.277,58 EUR in stroške pritožbenega postopka v znesku 1.149,03 EUR, vse v roku 15 dni po prejemu sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z napadeno sodbo ugodilo zahtevku tožnikov, da so tožene stranke dolžne tožeči stranki nerazdelno plačati 11.764,96 EUR skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 20. 4. 2013 dalje do plačila (točka I. izreka sodbe). Odločilo je tudi, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki nerazdelno povrniti 1.791,07 EUR pravdnih stroškov.

2. Zoper sodbo se je v roku iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena ZPP pritožila tožena stranka. Predlaga, da pritožbeno sodišče sodbo sodišča prve stopnje spremeni in zahtevek v celoti zavrne, podrejeno pa razveljavi in zadevo vrne prvemu sodišču v novo odločanje. Napačen je zaključek sodišča, da tožena stranka tožnikov ni opozorila na neobstoj gradbenega dovoljenja, kar naj bi predstavljalo pravno napako stvari. V predpogodbi je bilo zapisano, da se kupca odpovedujeta med drugim tudi pravici do ugovora iz naslova gradbene dokumentacije. V zvezi s tem je sodišče zaslišalo vse, ki so bili prisotni pri sklenitvi posla, a je napravil napačno dokazno oceno njihovih izpovedi. Verjelo je tožnikoma, ne tožencem in tudi ne priči F. F. Dejstvo, da sta tožnika skušala pridobiti uporabno dovoljenje (to bi bila osnova za priklop na komunalno infrastrukturo), ne more biti dokaz, da ob nakupu nista bila seznanjena, da hiša nima gradbenega dovoljenja. Tožnika sta leta 2008 kupila hišo po ugodni ceni, kar je bil razlog, da ni bila urejena gradbenega dokumentacija. Šele v letu 2012 (kupila sta jo leta 2008) sta tožnika začela zatrjevati, da nista vedela, da hiša nima gradbenega dovoljenja in sta zato krivila toženca. Sodišče neupravičeno očita neskladje izpovedb obeh tožencev. Oba sta skladno izpovedala, da ona sama ne moreta preverjati gradbenega dovoljenja in ga tudi nista preverjala, saj to lahko stori le lastnik. Od prodajalcev sta zahtevala, da predložijo gradbeno dokumentacijo. Te niso predložili, kar je za toženca logično pomenilo, da nepremičnina nima gradbenega dovoljenja. Izpovedbo toženca je potrdil prodajalec nepremičnin F. Slednji je tudi povedal, da je tožnika ob podpisu predpogodbe opozoril, da nima papirjev za hišo. V tem delu so razlogi sodbe nejasni in gre za kršitev iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Zgrešen je zaključek sodišča, da toženi stranki nista ravnali s skrbnostjo dobrega gospodarja, ker že pred podpisom pogodbe v letu 2008 nista predložila dokumentacije iz leta 1987. Ta v času prodaje ni bila relevantna. Toženca sta vedela, da gradbenega dovoljenja ni in sta to tožnikoma tudi povedala. To jima je povedal tudi prodajalec F.. Ker sta oba toženca vedela, da ni gradbenega dovoljenja, glede tega tudi ni bilo potrebno dodatno preverjanje. Nadalje se pritožba sklicuje na izjavo drugotožnice na zapisnik pri UE Novo mesto dne 13. 6. 2012, kjer ni bilo omenjeno, da sta jo toženca zavedla, da gradbeno dovoljenje je. Prodajalka je razpolagala le s potrdilom o priglasitvi nujnih vzdrževalnih del. Napačen je tudi zaključek, da sta tožnika uspela dokazati obstoj škode. Do škode še ni prišlo. Sodišče pa se ni opredelilo do njune navedbe, da sta tožnika zamudila enoletni prekluzivni rok iz prvega odstavka 495. člena OZ. Odločba je bila izdana 6. 7. 2012, tožba pa vložena 8. 10. 2013, kar je po poteku enoletnega zastaralnega roka (v zvezi s tem se sklicuje na zadevo II Ips 497/2009).

3. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila. Zavrača vse pritožbene navedbe tožene stranke in predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbo zavrne in potrdi sodbo sodišča prve stopnje.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Tožnika sta s posredovanjem sprva tožene firme X s.p. (sedaj A. A. in B. B.) in pri njem zaposlenega C. C. v letu 2008 kupila nepremičnino, parc. št. ... k. o. X. Tožnika zatrjujeta, da jima vse do leta 2012 ni bilo znano, da stavba, stoječa na parc. št. ... nima gradbenega dovoljenja. Ker morata hišo legalizirati, jima bodo nastali stroški (izkazujeta jih s predračunom in ponudbo). Toženi stranki očitata, da ju ni opozorila na nepopolno dokumentacijo (ni ravnala s skrbnostjo dobrega strokovnjaka), kar predstavlja pravno napako za katero odgovarjata.

6. Pravna podlaga za rešitev obravnavane zadevo je določilo 23. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr), ki določa, kakšne so naloge nepremičninske družbe. V obravnavanem primeru gre za razmerje med kupcem in posrednikom pri prodaji. V zadevi II Ips 497/2008, na katero se sklicuje pritožba, pa gre za spor med kupcem in prodajalcem – za vprašanje odgovornosti prodajalca in ne posrednika, kot v obravnavani zadevi, zato zadevi nista primerljivi. V posledici pritožba nima prav ko trdi, da sta tožnika zamudila enoletni prekluzivni rok iz prvega odstavka 495. člena OZ. To določilo se v konkretnem primeru ne more uporabiti.

7. Pritožbeno sodišče pa glede temelja odškodninske odgovornosti sprejema dejanske ugotovitve prvega sodišča in pravno presojo le-tega. Sodišče je na podlagi izvedenih dokazov prišlo do zaključka, da tožnika ob sklepanju kupne pogodbe o tem, da hiša, ki sta jo kupila, nima gradbenega dovoljenja, nista bila seznanjena. Sodišče do takega zaključka ni prišlo le na podlagi izpovedb zaslišanih tožnikov, temveč tudi na podlagi drugih dokazov. Neutemeljeno je sklicevanje tožene stranke, da sama ne moreta preverjati gradbenega dovoljenja. Naloga nepremičninskega posrednika je, da pred sklenitvijo pogodbe v zvezi s katero posreduje, preveri pravno in dejansko stanje nepremičnine in o tem tudi obvestil kupca (prvi odstavek 23. člena ZNPosr). Prvi je prodajalec, da ga povprašata glede dovoljenja. Če ne drugače, pa bi lahko od naročitelja – prodajalca dobila pooblastilo za preveritev ali dovoljenje obstoji ali ne. Prav tako ni slediti pritožbi ko pravi, da je bila hiša prodana po ugodni ceni iz razloga neurejene gradbene dokumentacije. Sam prodajalec F., zaslišan kot priča, je izpovedal, da je bila cena 60.000,00 EUR dogovorjena že preden so prišli kupci iz razloga, ker je bil del zemljišča odstopljen sestri. Sprva so nameravali nepremičnino prodati za 70.000,00 EUR.

8. Pritožbeno sodišče ne dvomi, da tožnika v času nakupa nista bila seznanjena z dejstvom, da hiša, ki sta jo kupovala, nima gradbenega dovoljenja. Dolžnost nepremičninskega posrednika je, da stranko jasno in razumljivo pisno opozori na takšno napako (prvi odstavek 23. člena ZNPosr). Če nepremičninska družba pred sklenitvijo pogodbe, v zvezi s katero posreduje ne preveri pravnega stanja nepremičnine in kupca ne opozori glede pravnih napak nepremičnine, ne ravna s predpisano profesionalno skrbnostjo (I Cp 3975/2010). Tožena stranka ne zatrjuje, da je svojo dolžnost opravila v skladu z zakonom, zato za škodo, ki nastane v posledici takšne napake, odgovarja.

9. Pritožbi pa je slediti v delu ko pravi, da tožnikoma škoda še ni nastala. Tožnika sta škodo izkazovala zgolj na podlagi ponudbe za izdelavo gradbene dokumentacije in z informativnim izračunom za komunalni prispevek. Ne trdita, da sta izdelavo gradbene dokumentacije že naročila in jo tudi plačala, prav tako nista plačala komunalnega prispevka. Zakon opredeljuje izpolnitveni čas odškodninske obveznosti z nastankom škode (165. člen OZ). Trenutek škode ni definiran in ga je treba presojati glede na okoliščine konkretnega primera. Če gre za zmanjšanje premoženja škoda nastane, ko pride do zmanjšanja. Ta trenutek je objektivno zaznaven in je v konkretnem povezan s trenutkom, ko bosta tožnika denarna sredstva v vtoževanem znesku nakazala tistemu, ki bo zanju izdelal gradbeno dokumentacijo in bosta tudi plačala komunalni prispevek. Da bi že plačala omenjeni zadevi, tožnika ne trdita. Po povedanem sta tožnika obravnavani postopek sprožila preuranjeno in zahtevku ni bilo mogoče ugoditi. Po povedanem in v skladu s 358. členom ZPP je sodišče odločilo, kot izhaja iz izreka sodbe.

10. V posledici spremembe odločitve prvega sodišča je pritožbeno sodišče odločilo o stroških vsega postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP). Ker je tožena stranka v pravdi uspela, ji je tožeča stranka dolžna povrniti stroške tako na prvi stopnji kot stroške pritožbenega postopka. Stroški na prvi stopnji znašajo 1.277,58 EUR (to je nagrada za postopek v višini 477,10 EUR, za zastopanje več strank v višini 110,10 EUR, nagrado za narok v višini 440,00 EUR, pavšal v višini 20,00 EUR, vse povečano za 22 % DDV). Stroški pritožbenega postopka pa znašajo 1.149,03 EUR (nagrada za postopek z rednimi pravnimi sredstvi 545,60 EUR, pavšal 20,00 EUR, vse povečano za 22 % DDV in sodno takso v znesku 459,00 EUR).