Jedro

Upnik izpraznitve in izročitve nepremičnine ne more uveljavljati neposredno v izvršbi, kljub temu, da zoper dolžnika razpolaga z notarskim zapisom SV 001 z dne 8. 12. 2021 najemne pogodbe z dne 5. 4. 2019 z dodatki, iz katere izhaja tako upnikova pravica odstopiti od Pogodbe v primeru dolžnikove kršitve pogodbenih obveznosti, kot tudi dolžnikova izpraznitvena dolžnost v takem primeru. Prav tako ni odločilno, da za odstop do najemne pogodbe iz krivdnih razlogov po 28. členu ZPSPP, ki se glede na čas sklenitve konkretne Pogodbe še vedno uporablja za obravnavano pravno razmerje (prim. 52. člen SZ-1E), ni potrebna sodna intervencija.

Treba je namreč upoštevati, da dolžnikova dolžnost izpraznitve in izročitve nepremičnine kot posledica dolžnikove kršitve Pogodbe v času nastanka Pogodbe oziroma notarskega zapisa še ni obstajala. Povedano še drugače, gre za bodočo kondikcijsko terjatev, katere nastanek je vezan na pravna dejstva, ki nastopijo šele po sklenitvi najemne pogodbe v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, to je: - dolžnikovo neplačevanje najemnine in - posledičen upnikov odstop od pogodbe iz krivdnih razlogov. Tudi nastop teh dejstev bi moral upnik izkazati z javno ali po zakonu overjeno zasebno listino, notarski zapis v ta namen ne zadošča, čeprav vsebuje dolžnikovo soglasje z neposredno izvršljivostjo. Ker iz Pogodbe ne izhaja, da so pogoji, od katerih je odvisen nastanek dolžnikove vrnitvene obveznosti, nastopili, mora upnik najprej vložiti dajatveno tožbo v pravdnem postopku.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

II.Upnik krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1.Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje zavrnilo predlog za izvršbo zaradi izpraznitve in izročitve nepremičnine.

2.Upnik je zoper sklep vložil pravočasno pritožbo. Uveljavlja vse pritožbene razloge. Višjemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijani sklep spremeni tako, da se izvršba dovoli, dolžniku pa se naloži v plačilo upnikove stroške predloga za izvršbo in pritožbenega postopka. Navaja, da so zaključki prvostopenjskega sodišča zmotni. V sodni praksi Vrhovnega sodišča RS, III Ips 32/2019 je šlo za izvršbo za izpraznitev na podlagi odstopa upnika od podnajemne pogodbe, za razliko od konkretne zadeve. Iz te sodne prakse ne izhaja, da bi podanjemna pogodba vsebovala obveznost vrniti poslovni prostor, prav tako ne izhaja, da bi upnik dolžnika z izjavo po 20.a členu Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju: ZIZ) obvestil o zapadlosti terjatve za izpraznitev poslovnega prostora, ki bi bila dogovorjena v podnajemni pogodbi. Slednja sodna praksa je bila izdana po sodbi Višjega sodišča v Ljubljani I Ip 1752/2018, ki je potrdila zavrnitev predloga za izvršbo, ko je sodišče druge stopnje zmotno menilo, da je treba tudi odstopno pravico uveljavljati sodno, čeprav to velja za (nekrivdno) odpoved najemne pogodbe za poslovni prostor. Izhaja pa iz nje kot bistveno za konkretno zadevo, da je upnik vložil predlog za izvršbo zgolj na podlagi določbe podnajemne pogodbe, da ima pravico odstopiti od najemne pogodbe, če podnajemnik v roku 15 dni po izdaji poziva ne predloži nadomestne bančne garancije, torej ne na podlagi v notarskem zapisu pogodbe dogovorjene obveznosti vrniti poslovni prostor in obvestila o zapadlosti take obveznosti po 20.a členu ZIZ. Višje sodišče je nato v naknadnih odločbah II Ip 435/2020 in I Ip 835/2025 stališče iz te neprimerljive zadeve III Ips 32/2019 (predhodno I Ip 1752/2018) neutemeljeno razširilo še na primere, ko taka obveznost je dogovorjena.

3.Upnik in dolžnik sta se torej, kot tudi izhaja iz odstopne izjave z dne 24. 11. 2025 in navedb v predlogu za izvršbo, v točkah 31.1., 31.2. in 31.5. dela B najemne pogodbe v povezavi z 12.2. točko dela B najemne pogodbe, izrecno dogovorila, da bo dolžnik v primeru prenehanja najemne pogodbe, tudi v primeru odstopa upnika zaradi kršitve najemne pogodbe s strani dolžnika, ob prenehanju predmet najema vrnil v izpraznjenem in očiščenem stanju ter izročil vse ključe najetih prostorov. Upnik v konkretnem primeru ne terja zgolj prisilne izpolnitve zakonske kondikcijske obveznosti, temveč tudi izrecno dogovorjene pogodbene obveznosti. Upnik je v predlogu za izvršbo že pojasnil še dodatno, da se je dolžnik z neposredno izvršljivostjo obveznosti izpraznitve predmeta najema strinjal, ob čemer je bil s strani notarja tudi opozorjen, da za dokaz predčasne zapadlosti zadostuje upnikova izjava po 20.a členu ZIZ.

4.Ne drži, da terjatev za vrnitev poslovnega prostora ob sklenitvi najemnega razmerja ni obstajala - ob sklenitvi se je upnik zavezal poslovni prostor najemniku izročiti, dolžnik pa poslovni prostor ob prenehanju najema vrniti. Glede na izrecno dogovorjeno obveznost dolžnika vrniti poslovni prostor ob prenehanju najema, ni mogoče trditi, da ta obveznost ni nastala. Obveznost izpraznitve predmeta najema zaradi prenehanja najemnega razmerja, do katerega je prišlo na način, da je najemnik kršil najemno pogodbo, upnik pa je od nje odstopil, ni nič drugega, kot pogojna terjatev, za katero ZIZ povsem jasno določa, kako se dokazuje - z javno listino, s sodbo ali pa z izjavo upnika po 20.a členu ZIZ. Nikjer v zakonu ni podlage, da bi se tovrsten primer pogojne terjatve izločilo iz možnosti neposredne izvršbe, kot je to določeno npr. v primeru stanovanja v 112. členu Stanovanjskega zakona (SZ-1), ki določa, da je odpoved potrebno podati sodno in da rok za izpraznitev določi sodišče. Če se sprejme stališče sodišča prve stopnje in že navedena stališča sodišča druge stopnje, pridemo do zaključka, da nikoli ni mogoča neposredna izvršba na podlagi notarskega zapisa za izterjavo pogojne terjatve, saj sam obstoj pogoja pomeni, da dejstva, ki povzročajo zapadlost terjatve, ob sklenitvi notarskega zapisa še niso nastopila, in je njhov nastop vedno lahko sporen. Če se sprejme stališče sodišča prve stopnje, tudi ni razumljivo, zakaj sodišče potem takšnemu stališču nasprotno dopušča izvršbo za izterjavo obveznosti po kreditnih pogodbah na podlagi odpoklica kredita zaradi neplačevanja obrokov kredita, podanega po predhodnem opominu. Torej povsem enake okoliščine kot v konkretnem primeru, ko je upnik odstopil od pogodbe zaradi neplačevanja najemnine po predhodnem opominu. V primerih odpoklica kredita sodišče izvršbo na podlagi notarskega zapisa redno dopušča, zgolj preveri, ali je upnik dolžnika ustrezno pozval k plačilu, preden je do odpoklica kredita prišlo (prim. sklepe VSL I Ip 1083/2024, točka 10 in nadaljnje; II Ip 442/2022, točka 11 in nadaljnje, ter VSM sklep I Ip 295/2021, točka 5 in nadaljnje).

5.Smisel neposredno izvršljivega notarskega zapisa (ki jasno določa sporno obveznost in h kateri je dolžnik izrecno podal soglasje za neposredno izvršljivost) je sicer v tem, da se prepreči predhodno pravdo, obveznost prisilno izvrši, dolžnik pa ima možnost naknadno dokazovati, da obveznost ni obstajala. Ne glede na navedeno pa ne drži, kot neobrazloženo in neutemeljeno zapiše sodišče prve stopnje, da bi konkretna izvršba, če bi bila dopuščena, dolžniku onemogočila sodno varstvo glede obstoja kasneje nastalih pravno relevantnih dejstev. Po 55. členu ZIZ je namreč ugovor zoper sklep o izvršbi mogoče vložiti iz razlogov, ki preprečujejo izvršbo, kar vsekakor zajema tudi vprašanje, ali je terjatev zapadla, oziroma ali se je pogoj izpolnil, saj gre za dejstvo, nastalo po sklenitvi najemne pogodbe v notarskem zapisu (že 5. točka prvega odstavka 55. člena ZIZ, ki sicer eksemplifikativno navaja ugovorne razloge, določa možnost ugovora iz razloga, ker še ni pretekel rok za izpolnitev terjatve). Zakon torej omogoča sodno varstvo v izvršilnem postopku, povsem enako, kot so dolžniki vlagali ugovore v zgoraj citiranih sodnih praksah glede izterjave obveznosti po odpoklicanih kreditih. Obenem ima dolžnik v primeru grožnje z nastankom nenadomestljiva ali težko nadomestljive škode možnost podati predlog za odlog izvršbe, če mu takšna škoda ne grozi, pa ima možnost v primeru neutemeljene izvršbe doseči nasprotno izvršbo ali proti upniku sprožiti pravdo, s katero lahko doseže vrnitev v prejšnje stanje, hkrati pa terja tudi povrnitev nastale škode. Namen izvršbe na podlagi neposredno izvršljivega notarskega zapisa torej ni dolžniku omogočati predhodno sodno presojo, ampak ravno obratno. Polna presoja glede obstoja obveznosti je naknadna, vseeno pa je na dolžniku sodno varstvo glede okoliščin, ki povzročijo zapadlost terjatve za izpraznitev in izročitev nepremičnine, omogočeno že v izvršilnem postopku.

6.Nenazadnje je nerazumljiv zaključek sodišča prve stopnje, da je predlog za izvršbo neutemeljen v delu, v katerem upnik zahteva izpraznitev predmeta najema brez odstranjevanja vgradenj, predelav, posebne opreme, napeljav ali delov tega, ki jih je dolžnik izvedel tekom najema. Ne gre namreč za obveznost dolžnika, da bi se mu prepovedovalo navedeno odstraniti, ki bi jo upnik v predmetnem izvršilnem postopku izterjeval, temveč za omejitev izvršilnega predloga, torej česa vsega izvršitelju ni potrebno odstranjevati (s čimer upnik terja manj, kot bi sicer lahko). Sicer je namreč dolžnik v skladu z 31.1. točko dela B najemne pogodbe dolžan predmet najema vrniti skladno z gradbenim opisom in opisom opreme, ki je notarskemu zapisu najemne pogodbe tudi priložen, in ki po vsebini predstavlja 3. podaljšano gradbeno fazo. Glede na navedeno in ker je izvršitelj v vsakem primeru dolžan tekom izvršbe upoštevati navodila upnika, v kakšnem obsegu naj se obveznost izvrši, upnik meni, da ni nobene ovire, da ne bi moglo že izvršilno sodišče v predlogu za izvršbo te omejiti na način, da v izreku sklepa o izvršbi navede, da se iz predmeta najema v izvršilnem postopku ne odstranjuje vlaganj, predelav, posebne opreme, napeljav ali delov tega. Konkretno česa se v tem obsegu ne odstranjuje, pa upnik konkretizira izvršitelju ob samem izvrševanju izpraznitve. Iz navedenega izhaja, da je sodišče zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje glede vprašanja, ali izvršilni naslov zajema obveznost izpraznitve poslovnega prostora, in ali je upnik dolžnika v skladu z 20.a členom ZIZ obvestil o zapadlosti, posledično pa je zmotno uporabilo materialno pravo glede vprašanja, ali je upnikova terjatev zapadla in dovoljena. Obenem je storilo bistveno kršitev postopka s tem, ko ni upoštevalo dokazovanja zapadlosti skladno z 20.a členom ZIZ.

7.Pritožba ni utemeljena.

8.Višje sodišče je izpodbijani sklep preizkusilo v okviru zatrjevanih pravno pomembnih pritožbenih razlogov in razlogov, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti po določbi drugega odstavka 350. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP), oba v zvezi s 15. členom ZIZ.

9.Sodišče prve stopnje je odločalo o predlogu za izvršbo zaradi izpraznitve in izročitve nepremičnine, poslovnega prostora, ki ga je upnik vložil na podlagi notarskega zapisa SV 001 z dne 8. 12. 2021 najemne pogodbe 137/19 z dne 5. 4. 2019 z dodatki št. 1, 2, 3 in 4 (v nadaljevanju: Pogodba). Izpraznitev in izročitev nepremičnine je upnik zahteval na podlagi dejstva, da je zaradi dolžnikove kršitve Pogodbe (neplačevanja najemnine) skladno z njeno točko 12.2 dela B od Pogodbe odstopil. V točki 31 (31.1., 31.2. in 31.5) dela B Pogodbe je namreč urejena vrnitev predmeta najema po prenehanju najemnega razmerja, zato upnik na podlagi navedenih pogodbenih določil in prej veljavnega 28. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju: ZPSPP1) v zvezi z 52. členom Zakona o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (SZ-1 E2) meni, da je upravičen v izvršbi od dolžnika uveljavljati, da nepremičnino izprazni. Višje sodišče pritrjuje sodišču prve stopnje, da je stališče upnika materialnopravno zmotno.

10.Tudi po presoji višjega sodišča namreč upnik izpraznitve in izročitve nepremičnine ne more uveljavljati neposredno v izvršbi, kljub temu, da zoper dolžnika razpolaga z notarskim zapisom SV 001 z dne 8. 12. 2021 najemne pogodbe z dne 5. 4. 2019 z dodatki št. 1, 2, 3 in 4, iz katere izhaja tako upnikova pravica odstopiti od Pogodbe v primeru dolžnikove kršitve pogodbenih obveznosti, kot tudi dolžnikova izpraznitvena dolžnost v takem primeru. Prav tako ni odločilno, da za odstop do najemne pogodbe iz krivdnih razlogov po 28. členu ZPSPP, ki se glede na čas sklenitve konkretne Pogodbe (5. 4. 2019) še vedno uporablja za obravnavano pravno razmerje (prim. 52. člen SZ-1 E), ni potrebna sodna intervencija.

11.Treba je namreč upoštevati, da dolžnikova dolžnost izpraznitve in izročitve nepremičnine kot posledica dolžnikove kršitve Pogodbe v času nastanka Pogodbe oziroma notarskega zapisa še ni obstajala. Povedano še drugače, gre za bodočo kondikcijsko terjatev, katere nastanek je vezan na pravna dejstva, ki nastopijo šele po sklenitvi najemne pogodbe v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, to je: - dolžnikovo neplačevanje najemnine in - posledičen upnikov odstop od pogodbe iz krivdnih razlogov. Tudi nastop teh dejstev bi moral upnik izkazati z javno ali po zakonu overjeno zasebno listino, notarski zapis v ta namen ne zadošča, čeprav vsebuje dolžnikovo soglasje z neposredno izvršljivostjo. Ker iz Pogodbe ne izhaja, da so pogoji, od katerih je odvisen nastanek dolžnikove vrnitvene obveznosti, nastopili, mora upnik najprej vložiti dajatveno tožbo v pravdnem postopku

12.sklenitvi Pogodbe. Kot je izreklo Vrhovno sodišče v odločbi III Ips 32/2019, pa je nastop takšnih, kasneje nastalih dejstev, v izvršbi mogoče dokazovati le z javno ali po zakonu overjeno listino. Notarski zapis z dolžnikovim soglasjem z neposredno izvršljivostjo in upnikova izjava o zapadlosti izpraznitvene obveznosti po 20.a členu ZIZ za neposredno izvršbo za izpraznitev in izročitev nepremičnine nista dovolj. Dopustitev izvršbe zgolj na podlagi takšnega notarskega zapisa Pogodbe bi zaradi omejenosti ugovornih razlogov v izvršbi (55. člen ZIZ) dolžniku onemogočil sodno varstvo glede obstoja kasneje nastalih pravno relevantnih dejstev za nastanek vrnitvene obveznosti4.

13.Čeprav je torej v notarskem zapisu Pogodbe za primer upnikovega odstopa od Pogodbe med upnikom in dolžnikom izrecno bila dogovorjena dolžnikova izpraznitvena dolžnost, in kljub temu, da se je dolžnik strinjal z neposredno izvršljivostjo izpraznitvene obveznosti, s strani notarja pa je bil tudi opozorjen, da za dokaz predčasne zapadlosti zadošča upnikova izjava po 20.a členu ZIZ, je sodišče prve stopnje pravilno presodilo, da predlog za izvršbo ni utemeljen.

14.Pritožba neutemeljeno prereka ugotovitev v izpodbijanem sklepu, da terjatev za vrnitev poslovnega prostora ob sklenitvi najemnega razmerja ni obstajala. Takšen zaključek sodišča prve stopnje je namreč povsem pravilen, saj, kot je bilo obrazloženo zgoraj, ob sklenitvi Pogodbe še niso obstajala dejstva, od nastopa katerih je odvisen nastanek izpraznitvene obveznosti. Pri tem pritožba položaj, kakršen je v obravnavani zadevi, pravno zmotno enači s položajem dovolitve izvršbe za izterjavo obveznosti po kreditnih pogodbah na podlagi odpoklica kredita zaradi neplačevanja obrokov kredita, podanega po predhodnem opominu. V zadnjem primeru gre namreč le za še nezapadlo terjatev, ki pa je s pravnim poslom nastala s polnim učinkom. Pravno razmerje, iz katerega izvira terjatev, tako obstaja v sedanjosti, na prihodnji določen datum ali na nastop določenega dejstva pa je odloženo le plačilo oziroma izpolnitev terjatve. S kreditno pogodbo takoj nastaneta obveznosti za nakazilo in vračanje kredita, zahtevek za vrnitev celotnega zneska naenkrat zaradi določenih kršitev kreditojemalca tako ni bodoča terjatev, temveč je izpolnitvena obveznost kreditojemalca le predčasno zapadla5.

15.Neutemeljen je zato pritožbeni očitek, da naj bi sodišče ob povsem enakih okoliščinah enkrat izvršbo dopustilo (odpoklic kredita), drugič pa ne (primer, kot je obravnavani).

16.Dalje višje sodišče pojasnjuje, da ima dolžnik res možnost vložiti ugovor zoper sklep o izvršbi iz vseh razlogov, ki preprečujejo izvršbo (primeroma so našteti v prvem odstavku 55. člena ZIZ), vendar pa je treba upoštevati, da je izvršilni postopek v temelju namenjen prisilni izvršitvi izvršljivih terjatev, pravdni postopek pa omogoča ugotavljanje spornih dejstev v polnem kontradiktornem postopku z vsemi zagotovljenimi procesnimi jamstvi. Zato je v položaju, ko gre za bodočo terjatev iz notarskega zapisa, ustrezno, da ima dolžnik možnost obrambe v pravdi, ne glede na to, da ZIZ sicer predvideva tudi odlog izvršbe in nasprotno izvršbo.

17.Po vsem povedanem je sodišče prve stopnje predlog za izvršbo pravilno zavrnilo že iz razloga, ker upnik ni dokazal nastopa dejstev, na katera je vezan nastanek dolžnikove izpraznitvene dolžnosti z javno ali po zakonu overjeno zasebno listino. Ker torej niso podani pogoji za izpraznitev nepremičnine kot take, se višje sodišče do pritožbene graje nadaljnjega zaključka sodišča prve stopnje, ki se nanaša na predlog za izvršbo zaradi izpraznitve nepremičnine brez odstranjevanja vgradenj, predelav, posebne opreme, napeljave ali delov tega, niti ne opredeljuje.

18.Uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani. Višje sodišče ni našlo niti nobenih uradno upoštevnih pritožbenih razlogov, zato je neutemeljeno pritožbo zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

19.Glede na neuspeh s pritožbo upnik krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

-------------------------------

1Ur. l. SRS, št. 18/74 in 34/88 in Ur. l. RS, št. 32/00.

2Ur. l. RS, št. 90/21.

3VSRS sklep III Ips 32/2019 z dne 23. 7. 2019 in VSL sklep I Ip 835/2025 z dne1. 10. 2025 ter VSL sklep II Ip 435/2020 z dne 15. 4. 2020.

4VSRS sklep III Ips 32/2019, 16. točka razlogov.

5Rijavec V. v: Rijavec V., Orož D., Ekart A. (ur.), Zakon o izvršbi in zavarovanju s komentarjem, Splošni del, Lexpera, GV založba, Ljubljana 2026, str. 343.