Jedro

Podlago za presojo, ali namestitev navedenih igralnih avtomatov v najeti poslovni prostor v konkretnem primeru pomeni njegovo uporabo v nasprotju z najemno pogodbo, nudijo v prvi vrsti določila same pogodbe o najemu poslovnega prostora v objektu na Zaloški 69 v Ljubljani, ki je bila sklenjena dne 15.11.1992. Pri presoji tega vprašanja je treba razlikovati med posli, ki jih sme opravljati tožena stranka kot gospodarska družba po določbah ZGD, to je posli, ki jih družba opravlja v okviru registrirane dejavnosti (3. odst. 4. čl. ZGD), in drugimi posli, ki so potrebni za njen obstoj in za opravljanje dejavnosti, ne pomenijo pa neposrednega opravljanja dejavnosti (4. odst. 4. čl. ZGD), ter tistimi posli, ki jih sme opravljati v najetem poslovnem prostoru v okviru pogodbeno dogovorjenega namena uporabe tega poslovnega prostora. Posli, ki jih sme tožena stranka opravljati v najetem poslovnem prostoru, morajo zadostiti dvem zahtevam. Poleg tega, da gre za posle, ki jih sme družba opravljati po 4. čl. ZGD, morajo ti posli ostati v okviru pogodbeno dogovorjenega namena uporabe najetega poslovnega prostora. To pomeni, da sme tožena stranka v najetem poslovnem prostoru opravljati le tiste posle, izmed poslov, ki jih sme opravljati po 4. čl. ZGD, ki ne pomenijo prekoračitve pogodbeno dogovorjenega namena uporabe najetega poslovnega prostora. V nasprotnem primeru namreč izpolni vse zakonske znake razloga za odpoved najemne pogodbe iz 1. alinee 28. člena ZPSPP.

Izrek

1. Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako, da se izdani nalog za izpraznitev poslovnih prostorov Okrožnega sodišča v Ljubljani, opr. št. ... z dne ..., razveljavi ter se tožbeni zahtevek, ki se glasi: "Podjetju T. d.o.o. Ljubljana se kot najemniku odpoveduje Pogodba o najemu poslovnega prostora v objektu na Z. v Ljubljani, sklenjena dne 15.1.1992 ter aneksi in dodatki k tej pogodbi za poslovne prostore - gostinski lokal v objektu ... . in zemljišče v izmeri 20 m2 ob objektu, v katerem je mizarska delavnica, ki sega do ograje ob .... Podjetje T. d.o.o. Ljubljana je dolžno v roku 30 dni, da ne bo izvršbe, izprazniti poslovne prostore podjetja G. p.o. Ljubljana, v objektu na Z. v Ljubljani ter zemljišče v izmeri 20 m2 ob objektu, v katerem je mizarska delavnica, in ju prosta oseb in svojih stvari skupaj s ključi izročiti podjetju G. p.o, Z., Ljubljana. Podjetje T. d.o.o. Ljubljana je dolžno v roku 30 dni, da ne bo izvršbe, povrniti predlagatelju - tožeči stranki, podjetju G. p.o., Z., Ljubljana, njene stroške za sodno odpoved najemne pogodbe in aneksov ter dodatkov k njej in za sodni nalog za izpraznitev poslovnih prostorov ter eventualne nadaljnje pravdne stroške z zakonitimi zamudnimi obrestmi za čas od izdaje sodne odločbe do plačila, z a v r n e . 2. Tožeča stranka je dolžna povrniti toženi stranki njene stroške postopka v višini 159.820,00 SIT, v 8 dneh.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje ohranilo v veljavi nalog za izpraznitev poslovnih prostorov Okrožnega sodišča v Ljubljani, opr.št. ... z dne ..., in toženi stranki naložilo povračilo nadaljnjih pravdnih stroškov tožeče stranke v višini 64.448,00 SIT, v roku 8 dni. Ugotovilo je obstoj dveh izmed zatrjevanih odpovednih razlogov, in sicer uporabo najetega poslovnega prostora v nasprotju s pogodbo in zamudo pri plačilu najemnine za zemljišče, ki ga tožena stranka uporablja na podlagi aneksa k pogodbi o najemu poslovnega prostora. Zoper navedeno sodbo sodišča prve stopnje se je pravočasno pritožila tožena stranka. V svoji pritožbi uveljavlja vse pritožbene razloge in predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in spremeni sodbo sodišča prve stopnje tako, da nalog za izpraznitev poslovnih prostorov razveljavi ter tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrne, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, s tem da so pritožbeni stroški nadaljnji pravdni stroški. V pritožbi navaja, da se z razlogovanjem sodišča prve stopnje nikakor ne more strinjati. 4. odst. 4. čl. Zakona o gospodarskih družbah (v nadaljevanju ZGD) določa, da sme družba, poleg poslov, ki jih opravlja v okviru registrirane dejavnosti, opravljati tudi druge posle, ki so potrebni za njen obstoj in za opravljanje dejavnosti, ne pomenijo pa neposrednega opravljana dejavnosti. Sodišče prve stopnje bi zato moralo ugotoviti in razmejiti med tistimi posli, ki so potrebni za obstoj družbe - tožene stranke oz. za opravljanje njene gostinske dejavnosti, in tistimi, ki že pomenijo opravljanje dodatne samostojne dejavnosti. Pritožnik meni, da edini razlog, ki ga je ponudilo prvostopno sodišče, to je večje število postavljenih avtomatov, ne omogoča zaključka, da tožena stranka z njimi opravlja samostojno dejavnost prirejanja iger na srečo, na podlagi katerega ni sledilo stališču tožene stranke, da gre le za druge posle kot dopolnitev glavne dejavnosti. V nadaljevanju pritožnik opozarja na okoliščino, da so gostinci širom po Sloveniji v lokale namestili najrazličnejše naprave, tudi igralne avtomate, izključno in samo iz razloga večjega privabljanja gostov v lokale. Prav tako meni, da je prvostopno sodišče napačno interpretiralo materialno pravo (Zakona o igrah na srečo, Uredbe o uvedbi standardne klasifikacije dejavnosti ter Uredbe o spremembah in dopolnitvah te uredbe). Ob pravilni interpretaciji se namreč izkaže, da že zakonodajalec, z zapisano dikcijo 92. čl. Zakona o igrah na srečo, uporabe igralnih avtomatov zunaj igralnic ne šteje za opravljanje dejavnosti prirejajnja iger na srečo. Še posebej pa opozarja na okoliščino, ki jo je prvostopno sodišče kar spregledalo, to je, da je bilo med pravdnima strankama ves čas najema do konca leta 1994, to je več kot tri leta, nesporno, da tožena stranka z igralnimi aparati le popestruje svojo gostinsko ponudbo. Zato je razlogovanje sodišča prve stopnje, da naj bi tožena stranka z namestitvijo igranilnih aparatov kršila pogodbo, povsem zmotno. Tožena stranka je ves čas postopka navajala, da je zahtevana izpraznitev poslovnih prostorov s strani tožeče stranke zgolj šikana, ki se je je tožeča stranka poslužila zato, ker se predstavnik tožene stranke ni hotel odzvati zahtevku predstavnika tožeče stranke M. J., da proti plačilu vlaganj v poslovne prostore opusti najem teh prostorov, ker je tožeča stranka te prostore že obljubila nekomu drugemu. Ker je sodišče izvedbo predlaganih dokazov (zaslišanje predstavnika tožene stranke B. in predstavnika tožeče stranke J.) zavrnilo, je dejansko stanje v tem delu ostalo zmotno in nepopolno ugotovljeno. Tožena stranka oporeka tudi pravilnosti ugotovitve sodišča prve stopnje glede zamude pri plačilu najemnine. Meni, da v pravdi, ki sledi ugovoru zoper nalog o izpraznitvi poslovnih prostorov in v kateri se obravnava utemeljenost tega naloga, ni možno, ne dopustno, med postopkom uveljavljati novega odpovednega razloga. Sodišče bi se moralo omejiti na obravnavanje tistih odpovednih razlogov, na katerih je temeljil napadeni nalog. S tem ko je sodišče obravnavalo odpovedni razlog, ki ga je tožnik uveljavljal šele med pravdo, in nanj tudi oprlo svojo odločitev, je zagrešilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka. Prav tako pa je zaradi tega podano nasprotje med izrekom sodbe in njenimi razlogi, saj se izrek nanaša na izpraznitveni nalog z dne 6.2.1995, medtem ko v obrazložitvi sodišče navaja, da je podan tudi odstopni razlog po 2. alinei 28. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP), to je odstopni razlog, ki ga je tožnik uveljavljal šele med pravdo. Poleg tega opozarja na razloge, ki so privedli do sklenitve aneksa k pogodbi o najemu poslovnega prostora, na podlagi katerega tožena stranka uporablja zemljšče, glede katerega je po ugotovitvi prvostopnega sodišča v zamudi s plačilom najemnine. Prav tako pa meni, da takšna razlaga aneksa, kot jo je podalo sodišče v izpodbijani sodbi, nasprotuje volji pogodbenikov ob sklepanju aneksa. Predlagani priči, katerih zaslišanje je sodišče zavrnilo, bi izpovedali, da s sklenitvijo aneksa ni bila dogovorjena dodatna najemnina za to zemljišče, kaj šele, da bi se to zemljišče oddajalo za 31 DEM/m2, kolikor znaša najemnina za poslovni prostor. Navedeno potrjuje tudi 4-letna praksa tožeče stranke, ki v tem času najemnine za zemljišče ni obračunavala; prav tako pa je tudi v tem postopku še nekaj časa izrecno priznavala, da ji tožena stranka tekoče plačuje najemnino. Tožeča stranka v odgovoru na pritožbo navaja, da je pritožba neutemeljena in predlaga njeno zavrnitev. Pritrjuje zaključku sodišča prve stopnje, da namestitev igralnih avtomatov v najeti poslovni prostor pomeni kršitev najemne pogodbe. Meni, da je za presojo, ali je ena od strank kršila pogodbo, pomembna predvsem sama pogodba ter še Zakon o obligacijskih razmerjih in ZPSPP, nikakor pa pri tem ni pomemben ZGD. Vendar pa, tudi če bi bil za odločitev v tej zadevi pravno relevanten 4. odst. 4. čl. ZGD, je sodišče pravilno štelo, da ne gre za stransko dejavnost, ampak za dejavnost, ki je povsem samostojna. Navedbo novega dejstva (odpovednega razloga) med glavno obravnavo pa opravičuje s sklicevanjem na določila ZPP, ki tudi v postopku za izdajo plačilnega naloga dovoljujejo navajanje novih dejstev in predlaganje novih dokazov med glavno obravnavo, vse do njenega zaključka. Tožeča stranka soglaša z ugotovitvijo sodišča prve stopnje, da iz samega aneksa jasno izhaja, da je bila tudi za prostor, ki je predmet tega aneksa, dogovorjena enaka najemnina, to je 31 DEM/m2. Pri tem se sklicuje na običaj, da gospodarski subjekt ne daje drugemu subjektu svojih sredstev v uporabo zastonj. Pritožbeno sodišče je o pritožbi odločilo po določbah ZPP/77 (1. odst. 498. člena ZPP/99). Pritožba je utemeljena. Niso sporne ugotovitve, da sta pravdni stranki v 2. čl. Pogodbe o najemu poslovnega prostora dogovorili, da bo najemnik, to je tožena stranka, poslovni prostor iz te pogodbe uporabljal za gostinsko dejavnost, kot tudi, da je tožena stranka v najeti poslovni prostor namestila štiri igralne (poker) avtomate in kasnenje še fliper. Tožena stranka v pritožbi oporeka zaključku sodišča prve stopnje, da namestitev navedenih igralnih avtomatov v najeti poslovni prostor pomeni kršitev najemne pogodbe ter s tem razlog za njeno odpoved po 1. alinei 28. čl. ZPSPP, ki je podan, če najemnik tudi po opominu najemodajalca uporablja poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v nasprotju s pogodbo (ali jih uporablja brez potrebne skrbnosti, tako da se dela občutnejša škoda). Podlago za presojo, ali namestitev navedenih igralnih avtomatov v najeti poslovni prostor v konkretnem primeru pomeni njegovo uporabo v nasprotju z najemno pogodbo, nudijo v prvi vrsti določila same pogodbe o najemu poslovnega prostora v objektu na Z. v Ljubljani, ki je bila sklenjena dne 15.11.1992. Pri presoji tega vprašanja je treba razlikovati med posli, ki jih sme opravljati tožena stranka kot gospodarska družba po določbah ZGD, to je posli, ki jih družba opravlja v okviru registrirane dejavnosti (3. odst. 4. čl. ZGD), in drugimi posli, ki so potrebni za njen obstoj in za opravljanje dejavnosti, ne pomenijo pa neposrednega opravljanja dejavnosti (4. odst. 4. čl. ZGD), ter tistimi posli, ki jih sme opravljati v najetem poslovnem prostoru v okviru pogodbeno dogovorjenega namena uporabe tega poslovnega prostora. Posli, ki jih sme tožena stranka opravljati v najetem poslovnem prostoru, morajo zadostiti dvem zahtevam. Poleg tega, da gre za posle, ki jih sme družba opravljati po 4. čl. ZGD, morajo ti posli ostati v okviru pogodbeno dogovorjenega namena uporabe najetega poslovnega prostora. To pomeni, da sme tožena stranka v najetem poslovnem prostoru opravljati le tiste posle, izmed poslov, ki jih sme opravljati po 4. čl. ZGD, ki ne pomenijo prekoračitve pogodbeno dogovorjenega namena uporabe najetega poslovnega prostora. V nasprotnem primeru namreč izpolni vse zakonske znake razloga za odpoved najemne pogodbe iz 1. alinee 28. člena ZPSPP. V konkretnem primeru je pri presoji navedenega vprašanja treba izhajati iz 2. čl. pogodbe o najemu poslovnega prostora v objektu na Z. v Ljubljani, v katerem je dogovorjeno, da bo najemnik uporabljal poslovni prostor iz te pogodbe za gostinsko dejavnost. Opravljanje gostinske dejavnosti predstavlja gospodarsko dejavnost. Bistvo vsake gospodarske dejavnosti pa je doseganje dobička. Zato namestitev igralnih avtomatov, katere edini vpliv se kaže v povečanju dobička iz gostinske dejavnosti, ne pa v odločilnem vplivu na gostinsko dejavnost tožene stranke, ki bi bil v tem, da pretežni del dohodka tožene stranke predstavlja dohodek, ustvarjen z igralnimi avtomati, po oceni pritožbenega sodišča ne more pomeniti prekoračitve pogodbeno dogovorjenega namena uporabe najetega poslovnega prostora. V konkretnem primeru omenjenega vpliva namestitve igralnih avtomatov na gostinsko dejavnost, ki jo je tožena stranka opravljala v najetem poslovnem prostoru, tožeča stranka niti ne zatrjuje. Zato je nasprotno stališče prvostopnega sodišča zmotno. Po presoji pritožbenega sodišča je namreč sodišče prve stopnje napačno uporabilo materialno pravo, s tem ko je pri presoji obstoja tega odpovednega razloga upoštevalo ureditev Zakona o igrah na srečo in Uredbe o standardni klasifikaciji dejavnosti, ne da bi presojalo vsebino pogodbeno dogovorjenega namena uporabe poslovnega prostora. Na pritožbene navedbe, da v pravdi, ki sledi ugovoru zoper nalog o izpraznitvi poslovnih prostorov in v kateri se obravnava utemeljenost tega naloga, ni možno, ne dopustno, med postopkom uveljavljati novega odpovednega razloga, zaradi česar bi se moralo sodišče omejiti na obravnavanje tistih odpovednih razlogov, na katerih je temeljil napadeni nalog, pritožbeno sodišče odgovarja: navedba novega odpovednega razloga pomeni spremembo tožbenega temelja oz. istovetnosti zahtevka in s tem objektivno spremembo tožbe (191. čl. ZPP/77), ki pa je bila v konkretnem primeru dopuščena, saj se je tožena stranka spustila v obravnavanje glavne stvari po spremembi tožbe - novega odpovednega razloga, ne da bi pred tem spremembi tožbe nasprotovala. S tem pa je nastopila zakonita domneva o privolitvi tožene stranke v spremembo tožbe, ki je določena v 3. odst. 190. člena ZPP/77. Sodišče prve stopnje je nepravilno uporabilo določbe pogodbe o najemu poslovnega prostora v objektu ... v Ljubljani in aneksa k tej pogodbi, s tem ko je zaključilo, da tožeča stranka upravičeno zahteva plačilo najemnine tudi za prostor, ki ga je imela tožena stranka v najemu na podlagi sklenjenega aneksa. Stranki sta se namreč v aneksu dogovorili le za drugačen način plačila stroškov, ki so bili dogovorjeni v 4. alinei 10. člena pogodbe, medtem ko je ostala v veljavi dogovorjena višina najemnine za kvadratni meter površine, določena v 6. členu pogodbe, pri čemer pa pogodbena ureditev, ki se nanaša na plačilo najemnine, ne nudi podlage za zaključek, da se veljavnost teh pogodbenih določb razteza, poleg poslovnega prostora (v izmeri 60,70 m2), tudi na zemljišče (v izmeri 20 m2), ki ga tožena stranka uporablja na podlagi aneksa k pogodbi o najemu poslovnega prostora. Iz jasne določbe 3. člena aneksa z dne 27.2.1992 namreč izhaja, da se "višina dejanskega obsega zemljišča, ki ga ima najemodajalec (glede na smisel očitno pravilno: najemnik) v najemu po podpisu tega aneksa", upošteva le pri odmeri "stroškov za prispevek za zemljišče", ne pa tudi pri odmeri najemnine. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo ter na podlagi 4. točke 373. člena ZPP/77 izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je nalog za izpraznitev poslovnih prostorov Okrožnega sodišča v Ljubljani, opr. št. ... z dne ..., razveljavilo in zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke. Prav tako pa je spremenilo odločitev o pravdnih stroških, saj tožeča stranka v pravdi ni uspela in mora zato toženi stranki, po 1. odst. 154. čl. ZPP/77, povrniti njene pravdne stroške. Te je sodišče odmerilo v skladu s 155. členom ZPP/77, Zakonom o sodnih taksah in veljavno Odvetniško tarifo. Po določilu 16. člena Odvetniške tarife je pri odločanju o povrnitvi stroškov zastopanja upoštevalo vrednost točke po tarifi, veljavni na dan odmere (90,00 SIT), število točk pa po tarifi, veljavni v času izvršenega opravila. Kot stroške tožene stranke je tako priznalo stroške zastopanja na narokih dne 15.3.1996, 9.5.1996 in 5.11.1998 po 50 točk, zastopanja na naroku dne 4.4.1996 25 točk, za porabljeni čas med zastopanjem na narokih dne 15.3.1996 in dne 9.5.1996 po 50 točk, na naroku dne 5.11.1996 pa 150 točk, za pripravljalni vlogi z dne 3.4.1996 in 5.11.1998 po 75 točk, za pritožbo 625 točk, za končno poročilo 50 točk, za kilometrino 18 točk, za odsotnost iz pisarne 80 točk, za administrativne stroške in stroške PTT storitev, povezane s pritožbo, 10 točk in sodno takso za pritožbo (v znesku 37.600,00 SIT). Ni pa priznalo stroškov za konferenco s stranko in študij spisa, saj so ti zajeti v stroških opravljenega opravila. Prav tako ni priznalo stroškov za porabljeni čas za čakanje na narok dne 15.3.1996, saj iz podatkov v spisu ne izhaja, da je prišlo do zamude pri poslovanju sodišča.