Jedro

Ob ugotovitvi, da so pogodbo o upravljanju stavbe na naslovu ... 1a, ..., podpisali etažni lastniki, ki imajo več kot 50% solastniških deležev, in ob ugotovitvi, da ima toženka v stavbi, na katero se nanaša ta pogodba, v lasti enega od posameznih delov, je sodišče prve stopnje na podlagi določb 117. in 118. člena SPZ pravilno zaključilo, (i) da je bila pogodba o upravljanju veljavno sklenjena, (ii) da posledično zavezuje tudi toženko, čeprav pogodbe ni podpisala, in (iii) da je zato dolžna tožniku plačati s pogodbo dogovorjeno nadomestilo za opravljanje storitev upravljanja.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Toženka mora v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti tožniku njegove stroške pritožbenega postopka v višini 186,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

Obrazložitev

**Odločitev sodišča prve stopnje in oris zadeve:**

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo toženki naložilo plačilo zneska v skupni višini 307,56 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti posamezne terjatve dalje do dne plačila ter plačilo izvršilnih in nadaljnjih pravdnih stroškov skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od izteka paricijskega roka dalje.

Upoštevajoč višino postavljenega zahtevka je sodišče prve stopnje postopek pravilno vodilo po pravilih od 442. člena do 458. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), ki veljajo za postopke v sporih majhne vrednosti.

2. Sodišče prve stopnje ugotovilo naslednje dejansko stanje: - Tožnik na podlagi pogodbe o opravljanju upravniških storitev z dne 29. 3. 2019 opravlja posle upravnika v poslovno stanovanjski stavbi na naslovu ... 1 in 1a v ...

- Toženka je izključna lastnica enega posameznega dela v stavbi na naslovu ...1a, ..., in sicer posameznega dela št. 1 v I. nadstropju (posamezni del št. 1 v stavbi št. 1931, k. o. ..., v zemljiški knjigi vpisan kot del stavbe ...-353-1). Pri stavbi na naslovu ... 1a gre za eno stavbo z devetimi posameznimi deli.

- Pogodbo o opravljanju upravniških storitev z dne 29. 3. 2019 za to stavbo so podpisali etažni lastniki, ki imajo več kot 50% solastniških deležev.

- Stanovanjski objekt na naslovu ... 1a v ... je starejša poslovno stanovanjska stavba iz leta 1930. Toženkin posamezni del je v pritličju na vzhodni strani tega objekta. Toženka ima možnost uporabe skupnih delov objekta, vendar pa vseh (stopnišče in hodnik) dejansko ne uporablja, ker jih zaradi lege svojega posameznega dela ne potrebuje, saj ima do njega dostop z asfaltiranega zemljišča. Toženka lahko uporablja in tudi dejansko uporablja nekatere skupne dele nepremičnine (stavbišče, dovoz, tlakovano dvorišče).

- Tožnik je na podlagi pogodbe o upravljanju upravičen do plačila za opravljeno storitev upravljanja. Toženka ni plačala storitve upravljanja v obdobju od maja 2019 do februarja 2020, ki so predmet zahtevka.

3. Ob gornjem dejanskem stanju je sodišče prve stopnje zaključilo, da je bila pogodba o upravljanju stavbe veljavno sklenjena, ker gre pri njeni sklenitvi po določbi drugega odstavka 118. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) za posel rednega upravljanja, za katerega je potrebno soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico vseh solastninskih deležev.1 Nadalje je zaključilo, da je tožnik skladno s sklenjeno pogodbo od toženke upravičen zahtevati plačilo za opravljeno storitev upravljanja v obdobju od maja 2019 do februarja 2020 in tožbenemu zahtevku posledično v celoti ugodilo. Poudarilo je, da toženka zahtevku po višini ni ugovarjala in da so vtoževani mesečni zneski iz naslova opravljenih storitev upravljanja po višini skladni s sklenjeno pogodbo in cenikom tožnika.

**Povzetek pritožbenih navedb in navedb iz odgovora na pritožbo:**

4. Toženka je uvodoma navedla, da je že v odgovoru na tožbo ugovarjala veljavnosti predložene pogodbe o upravljanju. Tožnik je v postopku predložil pogodbo, ki se nanaša na zgradbi ... 1 in ... 1a. Z zadnjo vlogo pred zadnjo obravnavo je tožnik začel trditi, da upravlja le del stavbe, in sicer stavbo ID ...-1931, kjer je tudi toženka, ne pa tudi dela zgradbe, kjer so ostali etažni lastniki, in da ima le s temi lastniki sklenjeno pogodbo, s čimer je dosegel kvorum. Takšna trditev je po njenem nedovoljena novota, poleg tega pa nasprotuje tudi vsebini predložene pogodbe o upravljanju, ki se nanaša na oba naslova.

Toženka je nadalje navedla, da je tožnik sodišču predložil poslovno listino, in sicer pogodbo o opravljanju upravniških storitev z dne 23. marca 2019, v katero je vpisal lažne podatke. V tej pogodbi nista navedena in upoštevana etažna lastnika A. d. o. o., in B. B., ki imata nadpolovični delež. Toženka, neupoštevana solastnika in C. C. imajo skupaj delež 789/1000, kar pomeni, da ima tožnik za pogodbo zgolj podpise solastnikov z deležem 211/1000. Tožnik je večinske solastnike v pogodbi namenoma izpustil in s tem sodišče spravil v zmoto. Prav tako ni doseženo 3/4 soglasje etažnih lastnikov, kakor je določeno v 32. členu Stanovanjskega zakona (SZ-1).

Po prepričanju toženke je sodišče zmotno uporabilo določbo 117. člena SPZ, ki določa, da je za upravljanje potrebno imeti soglasje več kot 50% deležev solastnikov. Ker ima tožnik za upravljanje zgolj soglasje solastnikov v deležu 21,10%, je izpodbijana sodba zmotno priznala veljavnost pogodbe o upravljanju z dne 23. 3. 2019. Omenjena pogodba prav tako ni veljavna po določbi 32. člena SZ-1. 5. V odgovoru na tožbo je tožnik poudaril, da toženka do vložitve vloge z dne 30. 1. 2023 ni prerekala, da pogodba o upravljanju ni bila sklenjena z zadostnim soglasjem. Do te vloge prav tako ni uveljavljala, da v pogodbi nista bila upoštevana dva etažna lastnika. Omenjena vloga je po prepričanju tožnika prepozna. V nadaljevanju se je opredelil še do ostalih pritožbenih navedb.

**Presoja pritožbenih navedb:**

6. Pritožbeno sodišče toženki najprej pojasnjuje, da se sme sodbo, ki je bila izdana v postopku v sporu majhen vrednosti, izpodbijati samo zaradi absolutnih bistvenih kršitev postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP), na kar jo je opozorilo že sodišče prve stopnje v pravnem pouku.

7. Toženka tožniku v pritožbi uvodoma očita, da je glede okoliščine, katero od stavb na naslovih ... 1 in ... 1a ima v upravljanju, v svoji zadnji vlogi podal trditve, ki so prepozne in v nasprotju s predloženimi listinskimi dokazi. Pritožbeno sodišče v zvezi s tem opozarja, da toženka v pritožbi sploh ni navedla, ali je sodišče prve stopnje omenjene trditve upoštevalo pri ugotavljanju pravnoodločilnih dejstev in ali je v svojih razlogih povzelo vsebino listine o teh dejstvih. Šele če bi sodišče prve stopnje upoštevalo prepozne trditve ali bi bilo o odločilnih dejstvih nasprotje med razlogi sodbe o vsebini listin in samimi listinami, bi lahko s tem potencialno zagrešilo katero od postopkovnih kršitev (npr. kršitev pravila eventualne maksime iz 453. člena ZPP, ki lahko v določenih okoliščinah preraste v kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ter kršitev iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP), česar pa toženka v pritožbi sploh ne zatrjuje, zato s takšno pritožbeno navedbo ne more biti uspešna. Na omenjene kršitve pritožbeno sodišče ne pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP).

Pritožbeno sodišče še ugotavlja, da je tožnik že v prvi (pravočasni) vlogi z dne 25. 8. 2021 (r. št. 38) navedel, da na podlagi predložene pogodbe opravlja le posle upravljanja v stavbi na naslovu ... 1a, ki je po delitvi prejšnje stavbe s številko 363 na naslovih ... 1 in 1a sedaj označena s številko 1931, in da je toženka lastnica posameznega dela v tej stavbi. To pomeni, da je toženkino stališče, da je takšna navedba prepozna, v vsakem primeru neutemeljena.

8. Toženka s pritožbo nadalje uveljavlja bistveno kršitev določba pravdnega postopka in zmotno uporabo materialnega prava, oba pritožbena razloga pa utemeljuje z navedbo, da pogodbe o upravljanju ni sklenila večina etažnih lastnikov, pač pa zgolj lastniki z deležem 21,10%. S takšno pritožbeno navedbo toženka v resnici izpodbija dejansko ugotovitev sodišča prve stopnje, da so pogodbo o upravljanju stavbe na naslovu ... 1a, ...., podpisali etažni lastniki, ki imajo več kot 50% solastniških deležev. Ker v postopku v sporu majhne vrednosti to ni dopusten pritožbeni razlog, je takšna pritožbena navedba neutemeljena.

V pritožbi toženka sicer navaja posamezna imena etažnih lastnikov in druge dejanske trditve, s katerimi utemeljuje svoje stališče o neveljavnosti pogodbe o upravljanju, vendar gre v tem delu zgolj za nedopustno pritožbeno izpodbijanje dejanskega stanja o obsegu soglasja etažnih lastnikov za sklenitev pogodbe o upravljanju. Toženka v svojih pritožbenih razlogih obrazloženo ne uveljavlja, da bi bila gornja dejanska ugotovitev o deležu etažnih lastnikov, ki so podpisali pogodbo o upravljanju, obremenjena s katero od postopkovnih kršitev, ki bi jih lahko uveljavljala v postopku v sporu majhne vrednosti.

9. Ob ugotovitvi, da so pogodbo o upravljanju stavbe na naslovu ... 1a, ..., podpisali etažni lastniki, ki imajo več kot 50% solastniških deležev, in ob ugotovitvi, da ima toženka v stavbi, na katero se nanaša ta pogodba, v lasti enega od posameznih delov, je sodišče prve stopnje na podlagi določb 117. in 118. člena SPZ pravilno zaključilo, (i) da je bila pogodba o upravljanju veljavno sklenjena, (ii) da posledično zavezuje tudi toženko, čeprav pogodbe ni podpisala, in (iii) da je zato dolžna tožniku plačati s pogodbo dogovorjeno nadomestilo za opravljanje storitev upravljanja.

Toženka ne izpodbija ugotovitve, da je mesečno nadomestilo za storitev upravljanja, plačilo katerega s to tožbo zahteva tožnik, skladno s pogodbo in cenikom, zato je sodišče prve stopnje zahtevku povsem pravilno v celoti ugodilo.

10. Prav tako ne drži pritožbeno stališče, da bi morala biti pogodba o upravljanju sklenjena z tričetrtinsko večino vseh etažnih lastnikov, kar toženka utemeljuje s sklicevanjem na določbo drugega odstavka 32. člena SZ-1.2 Omenjena določba se namreč ne nanaša pogodbo o upravljanju, ki jo etažni lastniki sklenejo z upravnikom, pač pa na pogodbo o medsebojnih razmerjih, ki jih med seboj sklenejo etažni lastniki večstanovanjske stavbe (za poslovne stavbe v etažni lastnini sicer smiselno podobno določa 116. člena SPZ). Ker tožnikova terjatev do toženke izvira iz pogodbo o upravljanju in ne iz pogodbe o medsebojnih razmerjih, je pritožbeno opozarjanje na določbe 32. člena SZ-1 povsem nepomembno.

11. Pritožbeno sodišče po opravljenem preizkusu izpodbijane sodbe ugotavlja, da je sodišče prve stopnje ob ugotovljenem dejanskem stanju pravilno uporabilo materialno pravo in ni zagrešilo postopkovnih kršitev, ki jih uveljavlja pritožba in na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), zato je toženkino pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (prvi odstavek 351. člena ZPP).

**O pritožbenih stroških:**

12. Toženka s pritožbo ni uspela, zato nosi svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).

13. Toženka mora na tožniku povrniti njegove potrebne stroške za odgovor na pritožbo (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP in 155. členom ZPP. Tožnik je upravičen do nagrade za sestavo odgovora na pritožbo v višini 183,00 EUR (250 točk in 22 % DDV po tar. št. 22/1 OT, v zvezi s 7/1. členom OT, pri čemer vrednost točke znaša 0,60 EUR) ter znesek 3,00 EUR za materialne stroške (11. člen OZ), skupaj torej 186,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izteka paricijskega roka dalje do dne plačila.

1 Za upravljanje skupnih delov se smiselno uporabljajo določila tega zakona, ki urejajo solastnino, razen če pogodba o medsebojnih razmerjih določa drugače (prvi odstavek 117. člena SPZ).Za posle v zvezi z rednim upravljanjem stvari je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico idealnih deležev (drugi odstavek 67. člena SPZ). 2 Za izvajanje tega zakona se šteje, da je pogodba iz prejšnjega odstavka sklenjena, ko jo podpišejo etažni lastniki, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev. Sestavni del te pogodbe je tudi sporazum o določitvi ali spremembi solastniških deležev in morebitni sporazum o določitvi posebnih skupnih delov ter solastniških deležev na posebnih skupnih delih, katere sprejmejo vsi etažni lastniki (drugi odstavek 32. člena SZ-1). Etažni lastniki morajo skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih, s katero uredijo način upravljanja in rabe večstanovanjske stavbe (prvi odstavek 32. člena SZ-1).