Jedro

Če sta potencialna kupca razdrla predpogodbo pred iztekom potencialni prodajalki danega roka za izpolnitev njene možnosti oprostitev pravic tretjega na nepremičnini, ki je bila predmet nameravane prodaje, je razlog za neizpolnitev (pre)pogodbe, upošteven za odločitev o pravni usodi dane are, na strani potencialnih kupcev.

Izrek

Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se v delu, s katerim je bilo z njo ugodeno pritožbi tožnikov in sodba sodišča prve stopnje spremenjena, razveljavi, in se v tem obsegu vrne zadeva sodišču druge stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je s sodbo v celoti zavrnilo zoper prvo toženko A. T. naperjen zahtevek tožnikov za razveljavitev predpogodbe, sklenjene dne 3.10.1996 (s katero se je prva toženka zavezala prodati tožnikoma hišo z zemljiščem v celotnem obsegu okrog hiše, ki ga je obdajala ograja in kot je to bilo ob ogledu v naravi ugotovljeno), ter za vrnitev dvojnega zneska, ki sta ga tožnika plačala prvi toženki na podlagi dogovora o ari; zavrnilo je tudi zoper drugo toženo stranko - posredniško družbo V. d.o.o., L. - uveljavljan zahtevek tožnikov za plačilo odškodnine v znesku 1,300.000 SIT z obrestmi (kar v postopku z revizijo ni več predmet presoje), upoštevaje uspeh strank v pravdi glede na njen izid pa je odločilo tudi o stroških postopka. V postopku na prvi stopnji je bilo ugotovljeno, da sta tožnika kmalu po sklenitvi predpogodbe zvedela, da zemljišče okrog hiše, čeprav ograjeno, ni v celoti last prve toženke (v nadaljevanju: toženka), ter da ograja za 1 m in v dolžini 29 m stoji na zemljišču soseda. To dejstvo je toženka kot znano ji priznala, vendar ga je tožnikoma zamolčala ob sklenitvi predpogodbe (za tožnika pa je bilo spričo siceršnje majhnosti parcele - cca 240 m2 - in nameravane gradnje garaže za hišo tako pomembno, da predpogodbe glede na tak način "zmanjšane" parcele ne bi sklenila). Toženka je nato tožnikoma ponudila naj počakata, da bo sama od soseda odkupila del zemljišča znotraj ograje (v predpogodbi dogovorjen datum sklenitve glavne pogodbe je bil 31.12.1996), vendar je po ugotovitvah sodišča prve stopnje "tožnik na to ponudbo odgovoril, da se s tem ne strinja, ker je kupil že drugo hišo" in da je "tožeča stranka povedala, da je to možnost takoj zavrnila". Sodišče prve stopnje je še ugotovilo, da je druga tožena stranka kot posrednica dne 21.10.1996 poslala toženki poziv, naj do 31.12.1996 uredi stanje tako, da bo meja v naravi ustrezala meji, pokazani ob ogledu, temu pa je sledil dopis odvetnice tožeče stranke z dne 9.12.1996, da tožnika razdirata (pred)pogodbo zaradi bistvene zmote. Sodišče prve stopnje je zavrnilno sodbo utemeljilo z razlogi, da je zmota tožnikov sicer opravičljiva, vendar glede na majhnost razlike v površini zemljišča (29 m2) ni bistvena. Tudi če bi bila, je toženka pokazala pripravljenost, da svojo napako odpravi in obveznost iz predpogodbe v roku izpolni, kot da zmote ne bi bilo. Zato je bilo ravnanje tožnikov z dopisom odvetnice z dne 9.12.1996 preuranjeno. Razdrtje predpogodbe pred iztekom roka za izpolnitev pogodbe pomeni kršitev določbe četrtega odstavka 61. člena tedaj veljavnega Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR), kar posledično pomeni izgubo pravice zahtevati razveljavitev sporne predpogodbe z dne 3.10.1996 in vrnitev dvojne are.

Pritožbi tožnikov je sodišče druge stopnje delno ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje delno tako spremenilo, da je zoper prvo toženko naperjenemu zahtevku tožnikov za razveljavitev predpogodbe in za vrnitev dvojnega zneska are ugodilo (s stroškovno posledico), v ostalem delu pa je izpodbijano zavrnilno sodbo sodišča prve stopnje potrdilo. Zmoto tožnikov glede obsega nepremičnine je namreč štelo za bistveno, po stališču sodišča druge stopnje pa tudi niso izpolnjeni pogoji za uporabo določbe četrtega odstavka 61. člena ZOR. Toženka v času od seznanitve z zmoto tožnikov, ko naj bi izrazila svojo pripravljenost odkupa spornega dela zemljišča, pa do 9.12.1996, ko sta jo tožnika obvestila o odstopu od predpogodbe, ni storila ničesar, kar bi kazalo na resnost njene namere. Rok za izpolnitev obveznosti iz predpogodbe je bil res določen za čas do 31.12.1996; v primeru bistvene zmote pa bi bil ta rok upošteven le, če bi toženka (v sodbi očitno pomotno "prvotožnica") resno in konkretno izkazala namero izpolniti pogodbo, kot da zmote ni bilo. Ker po izvedenih dokazih takšna toženkina namera ni bila izkazana, tožnika po razlogovanju sodišča druge stopnje nista bila dolžna čakati do izteka roka za izpolnitev obveznosti, saj od toženke izpolnitve glede na očitno pomanjkanje interesa (in časa) niti ni bilo mogoče pričakovati. Po razlogih pritožbenega sodišča je "prvostopenjsko sodišče iz ugotovljenih dejstev nepravilno sklepalo na obstoj drugih dejstev, na katera se opira sodba o tožbenem zahtevku", kar je narekovalo ustrezno spremembo izpodbijane sodbe na podlagi določbe 3. točke 358. člena Zakona o pravdnem postopku.

Zoper sodbo sodišča druge stopnje je toženka vložila revizijo, s katero jo izpodbija v delu o spremembi sodbe sodišča prve stopnje, kot revizijska razloga pa uveljavlja bistvene kršitve določb pravdnega postopka pred sodiščem druge stopnje in zmotno uporabo materialnega prava. Poleg revizijskih navedb, ki spričo vsebine in njihove pomembnosti za odločitev v obravnavanem primeru ne terjajo podrobnega povzemanja, je toženka v obrazložitvi revizije navedla tudi sledeče: "Odločitev višjega sodišča glede možnosti toženke izpolniti predpogodbo tako, kot da zmote ni bilo, je nepravilna. Višje sodišče ni imelo podlage za svojo odločitev v ugotovljenem dejanskem stanju in ni z ničemer obrazloženo, kateri dokazi kažejo na to, da toženka ni bila pripravljena predpogodbo izpolniti. .... Taka odločitev višjega sodišča ni utemeljena v dejanskem stanju zadeve." Toženka predlaga spremembo izpodbijane sodbe sodišča druge stopnje v smeri zavrnitve pritožbe tožnikov v celoti in potrditve sodbe sodišča prve stopnje tudi v delu, v katerem je bila spremenjena, podredno pa razveljavitev sodbe sodišča druge stopnje v izpodbijanem delu in vrnitev zadeve temu sodišču v ponovno odločanje.

Revizija je bila po 375. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP; Ur. l. RS, št. 36/2004 - uradno prečiščeno besedilo) vročena tožnikoma, ki sta nanjo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev, ter Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

Revizija je utemeljena.

Najprej je treba ugotoviti, da je pristop sodišč prve in druge stopnje k presoji vprašanja razlogov za neizpolnitev pogodbe v pomenu 80. člena ZOR (in posledično pravice do vrnitve are) z vidika zmote po določbah 61. člena istega zakona materialnopravno zgrešen. Glede na neizpodbojne dejanske ugotovitve sodišč prve in druge stopnje v obravnavanem primeru ni šlo za zmoto tožnikov o predmetu (pred)pogodbe, saj sta ga pogodbeni stranki v naravi ob ogledu natančno opredelili in bili soglasni o tem, da bosta tožnika kupila hišo z zemljiščem znotraj ograde. Res pa je, da je imel tretji (sosed) na stvari oziroma delu stvari, ki je bila predmet pogodbe, pravico (lastninsko), ki izključuje, zmanjšuje oziroma omejuje kupčevo pravico, pa o njej kupec ni bil obveščen in tudi ni privolil, da bi vzel stvar, ki je z njo obremenjena. To pomeni, da je šlo za pravno napako v pomenu določbe prvega odstavka 508. člena ZOR. Sankcije za pravne napake so določene v 510. členu ZOR. Po drugem odstavku tega člena sme kupec razdreti pogodbo zaradi pravne napake le, če prodajalec ne ugodi kupčevi zahtevi, naj v primernem roku oprosti stvar pravice tretjega.

Po dejanskih ugotovitvah v sodbi sodišča prve stopnje je toženka "pokazala pripravljenost, da svojo napako odpravi" (z odkupom sosedovega zemljišča znotraj ograje), sodišče druge stopnje pa je to ugotovitev sodišča prve stopnje predrugačilo v ravno nasprotno ugotovitev ter se pri tem bistveno pomanjkljivo in s tem neutemeljeno sklicevalo na pooblastilo iz 3. točke 358. člena ZPP, saj se ni opredelilo do nadaljnjih dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje, ki so v opreki s sklepanjem pritožbenega sodišča in po katerih je "tožnik na to ponudbo odgovoril, da se s tem ne strinja, ker je kupil že drugo hišo" in da je tožeča stranka "to možnost takoj zavrnila". Te dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje so bile v pritožbi tožnikov sicer izrecno grajane. Vendar se sodišče druge stopnje z njimi ni ukvarjalo (tudi ne s pritožbenimi očitki tožnikov s tem v zvezi), čeprav so odločilnega pomena: predstavljajo namreč oviro za sklepanje, da toženka ni v primernem roku ugodila zahtevi tožnikov v pomenu določb 509. člena in drugega odstavka 510. člena ZOR, kakor tudi za sklepanje, da sta tožnika tako zahtevo sploh podala. Če sta jo, sta pogodbo razdrla pred iztekom roka za izpolnitev toženkine možnosti oprostitve pravic tretjega na stvari, ki je bila predmet nameravane prodaje - kar za sedaj tudi ne omogoča sklepa o razlogih za neizpolnitev pogodbe na strani toženke.

Ker je torej sodišče druge stopnje (delno) spremenilo sodbo sodišča prve stopnje v nasprotju z določbami 358. člena ZPP, kar je vplivalo na zakonitost izpodbijane sodbe, je podana bistvena kršitev določb postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP v postopku pred sodiščem druge stopnje, ki jo kot revizijski razlog iz 2. točke prvega odstavka 370. člena istega zakona toženka utemeljeno uveljavlja. Zato je bilo treba na podlagi določbe prvega odstavka 379. člena ZPP sodbo sodišča druge stopnje v izpodbijanem delu razveljaviti in vrniti zadevo temu sodišču v novo sojenje, da bo v ponovljenem postopku mogoče odpraviti ugotovljeno procesno kršitev, pritožbo pa v celoti izčrpati.

Izrek o stroških revizijskega postopka temelji na določbi tretjega odstavka 165. člena ZPP.