Jedro

Ob upoštevanju ugotovljenega dejanskega stanja glede na zatrjevano prizadevanje tožeče stranke do sklenitve prodajne pogodbe nikakor ne bi prišlo, saj tožena stranka obremenjene nepremičnine, ko se je naposled (ob pomoči tretjih oseb) seznanila s konkretnim obsegom njene obremenitve, ne bi kupila. Ni pomembno, ali bi se tudi v prvotnem obsegu obremenjena nepremičnina lahko prodala (komurkoli drugemu); bistveno je, da tako obremenjene nepremičnine ne bi kupila tožena stranka. Če pa je do sklenitve prodajne pogodbe sicer prišlo, pa tožeča stranka, kot izhaja iz ugotovljenega dejanskega stanja, k sklenitvi posla v skladu z njej znanimi interesi naročitelja ni pripomogla z nobenim relevantnim ravnanjem, ji ne gre priznati ustreznega prizadevanja za to, da bi bila prodajna pogodba sklenjena po interesih naročitelja.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožena stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo 5.124,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 12. 10. 2018 ter tožeči stranki naložilo povrnitev pravdnih stroškov tožene stranke v višini 670,98 EUR.

2. Zoper sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP pritožila tožeča stranka, predlagala ugoditev pritožbi, spremembo izpodbijane sodbe in ugoditev tožbenemu zahtevku oziroma razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje.

3. Tožena stranka je v odgovoru na pritožbo predlagala zavrnitev pritožbe in potrditev izpodbijane sodbe. Priglasila je stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Višje sodišče je izpodbijano sodbo preizkusilo v okviru zatrjevanih pravno pomembnih pritožbenih razlogov (prvi odstavek 360. člena ZPP) in razlogov, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP).

6. Ni podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka, ker sodišče ni zaslišalo prič L. E. in H. Č. Sodišče prve stopnje je na naroku dne 10. 7. 2019 sklenilo, da pravdni stranki predložita pisne izjave predlaganih prič, med njimi L. E. in H. Č. V nadaljevanju postopka tožeča stranka ni več zahtevala njunega zaslišanja v smislu določbe šestega odstavka 236.a člena ZPP.1 Očitek, da sodišče ni izvedlo soočenja prič, pa je, poleg že navedenega o tem, da tožeča stranka ni ravnala v smislu določbe šestega odstavka 236.a člena ZPP, tudi nekonkretiziran: katere priče (sodišče prve stopnje ni zaslišalo nobenih prič) bi moralo sodišče soočiti, tožeča stranka ne pojasni.

**O zatrjevanih aktivnostih tožene stranke**

7. Dopustitev ogleda nepremičnine potencialnemu kupcu sama po sebi ni odločilna okoliščina za provizijo za posredovanje po posredniški pogodbi. V nasprotnem primeru bi bil vsak potencialni kupec, ki si ogleda prodajano nepremičnino, zavezan plačati provizijo za posredovanje.

8. Prav tako po presoji višjega sodišča ni odločilna okoliščina dovolitev vpogleda v zemljiškoknjižno stanje. Kot je poudarilo sodišče prve stopnje, se je tožeča stranka s pogodbo (katere del so Splošni pogoji poslovanja) zavezala (med drugim) k temu, da toženo stranko opozori na obremenitve nepremičnine; zgolj dopustitev vpogleda v zemljiško knjigo ne pomeni izpolnitve te obveznosti; vpogled v zemljiškoknjižno stanje je dopuščen vsakomur (javnost vpisov v zemljiški knjigi). Višje sodišče pa ne dvomi v pravilnost dokazne ocene sodišča prve stopnje, da tožeča stranka ni dokazala primernega opozorila na obremenitve nepremičnine. Nekonsistentnost navedb, na katero je opozorilo že sodišče prve stopnje, se namreč ponavlja tudi v pritožbi: tožeča stranka trdi, da je toženo stranko ustno opozorila na bremena na nepremičnini ob sklenitvi posredniške pogodbe (21. 12. 2017), nato naj bi jo opozarjala po telefonu, naposled pa naj bi jo o obremenitvah nepremičnine obvestila (šele) v poslani predpogodbi marca 2018. 9. Višje sodišče soglaša s presojo sodišča prve stopnje, da seznanitev tožene stranke z obremenitvami na nepremičninami šele v predpogodbi ne dokazuje ustrezne skrbnosti ravnanja nepremičninskega posrednika. Po določbi prvega odstavka 14. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju – ZNPosr mora nepremičninska družba ravnati s skrbnostjo dobrega strokovnjaka. Po določbi 4. točke prvega odstavka 17. člena ZNPosr pa mora nepremičninska družba naročitelja na primeren način seznaniti z vsemi okoliščinami, ki so pomembne za odločitev naročitelja za sklenitev pogodbe v prometu z nepremičninami, med drugim razumljivo pojasniti morebitna tveganja, povezana z neurejenim zemljiškoknjižnim stanjem nepremičnine, vpisanimi stvarnimi pravicami oziroma drugimi pravicami tretjih na nepremičninah oziroma drugimi morebitnimi neurejenimi pravnimi razmerji. Predpogodba je po določbi prvega odstavka 33. člena Obligacijskega zakonika – OZ pogodba, s katero stranka prevzame obveznost, da bo kasneje sklenjena glavna pogodba (tukaj prodajna pogodba). Predpogodbena zaveza za sklenitev prodajne pogodbe o nepremičnini, za katere obstoj obremenitve (o konkretnem obsegu obremenitve je tožena stranka izvedela še kasneje, po dopisu služnostnega upravičenca v aprilu 2018) je tožena stranka izvedela šele, ko bi naj takšno predpogodbo tudi podpisala, pri čemer je bil zanjo obseg obremenitve nepremičnine ključni dejavnik pri odločitvi za sklenitev prodajne pogodbe, s čimer je bila tožeča stranka seznanjena, ne dokazuje ravnanja nepremičninskega posrednika, ki bi ravnal v skladu z naročiteljevimi interesi, kot to zahteva prvi odstavek 20. člena ZNPosr.

10. Tožeča stranka se sklicuje na svojo udeležbo na pogajanjih in sestankih v zvezi s sklenitvijo nove služnostne pogodbe. Iz ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je bila tožeča stranka udeležena na uvodnem sestanku v zvezi z reševanjem problematike služnostne pravice (to dejstvo hkrati dokazuje njeno poznavanje pomena obremenitve nepremičnine za toženo stranko), kjer pa je s svojim neprimernim nastopom (trditvah o nezakonitem obsegu služnosti) nasproti služnostnemu upravičencu stvar poslabšala in služnostni upravičenec ni več želel skleniti nobenega dogovora. V nadaljevanju je dogovor o spremembi služnosti izpogajala tožena stranka sama, kar ji tožeča stranka priznava; okoliščina, da se je zato morala tožena stranka odreči delu zemljišča oziroma služnostnemu upravičencu plačati 2.000,00 EUR, kaže na to, da pristop tožeče stranke v delu, ko je še sodelovala pri pogajanjih, ni bil takšen, kot bi ga bilo od dobrega strokovnjaka v skrbi za interese kupca pričakovati. Brez samostojnega nastopa tožene stranke do sklenitve prodajne pogodbe za nepremičnino na tej točki sploh ne bi prišlo. Glede na takšne ugotovitve višje sodišče soglaša s presojo, da tožeči stranki ne gre priznati prizadevanja za sklenitev nove služnostne pogodbe.

11. Glede udeležbe na notarskem terminu dne 18. 7. 2018, kjer se je sklenila prodajna pogodba, višje sodišče poudarja, da je tožeča stranka opravljala posredovanje (tudi) za prodajalca; posledično njena udeležba na tem naroku še ne utemeljuje njenega posredovanja za toženo stranko – kupca. Ob upoštevanju povedanega niso relevantne njene navedbe o izvedenih storitvah za prodajalca.

12. Zgolj okoliščina, da je tožeča stranka naročila in pridobila potrdilo o namenski rabi zemljišča po parcelaciji, ne vzbuja dvoma v materialnopravno presojo sodišča prve stopnje; ta okoliščina ni bila odločilna v postopku posredovanja za sklenitev prodajne pogodbe.

13. Drži, da gre pri posredniški pogodbi za obligacijo prizadevanja, ne uspeha. Prav iz tega razloga pa po presoji višjega sodišča tožbeni zahtevek ni utemeljen. Ob upoštevanju ugotovljenega dejanskega stanja glede na zatrjevano prizadevanje tožeče stranke do sklenitve prodajne pogodbe nikakor ne bi prišlo, saj tožena stranka obremenjene nepremičnine, ko se je naposled (ob pomoči tretjih oseb) seznanila s konkretnim obsegom njene obremenitve, ne bi kupila. Ni pomembno, ali bi se tudi v prvotnem obsegu obremenjena nepremičnina lahko prodala (komurkoli drugemu); bistveno je, da tako obremenjene nepremičnine ne bi kupila tožena stranka. Če pa je do sklenitve prodajne pogodbe sicer prišlo, pa tožeča stranka, kot izhaja iz ugotovljenega dejanskega stanja, k sklenitvi posla v skladu z njej znanimi interesi naročitelja ni pripomogla z nobenim relevantnim ravnanjem, ji ne gre priznati ustreznega prizadevanja za to, da bi bila prodajna pogodba sklenjena po interesih naročitelja. Zato je odločitev, da v okoliščinah konkretne zadeve tožeča stranka do provizije od naročitelja – tožene stranke ni upravičena, tudi po presoji višjega sodišča pravilna.

14. Ker se tožeča stranka zoper odločitev o stroških postopka pritožuje le v posledici očitane napačne odločitve glede glavne terjatve, višje sodišče glede na siceršnje razloge soglaša tudi z odločitvijo o stroških.

15. Izrecno zatrjevani pritožbeni razlogi niso utemeljeni. Ker tudi niso podani razlogi, na katere po določbi drugega odstavka 350. člena ZPP pazi po uradni dolžnosti, je višje sodišče pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

16. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi prvega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 155. člena ZPP. Odgovor tožene stranke na pritožbo v posledici materialnopravnih naziranj v pritožbi tožeče stranke, na pravilno uporabo materialnega prava pa višje sodišče pazi po uradni dolžnosti, po presoji višjega sodišča ni pripomogel k odločanju o pritožbi.

1 Prim. s sodbama VSRS II Ips 13/2015 z dne 19. 5. 2016 in II Ips 119/2015 z dne 6. 10. 2016.