Jedro

Tožba v obravnavnem primeru temelji na splošnem predpisu civilnega prava, v samem bistvu zasleduje varstvo lastninske pravice na nepremičnini in ne izhaja neposredno iz stečajnega postopka. Ker se zadevna nepremičnina nahaja v Sloveniji, izbrisna tožba pa je hkrati način sanacije materialnopravno neveljavne vknjižbe v zemljiški knjigi, to predstavlja najmočnejši navezni okoliščini, ki prevladata nad dejstvom, da se nad prvim tožencem vodi stečajni postopek v tujini.

Tožnik je razpolagal zgolj z zavezovalnim pravnim poslom v obliki neoverjene pisne prodajne pogodbe brez zemljiškoknjižnega dovolila. Na tej podlagi ni imel lastninske pravice v pričakovanju.

Varstvo kupca v stečajnem postopku pred kasnejšimi zahtevki tretjih se ne razteza na primere, ko bi to predstavljalo varstvo zlorabe stečajnega postopka. Za spregled določb o varstvu kupca v stečaju mora biti podana kvalificirana nedobrovernost, tj. zlonamernost obeh - stečajnega upravitelja (kot zastopnika stečajnega dolžnika) in kupca. Podan mora biti dejanski stan namernega izigravanja imetnika pravice na premoženju stečajnega dolžnika.

Sodišče prve stopnje bi se moralo ukvarjati s pravnimi posledicami stečajnega postopka za tožnikovo nedenarno terjatev na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila in razčistiti, ali in kakšne so bile posledica dejstva, da tožnik v stečaju nad prvim tožencem ni prijavil nobene terjatve ali izločitvene pravice. Navedena vprašanja so bistvena za presojo utemeljenosti tožbenega zahtevka. Dokler ni razjasnjeno, ali je tožnikova terjatev po začetku stečaja še obstajala, v kakšni vsebini je obstajala in ali jo je bilo še mogoče izpolniti z izdajo zemljiškoknjižnega dovolila, tudi ni mogoče presoditi, ali je bila s prodajo nepremičnine v stečajnem postopku kršena njegova obstoječa pravica.

Izrek

I.Pritožbama se ugodi in se izpodbijana sodba razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje.

II.Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Oris spora in dosedanji potek postopka

1.Spor zadeva vprašanje lastninske pravice na nepremičnini ID 000, ki predstavlja trisobno stanovanje na naslovu A., in veljavnost prodajne pogodbe, sklenjene med toženci po javni dražbi v stečajnem postopku nad prvim tožencem, ter vknjižbo lastninske pravice na drugega in tretjega toženca v zemljiški knjigi.

2.Prvi toženec je pravna oseba s sedežem v Črni gori. Tožnik in pravni prednik prvega toženca sta leta 1988 sklenila prodajno pogodbo za navedeno nepremičnino, leta 1991 pa še dodatek k tej pogodbi. Stanovanje je bilo družbena lastnina v uporabi prvega toženca. Prodajna pogodba ni bila nikoli overjena, prav tako se tožnik ni vpisal v zemljiško knjigo kot lastnik. Občina B. kot pravna prednica MOL je leta 1989 vložila tožbo zoper pogodbeni stranki zaradi kršitve predkupne pravice. Na podlagi sklepa sodišča je bila do pravnomočne odločitve v zadevi pri nepremičnini zaznamovana prepoved odtujitve in obremenitve. Spor z MOL se je pravnomočno končal v letu 2010 z zavrženjem tožbe. Nad prvim tožencem se je s sklepom gospodarskega sodišča v Bijelem Polju (Črna gora) 19. 5. 2008 začel stečajni postopek. V stečajno maso je spadala tudi navedena nepremičnina, ki je bila po izvedeni javni dražbi leta 2012 prodana drugemu in tretjemu tožencu, vsakemu do 1/2, ki sta se tudi vpisala v zemljiško knjigo kot lastnika.

3.Sodišče prve stopnje je v zadevi odločalo drugič. S prvotno sodbo je zavrnilo primarni tožbeni zahtevek po izbrisni tožbi na ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe med toženci, izbris vknjižbe lastninske pravice na drugega in tretjega toženca, vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja in izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila s strani prvega toženca za vknjižbo lastninske pravice tožnika. Kot bistveni razlog je navedlo zastaranje terjatve na izročitev zemljiškoknjižnega dovolila. Zavrnilo je tudi več podrednih zahtevkov, ki so bili modaliteta primarnega tožbenega zahtevka, ugodilo pa je podrednemu zahtevku na ugotovitev lastninske pravice tožnika na temelju priposestvovanja.

4.Višje sodišče je s sodbo VSL I Cp 1529/2017 zavrnilo pritožbo tožnika, ugodilo pa pritožbi tožencev in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je zavrnilo še tožbeni zahtevek na ugotovitev lastninske pravice tožnika. Pritrdilo je stališču sodišča prve stopnje, da je terjatev za izstavitev ZK dovolila zastarala. Vrhovno sodišče je s sklepom VSRS II Ips 1/2024 ugodilo reviziji in sodbi nižjih sodišč razveljavilo glede primarnega tožbenega zahtevka, v preostalem delu, glede podrednih zahtevkov, pa revizijo zavrglo. Zavzelo je stališče, da so bile zaradi vpisa zaznambe prepovedi odtujitve in obremenitve podane nepremagljive ovire v smislu 360. člena Obligacijskega zakonika (OZ) in v tem času ni teklo zastaranje terjatve za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Ker sta sodišče prve stopnje in višje sodišče zaradi zaključka o zastaranju terjatve za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila opustili presojo o kvalificirani nedobrovernosti tožencev, je obe sodbi razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Izpodbijana sodba in pritožbi

5.V ponovnem sojenju je sodišče prve stopnje z izpodbijano sodbo tožbenemu zahtevku po izbrisni tožbi ugodilo in prodajno pogodbo z dne 2. 8. 2012, ki so jo sklenili prvi toženec kot prodajalec in drugi ter tretji toženec kot kupca, razglasilo za nično. Ugotovilo je neveljavnost vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo in vzpostavilo prejšnje zemljiškoknjižno stanje ter prvemu tožencu naložilo, naj izda zemljiškoknjižno dovolilo za vknjižbo lastninske pravice na tožnika (I. točka izreka). Odločilo je, da vsaka stranka nosi svoje stroške postopka (II. točka izreka).

6.Iz sodbe sodišča prve stopnje izhajata naslednje dejansko stanje in zaključki. Prodajna pogodba med prvim tožencem in tožnikom iz leta 1988 (v nadaljevanju: pogodba/1988) je bila veljavno sklenjena. Tožnik je stanovanje prejel v posest in pričel z adaptacijo, vendar je z deli kmalu prekinil zaradi sodnega postopka z občino B. Stanovanje je nato uporabljal in ga obiskoval le še poredko. Tožnik je na tej podlagi pridobil pričakovano lastninsko pravico. Toženci so zato zlorabili stečajni postopek na škodo tožnika in pri tem ravnali kvalificirano nedobroverno. Sodišče prve stopnje je zaključek o kvalificirani nedobrovernosti tožencev oprlo na več medsebojno povezanih okoliščin, ki so se nanašale na ravnanje stečajnega upravitelja ter na vedenje in ravnanje zakonitih zastopnikov drugega in tretjega toženca.

7.Glede stečajnega upravitelja D. D. je ugotovilo, da se je seznanil s pogodbo/1988 in z dejstvom, da je tožnik plačal kupnino, vendar je kljub temu po posvetu s pravniki vztrajal pri stališču, da je pogodba neveljavna in da stanovanje spada v stečajno maso. Pogodbe ni sodno izpodbijal, tožnika pa ni štel za zainteresirano osebo, ki bi jo bilo treba obvestiti o nameravani prodaji nepremičnine. Njegov namen je bil stanovanje prodati na javni dražbi za čim višjo kupnino. Ob ogledu stanovanja je ugotovil tudi, da imata drugi in tretji toženec položaj predkupnih upravičencev, in jima pustil svoje kontaktne podatke.

8.Glede drugega in tretjega toženca je sodišče ugotovilo, da sta sporno stanovanje preko zakonitih zastopnikov že pred začetkom stečaja uporabljala brez pravnega naslova, saj stanovanje ni bilo vključeno v najemno pogodbo, na podlagi katere sta predhodno uporabljala druge prostore v stavbi. Tožnik je v letih 2002 ali 2003 ugotovil, da so v stanovanje vdrli in ga uporabljajo drugi. Z zakonitima zastopnikoma drugega in tretjega toženca se je poskušal dogovoriti za sklenitev najemne pogodbe.

9.Zakoniti zastopnik tretjega toženca E. E. je pred sestankom s tožnikom vpogledal v zemljiško knjigo in ugotovil, da je kot lastnik stanovanja vpisan prvi toženec. Od tožnika je zahteval, naj svojo pravico izkaže z overjeno prodajno pogodbo ali z dokazilom o vloženem zemljiškoknjižnem predlogu, vendar takšne listine ni videl. Pozneje se je v pogovoru s stečajnim upraviteljem seznanil z obstojem pogodbe/1988, upravitelj pa mu je pojasnil, da jo šteje za neveljavno.

10.Sodišče prve stopnje je upoštevalo tudi, da sta drugi in tretji toženec na podlagi cesijske pogodbe pridobila terjatev upravnika stavbe do tožnika in jo nato neuspešno uveljavljala v sodnem postopku. V tem postopku ju je zastopala ista odvetnica, ki je pozneje v postopku prodaje stanovanja na javni dražbi zastopala prvega toženca.

11.Poleg tega je bilo ugotovljeno, da je tožnik leta 2010 na prvega toženca oziroma njegovega odvetnika naslovil več zahtev za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, vendar so bile vse zavrnjene. Tožnik je z več neuspešnimi predlogi poskušal doseči tudi vknjižbo lastninske pravice oziroma predznambo njene pridobitve v zemljiško knjigo. S temi prizadevanji sta bila seznanjena stečajni upravitelj in E. E.

12.Na podlagi navedenih okoliščin je sodišče prve stopnje sklepalo, da so bili stečajni upravitelj ter drugi in tretji toženec seznanjeni z obstojem pogodbe/1988, s tožnikovim zatrjevanim pravnim položajem in z njegovimi prizadevanji za pridobitev zemljiškoknjižnega dovolila, vendar so kljub temu izvedli prodajo stanovanja v stečajnem postopku in s tem po presoji sodišča prve stopnje zavestno posegli v tožnikov pravni položaj.

13.Toženci sodbo izpodbijajo iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) in predlagajo zavrženje tožbe oziroma zavrnitev tožbenega zahtevka, podrejeno pa razveljavitev sodbe ter ponovno sojenje.

14.Navajajo, da slovensko sodišče ni pristojno, ker je bila nepremičnina prodana v stečajnem postopku v Črni gori, za spore, povezane s tem postopkom, pa naj bi bila izključno pristojna črnogorska sodišča. Tožbeni zahtevek se nanaša na razvelavitev kupoprodajne pogodbe, kar ne predstavlja spora glede vpisa v javni register. Drugi toženec posebej opozarja, da je bil prvi toženec že leta 2019 izbrisan iz registra, zato postopek zoper neobstoječo pravno osebo ni dopusten.

15.Nasprotujejo presoji Vrhovnega sodišča RS, da zastaranje zaradi zaznambe prepovedi odtujitve in obremenitve ni teklo. Zaznamba ni preprečevala vložitve tožbe, zato ni pomenila nepremagljive ovire.

16.Pogodba/1988 naj ne bi začela veljati, ker ni bil izpolnjen dogovorjeni pogoj overitve prodajalčevega podpisa; nasprotujejo zaključku sodišča prve stopnje, da podpis prodajalca na pogodbi ne more predstavljati negotovega dejstva. Zato tožnik tudi ni mogel pridobiti lastninske pravice v pričakovanju, saj se ta pridobi šele z overitvijo podpisa prodajalca na prodajni pogodbi (pogoj perfektnega zavezovalnega in razpolagalnega pravnega posla). Poleg tega naj bi bila zaradi nepravočasnega plačila kupnine po poteku dodatnega roka iz dodatka k pogodbi le-ta razvezana po samem zakonu.

17.Sodišču očitajo, da ni ustrezno presodilo posledic začetka stečajnega postopka nad prvo toženo stranko. Tožnik bi moral terjatev za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila prijaviti v stečajnem postopku, vendar tega ni storil, zato naj bi njegova terjatev prenehala. Prav tako naj sodišče ne bi uporabilo prava države stečaja in naj se ne bi opredelilo do ugotovitev iz zadeve I Cpg 482/2009, da je sporna nepremičnina postala del stečajne mase prvega toženca. Trdijo, da je zmotno stališče sodišča prve stopnje, da bi moral stečajni upravitelj sodno izpodbijati prodajno pogodbo, saj ta ni začela nikoli učinkovati. Napačno je tudi sklicevanje sodišča prve stopnje na 44. člen črnogorskega Zakona o insolventnosti gospodarskih družb1, ki se uporablja v primeru dvostransko neizpolnjenih pogodb, saj pogodba ni imela narave dvostransko neizpolnjene pogodbe, ker jo je tožnik izpolnil v celoti.

18.Izpodbijajo tudi ugotovitev kvalificirane nedobrovernosti. Sodišče prve stopnje je izenačilo pojma nedobrovernost in kvalificirana nedobrovernost in ni upoštevalo kriterijev, razvitih v sodni praksi. Toženci niso vedeli za obstoj tožnikove lastninske pravice v pričakovanju. Zgolj zatrjevanje tožnika, da je lastnik, ne zadostuje za ugotovitev slabe vere ali zlorabe stečajnega postopka. Sodišče prve stopnje ni obrazložilo, kako je ugotovilo kvalificirano nedobrovernost drugega toženca. Zakoniti zastopnik drugega toženca niti ni bil zaslišan. Slaba ali dobra vera se med drugim in tretjim tožencem ne more raztezati kar avtomatično.

19.Nazadnje zatrjujejo pomanjkljivo obrazložitev in nepopolno ugotovljeno dejansko stanje glede odkupa terjatve, poteka javne dražbe, domnevne prirejenosti prodaje ter vloge posameznih udeležencev.

20.Tožnik v odgovorih na pritožbi tema nasprotuje, predlaga njuni zavrnitvi ter priglaša stroške odgovorov.

21.Pritožbi sta utemeljeni.

Odločitev o pritožbah

O sposobnosti biti stranka

22.Drugi toženec v ločeni pritožbi smiselno uveljavlja absolutno bistveno kršitev določb postopka po 11. točki drugega odstavka 339. člena ZPP in navaja, da je sodišče vodilo postopek in izdalo sodbo zoper osebo, ki ne obstaja. Prvi toženec je namreč bil po zaključku stečaja v Črni gori izbrisan iz sodnega registra. Pritožbi je priložen overjen prevod iz črnogorskega Centralnega registra gospodarskih subjektov (priloga B60), iz katerega izhaja, da je bil prvi toženec res izbrisan iz registra 5. 2. 2019.

23.Tožnik je v odgovoru na pritožbo navedel, da je bil prvi toženec res izbrisan iz sodnega registra, a to v okoliščinah konkretnega primera ne predstavlja ovire za nadaljevanje postopka. Gospodarsko sodišče Črne gore je 31. 12. 2018 objavilo oglas (overjen prevod v prilogi B62), iz katerega izhaja, da se stečajni postopek nad prvim tožencem 31. 12. 2018 ustavi, vendar pa se dosedanji stečajni upravitelj D. D. imenuje za zastopnika stečajne mase, s pooblastilom, da zastopa stečajno maso stečajnega dolžnika, z vsemi pravicami stranke, ki pripadajo zastopniku stečajne mase v sodnih in drugih postopkih. Stečajni upravitelj zastopa stečajno maso stečajnega dolžnika v zadevah, ki so v teku in se nanašajo na pravdne postopke pred sodišči, med katerimi je izrecno naveden tudi obravnavani spor.

24.Pravdna stranka je lahko vsaka fizična ali pravna oseba (76. člen ZPP). V skladu z 80. členom ZPP mora sodišče med postopkom ves čas po uradni dolžnosti paziti, ali je tisti, ki nastopa kot stranka, lahko pravdna stranka. Če se ugotovi, da tisti, ki nastopa kot stranka, ne more biti pravdna stranka, je potrebno ugotoviti, ali gre za odpravljivo pomanjkljivost. Če je odgovor na to pritrdilen, mora sodišče stranki najprej omogočiti, da tožbo popravi oziroma ukrene kaj drugega, da se postopek lahko nadaljuje z osebo, ki je lahko pravdna stranka (prvi odstavek 81. člena ZPP). V nasprotnem primeru sodišče tožbo takoj zavrže (peti odstavek 81. člena ZPP).

22.V skladu s 17. členom Zakona o mednarodnem zasebnem pravu in postopku (ZMZPP) se za pravni položaj pravne osebe uporabi pravo države, ki ji pravna oseba pripada.

23.Črnogorski Zakon o gospodarskih družbah (Zakon o privrednim društvima)2 v 6. členu enako kot slovensko pravo določa, da gospodarska družba pridobi oziroma izgubi pravno sposobnost z dnem vpisa oziroma izbrisa iz sodnega registra (v Črni gori CRPS).

24.Navedeno bi načeloma pomenilo, da prvi toženec od dneva izbrisa iz sodnega registra ne more več nastopati kot stranka postopka in bi bilo potrebno tožbo v razmerju do njega zavreči. To dejstvo se je prvič izpostavilo šele v pritožbi drugega toženca in nobena stranka v postopku na prvi stopnji (ali celo pred odločitvijo o reviziji) sodišča o tem ni obvestila. Vendar pa je tožnik v odgovoru na pritožbo priložil uradno objavo, oglas črnogorskega gospodarskega sodišča, iz katerega izhaja, da stečajni upravitelj D. D. še naprej zastopa maso stečajnega dolžnika z vsemi pravicami stranke, ki pripadajo zastopniku stečajne mase v sodnih postopkih, ki so še v teku, pri čemer je izrecno naveden tudi predmetni sodni postopek.

25.Višje sodišče na tem mestu pojasnjuje, da je izpodbijano sodbo razveljavilo tudi iz (vsebinskih) razlogov, ki bodo pojasnjeni v nadaljevanju obrazložitve tega sklepa. Vendar bo moralo sodišče prve stopnje v novem sojenju najprej razčistiti, ali je pri prvem tožencu še podana procesna predpostavka sposobnosti biti stranka. Ob uporabi 17. člena ZMZPP bo moralo presoditi pravni pomen predloženega izpiska iz registra in objave črnogorskega sodišča za nadaljnji tek postopka ter pred sprejemom odločitve strankam omogočiti, da se o teh vprašanjih izjavijo. Če bo ugotovilo, da je postopek mogoče nadaljevati, bo moralo ravnati v skladu s prvim odstavkom 81. člena ZPP in tožniku omogočiti odpravo morebitnih pomanjkljivosti tožbe, potrebnih za nadaljevanje postopka. Ob tem višje sodišče pripominja, da tudi izguba pravne subjektivitete v okoliščinah obravnavanega primera morda ne narekuje takojšnjega zavrženja tožbe, saj bi to lahko predstavljalo nedopusten poseg v tožnikovo ustavno pravico do sodnega varstva.

O mednarodni pristojnosti

26.Neutemeljene so pritožbene navedbe, da v obravnavnem sporu ni podana pristojnost slovenskega sodišča, ker bi naj šlo za spor, povezan s stečajnim postopkom pravne osebe s sedežem v Črni gori. Zato bi naj bila podana izključna pristojnost črnogorskega sodišča.

27.Tožnik je vložil tožbo z zahtevkom na ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe, izbrisom vknjižbe lastninske pravice drugega in tretjega toženca in vzpostavitvijo prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja ter za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila s strani prvega toženca za vknjižbo lastninske pravice tožnika. Gre za izbrisno tožbo, ki jo ureja 243. člen Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1). Z njo se sanirajo vknjižbe pravic v zemljiški knjigi, ki so neveljavne iz materialnopravnega razloga. Gre za posebno vrsto stvarnopravne tožbe, s katero se varujejo stvarne pravice na nepremičnini pred omejevanjem ali oškodovanjem, ki ga povzroči materialnopravno neveljavna vknjižba pravice nekoga drugega, zaradi česar varovana pravica preneha.3 V primeru izbrisne tožbe, kot v obravnavanem primeru in kot je urejena v četrtem odstavku 243. člena ZZK-1, se prepletajo zahtevki obligacijskega (ničnost pravnega posla), zemljiškoknjižnega (izbris vknjižbe in vzpostavitev prejšnjega ZK stanja) ter stvarnega prava (oprava razpolagalnega pravnega posla z izstavitvijo ZK dovolila). Vsekakor pa gre po vsebini v osnovi za varstvo lastninske pravice na nepremičnini in sanacijo materialnopravno neveljavne vknjižbe v javnem registru - zemljiški knjigi, ki se vodi v Republiki Sloveniji. Navedeno sta najmočnejši navezni okoliščini, ki utemeljujeta pristojnost slovenskega sodišča v skladu z 61. in 64. členom ZMZPP, ki določata izključno pristojnost slovenskega sodišča v sporih o veljavnosti vpisov v javne registre, ki se vodijo v Republiki Sloveniji in v sporih o stvarnih pravicah na nepremičninah, ki ležijo v Republiki Sloveniji.

28.Res je, da drugi odstavek 50. člena ZMZPP izključuje pristojnost sodišča Republike Slovenije, če obstoji med zadevo in neko tujo državo takšna zveza, ki bi bila v primeru, če bi obstajala med zadevo in Republiko Slovenijo, podlaga za izključno pristojnost sodišč Republike Slovenije. V 63. členu ZMZPP pa je določena izključno pristojnost sodišča Republike Slovenije tudi za spore med stečajnim postopkom, če se ta vodi pred sodiščem Republike Slovenije.

29.Vendar v obravnavni zadevi spor ne izvira neposredno iz stečajnega postopka. Višje sodišče pri tem izhaja iz meril, ki jih je razvilo Sodišče EU v zadevah vprašanja razmejitve pristojnosti na podlage Uredbe Bruselj I (Uredba 1215/2012) in Insolvenčne uredbe (Uredba 1346/2000). Sodišče EU šteje pri vprašanju razmejitve med splošno civilno oziroma gospodarsko zadevo in stečajno zadevo kot odločilni element za določitev področja, iz katerega izhaja tožba, njeno pravno podlago. V skladu s tem pristopom je treba ugotoviti, ali pravica ali obveznost, ki je podlaga za tožbo, izhaja iz splošnih predpisov civilnega in gospodarskega prava ali iz posebnih pravil za postopke v primeru insolventnosti.4 Pri tem ne sme zmotiti, da je v pomembnem delu te zadeve potrebno uporabiti črnogorsko stečajno pravo, kot bo pojasnjeno v nadaljevanju. Treba je namreč ločiti med mednarodno pristojnostjo za odločanje v zadevi in pravom, ki se uporablja glede posameznih vprašanj.

30.Kot obrazloženo, tožba v obravnavnem primeru temelji na splošnem predpisu civilnega prava, v samem bistvu zasleduje varstvo lastninske pravice na nepremičnini in ne izhaja neposredno iz stečajnega postopka. Pritožbeni očitki glede nepristojnosti sodišča Republike Slovenije so zato neutemeljeni.

O zastaranju terjatve za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila

31.Sodišče prve stopnje je na podlagi sklepa VSRS II Ips 1/2024 zaključilo, da ni nastopilo zastaranje terjatve za izstavitev ZK dovolila (kar je predmet tožbenega zahtevka v okviru izbrisne tožbe). Zastaranje ni teklo v času vpisane zaznambe prepovedi odtujitve in obremenitve nepremičnine zaradi pravde med Občino B. oziroma MOL, ker je to dejstvo predstavljalo za tožnika nepremagljivo oviro (360. člen OZ ali 383. člen Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR)), zaradi katere ni mogel sodno zahtevati izpolnitve obveznosti - izstavitve ZK dovolila od prvega toženca. Petletni zastaralni rok zato še ni potekel, saj je pričel teči šele 10. 5. 2012 (po izbrisu zaznambe iz zemljiške knjige), tožba pa je bila vložena 6. 12. 2012.

32.Pritožniki takšnemu zaključku nasprotujejo in vztrajajo, da vpisana zaznamba tožniku ni preprečevala, da sodno zahteva izpolnitev pogodbe. Razlagi, kot sta ju zavzeli Vrhovno sodišče in sodišče prve stopnje, nista sledili pojmovanju nepremagljivih ovir, kot ga je zastavilo Ustavno sodišče. Zaradi tega je prišlo do kršitve pravice do enakosti pred zakonom in 22. in 14. člena Ustave RS.

33.Višje sodišče poudarja, da je o tem vprašanju v konkretni pravdi stališče že zavzelo Vrhovno sodišče s sklepom II Ips 1/2024. Pri tem je v bistvenem delu razložilo, "da je treba pri presoji, ali gre za nepremagljive ovire, izhajati iz položaja stranke in upoštevati njena pričakovanja in videnje zadeve, v konkretnem primeru torej, ali je utemeljeno pričakovanje oziroma zahteva, da bi moral tožnik s tožbo zahtevati od prvega toženca izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila kljub temu, da vknjižbe in s tem pridobitve lastninske pravice na nepremičnini na njegovi podlagi ne bi mogel doseči. Vrhovno sodišče sodi, da ne. Tudi če bi tožnik sodno varstvo zahteval in v pravdi uspel, pravega varstva ne bi bil deležen, saj lastninske pravice ne bi mogel vknjižiti. Zato je nerazumna zahteva, da mora tak postopek sprožiti z vnaprejšnjim zavedanjem, da končnega cilja (pridobitve lastninske pravice na nepremičnini) ne more doseči. Takšno varstvo je zgolj hipotetično in brez prave vsebine. Specifične okoliščine obravnavanega primera zapolnjujejo pojem nepremagljivih ovir (360. člen OZ) in zato v času v zemljiški knjigi vpisane zaznambe prepovedi odtujitve in obremenitve nepremičnine zastaranje tožnikove terjatve, da zahteva od zemljiškoknjižnega lastnika izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila glede te nepremičnine, ni teklo."

34.Vrhovno sodišče je imelo pred očmi ista dejstva in argumente kot nižji sodišči in jih toženci tudi zdaj ponavljajo v pritožbi. Na tej podlagi je zaključilo, da je bil v obravnavnem primeru izpolnjen zakonski dejanski stan nepremagljivih ovir, ki utemeljujejo zadržanje zastaranja in zato do zastaranja tožnikove terjatve ni prišlo. Sodišče prve stopnje je zato pravilno sledilo naziranju Vrhovnega sodišča, temu pa sledi tudi višje sodišče in pritožbene očitke v tem delu zavrača kot neutemeljene.

O veljavnosti in učinkovanju pogodbe/1988

35.Pritožbi nasprotujeta zaključku sodišča prve stopnje, da je bila pogodba/1988 veljavno sklenjena in da je učinkovala. Predvsem očitata, da sta bila v pogodbi določena pogoja za začetek veljavnosti pogodbe - odobritev s strani javnega pravobranilca ter overitev podpisa prodajalca. Ni sporno, da noben od teh pogojev ni bil izpolnjen, zato pogodba ni začela veljati oziroma učinkovati.

36.Drži, da je bil v pogodbi določen pogoj veljavnosti, da po odobritvi s strani javnega pravobranilstva prodajalec overi svoj podpis na pogodbi. Nadalje ni sporno, da noben od teh pogojev ni bil izpolnjen. Pogodba je bila predložena javnemu pravobranilcu, ki se o njej ni izrekel, prodajalec pa svojega podpisa nikoli ni overil.

37.Sodišče prve stopnje je zaključilo, da overitev podpisa s strani prodajalca ne more šteti kot pogoj, saj je pogoj negotovo dejstvo, kar pa overitev podpisa s strani ene stranke ne more biti. Glede pogoja potrditve pogodbe s strani javnega pravobranilca pa je zaključilo, da je v skladu s takrat veljavnim Zakonom o prometu z nepremičninami (ZPN) obveznost predložitve pogodbe javnemu pravobranilcu bila določena, da se je ta seznanil s pogodbeno ceno. Če ta ni ustrezala prometni vrednosti nepremičnine, je moral pogodbo izpodbijati (drugi odstavek 10. člena ZPN). V kolikor pogodba ni bila predložena javnemu pravobranilcu, je to bil prekršek družbenopravne osebe. V skladu s 17. členom ZPN pa sodišče ni smelo izvesti zemljiškoknjižnega prenosa brez potrdila pristojnega javnega pravobranilca o prejemu listin iz 10. člena zakona.

38.V tem delu višje sodišče pritrjuje sodišču prve stopnje, da je bila pogodba/1988 veljavno sklenjena kot zavezovalni pravni posel. V skladu s 74. členom ZOR (enako z 59. členom OZ) je pogodba sklenjena pod pogojem, če sta njen nastanek ali prenehanje odvisna od negotovega dejstva. Negotovo pa je dejstvo, ki ni odvisno od volje in ravnanja pogodbenih strank.5 Zato se overitev podpisa prodajalca ne more šteti kot pogoj za veljavnost pogodbe, saj to ne predstavlja negotovega dejstva, ampak je izključno odvisno od ravnanja ene pogodbene stranke.

39.Prav tako je sodišče prve stopnje ustrezno pojasnilo vpliv dejstva, da se javni pravobranilec o pogodbi ni izrekel. Brez izjave javnega pravobranilca o ustreznosti cene oziroma potrdila o prejemu listin sodišče ni smelo vknjižiti lastninske pravice pridobitelja. To dejstvo bi zato vplivalo na veljavnost oziroma učinkovanje razpolagalnega pravnega posla, do katerega pa tako ali tako ni prišlo.

40.Ustreznost razlage prvostopenjskega sodišča potrjuje tudi dejstvo, da sta tožnik in prvi toženec leta 1991 sklenila dodatek k prodajni pogodbi/1988, v katerem sta izrecno zapisala, da po neuspehu Občine B. s tožbo zaradi kršitve predkupne pravice6 ni več ovir za izpolnitev pogodbe/1988. Z veljavnostjo pogodbe/1988 se v sporu zaradi kršitve predkupne pravice sodišče sicer ni ukvarjalo in to vprašanje ni bilo sporno.

41.Višje sodišče kot neutemeljene šteje tudi pritožbene navedbe, da je bila pogodba razvezana po samem zakonu zaradi nepravočasnega plačila, določenega v dodatku iz leta 1991. Iz dodatka namreč ne izhaja, da bi bil rok plačila določen kot bistvena sestavina pogodbe, zato zgolj zamuda s plačilom ni mogla povzročiti razveze pogodbe po samem zakonu (125. člen ZOR). Na te očitke je ustrezno odgovorilo sodišče prve stopnje (41. in 42. točka obrazložitve prvostopenjske sodbe) in jih kot pravilne sprejema tudi višje sodišče.

42.Vendar pa pritožbi utemeljeno opozarjata, da je sodišče prve stopnje napačno presodilo učinek pogodbe/1988, ko je zaključilo, da je na tej podlagi tožnik pridobil lastninsko pravico v pričakovanju. Pričakovana lastninska pravica predstavlja na veljavnem pravu temelječe zahtevke za pridobitev določene lastnine, pri čemer morajo biti ti zahtevki na pravu ali na ustaljeni sodni praksi temelječa pričakovanja pridobitve lastninske pravice in ne samo upanje na njeno pridobitev.7 V skladu z ustaljeno sodno prakso morajo biti za pridobitev lastninske pravice v pričakovanju izpolnjeni vsi pogoji za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini z izjemo vknjižbe lastninske pravice v zemljiško knjigo. Kupec mora razpolagati z veljavnim zavezovalnim pravnim poslom, iz katerega izhaja obveznost prodajalca prenesti lastninsko pravico na kupca, prodajalec mora imeti razpolagalno sposobnost in opraviti razpolagalni pravni posel z izstavitvijo zemljiškoknjižnega dovolila, na katerem je podpis prodajalca overjen.8 Pričakovana lastninska pravica torej zajema položaje, ko je pridobitev lastninske pravice gotova v takšni meri, da jo lahko prepreči le imetnik sam, npr. z opustitvijo vknjižbe v zemljiško knjigo.

O takšnem položaju v obravnavnem primeru ni mogoče govoriti. Kupec oziroma tožnik je razpolagal zgolj z zavezovalnim pravnim poslom, javni pravobranilec še ni izdal soglasja k pogodbi, prodajalec ni izdal zemljiškoknjižnega dovolila, ki bi tožniku omogočalo vknjižbo lastninske pravice v zemljiški knjigi, poleg tega pa je MOL oziroma njen pravni prednik vložil tožbo zaradi kršitve predkupne pravice. Opisani položaj zato ne ustreza pojmu lastninske pravice v pričakovanju, saj je obstajalo več okoliščin, ki bi tožniku lahko preprečile pridobitev lastninske pravice, medtem ko z overjenim zemljiškoknjižnim dovolilom ni razpolagal. Overjeno zemljiškoknjižno dovolilo je bilo po takratnih predpisih namreč pogoj za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini. Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR) je v 33. členu določal, da se na podlagi pravnega posla pridobi lastninska pravica na nepremičnini z vpisom v javno knjigo ali na drug ustrezen, z zakonom določen način. Ker je Zakon o zemljiški knjigi (ZZK) pričel veljati šele leta 1995, so se do takrat uporabljala pravna pravila Zakona o zemljiških knjigah (Kraljevine Jugoslavije) iz leta 1930. Ta pa je v § 36, 37 in 39 določal, da se smejo vknjižbe opraviti na podlagi zasebnih listin, na katerih je podpis prodajalca overjen, poleg tega pa morajo vsebovati tudi zemljiškoknjižno dovolilo (§ 39/1-b). Z uveljavitvijo ZZK v letu 1995 je bila opuščena zahteva po izrecnem zemljiškoknjižnem dovolilu, vendar je bilo v skladu z 22. členom ZZK za prenos lastninske pravice na podlagi zasebne listine še vedno treba, da prodajalec svoj podpis na pogodbi overi. Po uveljavitvi SPZ s 1. 1. 2003 in ZZK-1 s 16. 9. 2003 je zemljiškoknjižno dovolilo kot razpolagalni pravni posel spet postalo pogoj za prenos lastninske pravice na nepremičnini. Kot obrazloženo z zemljiškoknjižnim dovolilom ali vsaj s prodajno pogodbo, na kateri bi bil podpis prodajalca overjen, tožnik ni nikoli razpolagal. Zaradi vseh naštetih okoliščin je zato zmoten zaključek sodišča prve stopnje, da je tožnik imel lastninsko pravico v pričakovanju.

Višje sodišče dodatno ugotavlja, da je obrazložitev sodišča prve stopnje glede učinka pogodbe/1988 in pravnega položaja tožnika na več mestih medsebojno nasprotujoča in nedosledna. Najprej je sodišče prve stopnje v 37. točki obrazložitve pravilno pojasnilo, da tožnik lastninske pravice na nepremičnini ni pridobil zgolj s sklenitvijo pogodbe/1988 in dodatka. Nato je v 39. točki obrazložitve zapisalo, da je tožnik pridobil lastninsko pravico v pričakovanju, kar je zmotno, kot obrazloženo (podobno tudi v 71. točki obrazložitve prvostopenjske sodbe). Nato pa je v 76. točki obrazložitve celo izrecno zapisalo, da sta drugi in tretji toženec vedela, da je tožnik lastnik stanovanja, kar je v nasprotju s prej izpostavljenimi zaključki. Tožnik lastninske pravice na stanovanju ni imel, saj je razpolagal zgolj z zavezovalnim pravnim poslom, ki ne daje lastninske pravice niti lastninske pravice v pričakovanju. Njegov ugotovitveni zahtevek, da je lastnik nepremičnine na temelju priposestvovanja, pa je bil pravnomočno zavrnjen.

Na podlagi obrazloženega višje sodišče v tem delu zaključuje, da je bila prodajna pogodba/1988 z dodatkom veljavno sklenjena, vendar ni pomenila več kot zavezovalnega pravnega posla, na podlagi katerega tožnik lastninske pravice ni pridobil, niti zaradi tega ni imel lastninske pravice v pričakovanju.

O posledicah začetka stečajnega postopka in kvalificirani nedobrovernosti

Pritožniki utemeljeno opozarjajo, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do pravnih posledic začetka stečajnega postopka nad prvim tožencem. Gre za dejstva, ki so v obravnavani zadevi ključna za presojo, ali so toženci stečajni postopek zlorabili z namenom izigrati tožnikov pravni položaj.

Tožnik na podlagi pogodbe/1988 in njenega dodatka ni pridobil lastninske pravice niti lastninske pravice v pričakovanju, temveč je imel obligacijsko, nedenarno terjatev, da mu prodajalec izstavi listino, potrebno za vknjižbo lastninske pravice v zemljiški knjigi. Pred presojo, ali je stečajni upravitelj z vključitvijo stanovanja v stečajno maso in njegovo poznejšo prodajo posegel v tožnikov pravno varovani položaj, bi bilo zato treba najprej ugotoviti, kakšne učinke je imel začetek stečajnega postopka na obstoj, vsebino in možnost izpolnitve te terjatve.

Sodišče prve stopnje bi moralo ob uporabi črnogorskega prava, ki ureja stečajni postopek nad prvim tožencem, presoditi zlasti, ali se je tožnikova nedenarna terjatev za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila z začetkom stečaja spremenila v denarno terjatev, ki bi jo moral prijaviti v stečajnem postopku, ali pa je šlo za položaj vzajemno neizpolnjene pogodbe oziroma za drug položaj, v katerem bi bilo mogoče še naprej zahtevati izpolnitev obveznosti. Prav tako bi moralo presoditi, kakšne posledice je imelo dejstvo, da tožnik v stečajnem postopku ni prijavil nobene terjatve ali izločitvene pravice in da v celotnem postopku prodaje stanovanja v stečaju ni vložil ugovora ali drugih pravnih sredstev. Da je bil s stečajem prvega toženca seznanjen ni sporno, saj je navsezadnje bil eden od tožencev v pravdnem postopku glede kršitve predkupne pravice MOL, ki se je zaključil s sklepom VSL I Cpg 482/2009. S slednjim je višje sodišče tožbo MOL zavrglo, ker zaradi začetka stečaja nad (tukajšnjim) prvim tožencem ni bilo več mogoče oblikovati pravnega razmerja, kot ga je zahtevala tamkajšnja tožnica, nepremičnina pa je postala del stečajne mase.

Navedena vprašanja so bistvena za presojo utemeljenosti tožbenega zahtevka. Dokler ni razjasnjeno, ali je tožnikova terjatev po začetku stečaja še obstajala, v kakšni vsebini je obstajala in ali jo je bilo še mogoče izpolniti z izdajo zemljiškoknjižnega dovolila, tudi ni mogoče presoditi, ali je bila s prodajo nepremičnine v stečajnem postopku kršena njegova obstoječa pravica. Če je tožnikova nedenarna terjatev zaradi začetka stečaja, njene neprijave ali drugih pravil stečajnega prava prenehala oziroma se spremenila v denarno terjatev, ravnanja stečajnega upravitelja in kupcev ni mogoče presojati, kot da je ob prodaji še vedno obstajala obveznost prvega toženca prenesti lastninsko pravico na tožnika.

Sodišče prve stopnje se do teh vprašanj ni opredelilo. Izpodbijana sodba zato nima razlogov o pravno odločilnih dejstvih. Zaradi te pomanjkljivosti ni mogoče preizkusiti niti zaključka o namernem izigravanju tožnikove pravice s strani tožencev. Podana je bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

Pomanjkanje razlogov o učinkih začetka stečaja je neposredno povezano tudi s presojo kvalificirane nedobrovernosti. Pridobitev lastninske pravice na podlagi prodaje v stečajnem postopku (javne dražbe ali javnega zbiranja ponudb) se šteje za originirano pridobitev lastninske pravice. Kupec je varovan pred morebitnimi kasnejšimi zahtevki, ki bi posegali v pridobljeno lastninsko pravico, kot so zahtevki na razveljavitev pogodbe in ugotovitev ničnosti.9 Izključeni so tudi ugovori o nedobrovernosti kupca. Vendar se v skladu s sodno prakso10 takšno varstvo kupca ne razteza na primere, ko bi to predstavljalo varstvo zlorabe stečajnega postopka. Za spregled določb o varstvu kupca v stečaju mora biti podana kvalificirana nedobrovernost, tj. zlonamernost obeh - stečajnega upravitelja (kot zastopnika stečajnega dolžnika) in kupca. Podan mora biti dejanski stan namernega izigravanja imetnika pravice na premoženju stečajnega dolžnika. Pri tem pa za izpolnitev takšnega dejanskega stana ne zadošča zgolj upraviteljeva kršitev posameznih obveznosti, ki mu jih nalaga stečajna zakonodaja.11 Sanaciji posameznih kršitev postopanja v stečajnem postopku so namreč namenjeni ugovori ali druga pravna sredstva, ki jih določa stečajna zakonodaja.

Presoja takšne zlonamernosti predpostavlja, da je najprej ugotovljeno, katera konkretna pravica tretje osebe je ob prodaji obstajala in kako bi morala biti po pravilih stečajnega prava upoštevana. Šele nato je mogoče oceniti, ali so bila pravna stališča in ravnanja stečajnega upravitelja očitno neutemeljena oziroma očitno protipravna ter ali so kupci to vedeli in pri takšnem ravnanju zavestno sodelovali. Brez predhodne presoje učinkov stečaja zato ni mogoče zanesljivo ugotoviti, ali je upravitelj s tem, ko pogodbe/1988 ni izpodbijal, ko je zavračal izdajo zemljiškoknjižnega dovolila in ko tožnika ni posebej obvestil o nameravani prodaji, ravnal v nasprotju s svojimi zakonskimi obveznostmi, ali pa je postopal skladno z ureditvijo stečajnega postopka in s pravnimi posledicami tožnikove neaktivnosti v njem.

Celovita presoja zatrjevane zlorabe mora upoštevati tudi okoliščine, da tožnik v stečaju ni prijavil nobene terjatve ali izločitvene pravice, da ni uporabil pravnih sredstev v postopku prodaje nepremičnine v stečaju, da je bila nepremičnina prodana na javni dražbi s soglasjem upniškega odbora in stečajnega sodišča ter da sta bila drugi in tretji toženec predkupna upravičenca. Te okoliščine same po sebi sicer ne izključujejo možnosti zlorabe, vendar jih je treba vključiti v presojo, ali je šlo za usklajeno in naklepno izigravanje tožnika ali pa za prodajo, izvedeno na podlagi stališča, da je nepremičnina del stečajne mase in da tožnik v stečaju ne more več doseči izpolnitve pogodbe/1988.

Ne glede na navedeno so razlogi sodišča prve stopnje o kvalificirani nedobrovernosti pomanjkljivi tudi sami po sebi.

Utemeljeni so pritožbeni očitki, da sodba sodišča prve stopnje ne vsebuje razlogov, ki utemeljujejo kvalificirano nedobrovernost drugega toženca in je v tem delu ni mogoče preizkusiti. Iz obrazložitve prvostopenjske sodbe v tem delu izhaja le: - da je E. E. (zakoniti zastopnik tretjega toženca) o zadevah glede stanovanja obveščal F. F. (zakonitega zastopnika drugega toženca); - da sta zakonita zastopnika drugega in tretjega toženca opravila sestanek s tožnikom glede sklenitve najemne pogodbe; - da je bil drugi toženec poleg tretjega toženca prevzemnik terjatve G. do tožnika. Iz teh okoliščin ne izhaja, kaj je zakoniti zastopnik drugega toženca vedel o vsebini in pravnih učinkih pogodbe/1988, o tožnikovem položaju v stečajnem postopku ter o domnevno protipravnem ravnanju stečajnega upravitelja. Niti iz njih ne izhaja, da je zakoniti zastopnik drugega toženca pri nakupu sodeloval z namenom izigrati tožnika. Kvalificirane nedobrovernosti ene pravne osebe ni mogoče utemeljiti zgolj z okoliščinami, ki se nanašajo na zakonitega zastopnika druge pravne osebe. Čeprav sta drugi in tretji toženec stanovanje kupila skupaj kot predkupna upravičenca in sta bila med seboj poslovno povezana, mora sodba glede vsakega posebej utemeljiti njegovo kvalificirano nedobrovernost. Takšnih zaključkov glede drugega toženca sodišče prve stopnje ni napravilo oziroma jih ni obrazložilo.

Takšnega zaključka tudi ni mogoče izpeljati zgolj iz okoliščin cesije terjatve upravnika G., d. d., do tožnika na drugega in tretjega toženca. Sodišče prve stopnje je iz dejstva, da sta drugi in tretji toženec pridobila terjatev upravnika do tožnika, sklepalo, da sta vedela, da je tožnik lastnik stanovanja. Ta zaključek je v nasprotju z ugotovitvijo, da tožnik lastninske pravice ni pridobil, ter tudi s predhodnimi razlogi sodbe o njegovem pravnem položaju, kot že obrazloženo. Obstoj terjatve upravnika do tožnika bi sicer lahko predstavljal določen indic, vendar sam po sebi ne zadostuje za sklep, da sta bila lahko drugi in tretji toženec prepričana o obstoju kakšne tožnikove pravice na nepremičnini.

Prav tako ni pojasnjen pomen sodelovanja odvetnice H. H., ki je v postopku izterjave odstopljene terjatve zastopala drugega in tretjega toženca, pozneje pa je pri prodaji stanovanja zastopala prvega toženca. Sodišče prve stopnje je v tem očitno videlo določen konflikt interesov ali možnost usklajenega dogovarjanja. Vendar ni obrazložilo npr., katere konkretne informacije naj bi odvetnica pridobila v prvem postopku, komu naj bi jih posredovala in kako naj bi njeno sodelovanje vplivalo na zakonitost prodaje oziroma dokazovalo usklajeno ravnanje stečajnega upravitelja in kupcev. Brez takšne povezave gre kvečjemu za indic, katerega pomen ni bil pojasnjen.

Tudi razlogi o zlonamernosti stečajnega upravitelja ne dosegajo zahtevanega standarda. Dejstvo, da se je upravitelj seznanil s pogodbo/1988, vendar jo je po pravnem posvetu štel za neveljavno oziroma pravno neučinkovito, samo po sebi še ne dokazuje, da je ravnal z namenom izigrati tožnika. Za tak sklep bi moralo biti ugotovljeno, da je bilo njegovo stališče očitno pravno nevzdržno in da se je tega zavedal ali bi se moral zavedati. Enako velja za očitke, da pogodbe ni sodno izpodbijal, da je zavračal izdajo zemljiškoknjižnega dovolila in da tožnika ni posebej obvestil o nameravani prodaji. Ali je bil dolžan ravnati drugače, je mogoče presoditi šele po ugotovitvi pravnih posledic začetka stečaja, narave tožnikove terjatve ter njegovih obveznosti v stečajnem postopku.

Za ugotovitev kvalificirane nedobrovernosti tako ne zadošča, da so upravitelj in kupca vedeli za obstoj pogodbe/1988 ali za tožnikova prizadevanja doseči vpis lastninske pravice. Potrebni so jasni in konkretni razlogi, iz katerih izhaja, da so vedeli za obstoj še vedno veljavne tožnikove pravice ter da so kljub temu stečajni postopek zavestno uporabili kot sredstvo za njeno izigranje. Prvostopenjska sodba takšnega naklepnega in usklajenega ravnanja ne ugotovi na dovolj jasen in celovit način.

Zaradi manjkajoče presoje učinkov začetka stečaja ter zaradi nejasnih in nezadostnih razlogov o kvalificirani nedobrovernosti tožencev izpodbijane sodbe v tem delu ni mogoče preizkusiti.

Sklepno

Na podlagi obrazloženega višje sodišče zaključuje, da sta pritožbi utemeljeni, sodba sodišča prve stopnje pa obremenjena z bistveno kršitvijo določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. V sodbi namreč manjkajo razlogi o odločilnih pravnih dejstvih, drugi razlogi o pravno pomembnih dejstvih pa so nezadostni in nejasni. Zato je višje sodišče sodbo sodišča prve stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (prvi odstavek 354. člena ZPP).

V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje najprej ugotoviti, ali je pri prvem tožencu še podana sposobnost biti stranka in ali je v skladu s črnogorskim pravom z njim (ali drugo entiteto, ki ima sposobnost biti stranka) še možno nadaljevati postopek.

Če bo sodišče prve stopnje ugotovilo, da je postopek možno nadaljevati, bo v nadaljevanju moralo na novo opraviti vsebinsko presojo zadeve ter odpraviti pomanjkljivosti, na katere je višje sodišče opozorilo v tem sklepu. Moralo bo ugotoviti pravne posledice začetka stečajnega postopka nad prvim tožencem za tožnikovo terjatev za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Ob uporabi črnogorskega stečajnega prava bo moralo presoditi zlasti, ali se je tožnikova nedenarna terjatev z začetkom stečaja spremenila v denarno terjatev, ali je šlo za položaj vzajemno neizpolnjene pogodbe ter kakšne posledice ima dejstvo, da tožnik svoje terjatve v stečajnem postopku ni prijavil in v postopku prodaje v stečajnem postopku ni podal nobenega ugovora ali drugega pravnega sredstva.

Šele po razjasnitvi obstoja, narave in možnosti uveljavitve tožnikove terjatve bo mogoče presoditi, ali je bila prodaja nepremičnine v stečajnem postopku namerno izvedena v škodo tožnika. Če bo sodišče prve stopnje ugotovilo, da je tožnikova terjatev ob prodaji še obstajala in jo je bilo mogoče uveljaviti v naravi, bo moralo ponovno presoditi kvalificirano nedobrovernost tožencev. Pri tem bo moralo upoštevati, da ne zadošča zgolj vedenje o obstoju pogodbe/1988 ali o tožnikovih prizadevanjih za pridobitev lastninske pravice, temveč mora biti izkazano naklepno in usklajeno ravnanje stečajnega upravitelja in kupcev, usmerjeno v izigranje še obstoječe tožnikove pravice. V tem pogledu bo moralo pojasniti tudi, ali so bila ravnanja in stališča stečajnega upravitelja očitno pravno nevzdržna. Razloge o kvalificirani nedobrovernosti bo moralo sodišče dopolniti in jih jasno individualizirati za vsakega toženca posebej.

Višje sodišče ocenjuje, da navedenih kršitev ne more odpraviti samo. Čeprav se zaveda, da je obravnavani postopek dolgotrajen, je v okoliščinah konkretnega primera presodilo, da je primerneje, da sodišče prve stopnje samo odpravi pomanjkljivosti, na katere je višje sodišče opozorilo v tem sklepu. Sodba sodišča prve stopnje namreč ne vsebuje razlogov o ključnem sklopu dejstev, ki pomenijo samostojno pravno celoto, pravzaprav več njih, in je zaradi tega onemogočen njen preizkus, preostali razlogi pa so nejasni in nepopolni. V takšnem položaju bi lahko višje sodišče stranke prikrajšalo pri pravici do pritožbe in načela dvostopenjskega sojenja, če bi samo prvič ugotavljalo ta dejstva.¹² Zato je v tehtanju med pravico do sojenja brez nepotrebnega odlašanja in pravico do pritožbe dalo prednost slednji.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).