Jedro

Pri uveljavljanju predkupnega upravičenja po 23. člena ZKZ ni relevantno, da je tožnik najemnik zemljišč, ki obkrožajo parcelo, ki se prodaja.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano odločbo je Upravna enota Murska Sobota odobrila pravni posel za promet s kmetijskim zemljiščem parc. št. 902/2, k.o. ... po sklenjeni kupoprodajni pogodbi z dne 18. 1. 2019 med prodajalko A. A. ter kupcem B. B., za skupno ceno 11.120,00 EUR (1. točka izreka). Iz točke 2 izreka izhaja, da se pravni posel s predmetnim kmetijskim zemljiščem sklenjen dne 31. 12. 2018 med A. A. kot prodajalko ter C. C., kot kupcem za skupno ceno 11.120,00 EUR, ne odobri. Dalje iz točke 3 izreka izhaja, da se pravni posel za promet z omenjenim kmetijskim zemljiščem sklenjen dne 14. 12. 2018 med A. A. kot prodajalko ter Skladom kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije, kot kupcem za skupno ceno 11.120,00 EUR, ne odobri. Pri navedeni nepremičnini se v zemljiški knjigi izvede izbris zaznambe zaščitene kmetije zakoncev D. D. in E. E., ki je bila vpisana na podlagi pravnomočne odločbe Upravne enote Murska Sobota (4. točka izreka). Stroškov postopka ni bilo (5. točka izreka).

2. Iz obrazložitve izpodbijane odločbe izhaja, da so v zakonitem roku, ponudbo za nakup kmetijskega zemljišča parc. št. 902/2, k.o. ... sprejeli trije sprejemniki ponudbe, in sicer C. C., B. B. in Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov RS. Sprejemniki so v zakonitem roku podali vlogo za odobritev pravnega posla. Nobeden od sprejemnikov ponudb ni solastnik ali zakupnik zemljišča, ki je predmet ponudbe. Upravni organ je ugotovil, da tako C. C. kot tudi B. B., oba izpolnjujeta pogoje iz 24. člena ter drugega odstavka 111. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) za kmeta fizično osebo. V postopku je bilo ugotovljeno, da B. B. izpolnjuje pogoje iz 4. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ ter 1. in 2. točke drugega odstavka 23. člena ZKZ. C. C. pa izpolnjuje pogoje iz 4. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ ter 1. in 2. točke drugega odstavka 23. člena ZKZ. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov RS pa pogoj iz 6. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ. Glede na navedeno je upravni organ odločil, kot je razvidno iz izreka izpodbijane odločbe.

3. Tožena stranka je v pritožbenem postopku zavrnila pritožbo tožeče stranke kot neutemeljeno, pri čemer pritrjuje odločitvi prvostopenjskega organa. Iz obrazložitve izhaja, da se je zoper izpodbijano odločbo pravočasno pritožil C. C., ki navaja, da je upravni organ ugotavljal izključno pogoje v smislu, če pritožnik in uspeli kupec izpolnjujeta status kmeta, do drugih za odločitev pomembnih okoliščin pa se ni ukvarjal. Na ustni obravnavi je opozoril na te dodatne okoliščine, in sicer da je v neposredni bližini zemljišča, ki je predmet tega postopka tudi sam lastnik zemljišča, in sicer parc. št. 909 k.o. ... Navaja, da sicer ne gre za izpolnjevanje povsem identičnega pogoja, kot ga v točki 2 prvega odstavka 23. člena določa ZKZ, vendar je smisel pogoja za uveljavljanje predkupne pravice v smotrnejši izrabi kmetijskih zemljišč. Drugostopenjski organ pojasnjuje, da se ob enakih pogojih med kmeti uvrščenimi na isto mesto, skladno z določbo drugega odstavka 23. člena ZKZ preverijo še nadaljnji trije pogoji oz. kupca določi prodajalec. Povsem neutemeljene so navedbe, da bi moral prvostopenjski organ upoštevati dodatne okoliščine, in sicer, da je v neposredni bližini zemljišča, ki je predmet tega postopka, tudi sam latnik zemljišča, kot tudi, da bi moral upoštevati njegove navedbe, da je najemnik zemljišč, ki obkrožajo sporno parcelo.

4. Tožeča stranka je zoper izpodbijano odločbo vložila tožbo v upravnem sporu, v kateri predlaga, da se izpodbijana odločba odpravi. Navaja, da je upravni organ odločitev o odobritvi izpodbijanega pravnega posla sprejel na podlagi tega, ker je smatral, da oba interesenta, to je tožeča stranka in izbrani ponudnik v celoti izpolnjujeta pogoje iz 4. točke 23. člena ZKZ. Tožeča stranka je upravni odločbi ugovarjala predvsem iz razloga, da upravni organ ni upošteval dodatnih okoliščin v smislu 23. člena ZKZ, ki določajo vrstni red predkupnih upravičencev. Upravnemu organu se tako očita, da smiselno ni upošteval zlasti 1. in 2. točko 23. člena ZKZ. Ni upošteval dokaznih predlogov glede neposredne bližine že najetih zemljišč tožnika in solastništvo tožnika v parceli 909 k.o. ... Smisel predkupne pravice je smotrnejša in učinkovita obdelava kmetijskih zemljišč, kar pa v konkretnem primeru ni bilo upoštevano. Poudarja, da se v okviru vodenja postopka ni ugotavljalo že zatrjevanih dejstev, predvsem zatrjevanje bližine obstoječih zemljišč.

5. Tožena stranka v odgovoru na tožbo vztraja pri svoji odločitvi ter pojasnjuje, da se ob enakih pogojih, med kmeti, uvrščenimi na isto mesto se skladno z določbo drugega odstavka 23. člena ZKZ preverijo še nadaljnji trije pogoji. Ker sta tako po prvem in drugem nadaljnjem pogoju kupca ostala izenačena, temu tudi nihče ni oporekal, je kupca izbrala prodajalka (tretji pogoj). Ni mogoče pristati na tolmačenje tožnika, da bi moral upravni organ upoštevati dodatne okoliščine, npr. da je v neposredni bližini zemljišča, ki je predmet tega postopa tudi sam lastnik zemljišča ali npr. navedba, da je najemnik zemljišč, ki obkrožajo sporno parcelo. Določbe ZKZ so jasne, kot mejaš lahko predkupno pravico uveljavlja le tisti kmet, ki z lastnim zemljiščem meji na prodajna zemljišča. Zakon zakupnika, kot prednostnega upravičenca določa le v primeru, kadar ima v zakupu zemljišče, ki se prodaja, kar pa tožeča stranka nima. Zaradi navedenega tožena stranka predlaga sodišču, da tožbo kot neutemeljeno zavrne.

6. B. B., ki ima v postopku položaj stranke z interesom, v odgovoru na tožbo pritrjuje odločbama obeh upravnih organov. Navaja, da tudi on obdeluje kmetijska zemljišča v k.o. ..., približno 21 ha njivskih površin, od tega je lastnih približno 6 ha tudi v bližini prodajne parcele, mimo katere se neposredno pelje na to kmetijsko zemljišče, je prvo oddaljeno cca 200 m. Navaja tudi, da je C. C. izkazal z izpisom iz zemljiške knjige le zatrjevano dejstvo, da je lastnik parcele št. 909 k.o. ..., med tem kot za zatrjevano najemniško razmerje za obdelavo kmetijskih zemljišč, ki obkrožajo sporno parcelo, ni priložil nobenih dokazil. Zato predlaga, da se potrdi izpodbijana odločba.

7. V predmetni zadevi je sodišče odločalo po sodnici posameznici na podlagi sprejete odločitve Upravnega sodišča RS s sklepom, opr. št. II U 399/2019-19 z dne 9. 2. 2022. K točki I. izreka:

8. Tožba ni utemeljena.

9. Sodišče je v skladu z določili Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) in 22. ter 23. členom Ustave RS izvedlo glavno obravnavo, do katere ima tožeča stranka pravico, saj se stranki šele pred sodiščem srečata v enakopravnem položaju. Izvedba glavne obravnave zagotavlja pravico do učinkovitega sodnega pravnega varstva pravic, med katerimi je tudi pravica do poštenega postopka, kar ustreza tudi 6. členu Evropske konvencije o varstvu človekovih pravic (EKČP) in 47. členu Listine EU o temeljnih pravicah. Sodišče je zato v zadevi odločilo po opravljeni glavni obravnavi ( prvi odstavek 51. člena ZUS-1).

10. Tožeča stranka je na glavni obravnavi vztrajala pri tožbi in zaslišana kot stranka vztrajala pri navedbah, da tožena stranka ni upoštevala 1. in 2. točke 23. člena ZKZ.

11. Sodišče je v dokaznem postopku vpogledalo v vse listine v upravnih spisih in zaslišalo tožnika, pričo B. B. in F. F. 12. V obravnavani zadevi je sporna odločitev o odobritvi pravnega posla, to je prodajne pogodbe, sklenjene med prodajalko A. A. in stranko z interesom B. B., kar je v posledici pomenilo zavrnitev tožnikove vloge za odobritev pravnega posla.

13. Upravni organ je ugotovil, da tožnik in stranka z interesom izpolnjujeta pogoje kot predkupna upravičenca na podlagi 4. točke 23. člena ZKZ „drug kmet“ in pogoje iz 24. člena ZKZ ter drugega odstavka 111. člena ZKZ.1 Tožnikov čisti prihodek od prodaje v letu 2017 je znašal 124.548,28 EUR, medtem ko je znašal čisti prihodek od prodaje za leto 2017 stranke z interesom v višini 1.444.016,88 EUR.

14. Predmet presoje v tej zadevi je ali bi moral prvostopenjski organ upoštevati dodatne okoliščine, in sicer, da je v neposredni bližini zemljišča, ki je predmet tega postopka, tudi tožnik lastnik zemljišča, kot tudi, da bi moral upoštevati njegove navedbe, da je najemnik zemljišč, ki obkrožajo sporno parcelo. Zemljišče, ki je predmet prodaje je med GERK-oma tožnika, parcele se stikajo s parcelo, ki se prodaja. Tožnik torej uveljavlja predkupno pravico z mejaštvom GERK-ov, ki jih ima vpisane pri Upravni enoti.

15. Na glavni obravnavi je tožnik kot stranka izpovedal, da sicer ni lastnik parcel, ki mejijo na zemljišče, ki je naprodaj je pa mejaš z vpisanimi GERK-i. Slednje ni zabeleženo v zapisniku o ustni obravnavi pred upravnim organom. Zato je predlagal, da sodišče zasliši F.F., ki je vodila obravnavo. Slednja je kot priča izpovedala, da je upravni organ dolžan spoštovati 23. člen ZKZ in zakon ne nalaga upravnemu organu, da ugotavlja kdo je uporabnik oz. ali kdo obdeluje zemljišče v bližini zemljišča, ki se prodaja. Tudi izrisani GERK-i niso pomembni za ugotovitev lastništva oz. predkupne pravice.

16. ZKZ v 23. členu jasno določa predkupne upravičence po vrstnem redu, in sicer: 1. solastnik; 2. kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj; 3. zakupnik zemljišča, ki je naprodaj; 4. drug kmet. Ni zakonske podlage za uveljavljanje predkupne pravice kmeta, ki meji z vpisanimi GERK-i, tako ne po 1., 2. in 3. točki 23. člena ZKZ. Sodišče je po vpogledu v upravni spis ugotovilo, da tožnik ni lastnik oz. solastnik sosednjega zemljišča, ki se prodaja parc. št. 902/2 k.o. ..., kot tudi ne zakupnik. Tožnik bi moral izkazovati solastništvo zemljišča, ki se prodaja, ali lastništvo zemljišča, ki meji na podajano zemljišče, ali zakup zemljišča, ki je naprodaj. Tako ni zakonsko relevantno za predkupno pravico po 23. člena ZKZ, da je tožnik najemnik zemljišč, ki obkrožajo sporno parcelo, ki se prodaja. Zato je v tem delu tožbeni ugovor tožnika neutemeljen.

17. Ob enakih pogojih se med kmeti, uvrščenimi na isto mesto v skladu s prejšnjim odstavkom (torej 4. točko 23. člena ZKZ), pravico do nakupa določi po naslednjem vrstnem redu: 1. kmet, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost; 2. kmet, ki zemljišče sam obdeluje; 3. kmet, ki ga določi prodajalec (drugi odstavek 23. člena ZKZ). Za kmetijsko dejavnost se šteje vse kmetijske dejavnosti po predpisih o standardni klasifikaciji dejavnosti. Kot pomemben dohodek iz kmetijske dejavnosti se po tem zakonu šteje vrednost kmetijskih pridelkov na kmetiji, vključno s prihodki iz naslova ukrepov kmetijske politike in iz naslova državnih pomoči v gospodarskem letu pred ugotavljanjem pogojev, ki dosega najmanj 2/3 letne poprečne plače na zaposlenega v Republiki Sloveniji v istem obdobju (drugi odstavek 24. člena ZKZ).

18. Med strankami ni sporno, da tožnik in stranka z interesom izpolnjujeta pogoje 1. in 2 točke drugega odstavka 23. člena ZKZ. Zato je pravilna in zakonita odločitev o izbiri kupca na strani prodajalca v skladu s 3. točko drugega odstavka 23. člena ZKZ. Stranka z interesom je kot priča na vprašanje tožnika „zakaj ni hotel odstopiti zadeve v prodaji“, izpovedal, da ga je prodajalka kontaktirala in se je odločil za nakup, ker je bila kupnina sprejemljiva. Prodajalka A. A. se je odločila, da parc. št. 902/2 k.o. ... proda kupcu B. B., zato je Upravna enota Murska Sobota v skladu z 19. členom ZKZ odobrila obravnavani pravni posel. 19. Na podlagi vsega navedenega in izvedenega dokaznega postopka na glavni obravnavi, je sodišče zaključilo, da je izpodbijana odločba zakonita in pravilna. Sodišče ni našlo nepravilnosti, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti, zato je tožbo na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1 kot neutemeljeno zavrnilo.

K točki II. izreka

20. Odločitev o stroških temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1 po katerem trpi vsaka stranka svoje stroške postopka, če sodišče tožbo zavrne.

1 Ne glede na določbe tretjega odstavka 24. člena tega zakona in prvega odstavka tega člena se šteje, da je kmet ustrezno usposobljen za opravljanje kmetijske dejavnosti, če je starejši od 30 let in ima od 15. leta starosti dalje najmanj pet let delovnih izkušenj na kmetiji ali v posamezni kmetijski dejavnost (drugi odstavek 111. člena ZKZ).