Jedro

Kadar sodišče presoja utemeljenost zatrjevanega razloga, da so imetnik stanovanjske pravice in uporabniki stanovanja nehali uporabljati stanovanje in brez presledka več kot šest mesecev niso več stanovali v njem, mora točno opredeliti omenjeno časovno obdobje in ugotoviti tudi razloge za neuporabo stanovanja. Pri tem je treba upoštevati, da izjeme po 3. odst. 58. čl., ko stanovanjsko razmerje zaradi neuporabe ne preneha, niso navedene taksativno.

Izrek

Reviziji se ugodi, sodbi sodišč prve in druge stopnje se razveljavita in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek tožnice A. da je dolžna tožena stranka kot prodajalec skleniti z njo kupoprodajno pogodbo za stanovanje, in dovoliti za to stanovanje vknjižbo etažne lastnine na tožnico. Ugodilo pa je tožbenemu zahtevku tožeče stranke in naložilo A., da se mora s člani svoje družine in stvarmi izseliti iz stanovanja in prazno stanovanje izročiti tožeči stranki. Pritožbo A. proti tej sodbi je sodišče druge stopnje zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Tožnica je vložila proti sodbi sodišča druge stopnje revizijo, v kateri uveljavlja revizijska razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, da revizijsko sodišče sodbi sodišč prve in druge stopnje razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V obrazložitvi revizije navaja, da so razlogi sodbe sodišča druge stopnje v nasprotju z listinami v spisu. Nobeno od sodišč pa ni ugotovilo, kdaj je tožnica stanovanje prenehala uporabljati, čeprav bi morala neuporaba trajati več kot šest mesecev, da bi tožnici stanovanjsko razmerje prenehalo. Tožnica vztraja pri svojih dosedanjih navedbah, da uporabe spornega stanovanja ni nikoli opustila. Stanovanje je imela ves čas v svoji posesti, morala pa ga je adaptirati in opremiti z lastnimi sredstvi. Tožnica je imela ves čas interes bivanja v stanovanju in v njem stanuje njena štiričlanska družina, ki drugega stanovanja nima na razpolago. Navaja še, da za izpraznitveni zahtevek ni pogojev po 58.čl. prejšnjega Zakona o stanovanjskih razmerjih. Ker je bila tožba na izpraznitev vložena šele 11.3.1992, bi bilo treba njeno utemeljenost presojati po novem Stanovanjskem zakonu, ki pa ne pozna pojma neuporabe stanovanja kot razloga za izselitev.

Revizija je bila vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila, in Javnemu tožilcu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavil. Revizija je utemeljena.

Po 2.odst.128.čl. Stanovanjskega zakona lastnik ni dolžan prodati stanovanja, če je prejšnjemu imetniku stanovanjske pravice prenehalo stanovanjsko razmerje skladno z določbami Zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur.l.SRS, št.35/82 in 14/84). Prenehanje stanovanjskega razmerja po samem zakonu je bilo urejeno v 58.čl.ZSR in na razloge po tej določbi se tožena stranka sklicuje v svojih navedbah. Na ta način utemeljuje svoje ugovore tožbenemu zahtevku na sklenitev prodajne pogodbe in svoj tožbeni zahtevek na izpraznitev stanovanja. Kadar sodišče presoja utemeljenost zatrjevanega razloga, da so imetnik stanovanjske pravice in uporabniki stanovanja nehali uporabljati stanovanje in brez presledka več kot šest mesecev niso več stanovali v njem, mora točno opredeliti omenjeno časovno obdobje in ugotoviti tudi razloge za neuporabo stanovanja. Pri tem je treba upoštevati, da izjeme po 3.odst.58.čl., ko stanovanjsko razmerje zaradi neuporabe ne preneha, niso navedene taksativno.

Po ugotovitvah sodišč prve in druge stopnje je bilo tožnici dodeljeno sporno stanovanje z odločbo tožene stranke z dne 20.11.1990. Tožnica je to stanovanje prevzela dne 13.12.1990 in tedaj podpisala zapisnik o prevzemu in o ugotovitvi stanja stanovanja. Prevzem stanovanja sta sodišči šteli kot začetek uporabe stanovanja. Ob takih ugotovitvah pa bi bilo treba točno opredeliti, kdaj in s kakšnim ravnanjem je tožnica prenehala uporabljati stanovanje. Ugotovitve sodišča prve stopnje o porabi vode in elektrike v letu 1991 kažejo, da tožnica daljše razdobje stanovanja ni uporabljala.Glede na tožničine trditve, da posesti stanovanja ni opustila in da je zaradi pomanjkanja sredstev dalj časa adaptirala in opremljala stanovanje, bi bilo treba pri pravilni uporabi določb 58.čl. ZSR najprej ugotoviti, če gre dejansko za neuporabo stanovanja v smislu tega zakona in koliko so za neuporabo obstajali upravičeni razlogi. Namen citirane zakonske določbe gotovo ni, da bi stanovanjsko razmerje prenehalo imetniku, ki po prevzemu stanovanja usposablja stanovanje za svojo družino z adaptacijami in opremljanjem, čeprav trajajo ta dela daljše časovno razdobje in medtem družina imetnika drugje začasno zadovoljuje svoje stanovanjske potrebe. Sodišči prve in druge stopnje sta ob dosedanji ugotovitvah z zavrnitvijo zahtevka na sklenitev prodajne pogodbe in z ugoditvijo zahtevku na izpraznitev stanovanja zmotno uporabili materialno pravo. Zato je revizijsko sodišče po 2.odst.395.čl. ZPP sodbi sodišč prve in druge stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Glede na ta razlog za razveljavitev, se revizijsko sodišče z uveljavljanimi kršitvami določb pravdnega postopka na drugi stopnji ni ukvarjalo.

V ponovnem postopku bo potrebno ugotoviti, katera dela in kdaj so se opravljala v spornem stanovanju, koliko je bilo zaradi teh del onemogočeno bivanje v stanovanju in kako je tožničina družina v tem času zadovoljevala svoje stanovanjske potrebe. Šele po taki dopolnitvi postopka bo mogoče zaključiti, če je šlo za neuporabo stanovanja iz neupravičenih razlogov in če je tožnici prenehalo stanovanjsko razmerje po 58.čl.ZSR ter kakšne posledice ima to za pravna razmerja med strankama, ki so predmet obravnavanja v tem postopku.

Izrek o stroških revizijskega postopka temelji na določbi 3.odst.166.čl. ZPP.