Jedro

Verjetnost terjatve tožeče stranke je podana. Ugotovljeno je, da so bile določene napake pri nepremičnini res ugotovljene že v primopredajnem zapisniku, da pa je izvedenec ugotovil tudi napake, glede katerih ni mogoče govoriti o očitnih napakah, ki bi jih morala tožeča stranka zaznati takoj oziroma kmalu po prevzemu stanovanja.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom zavrnilo ugovor tožene stranke z dne 6. 3. 2015 zoper sklep o začasni odredbi P 430/2015-I z dne 25. 2. 2015 in izdano začasno odredbo vzdržalo v veljavi.

2. Zoper sklep se pritožuje tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov in predlaga, da se izpodbijani sklep spremeni tako, da se predlog za izdajo začasne odredbe zavrne, podredno, da se sklep razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek. Glede verjetnosti obstoja terjatve se sklicuje na navedbe iz ugovora zoper predlog za izdajo začasne odredbe. Sodišče v 9. točki obrazložitve izpodbijanega sklepa samo ugotovi, da iz primopredajnega zapisnika z dne 28. 12. 2012 izhaja, da so bile ugotovljene napake na nepremičnini, kot jih navaja tožeča stranka in vse napake iz mnenja izvedenca A. A. so bile tožeči stranki nesporno znane že od primopredaje dalje, zato je tožeča stranka zamudila dvomesečni rok za grajanje napak, zlasti pa je zamudila enoletni zakonski rok za sodno uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov. V kolikor bi napake kdaj obstajale, je bilo tožeči stranki stanje nepremičnine dobro znano od primopredaje dalje, tudi dodatne napake so takšne narave, da ni verjetno, da jih tožeča stranka ob normalni uporabi stanovanja ne bi ugotovila že kmalu po primopredaji. Obrazložitev sodišča, da so napake glede vodovodne napeljave in šibkega pritiska vode skrite napake, je zmotna. Takšno napako je treba šteti za očitno napako. Nevzdržna je intepretacija sodišča, da je tožeča stranka napake zaznala šele s pridobitvijo izvedeniškega mnenja. Irelevantno je sklicevanje sodišča na dvoletni rok za uveljavljanje pravic. Tudi, če bi pritožbeno sodišče sledilo stališču prvostopenjskega sodišča, da gre za skrite napake, je dejstvo, da je tožena stranka izvedensko mnenje prvič prejela šele 3. 2. 2015 in je bila takrat prvič obveščena o teh napakah, zamujen je bil tudi dvomesečni rok za grajanje napak po 24. členu ZVKSES. Neutemeljeno je tudi stališče sodišča, da je šele izvedenec lahko ugotovil, da naj bi bila izvedba atrija v nasprotju z gradbenim dovoljenjem. Tožeča stranka tako ni izkazala verjetnosti obstoja terjatve. Glede vrednosti domnevnih napak navaja, da sodišče ugotovi, da je izvedenec stroške za odpravo napak stanovanja tožeče stranke ocenil na 3.050,00 EUR, kljub jasnim ugotovitvam izvedenca pa šteje, da so verjetnejše trditve tožeče stranke, da je stanovanje zaradi napak manj vredno. Tožeča stranka ne uveljavlja oblikovalnega zahtevka iz naslova zmanjšane vrednosti nepremičnine (zahtevek za znižanje kupnine) in ne navaja, katerih napak naj se ne bi dalo odpraviti in sploh ne uveljavlja napak, ki bi bile neodpravljive. Ugotovitve sodišča v 13. točki obrazložitve so tako v nasprotju z zahtevkom in trditveno podlago, sodišče je zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb postopka iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišče se sklicuje na končne ugotovitve izvedenca B., spregleda pa, da je tožeča stranka sama naročila še eno izvedensko mnenje izvedenca B., ki je ugotovil vrednost stvarnih napak v stanovanju posameznih etažnih lastnikov. Ugotovitve izvedenca tožeče stranke A. A. so nepravilne. Sodišče ne sledi pojasnilu sodno zapriseženega izvedenca C., da ga tožeča stranka ni spustila v stanovanje, čeprav je sodno zapriseženi izvedenec, ki nima razloga, da bi napravil neresničen zaznamek. Glede nevarnosti (kot drugega pogoja za izdajo začasne odredbe) sodišče ugotovi, da tožeča stranka ni uspela izkazati obstoja subjektivne nevarnosti, zavzame pa stališče, da je uspela izkazati za verjetno, da bi tožena stranka s predlagano odredbo pretrpela le neznatno škodo. Sodišče je prezrlo, da tožeča stranka ni trdila, da bo tožena stranka utrpela le neznatno škodo, temveč je le navajala, da tožena stranka z izdano odredbo ne bo pretrpela večjih neugodnih posledic od tistih, ki bodo nastale tožnici. Sklep prvostopenjskega sodišča je prenagljen in v nasprotju s predlogom tožeče stranke. Tožeča stranka utemeljuje svoj predlog za izdajo začasne odredbe le z razlogi nevarnosti, za katere je prvostopenjsko sodišče ugotovilo, da ne obstojijo. Pojma neznatne škode ni mogoče enačiti s pojmom večjih neugodnih posledic. Za izkaz verjetnosti, da bi tožena stranka s predlagano odredbo pretrpela le neznatno škodo, ne more zadostovati zgolj okoliščina, da tožena stranka do 27. 2. 2015 ne bi mogla razpolagati s sredstvi. Ravno časovna omejenost razpolaganja do 27. 2. 2005 potrjuje, da od takrat dalje prepoved razpolaganja ne predstavlja zgolj podvajanja učinkov notarskega deponiranja, pač pa predstavlja klasično blokado denarnih sredstev, kar ne more predstavljati neznatne škode. Brez začasne odredbe bi tožena stranka lahko sedaj že prosto razpolagala z zadržanim zneskom. Drugih dokazov glede neznatne škode tožnik ni navedel. 3. Tožeča stranka v odgovoru na pritožbo tej nasprotuje in predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V skladu z 270. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ) izda sodišče začasno odredbo v zavarovanje denarne terjatve, če upnik izkaže za verjetno, da terjatev obstoji, ali da mu bo nastala. Upnik mora verjetno izkazati tudi nevarnost, da je zaradi dolžnikovega odtujevanja, skrivanja ali kakšnega drugačnega razpolaganja s premoženjem uveljavitev terjatve onemogočena ali precej otežena. Upnik pa ni dolžan izkazovati nevarnosti, če izkaže za verjetno, da bi dolžnik s predlagano začasno odredbo pretrpel le neznatno škodo.

6. Sodišče prve stopnje je presojalo obstoj vseh pogojev za izdajo začasne odredbe (tako pri odločanju o predlogu za izdajo začasne odredbe, kot tudi pri odločanju o ugovoru v izpodbijanem sklepu) in ugotovilo, da so pogoji za njeno izdajo podani, o vseh ugovornih navedbah tožene stranke je navedlo obsežne razloge, ki jih sodišče druge stopnje sprejema kot pravilne. V pritožbi tožena stranka ponavlja trditve, ki jih je podala že v ugovoru in na katere je sodišče prve stopnje dejansko že odgovorilo.

7. Sodišče druge stopnje ugotavlja, da je glede na potrebni standard sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da je verjetnost terjatve tožeče stranke podana. Ugotovilo je namreč, da so bile določene napake pri nepremičnini res ugotovljene že v primopredajnem zapisniku, da pa je izvedenec A. ugotovil tudi napake, glede katerih ni mogoče govoriti o očitnih napakah, ki bi jih morala tožeča stranka zaznati takoj oziroma kmalu po prevzemu stanovanja in so drugačne pritožbene navedbe neutemeljene, glede podrobnejših razlogov se sodišče druge stopnje sklicuje na pravilne razloge sodišča prve stopnje v 11. točki obrazložitve.

8. Tudi navedbe, da naj bi tožeča stranka zamudila zakonski rok, tako za grajanje napak kot sodno uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov, niso utemeljene. Tudi glede tega je sodišče prve stopnje navedlo pravilne razloge v 11. točki obrazložitve. Stanovanje je bilo predano 28. 12. 2012, napake so se pokazale in bile ugotovljene pred 28. 12. 2004 (torej pred rokom dveh let v skladu z določbo prvega odstavka 23. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb ZVKSES), tožeča stranka pa je s predložitvijo dopisov in obvestil o napakah ter opomina (priloge A8, A9 in A10) izkazala svoje pravočasne pozive toženi stranki, naj napake odpravi. Iz potrdila, pripetega k prilogi A8, je razvidno, da je tožeča stranka obvestilo o napakah iz primopredajnega zapisnika in dodatnih napakah, ugotovljenih z izvedenskim mnenjem izvedenca A., priporočeno po pošti toženi stranki poslala 29. 12. 2014, torej v okviru dvomesečnega roka od seznanitve z napakami, kar je v skladu s prvim odstavkom 24. člena ZVKSES in se tožena stranka neutemeljeno sklicuje na to, da naj bi izvedensko mnenje prvič prejela šele 3. 2. 2015 in bila šele takrat obveščena o napakah. Sodišče je pravilno zaključilo, da ugovornim navedbam tožene stranke, da je tožeča stranka zamudila rok za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov, ni mogoče pritrditi. Glede na obvestilo z dne 29. 12. 2014, je podana verjetnost, da je bila tudi tožba pravočasno vložena in rok za sodno uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov ni bil zamujen.

9. Sodišče prve stopnje se je pravilno oprlo na izvedensko mnenje izvedenca A., ki mu tudi izvedensko mnenje izvedenca B. ni nasprotovalo. Kot je ugotovilo, je iz mnenja slednjega res razvidno, da je vrednost stvarnih napak v stanovanju tožeče stranke 3.050,00 EUR, kar je izhajalo iz stroškov za odpravo napak, to je iz tabele stroškov, vendar pa je izvedenec B. hkrati v razdelku „zaključne ugotovitve“ jasno zapisal, da se nekatere napake ne dajo odpraviti, oziroma bi njihova odprava povzročila nenormalno visoke stroške in tveganja in je treba upoštevati načelo manjvrednosti. Tabela stroškov se je tako nanašala samo na tiste napake, ki jih je bilo mogoče odpraviti. Tudi glede izvedeniških mnenj je sodišče prve stopnje navedlo pravilne razloge in sicer v 9. točki obrazložitve. Iz priloženega izvedenskega mnenja dr. C je bilo razvidno, da se je mnenje nanašalo na stanje in odpravo napak le na skupnih delih na objektu ..., kar pomeni, da izvedenec napak v posameznih enotah ni ugotavljal oziroma ocenjeval. Zahtevek tožeče stranke na znižanje kupnine in vračilo dela kupnine je bil tako z verjetnostjo izkazan, zatrjevano dejstvo, da je tožeča stranka preprečila ugotovitev dejanskega stanja izvedencu C., čemur sodišče prve stopnje ni sledilo, pa, glede na ugotovitve iz dveh drugih izvedeniških mnenj, ugotovitve, da je terjatev zaenkrat izkazana s stopnjo verjetnosti, ne more spremeniti.

10. V zvezi z verjetnostjo obstoja terjatve, tožena stranka neutemeljeno uveljavlja tudi absolutno bistveno kršitev določb postopka iz 15. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Navaja, da naj tožeča stranka ne bi uveljavljala oblikovalnega zahtevka za zmanjšanje vrednosti nepremičnine (zahtevek za znižanje kupnine), čeprav tožeča stranka v 1. točki tožbenega zahtevka zahteva, da sodišče razsodi, da se kupnina zniža za 32.718,60 EUR (na znesek 304.134,84 EUR), v 2. točki pa zahteva plačilo zneska iz naslova manjvrednosti. Zato ne drži, da naj bi bile ugotovitve sodišča v 13. točki obrazložitve v nasprotju z zahtevkom in trditveno podlago tožeče stranke.

11. Sodišče druge stopnje glede nevarnosti, kot drugega pogoja za izdajo začasne odredbe v zavarovanje denarne terjatve, ugotavlja, da je tožeča stranka v predlogu uvodoma navedla 270. člen ZIZ in navedla tudi, da upnik ni dolžan dokazovati nevarnosti, če izkaže za verjetno, da bi dolžnik s predlagano odredbo pretrpel le neznatno škodo, pri navajanju dejstev v zvezi s pogoji za izdajo začasne odredbe pa se je delno sklicevala na pogoje, ki sicer veljajo za začasno odredbo za zavarovanje nedenarnih terjatev. Vendar je dejstva navedla, pravo pa sodišče pozna in upošteva po uradni dolžnosti. Sodišče prve stopnje je pravilno navedlo, da je tožeča stranka (smiselno) zatrjevala tudi dejstvo, da bo tožena stranka z začasno odredbo pretrpela le neznatno škodo, to je tudi ustrezno obrazložila in je pritožbena navedba, da tožeča stranka ustreznih razlogov sploh ni podala, neutemeljena. Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da tožena stranka že pred izdajo začasne odredbe z deponiranimi sredstvi ni mogla razpolagati in zaradi izdane začasne odredbe, ki datum deponiranja sredstev samo podaljšuje, ne bo v nič slabšem položaju, kot je bila do sedaj. Glede na to, da je tožena stranka sama zatrjevala, da je njeno premoženjsko stanje solidno, pozitivno, je sodišče pravilno zaključilo, da ji z izdano začasno odredbo ne more nastati škoda, večja od neznatne, saj je toženi stranki prepovedalo razpolaganje le s sredstvi v višini vtoževane terjatve, medtem ko je bilo več kot 70.000,00 EUR toženi stranki vrnjenih. Tudi razlogi v 17. točki obrazložitve so pravilni.

12. Končno tudi ni utemeljena pritožbena navedba glede kršitve načela kontradiktornosti postopka, ker toženi stranki odgovor na ugovor pred izdajo sklepa ni bil vročen. Tožena stranka navaja, da je sodišče sklep utemeljevalo tudi na navedbah tožeče stranke v njenem odgovoru na ugovor, vendar svojih trditev ne konkretizira, sodišče druge stopnje pa tega ni ugotovilo.

13. Glede na navedeno in ker sodišče druge stopnje tudi ni ugotovilo kršitev določb postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje potrdilo (2. točka 365. člena ZPP).

14. Odločitev o stroških začasne odredbe je vezana na odločitev o glavni stvari, zato je sodišče druge stopnje odločitev o stroških pritožbenega postopka pridržalo za končno odločbo.