Jedro

Posredovanje v prometu z nepremičninami ureja ZNPosr. S pisno pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami se nepremičninska družba zavezuje, da si bo prizadevala najti in spraviti v stik z naročiteljem tretjo osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe, katere predmet je nepremičnina, naročitelj pa se zavezuje, da bo nepremičninski družbi plačal za posredovanje, če bo pogodba sklenjena (prvi odstavek 13. člena). Za pravno razmerje med nepremičninsko družbo in naročiteljem subsidiarno veljajo splošna pravila obligacijskega prava o pogodbi o posredovanju.

Med strankama ni bilo zmote glede predmeta pogodbe, pogodbo sta veljavno sklenili. Ne glede na napačno označitev stanovanja oziroma navedbo imena lastnika stanovanja je bilo soglasje volj o bistvenih sestavinah pogodbe podano (15. člen OZ). Kljub napakam v zapisu pogodbe je jasno, da sta imeli stranki (v njunem notranjem prepričanju) o predmetu pogodbe pravilno, isto predstavo (v mislih sta imeli isto stanovanje).

Očitki o nepravilni izpolnitvi posredniške pogodbe so lahko le podlaga za odškodninsko odgovornost tožnice, ne pa za ničnost pogodbe. Pogodba, ki je bila nepravilno izpolnjena, ni nična. Sodišče druge stopnje sicer verjame toženki, da je po zatrjevanih napakah izgubila zaupanje v tožničino strokovnost, vendar je to še ne odvezuje njenih pogodbenih obveznosti. Če s tožnico ni več želela sodelovati, bi lahko od pogodbe odstopila (drugi odstavek 26. člena ZNPosr). Ker tega ni storila, je pogodba veljala še naprej in je toženko zavezovala k plačilu provizije.

Res je, da mora nepremičninska družba naročitelja opozoriti na morebitna tveganja, povezana z neurejenim zemljiškoknjižnim stanjem nepremičnine, vpisanimi stvarnimi pravicami oziroma drugimi pravicami tretjih na nepremičninah oziroma drugimi morebitnimi neurejenimi pravnimi razmerji (4. točka prvega odstavka 17. člena ZNPosr). A to obveznost obveščanja stranke mora izpolniti (šele) do sklenitve pogodbe, v zvezi s katero je posredovala (prvi odstavek 23. člena ZNPosr).

Izrek

I. Pritožbi se zavrneta in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Pravdni stranki nosita vsaka svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

**Odločitev sodišča prve stopnje**

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo toženki naložilo, da tožnici plača 2.982,00 EUR z zakonskim zamudnimi obrestmi od 17. 1. 2019 dalje do plačila (I. točka izreka). Zavrnilo je tožbeni zahtevek na plačilo zneska 995,20 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 17. 1. 2019 dalje (II. točka izreka). Toženki je naložilo, da tožnici v roku 15 dni povrne stroške v znesku 751,40 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (III. točka izreka).

**Tožničina pritožba**

2. Tožnica se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje zoper zavrnilni del sodbe (II. točko izreka) in zoper odločitev o stroških (III. točka izreka). Pritožbenemu sodišču predlaga, da sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi in toženki naloži povračilo vseh prvostopenjskih stroškov ter pritožbenih stroškov.

S tem, ko je znižalo provizijo, čeprav je toženka postavila le ugovor, ne pa tudi oblikovalnega zahtevka, je sodišče prve stopnje kršilo več določb postopka. Ni odločalo v mejah postavljenih zahtevkov in je zato nepravilno ter nezakonito delno zavrnilo tožbeni zahtevek. Razlogi o tem, ali je toženka upravičena do znižanja, so si v nasprotju, saj je sodišče prve stopnje navedlo, da za znižanje plačila ne zadošča ugovor, potem pa je provizijo kljub temu znižalo. Nepravilno je tudi ugotovilo dejansko stanje v zvezi z neopravljenim ogledom. Toženka je tista, ki je na vso silo vztrajala, da se ogled opravi brez posrednika A. A., saj se ga on zaradi bolezni ni mogel udeležiti. Zato je napačna ugotovitev prvostopnega sodišča, da toženka tožnici ni onemogočila izvedbe ogleda in da bi tožnica ogled lahko izvedla, pa ga ni, in je zato po oceni sodišča nepravično in nesorazmerno, da bi se toženki naložilo plačilo polne provizije. Ogled, na željo oziroma zahtevo toženke opravljen brez prisotnosti posrednika, je bil v njenem interesu in v njeno korist, saj bi bilo lahko stanovanje v nekaj dneh že prodano drugemu kupcu. Odsotnost posrednika pri ogledu ni toženki v ničemer škodovala, temveč ji je le koristila, saj ji je bilo s tem omogočeno, da je ni prehitel noben drug interesent za nakup. Morebitna prisotnost posrednika pri ogledu ne bi imela v konkretnem primeru nobenega vpliva na odločitev toženke za nakup predmetne nepremičnine, niti ne bi na kakršenkoli drug način izboljšala položaja toženke. Posrednik je toženko pospremil do vhoda stavbe, torej je opravil eno od aktivnosti v okviru ogleda. Ob upoštevanju konkretnih okoliščin je edino pravično in pravilno, da se toženki naloži v plačilo provizija v polni višini. V posledici delne zavrnitve tožbenega zahtevka je nepravilna in nezakonita tudi odločitev o pravdnih stroških, ki temelji na nepravilni odločitvi, da je tožnica uspela le s 75 % tožbenega zahtevka.

**Toženkina pritožba**

3. Toženka izpodbija ugodilni del sodbe (I. točka izreka) in stroškovno odločitev (III. točka izreka), prav tako iz vseh pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da zavrne tudi tožbeni zahtevek pod I. točko izreka in tožnici naloži povrnitev toženkinih stroškov, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo v celoti razveljavi in jo vrne prvostopnemu sodišču v novo odločanje, tožnici pa naloži povrnitev pritožbenih stroškov.

Uvodoma navaja, da je tožnica sporno stanovanje prodajala na podlagi dogovora s prodajalcem, da bo oglaševala njegovo stanovanje. Kot je izpovedala priča A. A., se je tudi prodajalec obvezal plačati 2% provizijo. Vse storitve, ki jih je tožnica v konkretnem primeru izvajala (oglas, ogled in druge storitve posredovanja), so bile naročene s strani prodajalca in usmerjene v iskanje potencialnih kupcev. V nadaljevanju pritožba navaja vse nedoslednosti v tožničinem oglasu za stanovanje (navedeno trosobno namesto dvosobno stanovanje, 66 m2 namesto 60,71 m2 neto bivalne površine, shramba v kleti namesto na podstrehi, neobstoječe dvigalo itn.). Res je, da je toženka stanovanje kasneje kupila, a identiteta stanovanja glede na oglas in posredniško pogodbo ni ista. Sodišče prve stopnje se ni opredelilo do odločilnega dejstva, da stanovanje in garaža v času posredniške pogodbe zaradi vknjižene prepovedi odtujitve oziroma odprtega zapuščinskega postopka v času sklenitve posredniške pogodbe nista mogla biti v pravnem prometu. Od tega je odvisno, ali je bil predmet posredniške pogodbe sploh dopusten. Jasno je, da tožnica pravnega stanja nepremičnin sploh ni preverjala, saj je posrednik toženki povedal, da ni ovir za nakup. Ne drži, da zaznamba teh bremen ni ovirala toženke za nakup, saj je stanovanje kupila šele, ko je bil vložen predlog za izbris prepovedi obremenitve in odtujitve, sklep o dedovanju pa je postal pravnomočen. Neresnična je trditev posrednika A. A., da je od B. B. dobil zagotovilo, da bo pravno stanje urejeno, saj posrednik sploh ni vedel, da je lastnik stanovanja B. B., temveč je zmotno menil, da je lastnica C. C. Prav tako ne drži, da so podatki v oglasu povzeti po lastnikovem oglasu. Tožnica ni ravnala z dolžno skrbnostjo dobrega strokovnjaka, podajanje napačnih ali zavajajočih podatkov o nepremičnini je po 10. členu Zakona o nepremičninskem posredovanju (v nadaljevanju ZNPosr) celo razlog za odvzem licence. Toženka glede na vse navedeno tožnici ni mogla zaupati, od nje ni bilo logično pričakovati, da bo po vseh napakah in nepopolnih informacijah z njo še lahko sodelovala. Ker ni opravila dodatnih storitev (npr. pravno svetovanje, sestava pogodbe), tožnica določenih stroškov (plačilo pravniških storitev) ni imela in jih tudi ne more zaračunati toženki. Toženka ni imela možnosti prebrati posredniške pogodbe pred podpisom, saj je bila zunaj tema. Posrednik je imel dolžnost, da toženki pokaže stanovanje, že na podlagi dogovora s prodajalcem in ne bi smel pogojevati ogleda s podpisom posredniške pogodbe. Pogodba je nična, ker je bila sklenjena v nasprotju z moralnimi načeli in glede stvari, ki niso v pravnem prometu. Sodišče bi moralo ščititi nevešče stranke, nestrokovni posredniki si ne zaslužijo plačila. Sodna praksa je enotna, da posrednik dobi plačano toliko, kot je naredil za stranko.

**Odgovora na pritožbo**

4. Nobena od strank na pritožbo nasprotne stranke ni odgovorila.

**Presoja utemeljenosti pritožb**

5. Pritožbi nista utemeljeni.

_Temeljne ugotovitve sodišča prve stopnje_

6. Iz izpodbijane sodbe izhajajo naslednje ugotovitve: - pravdni stranki sta 16. 1. 2018 sklenili pogodbo o posredovanju pri prometu z nepremičnino, - pogodba je bila sklenjena (podpisana) neposredno pred ogledom stanovanja, ki ga je organizirala tožnica, na samem ogledu pa njen posrednik ni bil prisoten, - predmet pogodbe je bilo posredovanje pri nakupu stanovanja na naslovu Ulica 9, z oglaševano ceno 183.000,00 EUR, - tožnica je oglas za navedeno stanovanje objavila na svojem portalu na podlagi prodajalčevega dovoljenja, - za primer sklenitve pogodbe, pri kateri je tožnica posredovala, sta stranki dogovorili provizijo v višini 2 % prodajne cene nepremičnine + DDV, - toženka je 28. 2. 2018 s prodajalcem sklenila prodajno pogodbo, o sklenitvi pogodbe pa tožnice ni obvestila, - kupnina za stanovanje in garažo je znašala 163.000,00 EUR, - tožnica je toženki izstavila račun za plačilo provizije v višini 3.977,20 EUR, ki pa ga toženka ni plačala.

_**O veljavnosti pogodbe**_

7. Posredovanje v prometu z nepremičninami ureja ZNPosr.1 S pisno pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami se nepremičninska družba zavezuje, da si bo prizadevala najti in spraviti v stik z naročiteljem tretjo osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe, katere predmet je nepremičnina, naročitelj pa se zavezuje, da bo nepremičninski družbi plačal za posredovanje, če bo pogodba sklenjena (prvi odstavek 13. člena). Za pravno razmerje med nepremičninsko družbo in naročiteljem subsidiarno veljajo splošna pravila obligacijskega prava o pogodbi o posredovanju.

8. Neutemeljene so toženkine navedbe, da posredniška pogodba, ki jo je sklenila s tožnico, ni veljavna. Pritožbeno sodišče se v izogib ponavljanju v celoti sklicuje na razloge prvostopenjskega sodišča. Med strankama ni bilo zmote glede predmeta pogodbe, pogodbo sta veljavno sklenili. Ne glede na napačno označitev stanovanja oziroma navedbo imena lastnika stanovanja je bilo soglasje volj o bistvenih sestavinah pogodbe podano (15. člen OZ). Kljub napakam v zapisu pogodbe je jasno, da sta imeli stranki (v njunem notranjem prepričanju) o predmetu pogodbe pravilno, isto predstavo (v mislih sta imeli isto stanovanje).

9. Toženka v podpis pogodbe ni bila prisiljena. Ogled stanovanja je ena od storitev, ki jih nepremičninska družba nudi na podlagi pogodbe o posredovanju. Kot je pravilno ugotovilo prvostopenjsko sodišče, bi si lahko toženka stanovanje ogledala tudi v samostojni režiji (npr. na podlagi prodajalčevega zasebnega oglasa). Sodišče prve stopnje je pravilno zavrnilo tudi ugovor toženke, da pogodbe pred podpisom ni prebrala. Od udeležencev obligacijskih razmerij se pričakuje, da ravnajo z zadostno skrbnostjo (6. člen OZ). Če je bila zunaj tema, bi si lahko listino osvetlila s svetilko na telefonu ali stopila v razsvetljen prostor. Prav tako je neutemeljen ugovor, da ji splošni pogoji tožničinega poslovanja niso bili izročeni. Iz 8. člena pogodbe namreč izhaja, da so ji bili izročeni in da je z njihovo vsebino seznanjena (nasprotnega pa v postopku pred sodiščem prve stopnje ni izkazala).

10. Posredniška pogodba ni nična niti iz drugih razlogov. Kljub zemljiškoknjižnim obremenitvam nepremičnine oziroma odprtemu zapuščinskemu postopku je bil predmet pogodbe dopusten, mogoč in določljiv (35. člen OZ). Predmet posredniške pogodbe ni bil prenos lastninske pravice na nepremičnini, temveč posredovanje pri sklepanju takšnega pravnega posla. Posrednik lahko posreduje tudi za nepremičnine, ki so v trenutku sklenitve pogodbe (še) obremenjene. Pogodbeno razmerje z naročiteljem obsega več dejanj, v tem času se lahko pravno stanje nepremičnine še spremeni oziroma uredi (prav to se je zgodilo tudi v obravnavanem primeru, z izbrisom zaznambe prepovedi odtujitve in obremenitve ter zaključkom zapuščinskega postopka). Toženka sicer utemeljeno opozarja, da bi se sodišče prve stopnje do tega moralo opredeliti, vendar pa je sodišče druge stopnje to kršitev postopka lahko samo odpravilo.

11. Očitki o nepravilni izpolnitvi posredniške pogodbe so lahko le podlaga za odškodninsko odgovornost tožnice, ne pa za ničnost pogodbe. Pogodba, ki je bila nepravilno izpolnjena, ni nična. Sodišče druge stopnje sicer verjame toženki, da je po zatrjevanih napakah izgubila zaupanje v tožničino strokovnost, vendar je to še ne odvezuje njenih pogodbenih obveznosti. Če s tožnico ni več želela sodelovati, bi lahko od pogodbe odstopila (drugi odstavek 26. člena ZNPosr). Ker tega ni storila, je pogodba veljala še naprej in je toženko zavezovala k plačilu provizije.

_**O proviziji za posredovanje**_

12. ZNPosr je v 5. členu je določal, da sme najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje v primeru nakupa ali prodaje za isto nepremičnino znašati največ 4 % od pogodbene cene. Plačilo za posredovanje lahko nepremičninska družba zaračuna le naročitelju na podlagi pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami. Če je med pogodbenima strankama prodajne pogodbe za določeno nepremičnino dogovorjeno, da plačilo za posredovanje plačata obe stranki, se ta znesek razdeli. Nepremičninska družba pridobi pravico do plačila za posredovanje, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala (prvi odstavek 25. člena ZNPosr).

_**Procesnopravni vidik ugovora za znižanje dogovorjene provizije**_

13. Po tretjem odstavku 846. člena OZ lahko sodišče dogovorjeno posredniško plačilo na naročiteljevo zahtevo zniža, če spozna, da je pretirano visoko v primerjavi s posrednikovim trudom in njegovo storitvijo.

14. Sodna praksa o vprašanju, ali je za učinkovito uveljavitev zahteve za znižanje plačila treba postaviti oblikovalni zahtevek ali zadošča dolžnikov ugovor, (še) ni ustaljena.2 Položaj je do določene mere primerljiv s kupčevim jamčevalnim zahtevkom za znižanje kupnine. Po splošni določbi tretjega odstavka 100. člena OZ se za dolžnikove obveznosti smiselno uporabljajo določbe o odgovornosti prodajalca za stvarne in pravne napake, če ni za posamezen primer predpisano kaj drugega. Ob dejstvu, da OZ (oziroma ZNPosr) nima posebnih določb, ki bi za naročitelja posebej urejale način uveljavljanja znižanja provizije, bi drugačno stališče (tj. da lahko naročitelj svoj zahtevek uveljavlja le z nasprotno tožbo) lahko utemeljili le na bistveno drugačni naravi posredniškega razmerja.3 Tako kupcu kot naročitelju pogodbeni položaj nalaga izpolnitveno obveznost v obliki denarnega plačila nasprotni pogodbeni stranki. Določen razlikovalni element je podan glede trajanja razmerja, saj posrednik svojo pogodbeno dolžnost izpolnjuje v določenem časovnem obdobju. Sodišče druge stopnje kljub temu ne vidi razlogov, ki bi utemeljili strožje pogoje za uveljavljanje znižanja provizije kot obrambnega sredstva naročitelja zoper izpolnitveni zahtevek posrednika (nepremičninske družbe). Zato tudi naročitelj, ki v pravdi nastopa kot tožena stranka in odklanja plačilo dela dogovorjenega plačila za posredovanje, v primeru, da želi uveljaviti zahtevek za znižanje provizije, ni dolžan vložiti nasprotne (oblikovalne) tožbe, ampak za uveljavitev takšnega upravičenja zadošča ugovor.4 Sodišče prve stopnje torej s tem, ko je provizijo znižalo zgolj na podlagi toženkinega ugovora, ni prekoračilo zahtevka, niti ni storilo druge kršitve pravil postopka, materialno pravo pa je uporabilo pravilno.

_**Višina provizije**_

15. Upoštevaje drugi odstavek 846. člena OZ, ki ureja določitev višine provizije za primer, ko plačilo ni določeno in ni mogoče ugotoviti običajnega plačila, se pri oceni (ne)sorazmernosti višine plačila upošteva vse okoliščine posla, zlasti pa obseg in zahtevnost zastopnikovega prizadevanja.

16. Skladno s tožničinimi splošnimi pogoji poslovanja storitev posredovanja pri nakupu nepremičnine med drugim vključuje ugotavljanje pravnega stanja, seznanjanje naročitelja z ugotovljenim pravnim in dejanskim stanjem ter opozarjanje na ugotovljene napake, seznanitev naročitelja s tržnimi razmerami, organizacijo ogleda, prisostvovanje pri ogledu, sodelovanje pri pogajanjih, hrambo listin in spremljanje realizacije sklenjenih pravnih poslov glede nepremičnine (npr. dogovora o plačilu are, prodajne pogodbe).

17. Tožnica je izmed zgoraj naštetih storitev opravila zgolj eno: organizacijo ogleda. Pri samem ogledu njen posrednik ni bil prisoten, prav tako ni opravila drugih storitev, ki bi jih, če bi bila vključena v nadaljnji postopek sklenitve prodajne pogodbe (ugotavljanje pravnega stanja, seznanitev toženke z ugotovitvami, sodelovanje pri pogajanjih, hramba listin, spremljanje priprav na sklenitev prodajne pogodbe). Po presoji sodišča druge stopnje bi bilo nepravično, če bi ji toženka morala kljub temu plačati polno vrednost dogovorjene višine provizije. Res je, da je bila tožnica iz vseh navedenih aktivnosti izključena zaradi ravnanja toženke (ki se je nakupa stanovanja v nadaljevanju lotila samostojno s prodajalcem, mimo tožnice), vendar pa ni mogoče spregledati, da je zaradi občutno zmanjšanega obsega dela tožnica prihranila tudi sredstva oziroma stroške, ki bi ji nastali v primeru izvedbe dodatnih storitev.

18. Prisojeni znesek (znižan na 75 % dogovorjene provizije, tako da ta zdaj namesto 2 % kupnine + DDV znaša 1,5 % kupnine + DDV) je po oceni sodišča druge stopnje ustrezen. Višji znesek iz zgoraj navedenih razlogov glede na obseg storitev in vložen trud ne bi bil primeren. Na drugi strani pa tudi dodatno znižanje ne bi bilo ustrezno. Treba je upoštevati, da so razlogi za manjši obseg storitev predvsem na toženkini strani. Naročitelj mora dati zastopniku vse potrebne informacije za izvrševanje pogodbe (prim. tretji odstavek 820. člena OZ), toženka pa tega ni storila, temveč je izvrševanje pogodbe tožnici v nadaljevanju pravzaprav onemogočila. Ne drži, da tožnica za toženko ni opravila nobenih storitev, ki jih ta ne bi bila dolžna opraviti že na podlagi dogovora s prodajalcem. Iz ugotovitev prvostopenjskega sodišča izhaja, da tožnica in prodajalec nista sklenila pogodbe o posredovanju, temveč je prodajalec (ki je preko spleta sam prodajal stanovanje) tožnici zgolj dovolil, da stanovanje oglašuje tudi ona. Toženkino poudarjanje pomanjkljivosti v informacijah o pravnem stanju nepremičnine je pretirano. Res je, da mora nepremičninska družba naročitelja opozoriti na morebitna tveganja, povezana z neurejenim zemljiškoknjižnim stanjem nepremičnine, vpisanimi stvarnimi pravicami oziroma drugimi pravicami tretjih na nepremičninah oziroma drugimi morebitnimi neurejenimi pravnimi razmerji (4. točka prvega odstavka 17. člena ZNPosr). A to obveznost obveščanja stranke mora izpolniti (šele) do sklenitve pogodbe, v zvezi s katero je posredovala (prvi odstavek 23. člena ZNPosr).5 Tožnica s toženko do te stopnje v posredovanju sploh ni prišla, ker jo je toženka prej izključila iz sodelovanja. Tožnica ji (še) ni bila dolžna podati vseh informacij o pravnem stanju nepremičnine, toženka si ni nepremičnine še niti ogledala. Večjega znižanja ne utemeljuje niti toženkino sklicevanje na različne napake v oglasu in druge nedoslednosti tožničinega posredovanja. Drži, da morata nepremičninska družba in nepremičninski posrednik, ki zanjo opravlja posle posredovanja, pri opravljanju storitev oziroma poslov posredovanja v prometu z nepremičninami ravnati s skrbnostjo dobrega strokovnjaka (prvi odstavek 14. člena ZNPosr). A večinoma gre za manjše napake (npr. neto bivalna površina 66 m2 namesto 60,71 m2), ki na toženkino odločitev o nakupu niso mogle vplivati, z dejanskim stanjem nepremičnine pa se je tudi imela možnost seznaniti na ogledu. Zato za odločitev v zadevi ni pomembno, ali bi morebitna neskrbnost tožničinega ravnanja lahko vplivala na višino plačila ali bi v primeru nastanka škode zgolj utemeljila njeno odškodninsko odgovornost toženki.

**Sklepno**

19. Glede na vse navedeno sta v prisojenem, znižanem znesku provizije ustrezno ovrednotena tako obseg dejansko opravljenega tožničinega dela kot tudi delo, ki bi ga tožnica opravila, pa ga iz razlogov na toženkini strani ni. Neutemeljeno je tako tožničino pritožbeno zavzemanje za višjo provizijo kot tudi toženkino nasprotno stališče, da je prisojeni znesek občutno previsok. Višje sodišče je zato obe pritožbi zavrnilo ter potrdilo odločitev sodišča prve stopnje (prvi odstavek 351. člena Zakona o pravdnem postopku – v nadaljevanju ZPP).

**Pritožbeni stroški**

20. Ker nobena od strank s pritožbo ni uspela, nista upravičeni do povrnitve stroškov, nastalih z njuno vložitvijo (prvi odstavek 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).

1 Zakon o nepremičninskem posredovanju (Uradni list RS, št. 72/06 – uradno prečiščeno besedilo, 49/11), kot je veljal na dan sklenitve posredniške pogodbe med strankama 16. 1. 2018. 2 Prim. sodbe VSL I Cp 3672/2009, I Cp 1395/2012, II Cp 1684/2015 in I Cpg 45/2016 ter sodbo VSC Cpg 126/2020. Razlogi izpodbijane sodbe v zvezi s temi niso sami med seboj v nasprotju, saj sodba zgolj navaja, da dotedanja praksa za znižanje provizije zahteva postavitev oblikovalnega zahtevka. Izpodbijana sodba takšni praksi očitno ni sledila, kar pa še ne pomeni notranjega nasprotja v obrazložitvi (čeprav je izostala obrazložitev prvostopenjskega sodišča, zakaj je od takšnega stališča odstopilo). 3 Prim. sklep VSRS III Ips 28/2017. 4 Tudi komentator zadevne določbe OZ govori le o ugovoru zoper tožbo. Glej B. Zabel, v: N. Plavšak in drugi, Obligacijski zakonik s komentarjem, GV Založba, 4. knjiga, Ljubljana, 2004, str. 485. 5 V zvezi s tem je zmotno tudi toženkino prepričanje, da je tožničin oglas že povabilo k sprejemu ponudbe. Objavljen oglas o prodaji nepremičnine ni predstavljal ponudbe za sklenitev pogodbe o posredovanju, temveč vabilo k dajanju ponudb pod objavljenimi pogoji. Toženkinega odziva nanj zato ni mogoče šteti za sprejem ponudbe oziroma za sklenitev pogodbe o nepremičninskem posredovanju. Pogodba o posredovanju je bila sklenjena šele z njenim podpisom tik pred ogledom in šele takrat so za stranki nastale pogodbene obveznosti.