Jedro

Ker je zakonodajalec v 91. členu ZVKSES izenačil javni nepremičninski sklad (tudi) s prodajalcem, ki je zagotovil zavarovanje kupca s skrbniško storitvijo na podlagi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa, se nedvomno določba 92. člena ZVKSES nanaša tako na prodajalca, ki je zagotovil takšno zavarovanje, kot na prodajalca – javni nepremičninski sklad, torej tudi na toženo stranko.

Če podjetje molče ali izrecno pogojuje nakup blaga ali opravljanje storitev z delnim ali celotnim predplačilom in dobavi blago ali opravi storitev po prejemu predplačila, je dolžno potrošniku ob dobavi blaga ali izvedbi storitve obračunati in plačati obresti po obrestni meri, po kakršni se obrestujejo hranilne vloge, vezane nad tri mesece Šele na dan dobave (ali izvedbe storitve) se tako lahko ugotovi znesek tako nastale obveznosti, kakor tudi nadaljnji zaključek, da na ta dan obresti od plačanih obrokov predplačil postanejo glavna terjatev, ki pa ima še vedno naravo občasne terjatve, za katere skladno s 347. členom OZ velja triletni zastaralni rok.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako, da se tožbeni zahtevek, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki v roku 15 dni plačati znesek 2.853,02 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe, to je od 20.11.2009 dalje do plačila in ji povrniti pravdne stroške v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, zavrne.

Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti 433,00 EUR pravdnih stroškov pred sodiščem prve stopnje in 440,16 EUR pritožbenih pravdnih stroškov, oboje v roku 15 dni po prejemu sodbe sodišča druge stopnje, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da je dolžna tožena stranka tožnici v roku 15 dni plačati 2.853,02 EUR skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe, to je od dne 20.11.2009 dalje do plačila in ji povrniti pravdne stroške v znesku 747,60 EUR, prav tako v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Zoper sodbo je tožena stranka vložila pravočasno pritožbo zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, napačne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka in predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne oziroma tožbo zavrže, podrejeno pa sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, vse s stroškovno posledico. Navaja, da je sodišče napačno ugotovilo, da je bila tožba vložena pravočasno - zadnji dan triletnega zastaralnega roka. Iz 41. člena Zakona o varstvu potrošnikov – ZVPot ne izhaja, da naj bi obresti zapadle v plačilo z dnem 20.11.2006, ko je tožnica prevzela stanovanje. Triletni rok teče od dne plačila posameznega obroka dalje. Tožba je bila zato vložena že po poteku zastaralnih rokov. Sodišče je pravilno ugotovilo, da tožena stranka kot javni sklad ne opravlja pridobitne dejavnosti in se ga zato ne more šteti za podjetje v smislu 3. odstavka 1. člena ZVPot. Hkrati pa sodišče navaja, da je potrebno upoštevati 4. odstavek 1. člena ZVPot. Pri tem pa je to določbo napačno interpretiralo. V smislu ZVPot se lahko kot podjetje obravnava tudi zavode in druge organizacije oziroma druge fizične osebe, vendar le, če te opravljajo pridobitno dejavnost. Sodišče se tudi napačno sklicuje na Zakon o zavodih, pri čemer spregleda, da ta v 18. členu določa, da zavod lahko opravlja gospodarsko dejavnost, če je ta namenjena opravljanju dejavnosti, za katero je zavod ustanovljen. Sodišče je tudi bistveno kršilo določbe pravdnega postopka, saj je sodba sama s seboj v nasprotju. Sodišče ugotavlja, da tožena stranka ne opravlja pridobitne dejavnosti, po drugi strani pa jo obravnava kot vse druge subjekte, ki na trgu poslujejo z namenom pridobivanja dobička. Odločba Ministrstva za gospodarstvo z dne 2.7.2007, ni pomanjkljiva v svoji razlagi, kot to ugotavlja sodišče prve stopnje. Nepravilno je enačiti nepridobitno poslovanje javnega sklada s poslovanjem ostalih subjektov, ki delujejo kot del tržnega gospodarstva na trgu. Tožena stranka ne posluje kot podjetje na trgu, temveč v javnem interesu z javnimi sredstvi izvaja nacionalni stanovanjski program. Stanovanja, ki so bila predmet razpisa in od katerih je eno kupila tudi tožnica, niso bila prosto dostopna na trgu, saj so bila na voljo le upravičencem iz razpisa, osebam, ki so izpolnjevale številne in zahtevne pogoje. Tudi v tem delu ima sodba pomanjkljivosti, zaradi katerih se ne more preizkusiti. Ni pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da navedbe o ceni stanovanj, ki so bistveno nižje od siceršnjih cen stanovanj na trgu, niso relevantne. Te navedbe kažejo na to, da tožena stranka opravlja nepridobitno dejavnost, zato določbe 41. člena ZVPot zanjo ne veljajo. Sodišče je napačno uporabilo pravo tudi kar se tiče Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb – ZVKSES. Ta zakon je kasnejši, v razmerju do ZVPot pa tudi specialnejši predpis. 92. člen ZVKSES izključuje uporabo 41. člena ZVPot o obrestovanju predplačil, če prodajalec zaradi zavarovanja kupca zagotovi skrbniške storitve na podlagi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa. Pri tem pa za toženo stranko velja pravilo iz 91. člena ZVKSES, ki določa, da se prodajalec, ki ima položaj javnega nepremičninskega sklada lahko s kupcem dogovori, da mora kupec kupnino oziroma posamezne obroke kupnine plačati pred izpolnitvijo pogojev iz 1. odstavka 12. člena ZVKSES, tudi če ne zagotovi zavarovanja iz 2. odstavka 13. člena tega zakona (tudi če ne zagotovi bančne garancije, skrbniške storitve, poroštva zavarovalnice). Zadostno varstvo kupcev pred tveganjem, da investitor oziroma vmesni kupec zaradi stečaja, plačilne nesposobnosti ali drugih razlogov ne bo izpolnil vseh obveznosti do končnih kupcev oziroma ne bo sposoben vrniti plačanih obrokov kupnine v primeru razveze prodajnih pogodb, torej zagotavlja že poseben položaj javnih nepremičninskih skladov po Zakonu o javnih skladih (zato jim glede na določbe 91. člena ZVKSES zavarovanj ni potrebno zagotoviti). Namen 92. člena ZVKSES je izključiti 41. člen ZVPot za tiste prodajalce, ki oblikujejo skrbniške storitve na podlagi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa in zato predplačila lahko uporabljajo izključno za gradnjo nepremičnine v skladu s pravili ZVKSES (62. člen ZVKSES). Namen 41. člena ZVPot je namreč zagotovitev plačila koristi, ker prodajalec lahko predplačila uporablja za druge namene in ne le za gradnjo nepremičnine, ki je predmet nakupa. V zvezi s tem sodišče zanemari bistvo stanovanjskega sklada, ki je v tržnem gospodarstvu, omogočiti lažji dostop do stanovanj ter reševanje stanovanjske problematike na državni ravni. Sodišče navaja, da lahko nepremičninski sklad predplačila uporablja v druge namene, in ne le za gradnjo nepremičnine, ki jo konkretni kupec kupuje – daje posojila z ugodno obrestno mero, pomaga pri odplačevanju posojil, zagotavlja manjkajoča sredstva za izvedbo nacionalnega stanovanjskega programa. Pri tem pa spregleda, da je vsem tem ukrepom skupna njihova očitna socialna nota. Vsa sredstva, ki jih toženka dobi od posameznih kupcev stanovanj, se namreč uporabljajo tako ali drugače za gradnjo nepremičnin in za reševanje stanovanjske problematike, torej za namen, zaradi katerega je zakonodajalec tudi ustanovil javni stanovanjski sklad.

Pritožba je utemeljena.

Pritožbeno sodišče soglaša z zaključkom sodišča prve stopnje, da terjatev ni zastarana. 41. člen ZVPot je jasen – če podjetje molče ali izrecno pogojuje nakup blaga ali opravljanje storitev z delnim ali celotnim predplačilom in dobavi blago ali opravi storitev po prejemu predplačila, je dolžno potrošniku ob dobavi blaga ali izvedbi storitve obračunati in plačati obresti po obrestni meri, po kakršni se obrestujejo hranilne vloge, vezane nad tri mesece (1. odstavek). Pravilen je tako zaključek sodišča prve stopnje, da se šele na dan dobave (ali izvedbe storitve) lahko ugotovi znesek tako nastale obveznosti, kakor tudi nadaljnji zaključek, da na ta dan obresti od plačanih obrokov predplačil postanejo glavna terjatev, ki pa ima še vedno naravo občasne terjatve, za katere skladno s 347. členom Obligacijskega zakonika – OZ velja triletni zastaralni rok. V konkretnem primeru je tožnica (kupovalka) nepremičnino – stanovanje prevzela 20.11.2006, tožba pa je bila vložena 20.11.20009, torej zadnji dan triletnega zastaralnega roka.

Prodajna pogodba, v kateri je bilo dogovorjeno predplačilo, je bila sklenjena 20.1.2005, torej že v času veljavnosti ZVKSES (Ur. l. RS, št. 18/2004, veljavnost od 1.8.2004). Prodajalec je v konkretnem primeru Stanovanjski sklad Republike Slovenije, javni sklad, torej javni nepremičninski sklad. 91. člen ZVKSES določa, da se prodajalec, ki ima položaj javnega nepremičninskega sklada po zakonu, ki ureja javne sklade, lahko s kupcem dogovori, da mora kupec kupnino oziroma posamezne obroke kupnine plačati še preden so izpolnjeni pogoji iz 1. odstavka 12. člena tega zakona, tudi če ne zagotovi zavarovanja iz 2. odstavka 13. člena tega zakona (torej zavarovanja z bančno garancijo, s poroštvom zavarovalnice ali s skrbniško storitvijo na podlagi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa – 13. člen ZVKSES). Zakonodajalec je torej izenačil javne nepremičninske sklade, s položajem ostalih prodajalcev, ki so zagotovili zavarovanje kupca pred tveganji iz 2. odstavka 1. člena ZVKSES, z bančno garancijo, poroštvom zavarovalnice ali s skrbniško storitvijo na podlagi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa. Očitno je ocenil, da zadostno varstvo kupcev pred tveganjem, da investitor oziroma vmesni kupec zaradi stečaja, plačilne nesposobnosti ali drugih razlogov ne bo izpolnil vseh obveznosti do končnih kupcev oziroma ne bo sposoben vrniti plačanih obrokov kupnine v primeru razveze prodajnih pogodb, zagotavlja že poseben položaj javnih nepremičninskih skladov (Stanovanjski sklad Republike Slovenije, javni sklad, je sklad, ustanovljen za financiranje in izvajanje nacionalnega stanovanjskega programa, spodbujanja stanovanjske gradnje, prenove in vzdrževanja stanovanj in stanovanjskih stavb, sredstva za njegovo poslovanje se zagotavljajo (tudi) iz državnega proračuna, iz zbranih sredstev med drugim investira v gradnjo stanovanj in v stavbna zemljišča ter posluje z nepremičninami z namenom zagotavljanja javnega interesa; javni sklad upravlja in razpolaga z namenskim premoženjem samo v skladu z namenom, zaradi katerega je bil ustanovljen, za namensko premoženje mora odpreti posebni denarni račun, z namenskim premoženjem mora upravljati tako, da se ohranja oziroma povečuje vrednost tega premoženja, namenskega premoženja ne sme uporabiti za zagotavljanje sredstev za delo javnega sklada itd.). Takšen poseben položaj javnega nepremičninskega sklada daje torej kupcem stanovanj enako garancijo za izpolnitev vseh obveznosti kot jo sicer dajejo ostali prodajalci z bančno garancijo, poroštvom zavarovalnice ali skrbniškim računom. Nadaljnjo ugodnost za prodajalca, ki zagotovi garancijo s skrbniškimi storitvami na podlagi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa, določa 92. člen ZVKSES – takšnemu prodajalcu ob dobavi blaga ali izvedbi storitve, ni potrebno obračunati in kupcu plačati obresti od predplačila. V takšnem primeru se torej ne uporablja določba 1. odstavka 41. člena ZVPot. Ker je zakonodajalec v 91. členu ZVKSES izenačil javni nepremičninski sklad (tudi) s prodajalcem, ki je zagotovil zavarovanje kupca s skrbniško storitvijo na podlagi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa, se nedvomno določba 92. člena ZVKSES nanaša tako na prodajalca, ki je zagotovil takšno zavarovanje, kot na prodajalca – javni nepremičninski sklad, torej tudi na toženo stranko.

Glede na povedano je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo (358. člen Zakona o pravdnem postopku – ZPP). Glede na razlog odločitve, pritožbeno sodišče na ostale pritožbene navedbe ni odgovarjalo (1. odstavek 360. člena ZPP).

Glede na spremenjeni uspeh pravdnih strank v postopku, je pritožbeno sodišče poseglo tudi v odločitev glede plačila pravdnih stroškov. Sedaj je tožeča stranka dolžna toženi stranki plačati pravdne stroške. Pritožbeno sodišče je toženi stranki priznalo 159,90 EUR nagrade za postopek po tarifni številki 3100 Zakona o odvetniški tarifi – ZOdvt, 147,60 EUR za narok po tarifni številki 3102 (ki zajema vse pred sodiščem prve stopnje opravljene naroke), 20,00 EUR materialnih stroškov, 33,30 EUR potnih stroškov, skupaj 360,80 EUR, z 20 % DDV 72,16 EUR, je to 432,96 EUR oziroma 433,00 EUR. Sodišče ni priznalo nagrade za pripravljalno vlogo, saj za to ni pravne podlage v ZOdvt, toženi stranki pa tudi niso nastali stroški s plačilom sodnih taks.

Ker je s pritožbo uspela, gredo toženi stranki tudi pritožbeni pravdni stroški. Pritožbeno sodišče ji je priznalo 196,80 EUR nagrade za pritožbeni postopek (po tarifni številki 3210 ZOdvt), 20,00 EUR materialnih stroškov, skupaj 216,80 EUR, z 20 % DDV 43,36 EUR, 260,16 EUR. Toženi stranki gre tudi 180,00 EUR stroškov iz naslova sodne takse za pritožbo. Tožnica je tako dolžna toženi stranki povrniti tudi 440,16 EUR pritožbenih pravdnih stroškov. Stroške je dolžna povrniti v roku 15 dni po prejemu sodbe sodišča druge stopnje, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.