Jedro

Ob upoštevanju dejstva, da gre za laično (prava neuko) stranko, ki zatrjuje obstoj težkega socialnega položaja, je treba ob poudarjeni socialni funkciji 104. člena SZ-1 ustrezno ovrednotiti in upoštevati tudi zatrjevanja o obveščanju upravnika o nastopu utemeljenih okoliščin, ki onemogočajo odpoved najemne pogodbe. Glede na že z zakonom določeno tesno povezanost med lastnikom stanovanja in upravnikom, ki je v določenem obsegu tudi zastopnik lastnika, je moč zaključiti, da je lahko ob ustreznem zatrjevanju okoliščin iz 104. člena SZ-1 nujnosti obvestitve lastnika stanovanja zadoščeno že v primeru podaje obvestila upravniku.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba razveljavi ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Okrajno sodišče v Novem mestu je ugodilo tožbenemu zahtevku in je toženki odpovedalo najemno pogodbo št. xy z dne 15. 4. 2009 za enosobno stanovanje številka 4 v pritličju večstanovanjske stavbe na naslovu ..., ki obsega sobi v izmeri 18,46 m2 in 6,10 m2, kuhinjo v izmeri 12,08 m2, kopalnico v izmeri 3,49 m2, predsobo v izmeri 3,90 m2, ložo v izmeri 3,05 m2 in klet v izmeri 1,93 m2, kar predstavlja skupno stanovanjsko površino v izmeri 49,01 m2 (I. točka izreka). Odločilo je, da se mora toženka skupaj z vsemi uporabniki iz stanovanja izseliti ter ga prostega vseh oseb in stvari izročiti tožniku v 60-ih dneh po pravnomočnosti te sodbe (II. točka izreka). V III. točki izreka je ugotovilo, da toženki ob izselitvi ne pripada drugo stanovanje, toženki pa je bilo tudi naloženo plačilo tožnikovih pravdnih stroškov v znesku 732,98 EUR, v primeru zamude s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (IV. točka izreka).

2. Zoper takšno odločitev se pritožuje toženka, ki uveljavlja vse pritožbene razloge po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku(1). Predlaga razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Opozarja, da je bilo dejansko stanje zmotno in nepopolno ugotovljeno. Tekom postopka je zatrjevala socialno stisko in nezmožnost plačevanja najemnine ter o razlogih za nesposobnost plačila redno ustno obveščala tožnika preko upravnika stanovanja. V dokaz teh trditev je predlagala lastno zaslišanje, ki ga je sodišče neutemeljeno zavrnilo in s tem zagrešilo bistveno kršitev določb postopka. Izvedbo tega ključnega dokaza ji je sodišče onemogočilo, ker zadnjega naroka zaradi njene bolezni ni preložilo na drug termin. Podrobneje pojasnjuje okoliščine obveščanja v zvezi z nezmožnostjo plačevanja najemnine in zaprosilom za njeno subvencijo ter poudarja, da so bila vsa obvestila podana upravniku ustno po telefonu, saj je menila, da tovrstne zadeve sodijo v njegovo pristojnost. Izvedba dokaza z njenim zaslišanjem je pomembna za razsojo v zadevi glede na zakonski pogoj iz prvega odstavka 104. člena Stanovanjskega zakona(2). Opozarja, da ji sodišče ni omogočilo navzočnosti na glavni obravnavi in ji ni dalo možnosti neposrednega obravnavanja, ker naroka zaradi njene bolezni ni preložilo. Boleha za težko sistemsko boleznijo, zaradi katere je zelo pogosto hospitalizirana.

3. Pritožba je bila vročena tožniku, ki je nanjo podal odgovor. V odgovoru pritrjuje argumentaciji, pravnim naziranjem in zaključkom prvega sodišča ter predlaga zavrnitev toženkine pritožbe in povračilo pritožbenih stroškov.

4. Pritožba je utemeljena.

5. SZ-1 v 103. členu določa krivdne razloge, iz katerih je mogoče odpovedati najemno pogodbo, pa tudi postopek, po katerem je to možno storiti. Zakonodajalec je v duhu 2. člena Ustave RS uzakonil možnost, da najemne pogodbe ni mogoče odpovedati iz posebej utemeljenih okoliščin (104. člen SZ-1). Najemniku neprofitnega stanovanja tako ni mogoče odpovedati najemne pogodbe, če zaradi izjemnih okoliščin, v katerih se je znašel sam in osebe, ki poleg njega uporabljajo stanovanje, in ki jih ni mogel predvideti (nanje ni mogel in ne more vplivati – smrt v družini, izguba zaposlitve, težja bolezen, elementarne nesreče in podobno), ni zmogel poravnati najemnine ter je najkasneje v 30-ih dneh po nastanku okoliščin sprožil postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja ter v tem roku o tem obvestil lastnika stanovanja (prvi odstavek 104. člena SZ-1).(3)

6. Prvo sodišče je pravilno opozorilo na ustaljeno sodno prakso, ki je zavzela stališče – pri katerem dosledno vztraja – da morajo biti za uporabo izjeme po prvem odstavku 104. člena SZ-1 kumulativno podani trije pogoji: 1.) posebej utemeljena okoliščina, 2.) sprožen postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči ter 3.) obvestitev najemodajalca o tem. Na toženki je dokazno breme glede obstoja okoliščin, ki preprečujejo odpoved najemne pogodbe zaradi neplačevanja najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine(4). Toženka je v trditveni podlagi navedla vse tri kumulativno zahtevane pogoje iz prvega odstavka 104. člena SZ-1. V pripravljalni vlogi z dne 2. 10. 2014 je navedla, da je takoj po nastanku okoliščin, ki so ji onemogočale plačevanje najemnine, sprožila postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in izredne pomoči pri uporabi stanovanja, o tem pa je obvestila tudi tožnika. Na naroku 2. 10. 2014 je podrobneje pojasnila, da je o nastanku izjemnih okoliščin obveščala tožnika in upravnika. Na naroku 11. 11. 2014 je navedla, da so bila obvestila podana ustno preko telefona, saj je prava neuka in ni vedela, da morajo biti takšna obvestila podana pisno z namenom nadaljnjega dokazovanja. V zvezi z navedenim je predlagala tudi lastno zaslišanje.

7. Prvo sodišče njenemu dokaznemu predlogu ni sledilo, saj je izhajalo iz materialnopravnega izhodišča, da je treba v skladu z določbo 104. člena SZ-1 o ukrepih socialnoskrbstvene narave obveščati lastnika stanovanja, ne pa upravnika. Takšno stališče pa je glede na namen prej citirane določbe preozko. Določba 104. člena SZ-1 predstavlja socialni korektiv, ki onemogoča odpoved najemne pogodbe v primeru nastopa izjemnih okoliščin. Ob upoštevanju dejstva, da gre za laično (prava neuko) stranko, ki zatrjuje obstoj težkega socialnega položaja, je treba ob poudarjeni socialni funkciji 104. člena SZ-1 ustrezno ovrednotiti in upoštevati tudi zatrjevanja o obveščanju upravnika o nastopu utemeljenih okoliščin, ki onemogočajo odpoved najemne pogodbe. Upoštevati je treba obstoj tesne povezanosti med upravnikom in lastnikom stanovanja, ki izhaja iz določb SZ-1 in Stvarnopravnega zakonika, to pa še toliko bolj, kadar je na drugi strani prava neuka stranka, ki se nahaja v težki socialni situaciji. Glede na že z zakonom določeno tesno povezanost med lastnikom stanovanja in upravnikom, ki je v določenem obsegu tudi zastopnik lastnika, je moč zaključiti, da je lahko ob ustreznem zatrjevanju okoliščin iz 104. člena SZ-1 nujnosti obvestitve lastnika stanovanja zadoščeno že v primeru podaje obvestila upravniku. Tesna povezanost med lastnikom in upravnikom ter profesionalna skrbnost upravniku nalagata dolžnost, da takšna obvestila najemnikov posreduje naprej lastniku stanovanja. Vse to pa so razlogi, ki ob dejstvu močneje poudarjene socialne funkcije določbe 104. člena SZ-1 narekujejo manj strogo presojo, kot jo je opravilo prvo sodišče. 8. Zaradi zmotnega materialnopravnega izhodišča prvo sodišče ni izvedlo zaslišanja toženke oziroma naroka ni preložilo, čeprav je njena pooblaščenka izostanek opravičila zaradi bolezni in naknadno predložila tudi ustrezno potrdilo. S tem je zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ki jo uveljavlja pritožba. Ob navedenem se izkaže, da je treba pritožbi ugoditi in izpodbijano sodbo prvega sodišča razveljaviti ter mu zadevo vrniti v novo sojenje (prvi odstavek 351. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 354. člena istega zakona). V novem sojenju naj prvo sodišče odpravi zagrešeno kršitev postopka in se ob predstavljenem materialnopravnem izhodišču opredeli do trditvenega in dokaznega bremena toženke, v zvezi s tem pa tudi glede njene pravice do izvedbe dokaza.

9. Odločanje o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

Op. št. (1): Uradni list RS, št. 26/1999 – s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju: ZPP.

Op. št. (2): Uradni list RS, št. 69/2003 – s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju: SZ-1. Op. št. (3): Primerjaj I Cp 227/2015. Op. št. (4): Primerjaj II Ips 504/2008, Cp 317/2011, II Cp 765/2011, I Cp 123/2006.