Samo zamislim si kaj bi rada da piše v sodbi, to vpišem v iskalnik, in dobim kar sem iskala. Hvala!
Tara K., odvetnica
Četrti odstavek 5. člena SZ-1 določa, da kadar služi določen gradbeni element tako posameznemu delu kot skupnim delom, se šteje za skupni del, če se z njim zagotavlja funkcija večstanovanjske stavbe kot celote, pri čemer so primeri teh delov primeroma našteti in je v nadaljevanju izrecno navedeno, da spada pod skupni del tudi toplotna in hidro izolacija pohodne terase. Prvostopenjski organ je na to določilo vezan.
Tožba se zavrne.
Prvostopenjski organ je z izpodbijano odločbo odredil vsem etažnim lastnikom v večstanovanjski stavbi na naslovu A. v Ljubljani, da so dolžni do 31. 12. 2010 v skladu s pravili gradbene stroke zagotoviti zamenjavo dotrajane pohodne ravne strehe na vzhodni strani stavbe vključno z balkonsko ograjo oziroma koriti za rože tako, da ne bo več prihajalo do zamakanja v stanovanju št. 113 ter strokovni pregled in potrebno popravilo pohodne ravne strehe na zahodni strani stavbe nad stanovanji št. 112 in 113 tako, da ta na bo več zamakala, vse vključno z odtoki in odtočnimi cevmi. V obrazložitvi odločbe navaja, da je inšpekcija pričela s postopkom po uradni dolžnosti na podlagi 125. člena Stanovanjskega zakona zaradi slabega stanja pohodne ravne strehe, ki je hkrati terasa stanovanja B.B. ter s posledičnim zamakanjem v stanovanjih C.C. in Č.Č. Na ogledu sta bila v stanovanju št. 112 ugotovljena madeža kot posledici zamakanja. Nad mesti madežev leži stanovanje etažnega lastnika D.D. s teraso, ki je hkrati pohodna ravna streha in se nadaljuje v teraso stanovanja št. 118. V stanovanju št. 113 etažnega lastnika Č.Č. so bili prav tako ugotovljeni madeži kot posledica zamakanja. Na podlagi navedenega prvostopenjski organ ugotavlja, da pohodni ravni strehi, ki sta hkrati terasi dveh stanovanj, vključno z odtoki in ograjami, nista vzdrževani v skladu s Pravilnikom o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj in nista primerni za normalno rabo, zaradi česar je bilo treba na podlagi 125. člena Stanovanjskega zakona odločiti tako, kot je navedeno v izreku izpodbijane odločbe.
Tožnica se je zoper prvostopenjsko odločbo pritožila, drugostopenjski organ pa je pritožbo zavrnil. Tožnica v tožbi navaja, da stanuje v terasastem bloku na naslovu A. v Ljubljani. Ti bloki imajo specifično obliko, ki je podobno prisekani piramidi. Plošče med nadstropji so obdelane delno kot tla zgornjih stanovanj in manjši del kot terase teh stanovanj, na spodnji strani pa kot strop spodnjih stanovanj. Streha kot skupni del hiše je samo nepohodna streha nad zadnjim nadstropjem, ne pa tudi lastniške terase, ki so bile kupljene in se prodajajo kot sestavni del vsake stanovanjske enote. Terasi oziroma pohodni ravni strehi ne predstavljata skupnih delov večstanovanjske stavbe. Iz medsebojne pogodbe o upravljanju, ki je bila stanovanjskemu inšpektorju posredovana, izhaja, da so lastniki v stanovanjski hiši na naslovu A. iz skupnih delov izključili terase, ki pripadajo posameznim stanovanjem. V 3. členu pogodbe so našteti skupni prostori ter skupni deli in naprave, v prvem odstavku pa je navedeno, da je skupni prostor kotlovnica s pripadajočima terasama, ostale terase pa v teh členih niso omenjene. V 12. členu pogodbe so lastniki določili, kdaj so po lastniških deležih dolžni poravnati škodo, ki nastane v stanovanju zaradi popravila ali zamenjave skupnih delov in naprav. Iz navedenega člena izhaja, da lastniki po lastniških deležih poravnavajo škodo tudi, če ta nastane zaradi poškodbe ali nepravilnega delovanja skupnih delov in naprav in zaradi vzrokov, na katere uporabniki stanovanj niso mogli vplivati. Primeroma so našteti izliv vode iz vodovodnih in toplovodnih instalacij, izliv fekalij in zamakanje, izrecno pa je izključeno zamakanje iz teras. Tudi iz tega določila pogodbe izhaja, da lastniške terase nimajo enakega statusa kot skupni deli stavbe. V praksi to pomeni, da etažni lastniki ob sklenitvi medsebojne pogodbe o upravljanju leta 1994 vse stroške za popravilo teras krijejo sami. Temu stališču pa je pritrdila tudi sodba Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. II P 592/2000 z dne 26. 3. 2003, ki je obravnavala identično situacijo v stanovanjski hiši na naslovu A. Iz sodbe izhaja, da je ločevanje med skupnimi prostori ter skupnimi deli in napravami večstanovanjske hiše pomembno predvsem zato, ker so skupni deli in naprave izvzeti iz pravnega prometa, medtem ko je promet s skupnimi prostori možen. Po mnenju sodišča ni bil namen zakonodajalca, da bi se vsaka površina, ki predstavlja streho večstanovanjskemu objektu, lahko štela za skupen del večstanovanjske stavbe, istočasno pa bi lahko z njo samostojno razpolagal eden od etažnih lastnikov. Iz vseh kupoprodajnih pogodb izhaja, da so terase predmet samostojnega razpolaganja. Iz navedenih razlogov jih lahko lastniki brez soglasja drugih lastnikov tudi spremenijo v ogrevalne bivalne prostore tako, da jih zasteklijo in obzidajo, prvotno steno med teraso in stanovanjem pa podrejo. Če bi bile terase v pravnem pomenu skupen del stavbe, bi to pomenilo, da bi bile terase v solastnini vseh etažnih lastnikov, ki bi imeli glede teras poleg obveznosti tudi pravice v sorazmerju z vrednostmi njihovih solastniških deležev. Primarna funkcija teras ni, da služijo kot strehe spodnjim stanovanjem, temveč da so terase, posledično pa tudi majhen del stropa spodnjega stanovanja. Ob nakupu stanovanj so etažni lastniki kupili tudi terase z namenom, da bi z njimi razpolagali, torej jih ob prodaji stanovanja tudi prodali. Ni logično, da bi bila pri prodaji stanovanja pripadajoča terasa zasebna lastnina, pri vzdrževanju pa ista terasa postane skupni del in strošek vseh etažnih lastnikov. Neutemeljeno in nesprejemljivo je, da stanovanjski inšpektor zahteva, da lastniki stanovanj sedaj financirajo še popravilo tujih lastniških teras. Tožnica predlaga, naj sodišče izpodbijano odločbo odpravi ter vrne zadevo v ponovni postopek toženi stranki, podrejeno pa, da odločbo odpravi in samo odloči o stvari.
Tožena stranka v odgovoru na tožbo vztraja pri izpodbijani odločbi iz razlogov, ki so razvidni iz njene obrazložitve in predlaga, naj sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrne.
Tožnica v vlogi z dne 6. 6. 2012 navaja, da ima pogodba o upravljanju, ki so jo sklenili etažni lastniki, prednost pred četrtim odstavkom 5. člena novega Stanovanjskega zakona, kajti po temeljnem načelu iz splošnega dela Obligacijskega zakonika (člena 2 in 3) je primarna svobodna volja udeležencev, ki velja, razen če bi bila v nasprotju s prisilnimi predpisi. Ker četrti odstavek 5. člena Stanovanjskega zakona ni prisilnega značaja niti po zakonski določbi niti po razumni razlagi, velja volja udeležencev, izražena v še vedno veljavni medsebojni pogodbi, da stroške popravila lastniških teras v celoti poravnavajo njihovi lastniki ne glede na to, da njihove terase delno služijo tudi za streho spodnjemu stanovanju.
Tožba ni utemeljena.
Stanovanjski zakon v prvem odstavku 125. člena določa, da inšpekcijski organ z odločbo odredi, katera dela je treba izvesti in primeren rok za njihovo izvedbo, če skupni deli stanovanjske stavbe niso vzdrževani v skladu z normativi za vzdrževanje stanovanj in stanovanjskih stavb, ki jih s pravilnikom predpiše minister, ter niso primerni za normalno rabo. Sodišče ocenjuje, da med strankama ni sporno, da del strehe, ki je hkrati tudi terasa ni bil vzdrževan in da je popravilo potrebno. Sporno pa je med strankama to, ali je pohodna ravna streha oziroma terasa skupni del stanovanjske stavbe ali ne. Tožnica se pri tem sklicuje na 3. člen medsebojne Pogodbe o upravljanju, ki v 3. členu določa, kateri so skupni prostori ter skupni deli in naprave in terase v tem členu niso omenjene. Vendar pa sodišče meni, da je pri tem potrebno upoštevati četrti odstavek 5. člena Stanovanjskega zakona, ki določa, da kadar služi določen gradbeni element tako posameznemu delu kot skupnim delom, se šteje za skupni del, če se z njim zagotavlja funkcija večstanovanjske stavbe kot celote, pri čemer so primeri teh delov primeroma našteti in je v nadaljevanju izrecno navedeno, da spada pod skupni del tudi toplotna in hidro izolacija pohodne terase. Tudi v drugem odstavku 5. člena Stanovanjskega zakona je določeno, da so skupni gradbeni elementi v večstanovanjski stavbi in stanovanjski stavbi za posebne namene med drugim tudi stropi in streha. Stanovanjski zakon je začel veljati sredi oktobra 2003, medtem ko je medsebojna Pogodba o upravljanju iz leta 1994, zaradi česar se po mnenju sodišča tožnica ne more sklicevati na to pogodbo, ki je starejšega datuma, saj bi morala biti le-ta prilagojena novemu Stanovanjskemu zakonu. Ker je v 5. členu stanovanjskega zakona določeno, da toplotna in hidro izolacija pohodne terase sodi v skupni del, je prvostopenjski organ na to določilo vezan. Po določilih Obligacijskega zakonika sicer res lahko stranke drugače urejajo medsebojna razmerja, kot jih določa Obligacijski zakonik, pri čemer pa so naslovniki tega zakona vezani na prisilne predpise, zato sodišče meni, da ni mogoče sklicujoč se na Obligacijski zakonik obiti določila Stanovanjskega zakona o tem, kaj se šteje za skupni del večstanovanjske stavbe. Tožnica se sklicuje tudi na sodbo Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. II P 592/2000 z dne 26. 3. 2003, vendar pa tudi za to sodbo velja, da v času izdaje te sodbe še ni veljal zgoraj citirani Stanovanjski zakon. To, da lahko lastniki spremenijo svoje terase in da stanovanje prodajajo s terasami vred, še ne pomeni, da toplotna in hidro izolacija pohodne terase ni hkrati tudi skupni del. Četrti odstavek 5. člena Stanovanjskega zakona namreč dopušča, da lahko določen gradbeni element služi tako posameznemu delu kot tudi skupnim delom.
Ker je odločitev prvostopenjskega organa pravilna, je sodišče na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) tožbo zavrnilo.