Jedro

Že Vrhovno sodišče je v sklepu II Ips 44/2020 pojasnilo, da se je pri stavbah, ki so bile zgrajene na družbenih zemljiščih, njihova namembnost za redno rabo, ki se je sicer lahko določila že pred izgradnjo stavb, naknadno lahko tudi spreminjala vse do olastninjenja družbenega zemljišča, s tem, da je pri pravici do uporabe ena izmed okoliščin tudi njeno dejansko izvajanje. In ravno za tak primer gre (lahko) v obravnavani zadevi, ko se je očitno po izgradnji stavb spremenila/določila namembnost dostopa za rabo, saj se je na sporni nepremičnini dejansko izvajala raba dovoza le v korist posamezne stavbe. Ob dejstvu, da pritožnica, na kateri je dokazno breme, ni ponudila dokazov, da se je navedena nepremičnina olastninila po tranzicijski zakonodaji kot grajeno javno dobro, ob zanesljivi razlagi dosegljive, sicer pomanjkljive dokumentacije (grafičnih prikazov), predvsem ob upoštevanju urbanističnih standardov in preteklih prostorskih aktov, ter po ugotovitvah o dejanski rabi površin od časa izgradnje do danes, je pravilna ugotovitev, da sporna nepremičnina predstavlja pripadajoče zemljišče k obravnavanim trem stavbam in ne javne površine.

Neuspešno je pritožbeno sklicevanje na kategorizacijo sporne dovozne ceste do predmetnih stavb kot javne ceste z občinskim odlokom iz leta 2005. Ugovor javnega dobra bi bil lahko utemeljen le v primeru, če bi bil podkrepljen z namembnostjo zemljišča kot javne dobrine, torej dobrine, namenjene splošni rabi, v času pred 1. januarjem 2003. Morebitna razglasitev javnega dobra po 1. januarju 2003 ne pomeni, da zemljišče v relevantnem času (ko je učinkovalo obrnjeno načelo superficies solo cedit) dejansko ni bilo pripadajoče zemljišče k stavbam. Sporna zemljišča torej že ob/po gradnji in dejanski ureditvi niso bila nikoli namenjena splošni rabi, temveč zagotovitvi funkcionalnih površin načrtovanega kareja, namenskost zemljišč pa se od izgradnje dalje ni spremenila.

Izrek

Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugotovilo, da so parcele št. 699/1, 685/7, 667/4, 670/6, 670/9, 672/4, 674/1 in 683/5, k. o. X, skupno pripadajoče zemljišče in s tem splošni skupni deli stavb z naslovom A. ulica 9, z ID znakom 0000/1807, A. ulica 11, z ID znakom 0000/3339, in A. ulica 13, z ID znakom 0000/928, ki so v skupni lastnini vsakokratnih lastnikov posameznih delov teh treh stavb (I. točka izreka) ter sklenilo, da se po pravnomočnosti tega sklepa izvede pri gornjih parcelah vpis vrstnega reda vpisane zaznambe postopka za ugotovitev pripadajočega zemljišča (ID zaznambe 0000 z začetkom učinkovanja dne 10. 9. 2014 in ID zaznambe 0001 z začetkom učinkovanja dne 22.9.2017) (II. točka izreka).

2. Zoper navedeni sklep se v delu, ki se nanaša na parc. št. 685/7, k. o. X, pritožuje nasprotna udeleženka Mestna občina Ljubljana iz vseh pritožbenih razlogov. Višjemu sodišču predlaga, da odločitev glede parc. št. 685/7 razveljavi in zadevo v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v nov postopek. Opozarja, da je izvedenka urbanistične stroke Jana Malenšek dejansko podala zgolj mnenje, kot je bilo razvidno na kraju samem, saj je v mnenju zapisala, da ni bila izdana odločba o določitvi funkcionalnega zemljišča ali gradbene parcele in ne razpolaga z arhivsko dokumentacijo, da bi lahko z vidika urbanistične stroke ocenila, kaj je bilo neposredno namenjeno predmetnim stavbam v času načrtovanja/izgradnje za njihovo skupno rabo. Zgolj ugotovitev o videnem na kraju samem ne zadošča za pravilnost ugotovitve o skupnem pripadajočem zemljišču. Sodišče bi moralo izvedenko spodbuditi, da s svojim strokovnim znanjem pomaga sodišču pri odločitvi, še zlasti, ko prostorskih aktov ni ali se ne najdejo. Izvedenka bi morala opraviti korekcijo domnev in nadomestitev manjkajočih prostorskih in upravnih aktov. Izvedenka bi morala izhajati iz splošne opredelitve skupnega pripadajočega zemljišča, zlasti potrebnosti in namenske vezanosti zemljišča na redno rabo stavbe, kot tudi upoštevati stanje v naravi, preteklo redno rabo, pravila stroke. Izvedenka bi morala izhajati iz analitično-razvojnega dela. Opraviti bi morala delo po merilih urbanistične prakse iz časov gradnje objektov. Reverzibilno bi morala ugotoviti postopek načrtovanja in projektiranja obravnavanih stavb, pri tem pa upoštevati dejansko stanje v naravi in preteklo rabo spornega zemljišča. Izvedenka bi morala izhajati iz predpostavke, da je skupno pripadajoče zemljišče esencialni prostor obstoječih objektov. Pri tem bi morala ostati znotraj meje splošne opredelitve potrebnosti in namenske vezanosti zemljišča le na redno rabo stavb. Javna površina, A. ulica, je namenjena splošni rabi, ki je bila to že v času gradnje stavb, zato ne more predstavljati skupnega pripadajočega zemljišča. Izvedenka bi morala upoštevati stanje javne infrastrukture v času gradnje. Če bi bila A. ulica zgrajena le z namenom zagotoviti dovoz do stavb, bi bil mogoč zaključek, da gre za pripadajoče zemljišče k stavbam. Izvedenka bi morala reverzibilno ugotoviti postopek načrtovanja in projektiranja obravnavanih stavb. Upoštevati bi morala vse, kar je pomembno in logično glede na izbrano lokacijo obravnave, to je ustrezno lego stavb, osončenje, upad svetlobe, razdalje med stavbami, socialni vidik, higienski vidik, itd. Eden pomembnih pogojev za urbanistično in arhitekturno načrtovanje je tudi gostota zazidave, zazidanost zemljišča, zelene površine, število parkirnih mest, itd. To so tipični urbanistični kriteriji, s katerimi bi lahko izvedenka utemeljila svojo oceno. Ti pa se morajo združiti z ostalimi dejanskimi ugotovitvami, to je z namenskostjo površine zemljišča in preteklo redno rabo. Sklepa se ne da preizkusiti, zato je podana absolutna bistvena kršitev določb postopka. Napačna je ugotovitev, da na sporni nepremičnini ni javnih površin. Po namenu in uporabi gre za javno cesto. S povzemanjem posameznih prepisov pritožnica pojasnjuje, kaj je javna cesta in da je na njej prepovedana pridobitev lastninske pravice. Poudarja, da je A. cesta javna cesta, ki poteka tudi preko sporne parcele. Gre za javno cesto, ki jo lahko vsak prosto uporablja. Pritožnica je A. ulico kategorizirala kot javno cesto, saj je bila za to izkazana javna korist. Ne gre za cesto, namenjeno izključno redni rabi ene ali več stavb. Treba je razlikovati med pripadajočim zemljiščem in javnim dobrim. Javno dobro pa je pod enakimi pogoji dostopno vsem. Ne more biti dvoma o tem, da A. ulica kot javna cesta ni mogla postati skupna lastnina etažnih lastnikov več stavb. Potrebno je dati prednost javni koristi na cesti A. ulica, katere del je parc. št. 685/7. Tudi sporna cesta je bila namenjena kot javna dobrina

3. Predlagatelji v odgovoru na pritožbo predlagajo njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V obravnavani zadevi gre za postopek o ugotovitvi skupnega pripadajočega zemljišča trem stavbam z naslovom A. ulica 9, 11 in 13 (zgrajenim v 60. letih prejšnjega stoletja), torej za ugotavljanje obsega pripadajoče zemljišča, torej tistega, ki je potrebno za normalno, običajno, redno rabo stavbe. Predmet pritožbenega obravnavanja je parcela 685/7, k. o. X, ki v naravi predstavlja individualizirano dovozno pot (v izmeri 299 m2) z južne glavne ceste (ki se nadaljuje levo in poteka skozi naselje) ter se slepo zaključi na severu pred stavbo z naslovom A. 13. Gre za dovozni odcep iz južne strani. Zemljišče je namenjeno izključno za dostop k trem stavbam. Dovoz je obdan s tremi stavbami (na zahodni in severni strani) ter s parkiriščem in zelenico nasproti stavb (na vzhodni strani od dovoza). Ugotovljeno je kot skupno pripadajoče zemljišče vsem trem večstanovanjskim stavbam. Predlagateljica se zavzema za spremembo pripadnosti zemljišča. 6. Pritožbeno sodišče se strinja z odločitvijo v izpodbijanem delu, saj sodi, da je sodišče prve stopnje na podlagi dejanskih ugotovitev, ki imajo oporo v izvedenem dokaznem postopku, pravilno uporabilo materialno pravo (42. in 43. člen ZVEtL-11). Sodišče prve stopnje je natančno in konkretno pojasnilo, kako je s pomočjo izvedenke za področje urbanizma Jane Malenšek in izvedenca geodetske stroke C. C., listinske dokumentacije in na podlagi ogleda kraja v zakonu določena načelna izhodišča udejanjilo v konkretnem primeru in ugotovilo, da je tudi sporno zemljišče s parc. št. 685/7 skupno pripadajoče zemljišče vseh treh večstanovanjskih stavb. V izpodbijanem sklepu je razvidno, da je sodišče prve stopnje odločilo na podlagi 43. člena ZVEtL-1, predvsem druge in tretje, kot tudi četrte točke prvega odstavka navedenega člena zakona, ob upoštevanju zgodovinskih okoliščin, dejanskih prostorskih danosti, narave zemljišča, poteka razvoja prostora in dejanske oblasti ter umeščenosti nepremičnine, saj ni bila izdana odločba o določitvi funkcionalnega zemljišča ali gradbene parcele za nobeno od stavb, niti za vse tri stavbe, arhivska dokumentacija te soseske pa je bila zelo pomanjkljiva (le nekaj delilnih in grafičnih prikazov). Zato zgolj na takšni skopi dokumentaciji ni bilo mogoče podati mnenja izključno na podlagi kriterija po prvi točki tretjega odstavka 43. člena ZVEtL-1. Takšna podlaga je podana z ugotovitvami sodišča prve stopnje v izpodbijanem sklepu, ki temeljijo na ugotovitvah izvedenke in dokumentih, in je po tej določbi sporno zemljišče šteti kot skupno funkcionalno zemljišče vsem trem stavbam.

7. Izpodbijani sklep vsebuje zadostne argumente o odločilnih dejstvih, ki omogočajo preizkus pravilnosti in zakonitosti izpodbijanega sklepa. Pritožba z njimi niti ne vzpostavi vsebinskega dialoga, temveč ob sklicevanju na določene predpise meni, da izvedensko mnenje sledi le dejanskemu stanju, ugotovljenemu na kraju samem. A to ne drži. Izvedenka je res v osnovnem pisnem izvedenskem mnenju, ki ga omenja pritožba (list. št. 39), podala izvid le glede dejanske ureditve in rabe spornega zemljišča. Vendar pa je naknadno na pripombe nasprotne udeleženke, ki so vsebinsko podobne pritožbenim, dopolnila mnenje (list. št. 69) in to pomanjkljivost odpravila, saj je v dopolnitvi, v kateri je upoštevala še dodatno arhivsko dokumentacijo, identificirala in povzela relevantne pretekle prostorske akte ter urbanistične standarde, slednje pa tudi uporabila na tem konkretnem primeru obravnavanih stavb in spornega zemljišča. Upoštevala je vse kriterije oziroma merila, ki jih pritožba primeroma izpostavlja.2 Na takšno dopolnitev pa nasprotna udeleženka ni imela več pripomb. Glede še v pritožbi spornega zemljišča s parc. št. 685/7, takrat še del parc. št. 685/3, je izvedenka Malenšek kot bistveno konkretno navedla, da po urbanističnih standardih ceste, ki predstavljajo dovozne ceste le do posameznih konkretnih stavb in nimajo značaja povezovanja javnega cestnega omrežja, predstavljajo funkcionalno zemljišče stavbe in ne javne ceste. Potrdila je, da je bila tu obravnavana dovozna cesta urejena prav na ta način, da je namenjena in služi samo obravnavanim stavbam za potrebe dovoza, dostopa, oskrbe. Poudarila je, da sporni dovoz ne povezuje javnega cestnega omrežja in da je od izgradnje stavb le v njihovi uporabi, ne pa morebiti v korist splošne javnosti. Izvedenka tako ni oprla svojega mnenja zgolj na dejansko ureditev in preteklo rabo, kot zmotno meni pritožba. Pritožbeni očitek s povzemanjem javno objavljenega strokovnega članka izvedenke Malenšek, o tem, kakšna bi morala biti metodologija izvedenca pri ugotavljanju pripadajočega zemljišča, je neutemeljen, saj je izvedenka tudi v tem primeru ravnala na način, kot ga je opisovala v svojem članku. Ker se gradiva, na podlagi katerega so bile predmetne stavbe zgrajene, ni našlo, je zato pravilno dejansko izvedeno stanje v naravi ocenjevala z vidika prostorski aktov in urbanističnih standardov, ki so veljali v času družbene lastnine.

8. V izpodbijanem sklepu je ugotovljeno, da gre pri tem delu soseske, glede na celovito procesno gradivo, za funkcionalno in enovito povezanost izključno treh stavb z osrednjim dovoznim in parkirnim delom ter zeleno površino. V postopku ni bilo ugotovljeno, da bi ga uporabljal vsakdo, tega ne izkazuje nasprotna udeleženka niti v pritožbi. Glede na prometno ureditev tega območja, ki kaže, da gre za odcep iz glavne ceste, ni mogoče ravnati drugače, kot da je sodišče prve stopnje - ob upoštevanju izvedenskega mnenja izvedenke, ki je upoštevalo ob skopi arhivski dokumentaciji (dosegljivih grafičnih načrtih) urbanistične standarde in prvine ob gradnji stavb, dovoz kot osrednji prostor s parkirno površino in pasom zelenice, ki tvorijo zaokroženo celoto, določilo kot skupno pripadajoče zemljišče vseh treh stavb. Tudi če bi sledilo pritožnici, da je imel sporni dovoz nekdaj, pred gradnjo treh stavb, drugačno funkcijo, pa velja omeniti, da je že Vrhovno sodišče v sklepu II Ips 44/2020 pojasnilo, da se je pri stavbah, ki so bile zgrajene na družbenih zemljiščih, njihova namembnost za redno rabo, ki se je sicer lahko določila že pred izgradnjo stavb, naknadno lahko tudi spreminjala vse do olastninjenja družbenega zemljišča, s tem, da je pri pravici do uporabe ena izmed okoliščin tudi njeno dejansko izvajanje. In ravno za tak primer gre (lahko) v obravnavani zadevi, ko se je očitno po izgradnji stavb spremenila/določila namembnost dostopa za rabo, saj se je na sporni nepremičnini dejansko izvajala raba dovoza le v korist posamezne stavbe. Ob dejstvu, da pritožnica, na kateri je dokazno breme, ni ponudila dokazov, da se je navedena nepremičnina olastninila po tranzicijski zakonodaji kot grajeno javno dobro, ob zanesljivi razlagi dosegljive, sicer pomanjkljive dokumentacije (grafičnih prikazov), predvsem ob upoštevanju urbanističnih standardov in preteklih prostorskih aktov, ter po ugotovitvah o dejanski rabi površin od časa izgradnje do danes, je pravilna ugotovitev, da sporna nepremičnina predstavlja pripadajoče zemljišče k obravnavanim trem stavbam in ne javne površine.

9. Neuspešno je pritožbeno sklicevanje na kategorizacijo sporne dovozne ceste do predmetnih stavb kot javne ceste z občinskim odlokom iz leta 2005. Ugovor javnega dobra bi bil lahko utemeljen le v primeru, če bi bil podkrepljen z namembnostjo zemljišča kot javne dobrine, torej dobrine, namenjene splošni rabi, v času pred 1. januarjem 2003. Morebitna razglasitev javnega dobra po 1. januarju 2003 ne pomeni, da zemljišče v relevantnem času (ko je učinkovalo obrnjeno načelo superficies solo cedit) dejansko ni bilo pripadajoče zemljišče k stavbam. Sporna zemljišča torej že ob/po gradnji in dejanski ureditvi niso bila nikoli namenjena splošni rabi, temveč zagotovitvi funkcionalnih površin načrtovanega kareja, namenskost zemljišč pa se od izgradnje dalje ni spremenila. Z izvedenskim mnenjem je bila prepričljivo ovržena teza, da bi bila sporna dovozna cesta namenjena splošni rabi in javnemu cestnemu omrežju.

10. Glede na udejanjeno zunanjo ureditev treh stavb, ki imajo v naravi svoj uvoz/odcep z južne glavne ceste in manjši prostor za parkiranje in manevriranje na dvorišču vzhodno od stavb in skupnega dostopa, s pasovi zelenih površin, ni mogoče osrednjega povezovalnega prostora ugotoviti za javno cesto oziroma dobro, ki bi bilo v uporabi vsakogar. Kot ugotavlja izvedenka in o tem se je prepričalo tudi sodišče prve stopnje na ogledu, je bila slepa pot do stavb ob gradnji stavb namenjena z namenom dovoza/dostopa do treh stavb z zazelenitvijo in parkiriščem nasproti.

11. Ob navedenem pritožbeni razlogi niso utemeljeni, zato je pritožbeno sodišče zavrnilo pritožbo in v izpodbijanem delu potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 3. členom ZVEtL-1 in 42. členom Zakona o nepravdnem postopku - ZNP-1).

1 Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in ugotavljanje pripadajočega zemljišča, Ur. l. RS, št. 34/2017 s sprem. 2 Pritožba ne trdi, da je izvedenka morebiti uporabila napačne standarde ali da katerega ne bi uporabila, niti da predmetni odcep ceste nima značaja dovoza le do obravnavanih treh stavb, ki ni povezan z javnim cestnim omrežjem.