Jedro

Predmet prodaje so v konkretnem primeru nepremičnine. Bila je že izvedena javna dražba z zviševanjem izklicne cene, ki je bila določena v enaki višini, pa ni bila uspešna. To po oceni pritožbenega sodišča utemeljuje uporabo drugega načina prodaje, torej javno dražbo z zniževanjem izklicne cene.

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom odločilo o drugi skupni prodaji premoženja dolžnice, ki ga predstavljata nepremičnini ID znak parcela 0000 000/2 in parcela 0000 000/3 (v nadaljevanju nepremičnini), obe v deležu ½, tako, da se prodaja opravi na podlagi javne dražbe z zniževanjem izklicne cene, ki jo je določilo v višini 63.500 EUR in varščino 6.350 EUR, pri čemer se prodaja opravi kot skupna prodaja nepremičnega premoženja (skupna prodaja) v stečajnem postopku nad dolžnikom A. A., ki se vodi pred istim sodiščem pod opr. št. St 0000/2021, v katerem se bosta prodajali isti nepremičnini v deležu do ½ in dodatno še parcela 0000 000 v deležu do celote (1/1), za katere je izklicna cena 65.095 EUR in bo tako izklicna cena na drugi skupni javni dražbi 128.595 EUR.

2.Zoper sklep sodišča prve stopnje v celoti se pritožuje dolžnica, iz vseh pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijani sklep razveljavi ter predlog upraviteljice za prodajo premoženja zavrne oziroma podredno vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

3.Upraviteljica v odgovoru na pritožbo prereka dolžničine pritožbene navedbe kot neutemeljene in predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbo zavrne ter potrdi sklep sodišča prve stopnje.

4.Pritožba je dopustna (prim. odločba Ustavnega sodišča RS Up-949/12 z dne 10. 10. 2013), ni pa utemeljena.

5.Pravna podlaga izpodbijanega sklepa je določba četrtega odstavka 331. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP), ki se smiselno uporablja tudi v postopku osebnega stečaja (prvi odstavek 383. člena ZFPPIPP). Gre namreč za drugo (skupno) prodajo, saj na podlagi prvega sklepa o (skupni) prodaji z dne 20. 2. 2025 prodaja na javni dražbi z zviševanjem enake izklicne cene ni bila uspešna. Če je bila javna dražba za prodajo posameznega premoženja na podlagi prvega sklepa o prodaji neuspešna, lahko sodišče s sklepom o prodaji (dodatni sklep o prodaji) bodisi ponovno odloči, da se prodaja opravi na podlagi javne dražbe ali zavezujočega zbiranja ponudb, in določi nižjo izklicno ali izhodiščno ceno kot v prvem sklepu, bodisi odloči, da se opravi nezavezujoče zbiranje ponudb zaradi prodaje na podlagi neposrednih pogajanj (četrti odstavek 331. člena ZFPPIPP). Sodišče prve stopnje je na predlog upraviteljice odločilo, da se (druga) prodaja opravi na podlagi javne dražbe, tokrat z zniževanjem izklicne cene, ker je ta način po presoji sodišča najprimernejši za prodajo vrste premoženja, ki je predmet prodaje (stanovanjska hiša ter kmetijski objekt, s pripadajočim zemljiščem).

6.Dolžnica neutemeljeno navaja, da ji ni znano, kako je sodišče določilo izklicno ceno. Sodišče prve stopnje je namreč v izpodbijanem sklepu pojasnilo, da je izklicno ceno določilo na podlagi vrednosti, ki jo je izdelal pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin B. B., kar je skladno s prvim odstavkom 332. člena ZFPPIPP. Pojasnilo je tudi, da se cenitev nahaja kot priloga k procesnemu dejanju (p. d.) 40, p. d. 81 in p. d. 109 v spisu tega stečajnega postopka, kar pomeni, da je bila dolžnici dana možnost, da bi se s cenitvenim poročilom seznanila. ZFPPIPP ne zahteva vročanja cenitvenega poročila dolžnici v izjasnitev1, zato tudi ne drži očitek o kršitvi načela kontradiktornosti in s tem bistveni kršitvi določb postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP.

7.V izpodbijanem sklepu je pojasnjeno, da ocenjena tržna vrednost dolžničinih nepremičnin znaša 63.500 EUR, likvidacijska pa 40.000 EUR. Zato ne drži pritožbena trditev, da dolžnica ne more preizkusiti, ali je sodišče kršilo 332. člen ZFPPIPP. Sodišče prve stopnje je jasno navedlo, da je določilo izklicno ceno v višini, ki je enaka ocenjeni tržni vrednosti nepremičnin, tj. 63.500 EUR. Tako določena izklicna cena v dodatnem sklepu o prodaji očitno ne nasprotuje določbi tretjega odstavka 332. člena ZFPPIPP, ki določa, da lahko sodišče z dodatnim sklepom o prodaji določi izklicno ceno v znesku, ki je nižji od polovice vrednosti premoženja, ocenjene na podlagi likvidacijske vrednosti, če s tem soglaša upniški odbor. V konkretnem primeru izklicna cena v dodatnem sklepu o prodaji ni nižja niti od likvidacijske vrednosti, kaj šele od polovice likvidacijske vrednosti, ampak je enaka ocenjeni tržni vrednosti (63.500 EUR), ki je višja od likvidacijske vrednosti (40.000 EUR). Neutemeljeno je tudi dolžničino sklicevanje na peti odstavek 332. člena ZFPPIPP, ki določa, da pri javni dražbi z zniževanjem izklicne cene pri prvem sklepu o prodaji izklicna cena ne sme biti nižja od vrednosti, ocenjene na podlagi likvidacijske vrednosti, povečane za 25 odstotkov. V konkretnem primeru je namreč sodišče prve stopnje pojasnilo, da je likvidacijska vrednost 40.000 EUR, iz česar izhaja, da za 25 odstotkov povečana likvidacijska vrednost znaša 50.000 EUR. To mejo izklicna cena, določena v izpodbijanem sklepu, presega. Bistvena kršitev določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP ni podana, saj je izpodbijani sklep mogoče preizkusiti.

8.Dolžnica nadalje nasprotuje načinu prodaje na podlagi javne dražbe z zniževanjem izklicne cene, vendar neutemeljeno. Dolžnica namreč ne upošteva dejstva, da je bila v konkretnem primeru že izvedena (prva) prodaja na javni dražbi z zviševanjem (enake) izklicne cene, ki je bila neuspešna. V takšni situaciji pa je način (druge) prodaje na javni dražbi z zniževanjem izklicne cene po oceni pritožbenega sodišča primeren ter preprečuje nadaljnje neuspešne prodaje in s tem dolgotrajnost prodaje. Navedbe dolžnice, da bo ta na način prodaje povzročil nesorazmerno znižanje vrednosti ter da trg nepremičnin trenutno ne omogoča realne prodaje z dražbo z zniževanjem izklicne cene, so pavšalne in neizkazane. ZFPPIPP namreč v drugem odstavku 329. člena izrecno omogoča izvedbo javne dražbe bodisi z zviševanjem izklicne cene ali z zniževanjem izklicne cene, pri čemer nepremičnine niso izključene. V konkretnem primeru pa je že bila izvedena javna dražba z zviševanjem izklicne cene, ki je bila določena v enaki višini, pa ni bila uspešna. To po oceni pritožbenega sodišča utemeljuje uporabo drugega načina prodaje, torej javno dražbo z zniževanjem izklicne cene.

9.Sodišče prve stopnje je odločilo, da je javna dražba z zniževanjem izklicne cene najprimernejši način (druge) prodaje glede na vrsto premoženja, ki je predmet prodaje. Pri tem je pojasnilo, da nepremičnini v naravi predstavljata stanovanjsko hišo ter kmetijski objekt, s pripadajočim zemljiščem, ter da je bila prva javna dražba z zviševanjem izklicne cene neuspešna. Navedenemu pritožnica ne oporeka, zato načina prodaje ne more izpodbiti zgolj njen očitek, da izbran način prodaje ni pojasnjen. Slednje ne drži, zato tudi ni podana bistvena postopkovna kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP.

10.Dolžnica nasprotuje tudi skupni prodaji nepremičnega premoženja dolžnice in dolžnika A. A., ker nista solastnika vseh nepremičnin, ki so predmet prodaje (solastnika vsak do ½ sta samo dveh parcel, medtem ko je A. A. do celote lastnik še ene parcele). Kot je razvidno iz izpodbijanega sklepa, je sodišče prve stopnje sledilo predlogu upraviteljice, zato ni mogoče pritrditi pritožbenim navedbam, da izpodbijanega sklepa v tem delu ni mogoče preizkusiti, absolutno bistvena kršitev določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP pa tudi v tem delu ni podana. Odločitev o skupni prodaji je odvisna od dejanskih okoliščin posameznega primera, v konkretnem primeru od ugotovitev upraviteljice, da gre za nepremičnine, ki so funkcionalno povezane in predstavljajo ekonomsko celoto, zaradi česar njihova skupna prodaja omogoča doseganje višje kupnine kot prodaja posameznih delov. Dolžnica, na kateri je trditveno in dokazno breme, v pritožbi niti ni pojasnila, zakaj bi bil primernejši drug način prodaje (in ne skupna prodaja). ZFPPIPP pa ne izključuje skupne prodaje kadar so posamezne nepremičnine v solasti dveh stečajnih dolžnikov, druga nepremičnina pa v izključni lasti enega od stečajnih dolžnikov. Vprašanje, kako bo v primeru prodaje sodišče procentualno delilo kupnino, ni predmet izpodbijanega sklepa, ampak se bo to reševalo v nadaljnjih fazah postopka, ko bo sodišče odločalo o razdelitvi stečajne mase. Zato pritožnica tudi v tem delu neutemeljeno uveljavlja bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP, ker naj bi bil izpodbijani sklep v tem delu neobrazložen in ga ni mogoče preizkusiti. Dolžnost obrazložitve se nanaša samo na pravno odločilna dejstva, kar vprašanja v zvezi z delitvijo kupnine pri izdaji sklepa o prodaji niso. Da je sodišče prve stopnje ravnalo pravilno, ko je določilo skupno prodajo nepremičnega premoženja dolžnice in A. A. pa je potrjeno tudi v sklepu višjega sodišča v tem postopku VSL Cst 114/2025 z dne 13. 5. 2025, ki je v tem delu potrdilo sklep St 0000/2023 z dne 20. 2. 2025 o prvi skupni prodaji istega premoženja (I. točka izreka).

11.V zvezi s pritožbenim očitkom, da je dolžnici v primeru skupne prodaje kršena zakonita predkupna pravica kot solastnice na solastniškem deležu na nepremičninah, ki so v solasti dolžnika A. A., pritožbeno sodišče pojasnjuje, da se predkupna pravica uveljavlja v samem prodajnem postopku in se o tem s sklepom o prodaji ne odloča. Če se prodaja premoženje, ki je predmet zakonite predkupne pravice (ali pogodbene predkupne pravice, ki je vpisana v zemljiško knjigo), veljajo posebna pravila o uveljavljanju predkupne pravice v postopku prodaje (347. člen ZFPPIPP), predkupni upravičenec, čigar predkupna pravica je bila kršena, pa lahko to uveljavlja s pritožbo zoper sklep o soglasju k prodajni pogodbi oziroma v primeru iz šestega odstavka 341. člena ZFPPIPP (če je ocenjena vrednost premoženja, ki je predmet prodajne pogodbe, nižja od 100.000 EUR, razen če je kupnina plačana z najemom kredita z zastavo premoženja, ki je predmet prodajne pogodbe) s pritožbo zoper sklep o izročitvi nepremičnine kupcu (drugi odstavek 344. člena ZFPPIPP).

12.Z izpodbijanim sklepom sodišče prve stopnje ni odločalo o predlogu upraviteljice, naj sodišče dolžnici naloži izpraznitev ter izročitev nepremičnine skladno z drugim odstavkom 395. člena ZFPPIPP. Zato se pritožbeno sodišče ne opredeljuje do pritožbenih navedb dolžnice, ki se nanašajo na odločitev o izpraznitvi in izročitvi nepremičnine. Že iz dolžničine pritožbe izhaja, da je o tem (ponovno, po izdaji sklepa VSL Cst 114/2025 z dne 13. 5. 2025, ki je v tem delu razveljavilo prejšnji sklep in v tem delu zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek) odločalo sodišče prve stopnje s sklepom z dne 6. 6. 2025 in ne z izpodbijanim sklepom (z dne 10. 2. 2026).

Odločitev sodišča prve stopnje je tako pravilna. Višje sodišče sodišče je zato ob ugotovitvi, da sodišče prve stopnje ni naredilo kršitve, na katere višje sodišče pazi po uradni dolžnosti (350. člen ZPP v zvezi s 366. členom ZPP in prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP), pritožbo zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

-------------------------------

1Prim. sklep VSL Cst 114/2025 z dne 13. 5. 2025.