Jedro

Pritožbeno sodišče soglaša, da gre pri zahtevku za ugotovitev ničnosti sklenjene prodajne pogodbe in pri zahtevku (oblikovalnemu) za razveljavitev prodajne pogodbe za uveljavljanje dveh različnih oblik neveljavnosti, za kateri je tudi predpisan različen način uveljavljanja (različen je tudi krog oseb, ki take zahtevke lahko uveljavljajo). A je vprašanje, o čem je bilo odločeno s pravnomočno zavrnjenim zahtevkom za ugotovitev, da je (sklenjena) pogodba neveljavna.

Sledeč razlogom Vrhovnega sodišča je tožnikov (podrejen) zahtevek „pogodba je neveljavna in se razveljavi“ potrebno interpretirati kot (enoten oziroma en) zahtevek, ki se glasi: „pogodba je izpodbojna in se razveljavi,“ oziroma kot zahtevek, ki se glasi: „pogodba se razveljavi.“ Toda ne le, da je tožba z zahtevkom za ugotovitev izpodbojnosti nedopustna (izpodbojnost ni pravica ali pravno razmerje); za tako ugotovitev tožnik (zaradi zahtevane razveljavitve) tudi nima (ni imel) pravnega interesa.

Odločitev o zahtevku za ugotovitev ničnosti sklenjene pogodbe je pogojena z utemeljenostjo zahtevka za sklenitev pogodbe.

Obveznost sklenitve pogodbe se lahko v obravnavani zadevi nanaša zgolj na sklenitev zavezovalnega pravnega posla, na pa na sklenitev razpolagalnega, ki je bil sklenjen že s sprejemom objavljene ponudbe.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se sodba razveljavi ter zadeva vrača sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje ugotovilo, da (točka 1 izreka) je nična prodajna pogodba, sklenjena med tožencema 22. 2. 2008 v delu, ki se nanaša na parc. št. 26, 27 in 29/1 k. o. X, tožencu pa je (točka 2 izreka) naložilo, da kot prodajalec s tožnikom sklene prodajno pogodbo za navedene parc. št. 26, 27 in 29/1 k. o. X za kupnino 25.725,00 EUR z ostalimi navedenimi modalitetami pogodbe (opisanimi v IX. točkah, vključujoč zemljiškoknjižno dovolilo – tč. V.), hkrati pa tožniku naložilo plačilo kupnine 25.725,00 EUR tožencu v 15 dneh po pravnomočnosti. Tožencema je (točka 3 izreka) naložilo, da tožniku povrneta pravdne stroške v znesku 1.654,50 EUR s pripadki v primeru zamude.

2. Zoper sodbo sta se pritožila tako toženec kot toženka zaradi zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava s predlogom, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo ustrezno spremeni, podrejeno pa jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Toženec v pritožbi najprej opozarja, da Zakon o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju: ZKZ) na kogenten način ureja promet s kmetijskimi zemljišči, ne pa tudi stavbnimi. In del parc. št. 29/1 k. o. X je opredeljen kot stavbno zemljišče. V tem delu se ponudba šteje kot vabilo k dajanju ponudb v skladu s tretjim odstavkom 22. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: OZ). Do teh navedb in pravnega stališča toženca se sodišče tudi ni opredelilo. Poleg tega sodišče ni sledilo tožbenemu predlogu, temveč je arbitrarno poseglo v tožbeni petit in ga preoblikovalo tako, da je samo dodalo višino kupnine 25.725,00 EUR. Pri tem je toženec ves čas ugovarjal nesklepčnosti zahtevka, ki ni predvidel istočasnosti izpolnitve, ki se predpostavlja pri dvostranski (prodajni) pogodbi. Kršeno je bilo tudi načelo dispozitivnosti, saj sodišče tožniku ni moglo in smelo prisoditi niti kaj več niti kaj drugega, kot to kar je s tožbo zahteval. Sodišče je sočasnost izpolnitve samo določilo (in s tem saniralo nesklepčnost) v nasprotju z določbo 2. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP). Taka sodba je nezakonita. Sodišče pa se tudi ni opredelilo do navedb toženca glede disenza pri sklepanju pogodbe.

3. Toženka pa v pritožbi najprej opozarja, da sta toženca enotna sospornika, ki se po 196. členu ZPP štejeta za enotno pravdno stranko in se razteza, če eden od sospornikov zamudi kakšno pravdno dejanje, tudi nanj učinek pravdnih dejanj, ki jih je opravil drugi sospornik. Zato četudi toženka odgovora na tožbo ni vložila, toženčev pravočasni odgovor učinkuje tudi zanjo. Stališče sodišča prve stopnje, da je toženka izgubila pravico aktivnega nastopanja v postopku, je zato napačno, s tem pa je sodišče tudi zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke 2. odst. 339. člena ZPP. Toženki je sodišče odreklo tudi pravico izjasniti se glede spremembe tožbe. Je pa sodišče tudi materialno pravo napačno uporabilo, saj je zahtevek za ugotovitev ničnosti v vsakem primeru neutemeljen. Namen pravil ZKZ, ki naj bi jih v obravnavanem primeru toženec kršil (pa jih po mnenju toženke ni), odkazuje kvečjemu na sankcijo izpodbojnosti, kar nenazadnje potrjuje tudi sprememba določil 20. člena ZKZ. Sicer pa je v obravnavanem primeru podana situacija iz 2. odst. 86. člena OZ, saj je bila sklenitev prodajne pogodbe s toženko v bistvu prepovedana le tožencu; toženka za prodajno pogodbo z dne 22. 2. 2008 sploh ni vedela. Če bi to vedela, pogodbe s tožencem ne bi sklenila, še manj pa bi mu vnaprej, še pred vknjižbo lastninske pravice, izročila celotno dejansko dogovorjeno kupnino v višini preko 103.000,00 EUR. Podrejeni zahtevek glede izpodbojnosti prodajne pogodbe, sklenjene med tožencema, pa je tožnik podal prepozno po poteku enoletnega prekluzivnega roka. Poleg tega gre za ponudbo po ZKZ le za kmetijska zemljišča, parc. št. 29/1 pa je delno stavbno zemljišče. Tudi pripis na ponudbi, da je kupec teh nepremičnin znan, jasno pove, da toženec nepremičnin ne želi prodati komu drugemu. Sicer pa je napačno tudi stališče sodišča prve stopnje glede zahtevka za sklenitev pogodbe, če je bila ta že sklenjena s trenutkom sprejema ponudbe; v takem primeru ima tožnik le pravni interes za ugotovitev, da je takšna pogodba že sklenjena. Opozarja tudi na svojo dobrovernost. 4. Pritožbeno sodišče je s sodbo II Cp 835/2010 z dne 15. 4. 2010 pritožbama ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je zavrnilo tožbena zahtevka za ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe, sklenjene med tožencema 22. 2. 2008 (v delu, ki se nanaša na parc. št. 26, 27 in 29/1 k. o. X) in za sklenitev prodajne pogodbe(1) (toženca s tožnikom) za navedene parc. št. 26, 27 in 29/1 k. o. X za kupnino 25.725,00 EUR z ostalimi navedenimi modalitetami pogodbe, zadevo pa vrnilo sodišču prve stopnje v odločanje o podrejenem tožbenem zahtevku.(2)

5. Zoper takšno odločitev je tožnik vložil predlog za dopustitev revizije. Vrhovno sodišče jo je s sklepom II DoR 408/2010 z dne 10. 3. 2011 dopustilo glede vprašanja, ali je sodišče druge stopnje z ugotovitvijo, da tožnik pristojnemu upravnemu organu ni podal predloga za odobritev pravnega posla, kršilo procesna pravila, tožnik pa je na podlagi tega sklepa revizijo tudi vložil. 6. Sodišče prve stopnje je nato s sodbo (in sklepom) P 141/2010 z dne 13. 12. 2011(3) v obravnavani zadevi zavrnilo tožnikove tožbene zahtevke(4) za ugotovitev, da je prodajna pogodba, sklenjena med tožencema št. SV 160/08 z dne 22. 2. 2008, neveljavna(5) in se razveljavi(6) ter za sklenitev prodajne pogodbe(7) (toženca s tožnikom) za navedene parc. št. 26, 27 in 29/1 k. o. X za kupnino 25.725,00 EUR z ostalimi navedenimi modalitetami pogodbe (v točkah I. do IX.). Višje sodišče v Ljubljani je s sodbo (in sklepom) II Cp 774/2012 z dne 18. 4. 2012 tožnikovo pritožbo zavrnilo in navedeno sodbo potrdilo (s čimer je sodba sodišča prve stopnje postala pravnomočna).

7. Vrhovno sodišče je nato s sklepom II Ips 146/2012 z dne 7. 11. 2013 tožnikovi reviziji(8) ugodilo, sodbo tega sodišča II Cp 835/2010 z dne 15. 4. 2010 razveljavilo in mu zadevo vrnilo v novo sojenje.

8. Pritožbeno sodišče je nato s sklepom II Cp 3116/2013 z dne 27. 11. 2013 pritožbama ugodilo, sodbo sodišča prve stopnje razveljavilo in zavrglo tožbo z zahtevkoma, da je nična med tožencema sklenjena prodajna pogodba (v navedenem delu) in da je toženec kot prodajalec s tožnikom dolžan skleniti prodajno pogodbo za navedene parc. št. 26, 27 in 29/1 k. o. X za kupnino 25.725,00 EUR z ostalimi navedenimi modalitetami pogodbe (opisanimi v IX. točkah). Menilo je, da je bilo o tožnikovih tožbenih zahtevkih, ki sta predmet pritožbenega postopka (ugotovitvenemu zahtevku in zahtevku za sklenitev prodajne pogodbe), že pravnomočno razsojeno z v točki 6. te obrazložitve navedenima sodbama.(9)

9. Zoper takšno odločitev je tožnik predlagal revizijo, ki je bila s sklepom Vrhovnega sodišča II DoR 4/2014 z dne 20. 3. 2014 dopuščena glede vprašanja pravilne uporabe določbe 12. točke drugega odstavka 339. člena ZPP v situaciji, ko pride do pravnomočne (zavrnitvene) odločitve o podrednem zahtevku, naknadno pa je odločitev o zavrnitvi primarnega zahtevka razveljavljena. Tožnik je na podlagi tega sklepa revizijo tudi vložil. 10. Vrhovno sodišče je nato s sklepom II Ips 197/2014 z dne 28. 8. 2014 tožnikovi reviziji ugodilo in sklep tega sodišča II Cp 3116/2013 z dne 27. 11. 2013 razveljavilo, zadevo pa vrnilo (temu sodišču) v novo sojenje. Menilo je, da je napačno stališče tega sodišča, da sta primarni in podrejen zahtevek identična (in da je bilo z odločitvijo o podrejenem zahtevku že odločeno o utemeljenosti primarnega zahtevka). Menilo je tudi, da tožnik s primarnim zahtevkom zahteva ugotovitev ničnosti sklenjene prodajne pogodbe med tožencema, s podrejenim (oblikovalnim) zahtevkom pa (da je) tožnik zahteva(l) razveljavitev pogodbe; gre za dve različni obliki neveljavnosti, za kateri je tudi predpisan različen način uveljavljanja (različen je tudi krog oseb, ki zahtevke lahko uveljavljajo). Po oceni revizijskega sodišča je pritožbeno sodišče z (napačno) odločitvijo tožniku onemogočilo obravnavanje zadeve pred sodiščem in s tem zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

11. Pritožbi sta utemeljeni.

12. Pritožbeno sodišče najprej ugotavlja, da v obravnavani zadevi ni sporno, da je bilo o tožnikovih zahtevkih za razveljavitev med tožencema sklenjene prodajne pogodbe in posledičnemu zahtevku za sklenitev opisane prodajne pogodbe pravnomočno odločeno. Vprašanje pa je, ali je bilo (pravnomočno) odločeno (tudi) o tožnikovem zahtevku za ugotovitev neveljavnosti med tožencema sklenjene prodajne pogodbe (tudi tak zahtevek tožnik uveljavljal „podrejeno“).(10) S sodbo P 141/2010 z dne 13. 12. 2011 (potrjeno s sodbo tega sodišča II Cp 774/2012 z dne 18. 4. 2012) je namreč sodišče prve stopnje zavrnilo tožnikov (podrejen) tožbeni zahtevek „za ugotovitev, da je med tožencema sklenjena prodajna pogodba neveljavna in se razveljavi ter da je toženec s tožnikom dolžan skleniti v izreku natančno navedeno (v točkah I. do IX.) prodajno pogodbo.“ Pritožbeno sodišče soglaša, da gre pri zahtevku za ugotovitev ničnosti sklenjene prodajne pogodbe in pri zahtevku (oblikovalnemu) za razveljavitev prodajne pogodbe za uveljavljanje dveh različnih oblik neveljavnosti, za kateri je tudi predpisan različen način uveljavljanja (različen je tudi krog oseb, ki take zahtevke lahko uveljavljajo). A je vprašanje, o čem je odločeno s pravnomočno zavrnjenim zahtevkom za ugotovitev, da je (sklenjena) pogodba neveljavna.(11) Sledeč razlogom vrhovnega sodišča je tožnikov (podrejen) zahtevek „pogodba je neveljavna in se razveljavi“ potrebno interpretirati(12) kot (enoten oziroma en) zahtevek, ki se glasi: „pogodba je izpodbojna(13) in se razveljavi,“ oziroma kot zahtevek, ki se glasi: „pogodba se razveljavi.“ Toda ne le, da je tožba z zahtevkom za ugotovitev izpodbojnosti nedopustna (izpodbojnost ni pravica ali pravno razmerje);(14) za tako ugotovitev tožnik (zaradi zahtevane razveljavitve) tudi nima (ni imel) pravnega interesa.(15) Dejstvo je tudi, da neveljavne pogodbe ni mogoče razveljaviti,(16) pa je prav tak zahtevek tožnik (ki ga je zastopala kvalificirana pooblaščenka, odvetnica) uveljavljal(17) in je bilo o njemu tudi pravnomočno odločeno!! Vsega tega pa(18) pritožbeno sodišče upoštevajoč sklep revizijskega sodišča II Ips 197/2014 z dne 28. 8. 2014 ni smelo upoštevati.

13. Tožnik je v tožbi z dne 5. 3. 2008 navedel, da je toženec v skladu z ZKZ pri pristojni upravni enoti dne 5. 12. 2007 objavil ponudbo za prodajo kmetijskih zemljišč parc. št. 26, 27 in 29/1 vse k. o. X za kupnino 5 EUR na m². Poudaril je, da je ponudbo sprejel, kljub temu pa prvi toženec z njim ni hotel skleniti prodajne pogodbe, ampak je v januarju 2008 objavil novo ponudbo za prodajo istih zemljišč za ceno 5,5 EUR za m². To ponudbo je sprejela toženka in tako sta toženca 22. 2. 2008 za zemljišča, ki so bila predmet objavljene ponudbe, poleg tega pa tudi za zemljišče parc. št. 28 k. o. X, sklenila prodajno pogodbo. Tožnik s tožbo od sodišča zahteva, naj razsodi, da je nična prodajna pogodba, ki je bila sklenjena med tožencema za tiste nepremičnine, ki so bile predmet prve ponudbe in naj tožencu naloži, da mora za te nepremičnine skleniti prodajno pogodbo z njim in mu tudi izstaviti ustrezno zemljiškoknjižno dovolilo. Sodišče prve stopnje je takemu tožbenemu zahtevku ugodilo.(19)

14. V obravnavani zadevi je odločitev o zahtevku za ugotovitev ničnosti sklenjene pogodbe pogojena z utemeljenostjo zahtevka za sklenitev pogodbe. Le v primeru utemeljenosti slednjega je namreč za tožnikov ugotovitvi zahtevek podan pravni interes (ki je procesna predpostavka)(20) oziroma podana zainteresiranost (ki je materialnopravna predpostavka).(21) Zato je pritožbeno sodišče najprej odločalo o utemeljenosti pritožb tožencev glede zahtevka za sklenitev pogodbe.

15. Po oceni pritožbenega sodišča toženca v pritožbah utemeljeno opozarjata, da ima izpodbijana sodba o nekaterih odločilnih dejstvih (glede zahtevka za sklenitev pogodbe) kontradiktorne razloge, kar predstavlja bistveno kršitev postopkovnih določb iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP (tudi po uradni dolžnosti upošteven pritožbeni razlog – drugi odstavek 350. člena ZPP), kar onemogoča pritožbeni preizkus izpodbijane sodbe v navedenem delu. Sodišče prve stopnje namreč ugotavlja (sklicujoč se na stališče enotne sodne prakse, še posebej izrecno na sklep VS II Ips 835/2007 z dne 28. 1. 2009),(22) da je bila na podlagi 5. 12. 2007 objavljene toženčeve ponudbe za prodajo kmetijskih zemljišč, ki jo je tožnik sprejel, v obravnavani zadevi med njima sklenjena pogodba o prodaji v ponudbi navedenih zemljišč (s sporazumom o bistvenih sestavinah pogodbe). Kljub temu pa tožencu nalaga sklenitev pogodbe glede istega predmeta in za isto ceno. Če je pogodba že bila sklenjena, potem tožencu ni mogoče naložiti sklenitve pogodbe. Poleg tega sodišče tožencu nalaga, da tožniku izstavi zemljiškoknjižno dovolilo (intabulacijsko klavzulo),(23) t. j. nepogojno izjavo, kar ni v skladu zakonskimi določbami 19. in 22. člen ZKZ, v skladu s katerimi je za veljavnost takšne pogodbe določena naknadna odobritev pristojne upravne enote. Pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča je namreč sklenjena pod odložnim pogojem odobritve (pristojne upravne enote).(24) In to velja tako v primeru že sklenjene pogodbe kot v primeru zahtevka (oblikovalno dajatvenega) za sklenitev pogodbe.(25) Obveznost sklenitve pogodbe se lahko v obravnavani zadevi nanaša zgolj na sklenitev zavezovalnega pravnega posla, na pa na sklenitev razpolagalnega.

Pri tem ni odveč opozoriti še na obveznost overitve podpisa na zemljiškoknjižnemu dovolilu (23. člen SPZ), pri čemer morajo biti za vknjižbo zemljiškoknjižnemu dovolilu priložene listine, ki jih določajo 36., 37. in 38. člen ZZK-1, kar ugotavlja notar. Te listine so torej sestavni del zemljiškoknjižnega dovolila. In ko se s tožbenim zahtevkom uveljavlja izstavitev zemljiškoknjižne listine (ki naj nadomesti toženčevo odklanjanje izstavitve take listine – sklenitev razpolagalnega pravnega posla z overjenim podpisom odsvojitelja, kar vse nadomešča oblikovalno dajatvena sodba), je materialna predpostavka za utemeljenost takega zahtevka, da je v pravdi izkazan obstoj listin iz cit. 36. do 38. člena ZZK-1. 16. Sodišče prve stopnje je v obravnavani zadevi odločilo tudi (ne da bi kdorkoli to zahteval – mimo zahtevkov), da je tožnik tožencu dolžan plačati kupnino 25.725,00 EUR v 15 dneh po pravnomočnosti sodbe.(26) Ne le, da sklenitve pogodbe ni mogoče pogojevati z izpolnitvijo pogodbenih obveznosti. Kršeno je tudi pravilo sočasnosti izpolnitve. Tožencu sodišče nalaga, da tožniku izstavi zemljiškoknjižno dovolilo in šteje se, da je ta toženčeva obveznost izpolnjena s pravnomočnostjo sodbe,(27) tožniku pa nalaga plačilo kupnine 15 dni pozneje, in ne sočasno. Zato za tako pogodbeno omejitev (prisojo manj od zahtevanega) ni podlage.(28)

17. Poleg navedenega bo v primeru, da bo sodišče prve stopnje upoštevalo, da v obravnavanem primeru ni prišlo do sklenitve pogodbe, ko je toženec kot ponudnik odklonil sestavo pisne listine o sklenjeni pogodbi, tožnik kot predkupni upravičenec pa vtožuje sklenitev pogodbe v pravdnem postopku,(29) moralo presoditi tudi vprašanje pravočasnosti vložene tožbe za sklenitev pogodbe (v prekluzivnem 60-dnevnem roku (po poteku 30-dnevnega roka za sprejem ponudbe – iz četrtega odstavka 20. člena ZKZ – ta teče od dneva, ko je bila ponudba objavljena na oglasni deski upravne enote), v katerem mora kupec pri pristojni upravni enoti v skladu z 22. členom ZKZ uveljavljati odobritev sklenjenega pravnega posla).(30) Ni namreč sprejemljivo, da bi v primeru sestavljene pisne listine o sklenjeni pogodbi veljavnost že sklenjenega pravnega posla bila odvisna od odložnega pogoja odobritve s strani pristojne upravne enote v določenem prekluzivnem 60-dnevnem roku, v primeru vtoževane sklenitve pravnega posla pa da tega prekluzivnega roka ne bi bilo potrebno upoštevati. Po prvem odstavku 274. člena ZPP izda predsednik senata po predhodnem preizkusu tožbe(31) sklep, s katerim se tožba zavrže, če ugotovi (med drugim), da je bila tožba vložena prepozno, če je s posebnimi predpisi določen rok za tožbo. Rok za vložitev tožbe za sklenitev pogodbe izrecno sicer res ni določen. Je pa določen prekluziven 60-dnevni rok za odobritev sklenjenega pravnega posla. In če se upošteva sodna praksa, ki dopušča vtoževanje sklenitve pogodbe v obravnavanem primeru, je potrebno upoštevati tudi naveden prekluziven rok za vložitev tožbe (očitno se tega zaveda tudi tožnik, ki zatrjuje pravočasnost vložene tožbe,(32) a spregleda da je naveden rok iztekel 4. 3. 2008).(33)

18. Pritožbeno sodišče je zato moralo na podlagi prvega odstavka 351. člena v zvezi z drugim odstavkom 354. člena in 355. členom ZPP(34) pritožbama ugoditi in odločiti tako, kot je razvidno iz izreka tega sklepa. Sodišče prve stopnje bo v nadaljnjem teku postopka moralo najprej odpraviti navedeno kontradiktornost glede (že) sklenjene pogodbe oziroma vtoževane sklenitve pogodbe, upoštevajoč pri tem tudi tožnikovi vlogi UE Domžale (o odobritvi oziroma neodobritvi sklenjenega/sklenjenih pravnih poslov – prilogi A6 in A8) ter zavrženje teh vlog (B25), nenazadnje pa tudi odobritev (pristojne UE) med tožencema sklenjene(35) pogodbe, kar nenazadnje izhaja tudi iz zemljiškoknjižnih podatkov. Pri presoji navedenega bo moralo izhajati tudi iz neobstoja podlage za izstavitev zemljiškoknjižne listine (sklenitev razpolagalnega pravnega posla). Predvsem pa bo moralo predhodno ugotoviti, ali so sploh izpolnjene (obrazložene) procesne predpostavke za presojo, kar velja tako glede ugotovitvenega zahtevka kot zahtevka za sklenitev pogodbe (med tožencema).

19. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na podlagi tretjega odstavka 165. člena ZPP.

(1) Gre za oblikovalno dajatveni zahtevek, ki ga je tožnik uveljavljal v posledici uveljavljane ničnosti pogodbe;

(2) Zahtevku za razveljavitev med tožencema sklenjene prodajne pogodbe (v navedenem delu) in posledičnemu zahtevku za sklenitev prodajne pogodbe (toženca s tožnikom) za navedene parc. št. 26, 27 in 29/1 k. o. X za kupnino 25.725,00 EUR z ostalimi navedenimi modalitetami pogodbe (v točkah I. do IX.), ne pa tudi v odločanje o zahtevku za ugotovitev neveljavnosti navedene med tožencema sklenjene prodajne pogodbe (čeprav je tudi tak zahtevek tožnik uveljavljal „podrejeno“); o slednjem je namreč že bilo pravnomočno odločeno (z odločitvijo tega sodišča o primarnem tožnikovem zahtevku);

(3) Kljub vloženi reviziji zoper odločitev o primarnem zahtevku;

(4) Gre za tožbene zahtevke, ki jih je tožnik uveljavljal podrejeno (vse tri zahtevke, in sicer (1) zahtevek za ugotovitev neveljavnosti sklenjene prodajne pogodbe, (2) zahtevek za razveljavitev sklenjene prodajne pogodbe in (3) zahtevek za sklenitev pogodbe);

(5) Prvi zahtevek;

(6) Drugi zahtevek;

(7) Tretji (oblikovalno dajatveni) zahtevek;

(8) Reviziji, navedeni v točki 5. obrazložitve;

(9) Pri odločitvi je pritožbeno sodišče upoštevalo, da je edini možen ugotovitveni tožbeni zahtevek pri neveljavnosti pogodb zahtevek za ugotovitev ničnosti pogodbe (zaradi obveznega uveljavljanja oblikovalnega (konstitutivnega) zahtevka za razveljavitev pogodbe s tožbo - prim. drugi odstavek 181. člen ZPP;

(10) In posledičnemu (prav tako podrejeno uveljavljanemu) zahtevku za sklenitev opisane prodajne pogodbe; zahtevek za sklenitev prodajne pogodbe je namreč sledil tako zahtevku za ugotovitev neveljavnosti sklenjene pogodbe kot zahtevku za njeno razveljavitev;

(11) Katere so objektivne meje pravnomočnosti (zavrnilne) sodbe, o čemu je pravnomočno odločeno;

(12) Verjetno v povezavi s pristavkom, da gre za podrejen zahtevek;

(13) Ena od dveh možnih oblik neveljavnosti pogodb (prim. člene 86 do 99 Obligacijskega zakonika - OZ);

(14) Izpodbojnost je le lastnost, ki omogoča pogodbeniku, v čigar interesu je določena, da lahko zahteva, da se pogodba razveljavi (prim. prvi odstavek 95. člena OZ), če so podane materialnopravne predpostavke, ki jih za izpodbojnost določa 94. člen OZ - pogodba je izpodbojna, če jo je sklenila stranka, ki je poslovno omejeno sposobna, če so bile pri njeni sklenitvi napake glede volje strank, kot tudi če je v tem zakoniku ali v drugem zakonu tako določeno;

(15) Prim. prvi in drugi odstavek 181. člen ZPP; pri tem je pravni interes procesna predpostavka, ki mora biti podana ves čas postopka;

(16) Razveljavi se lahko le veljavna pogodba (z določenimi napakami); pogodba je veljavna vse dotlej, dokler ni razveljavljena;

(17) Tega (neveljavnosti oz. izpodbojnosti) tožnik ni le zatrjeval (ni šlo zgolj za trditve, s katerimi bi tožnik utemeljeval tožbeni zahtevek); zahteval je, da sodišče o tem razsodi, da prav to ugotovi oziroma izrecno: „Pogodba … je neveljavna;“

(18) Čeprav gre za vprašanje (ne)obstoja procesne predpostavke – prim. prvi odstavek 274. člena ZPP;

(19) Zahtevku za sklenitev pogodbe je le dodalo obveznost tožnika, da je dolžan tožencu kupnino 25.725,00 EUR plačati v roku 15 dni po pravnomočnosti sodbe;

(20) Prim. 181. člen ZPP;

(21) Prim. 92. člen OZ;

(22) Jedro cit. sklepa se glasi: „Ni razloga, da bi določbe ZKZ o sklepanju pogodb za prodajo kmetijskih zemljišč razlagali drugače kot tako, da je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena s sporazumom o bistvenih sestavinah pogodbe, torej takrat, ko ponudnik prejme izjavo kupca z najboljšim vrstnim redom o sprejemu ponudbe. Poleg tega iz celotnega poglavja ZKZ o prometu s kmetijskimi zemljišči izhaja, da je imel zakonodajalec v mislih takšno razlago. Določil je namreč obliko in vsebino ponudbe ter izjave o sprejemu, ni pa uredil morebitnega naknadnega trenutka sklenitve pogodbe, torej, da bi morala ponudnik in sprejemnik ponudbe z najboljšim vrstnim redom naknadno ponovno izraziti svoje soglasje za sklenitev pogodbe. Poleg tega ni uredil situacij, do katerih bi lahko prišlo v času med sprejemom ponudbe in dejansko sklenitvijo pogodbe. Zaradi tega moramo sklepati, da je bil zakonodajalčev namen, da se za določitev časa sklenitve pogodbe uporabijo splošna pravila OZ. Ker je za veljavnost takšne pogodbe določena naknadna odobritev pristojne upravne enote, je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena pod odložnim pogojem te odobritve (19. in 22. člen ZKZ);“

(23) Zemljiškoknjižno dovolilo (intabulacijska klavzula) je po 23. člen Stvarnopravnega zakonika (SPZ) izrecna nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo; podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti overjen;

(24) Pritožbeno sodišče pri tem pripominja, da je nezakonita sodna praksa VS, citirana v sklepu II Ips 146/2012, po kateri je v več zadevah, v katerih je bilo na prvi in drugi stopnji ugodeno (tudi) zahtevku za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, VS izpodbijane odločbe spremenilo tako, da je v izrek dodalo, da se prenos lastninske pravice v zemljiški knjigi na podlagi sodbe opravi šele po tem, ko sklenjeno prodajno pogodbo odobri pristojna upravna enota (glej odločbe VS II Ips 369/2010, II Ips 349/2010 in II Ips 643/2009), torej pod odložnim pogojem (upoštevajoč pri tem določbo 63. člena OZ) odobritve; to pa nasprotuje zakonsko zapovedani nepogojnosti zemljiškoknjižnega dovolila;

(25) Po stališču VS (tudi v sklepu II Ips 146/2012) se zaradi pravne varnosti do sprejema načelnega pravnega mnenja z dne 6. 4. 2012 (Pravna mnenja Vrhovnega sodišča RS, št. I/2012, stran 17), kot pravilno obravnava do tedaj uveljavljeno stališče sodne prakse in prakse upravnih organov, da mora v primerih, ko je ponudnik odklonil sestavo pisne listine o sklenjeni pogodbi, predkupni upravičenec pred vložitvijo vloge za odobritev pravnega posla najprej iztožiti sklenitev pogodbe v pravdnem postopku;

(26) Sklepati je mogoče, da je pri tem sodišče prve stopnje imelo v mislih pravilo sočasne izpolnitve; a se to pravilo nanaša na fazo izpolnitve pogodbenih obveznosti, zahtevek v obravnavani zadevi pa se nanaša na fazo sklenitve pogodbe (pri kateri to pravilo ne velja);

(27) Prim. prvi odstavek 238. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ);

(28) Ne da bi se pri tem pritožbeno sodišče posebej spuščalo v vprašanje pravnega interesa toženca kot pritožnika v tem delu;

(29) V skladu z v sklepu VS II Ips 146/2012 in v sprotni opombi 25 navedenim uveljavljenim stališčem sodne prakse;

(30) Pri tem je potrebno upoštevati, da je promet s kmetijskimi zemljišči (gozdovi ali kmetijami) po ZKZ dopusten le po postopku in na način, kot je določen s cit. zakonom;

(31) Po 273. členu ZPP;

(32) Izrecno v Vlogi za odobritev pravnega posla UE Domžale z dne 5. 3. 2008 (priloga A6);

(33) Pritožbeno sodišče pri tem vztraja, da iz tožnikovega zahtevka za sklenitev pogodbe (s tožencem) jasno izhaja, da tožnik odobritve pristojne upravne enote v prekluzivnem 60-dnevnem roku (po poteku 30-dnevnega roka za sprejem ponudbe) z vlogo za odobritev pravnega posla (po 22. členu ZKZ) ni uveljavljal; to izhaja tudi iz samih trditev o vloženi tožbi v navedenem roku; gre namreč za to, da je zamudil naveden prekluziven rok, ne pa da dejanj ni opravil;

(34) 355. člen ZPP v zvezi z nepopolno ugotovljenim dejanskim stanjem, ki je posledica zgrešene oziroma sploh neopravljene materialnopravne presoje – denimo pravočasnosti vložitve tožbe;

(35) orej veljavno sklenjene;