Jedro

Ker je tožeča stranka odstopila od pogodbe o finančnem leasingu nepremičnine, je s tem prenehalo tudi podzakupno razmerje, ki ga je družba Y. d. o. o. sklenila s toženo stranko.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Vsaka stranka nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Odločitev sodišča prve stopnje, pritožba in odgovor na pritožbo

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki v roku 15 dni izročiti oseb in stvari prosto nepremičnino ID znak parc. ..., last tožeče stranke do 9119/10000, ki v naravi predstavlja poslovne prostore v trgovskem centru na naslovu X., in sicer: prostor z oznako N2 v izmeri 292,84 m2, prostor z oznako N4 v izmeri 68,20 m2, prostor z oznako N8 v izmeri 19,50 m2, prostor z oznako N9 v izmeri 16,06 m2, prostor z oznako N10 v izmeri 10,55 m2, prostor z oznako N11 v izmeri 2,50 m2, vse skupaj v izmeri 409,65 m2. Toženi stranki je naložilo še plačilo pravdnih stroškov tožeče stranke v višini 1.738,54 EUR v roku 15 dni, po preteku izpolnitvenega roka pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper sodbo sodišča prve stopnje je vložila tožena stranka pravočasno pritožbo. Uveljavljala je pritožbena razloga bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne ugotovitve dejanskega stanja. Pritožbenemu sodišču je predlagala, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

3. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila. Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrne in potrdi sodbo sodišča prve stopnje.

Relevantno materialno pravo

4. V primeru, ko pogodbeni stranki svojih pravic in obveznosti s pogodbo ne uredita dovolj natančno, je treba vsebino pravnega razmerja dopolniti z dispozitivnimi zakonskimi določbami, ki ustrezajo posameznemu tipu pogodbe. Zakupna pogodba je dvostransko vzajemna pogodba, s katero ena stranka (zakupodajalec) drugi stranki (zakupniku) omogoča rabo stvari, ki je predmet zakupa, zakupnik pa se zavezuje za rabo plačati določeno nadomestilo, zakupnino (prvi odstavek 587. člena OZ). Gospodarski namen (kauza) zakupa je torej odplačno zagotavljanje možnosti rabe stvari.1 Za presojo razmerja med leasingodajalcem in leasingojemalcem se zato v delu, v katerem se dogovor nanaša na prepustitev stvari v posest in rabo v zameno za plačilo mesečnih leasing obrokov, uporabljajo določbe obligacijskega prava, ki urejajo najem.2

5. Podzakupno razmerje je razmerje, ki ga sklene zakupnik kot zakupodajalec z drugim zakupnikom (prvi odstavek 605. člena OZ). Ena od bistvenih pravnih lastnosti podzakupnega razmerja je njegova akcesornost v razmerju do osnovnega zakupnega razmerja.3 Ko preneha osnovno zakupno razmerje zato preneha tudi podzakup (609. člen OZ). Tako tudi Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih določa, da s prenehanjem najemne pogodbe preneha tudi podnajemna pogodba (drugi odstavek 32. člena ZPSPP).

6. Lastnik lahko od vsakogar zahteva vrnitev individualno določene stvari (prvi odstavek 92. člena SPZ), solastnik pa ima pravico do tožbe za varstvo svoje pravice na delu stvari (100. člen SPZ). Lastnik mora dokazati, da ima na stvari, katere vrnitev zahteva, lastninsko pravico in da je stvar v dejanski oblasti toženca (drugi odstavek 100 člena SPZ).

Ugotovljeno dejansko stanje in razlogi sodišča prve stopnje

7. Kot izhaja iz izpodbijane sodbe sta tožeča stranka in Y. d. o. o. dne 26. 11. 2009 sklenili pogodbo o finančnem leasingu nepremičnine št. 1113166514 (v nadaljevanju: pogodba o finančnem leasingu). V skladu s 13. členom pogodbe o finančnem leasingu leasingojemalec predmeta leasinga ne bi smel dati v podnajem ali kako drugače omogočiti tretji osebi, da bi uporabljala predmet leasinga ali kak njegov del brez predhodnega soglasja tožeče stranke. Tožena stranka je svoj pravni naslov za uporabo predmeta leasinga izkazovala z najemno pogodbo, ki jo je sklenila z družbo Y. d. o. o. dne 9. 2. 2015 (v nadaljevanju: najemna pogodba), ni pa trdila, da bi tožeča stranka predhodno soglasje dala. Nadalje je ugotovilo, da je tožeča stranka od pogodbe o finančnem leasingu odstopila iz razlogov na strani družbe Y. d. o. o. Odstop od pogodbe o finančnem leasingu z dne 26. 1. 2015 je bil družbi Y. d. o. o. vročen 12. 2. 2015. 8. Sodišče prve stopnje je na podlagi navedenega presodilo, da je tožeča stranka dokazala, da tožena stranka brez pravnega naslova zaseda poslovne prostore, ki so v lasti tožeče stranke in jih je zato dolžna vrniti tožeči stranki. Očitalo ji je, da je bila seznanjena s tem, da je bila družba Y. d. o. o. leasingojemalec, ne pa lastnik nepremičnine ter sklenilo, da bi se morala tožena stranka kot skrben gospodarstvenik prepričati o možnosti podnajema in o veljavnosti pogodbe.

O utemeljenosti pritožbe

9. Pritožba ni utemeljena.

10. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je tožena stranka sklenila najemno pogodbo z družbo Y. d.o.o., ki je bila leasingojemalec in ne lastnik te nepremičnine. Za presojo tega razmerja zato pridejo v poštev zakonske določbe o podzakupu. Ker je tožeča stranka odstopila od pogodbe o finančnem leasingu nepremičnine, je s tem prenehalo tudi podzakupno razmerje, ki ga je družba Y. d. o. o. sklenila s toženo stranko. Iz navedenih razlogov je utemeljen sklep sodišča prve stopnje, da tožena stranka brez pravnega naslova zaseda poslovne prostore v trgovskem centru na naslovu X. Sodišče prve stopnje je zato, po presoji pritožbenega sodišča, tudi pravilno presodilo, da je tožena stranka dolžna v izreku izpodbijane sodbe opisane prostore vrniti tožeči stranki.

11. Tožena stranka v pritožbi s sklicevanjem na besedilo 13. člena pogodbe o finančnem leasingu, po katerem leasingojemalec odstopa vse svoje pravice iz podzakupa leasingodajalcu, napada sklep sodišča prve stopnje, da je bila najemna pogodba neveljavno sklenjena. Po presoji pritožbenega sodišča pa tožena stranka s to pritožbeno navedbo ne more uspeti, saj tudi ob presoji, da je bila najemna pogodba veljavno sklenjena, to ne spremeni dejstva, da podzakupno razmerje predčasno (zgolj nekaj dni po sklenitvi najemne pogodbe) prenehalo zaradi prenehanja zakupnega razmerja (na podlagi odstopa od pogodbe o finančnem leasingu). Presoja veljavnosti sklenjene najemne pogodbe se zato izkaže kot nebistvena, zaradi česar tudi ni podana uveljavljena absolutno bistvena kršitev določb postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

12. Tožena stranka v pritožbi nadalje navaja, da ne uporablja prostorov, ki se nahajajo v 2. nadstropju tega poslovnega objekta, temveč da uporablja zgolj prostore v 1. nadstropju v izmeri 243,4 m2, zaradi česar naj bi se ji z izpodbijano sodbo nalagala vrnitev dela prostorov, ki niso v njeni posestni sferi. Po presoji pritožbenega sodišča pa tožena stranka tudi s tem pritožbenim očitkom ne more uspeti, saj je v postopku pred sodiščem prve stopnje navajala, da je najemno pogodbo sklenila tako za prostore v prvem nadstropju, kot tudi za prostore v podstrešju. Iz navedenega je mogoče razumeti da je navajala, da je dobila v podzakup prostore v celotnem vtoževanem obsegu. Tega, da so prostori ob sklenitvi najemne pogodbe prešli v dejansko oblast tožene stranke, torej tožeča stranka ni bila dolžna dokazovati, saj je to potrdila tožena stranka sama.

13. Tožena stranka je hkrati nekonkretizirano navrgla, da naj bi prostore na podstrešju objekta vrnila najemodajalcu (torej družbi Y. d. o. o.). Trditev, da je Y. d.o.o. prostore vrnila „enkrat pred pred 1. 7. 2015“ je tudi nerelevantna, saj je bila tej družbi pogodba o finančnem leasingu odpovedana že v februarju 2015. Tožena stranka pa tudi ni odgovorila na trditev tožeče stranke, da ima v teh prostorih še zmeraj pripomočke za vadbo, prav tako pa tudi ni odgovorila na navedbo tožeče stranke, da ji ne dopusti prevzema tega dela poslovnih prostorov.

14. Glede na to, da je tožena stranka navajala, da so ji bili prostori v celotnem obsegu dani v podnajem, je bilo na njej trditveno breme glede ugovora, da je dejansko oblast nad delom prostorov naknadno izgubila. Kot izhaja iz že povzetega, tožena stranka konkretnih trditev v zvezi s svojim ugovorom ni podala, zato se tudi sodišče prve stopnje do njenega ugovora ni bilo dolžno konkretno opredeljevati. Sodišče prve stopnje je torej utemeljeno štelo, da je nepremičnina v vtoževanem obsegu v dejanski oblasti tožene stranke (drugi odstavek 92. člena SPZ), zato tudi pritožbena očitka absolutno bistvenih kršitev določb postopka ter nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja nista utemeljena.

15. Pritožbeno sodišče še dodaja, da ugotovitev sodišča prve stopnje glede neplačila zapadlih najemnin in obratovalnih stroškov ni pravno relevantna za odločitev v tem sporu, saj je tožbeni zahtevek utemeljen na drugi pravni in dejanski podlagi.

Sklepno

16. Po presoji pritožbenega sodišča so uveljavljeni pritožbeni razlogi neutemeljeni, prav tako pa tudi niso podane kršitve, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Pritožbo je zato zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

Pritožbeni stroški

17. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato nosi sama svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 154. člena ZPP). Pritožbeno sodišče je presodilo, da je tudi tožeča stranka dolžna nositi sama svoje stroške za odgovor na pritožbo, saj ti stroški za pravdo niso bili potrebni (prvi odstavek 155. člena ZPP). Tožeča stranka je namreč v odgovoru na pritožbo zgolj ponovila svoje navedbe, ki jih je podala že v postopku pred sodiščem prve stopnje.

1 Miha Juhart: Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, stran 633. 2 Primerjaj Karmen Iglič Stroligo: Pogodba o leasingu, gospodarske pogodbe, 2. knjiga, GV, Ljubljana 1994, stran 102. 3 Povzeto po dr. Miha Juhart Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga,, GV Založba, Ljubljana 2004, stran 695.