Jedro

Narava spora in namen posebnega varstva določenih subjektov v pravnem prometu sta pomemben element pri presoji izpolnjevanja pogojev za izdajo začasne odredbe. Sodišče prve stopnje je v tej fazi postopka postavilo previsok standard, kar je vodilo k zmotni uporabi materialnega prava. Izhodišče, da je potrošnik v celoti seznanjen s slabim premoženjskim in likvidnostnim stanjem investitorja, če le-ta zahteva plačilo kupnine vnaprej, je zmotno že samo po sebi. Slednji je namreč šibkejša stran pri sklepanju prodajne pogodbe in bi za takšno sklepanje morala biti podana bistveno drugačna trditvena podlaga. Razlogovanje sodišča prve stopnje v smislu volenti non fit iniuria ne more biti sprejemljivo, ko pravo določen tip kupca posebej varuje. Za zavarovanje bi moralo zadoščati že zgolj dejstvo, da dolžnica z nepremičninami razpolaga v okviru svoje dejavnosti, zatrjevano ravnanje dolžnice (investitorja), ki nasprotuje kogentnim določbam ZVKSES in namenu le-teh ter, da dolžnica drugega pomembnega premoženja nima.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom zavrnilo predlog upnice za izdajo začasne odredbe za zavarovanje denarne terjatve (43.000,00 EUR s pp).

2. Upnica se je zoper sklep pritožila iz vseh pritožbenih razlogov in predlagala, da višje sodišče pritožbi ugodi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

3. Dolžnica je na pritožbo odgovorila.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom zavrnilo predlagano zavarovanje denarne terjatve.1

6. Za zavarovanje denarne terjatve z začasno odredbo morata biti izpolnjena dva pogoja. Sodišče mora do stopnje verjetnosti ugotoviti obstoj upnikove terjatve. To je sodišče ugotovilo. Predlagano začasno odredbo je zavrnilo, ker pritožnica (upnica) ni izkazala drugega pogoja za zavarovanje z začasno odredbo – da je zaradi dolžničinega odtujevanja, skrivanja ali kakšnega drugačnega razpolaganja s premoženjem uveljavitev terjatve onemogočena ali precej otežena (drugi odstavek 270. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju – ZIZ). Upoštevalo je, da je bila upnica z dolžničinim slabim premoženjskim položajem seznanjena, dolžnica težav z likvidnostjo ni skrivala, sestankov z upnico se je udeleževala; da v pomembnem trenutku (ob vložitvi predloga za zavarovanje) ni obstajala konkretna nevarnost odtujevanja, zgolj hipotetična nevarnost ne zadošča; da trditve o neizpolnitvi denarne obveznosti, ki je nastopila šele po odstopu od pogodbe, upnica niti ne zatrjuje; da upnica zatrjuje dolžničino odtujevanje nepremičnine, kar ne more biti odločilno, ker to predstavlja opravljanje dolžničine dejavnosti; prodajanje nepremičnine bi bilo pomembno le, če bi upnica zahtevala zavarovanje nedenarne terjatve (za sklenitev prodajne pogodbe), ne pa pri zavarovanju denarne terjatve.

7. Višje sodišče se zaenkrat strinja s pritožnico, ki je v pritožbi opozorila, da je sodišče prve stopnje pogoj za zavarovanje z začasno odredbo presojalo zmotno, ker ni upoštevalo posebnega položaja, ki ga je imela upnica in ni upoštevalo celotnega spleta okoliščin. Narava spora in namen posebnega varstva določenih subjektov v pravnem prometu sta pomemben element pri presoji izpolnjevanja pogojev za izdajo začasne odredbe. Sodišče prve stopnje je v tej fazi postopka postavilo previsok standard, kar je vodilo k zmotni uporabi materialnega prava.

8. Bistvena trditvena podlaga pritožnice je bila naslednja. Pritožnica je z dolžnico, ki je investitor, sklenila predpogodbo, katere predmet je bila sklenitev prodajne pogodbe za nakup enostanovanjske hiše oziroma enega dela dvostanovanjske hiše. Na podlagi predpogodbe je plačala aro, na dolžničino zahtevo tudi nekaj obrokov kupnine. Dolžnica je pritožnici zatrjevala, da to rabi za dokončanje gradnje. Pritožnica je nekaj zahtevanih obrokov plačala, vendar do sklenitve prodajne pogodbe ni prišlo, ker niso bili izpolnjeni pogoji za sklenitev prodajne pogodbe. Navaja, da je notarka iz tega razloga tudi zavrnila sestavo notarskega zapisa prodajne pogodbe. Dolžnica gradnje ni izročila pritožnici, pritožnica pa je odstopila od pogodbe in zahtevala vračilo vplačanega. Dolžnica plačanih zneskov ni vrnila, nepremičnino, ki je dolžničino premoženje, aktivno oglašuje in prodaja, kreditno ni sposobna (kar je vse podrobneje konkretizirala).

9. Argument, da dolžnica težav z likvidnostjo že ob sklenitvi predpogodbe ni skrivala, zatorej je bila ta okoliščina pritožnici znana v smislu volenti non fit iniuria, ne more biti prepričljiv. Na to pritožnica utemeljeno opozarja. Pritožnica je resda plačala aro, plačala pa je tudi del kupnine, vendar na zahtevo investitorja. Pritožnica je potrošnica. Pravo njen položaj prav posebej varuje. Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb – ZVKSES v prvem odstavku 1. člena določa namen zakona: zakon določa pravila prodaje z namenom zaščititi končne kupce pred tveganjem neizpolnitve obveznosti investitorja. Torej prav pred situacijo, ki jo pritožnica zatrjuje v tem postopku. Pritožnica v pritožbi tudi utemeljeno opozarja, da v predlogu za zavarovanje z začasno odredbo ni zatrjevala, da je za slab premoženjski položaj vedela že ob sklenitvi predpogodbe, to se je izkazalo šele v nadaljevanju, ko je dolžnica zahtevala poleg are še predplačila zaradi dokončanja gradnje. Sicer pa je temeljno izhodišče, da je potrošnik v celoti seznanjen s slabim premoženjskim in likvidnostnim stanjem investitorja, če le-ta zahteva plačilo kupnine vnaprej, zmotno že samo po sebi. Slednji je namreč šibkejša stran pri sklepanju prodajne pogodbe in bi za takšno sklepanje morala biti podana bistveno drugačna trditvena podlaga. Razlogovanje sodišča prve stopnje v smislu volenti non fit iniuria torej ne more biti sprejemljivo, ko pravo določen tip kupca posebej varuje.

10. Pritožnica je že v predlogu za zavarovanje z začasno odredbo zatrjevala, da jo je dolžnica pozivala, da poleg are (prvi odstavek 11. člena ZVKSES) plača tudi del kupnine za stanovanje oziroma enoto, ki jo je upnica celo plačala, ne da bi bili zagotovljeni pogoji, ki so namenjeni varstvu potrošnika (gl 12. in 13. člen ZVKSES). Pri tem pa je dolžnica upnici zatrjevala, da denar potrebuje za dokončanje gradnje. Pritožnica je torej potem, ko je aro že vplačala in je bila sklenjena prepogodba, dobila poziv dolžnice, da plača tudi del kupnine, ki ga potrebuje kot investitorka za dokončanje gradnje (35.000 EUR in 7.000 EUR, več pozivov je zatrjevanih tudi v času od maja do julija 2020) in to takoj, sicer se nakup prekliče. 11. Pritožnica pravilno opozarja, da je sodišče prve stopnje zmotno presodilo, da dolžnica z upnico celo sodeluje, se udeležuje sestankov pri banki in notarju. Ob strogih pogojih, ki jih ZVKSES določa za sklenitev prodajne pogodbe in predčasno plačilo kupnine, zgolj udeleževanje sestankov pri banki in notarju ni dovolj, pri čemer je, tako je zatrjevano, večina plačilnih obveznosti upnice (potrošnice) bilo zahtevano ustno. Pritožnica posebej izpostavlja, da je dolžnica izrecno zavrnila izdajo bančne garancije za vnaprej plačano kupnino, čeprav za poziv za nezavarovano predčasno plačilo ni bilo pogojev, ki so določeni v 12. in 13. členu ZVKSES. Še več, potem ko je bila dolžnica izrecno opozorjena na dolžnost izstavitve bančne garancije, je možnost bančne garancije izrecno zavrnila s trditvijo, da je pri nobeni banki ne more dobiti (glede na upničine trditve, ki so v tej fazi postopka izključno pravno upoštevne). To je bilo, glede na trditve iz predloga za zavarovanje, izjavljeno na sestanku pri banki, na katerem je bilo dolžnici predočeno, da mora biti posel sklenjen skladno z ZVKSES. Drži ugotovitev sodišča prve stopnje, da se je dolžnica sestanka pri notarki udeležila, vendar je pritožnica v predlogu za zavarovanje navedla, da je na tem sestanku, ki ga je pri notarki organizirala sama dolžnica zaradi podpisa prodajne pogodbe, notarka podpis pogodbe zavrnila ter dolžnici naložila, da mora pripraviti dokumentacijo in prodajati na način, kot to zahteva upnica. Notarki je namreč zamolčala bistvene pogoje prodaje (ZVKSES) in dogovor z upnico. Notarka je dolžnico tudi opozorila, da nima pravice zahtevati dodatnih plačil kupnine. Dolžnica je namreč dejala, da rabi kupnino za nadaljevanje gradnje, in sicer od upnice 50.000 EUR. Pritožnica zato utemeljeno navaja, da so ugotovitve sodišča prve stopnje o aktivnem sodelovanju dolžnice zmotne.

12. Ob upoštevanju vseh teh dejstev je torej moralo zadoščati za zavarovanje z začasno odredbo že zgolj dejstvo, da dolžnica z nepremičninami razpolaga v okviru svoje dejavnosti, in še, za zavarovanje je moralo zadoščati že s strani pritožnice zatrjevano ravnanje dolžnice (investitorja), ki nasprotuje kogentnim določbam ZVKSES in namenu le-teh ter, da dolžnica drugega pomembnega premoženja nima.

13. Resnično so pogoji za zavarovanje v primeru, ko se subjektivni pogoj izkazuje z dolžnikovo normalno poslovno dejavnostjo, po ustaljeni sodni praksi oteženi. Pravica razpolaganja z nepremičninami predstavlja bistven element lastninske pravice, ki v realnem poslovnem svetu lahko celo odločilno vpliva na poslovanje gospodarskih subjektov. Zato morajo biti izpolnjeni strožji pogoji za predlagano zavarovanje. Vendar pa pritožnica pravilno opozarja, da je treba v tem primeru upoštevati vse okoliščine primera, tudi tiste, ki so nastale pred odstopom od pogodbe in ki kažejo na ravnanje dolžnice, ki je naravnost nasprotno tistemu, ki ga investitorju nalaga ZVKSES. ZVKSES je namenjen prav zavarovanju kupca pred situacijo, kot je zatrjevano nastala v tem primeru. Da je dolžnica nadaljevanje gradnje pogojevala s predhodnim plačilom kupnine z izrecno izjavo, da ji zmanjkuje sredstev in da ne more zagotoviti bančne garancije, nepremičnino pa aktivno oglašuje in prodaja ostalim kupcem, drugega premoženja pa nima – takšno ravnanje pomeni ravnanje, ki do standarda verjetnosti izkazuje obstoj subjektivnega pogoja za zavarovanje z začasno odredbo.

14. Sodišče prve stopnje je zmotno uporabilo materialno pravo, zato je višje sodišče pritožbi ugodilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP). V novem postopku naj sodišče prve stopnje ponovno presodi vse pomembne okoliščine in upošteva, da sodišče pogoj subjektivne nevarnosti v tej fazi postopka ugotavlja glede na trditve in predložene dokaze upnika. V ponovljenem postopku naj sodišče prve stopnje tudi presodi potreben obseg zavarovanja. Pri odločanju tudi naj ne spregleda trditve, ki jih je upnica podala v pritožbi. Postopek je v tej fazi še vedno enostranski (239. člen ZIZ), kar izhaja iz posebnega namena zavarovanja denarne terjatve z začasno odredbo. Če bo sodišče postopalo drugače (višje sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje kršilo pravila postopka, ker je dolžnico že seznanilo z zadevo, ko ji je pritožbo vročilo v odgovor), bo moralo zagotoviti kontradiktoren postopek že v tej fazi.

15. Odločitev o stroških temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

1 Dolžniku se prepove odtujitev in obremenitev njegovega lastniškega deleža do celote na posameznih delih št. 1 in 2 v stavbi št. 3 k. o. X v zavarovanje upničine terjatve v višini 43.000 EUR s pripadki, z zaznambo te prepovedi v ZK...