Jedro

Tožena stranka ima prav, da se po prodaji nepremičnine najem nadaljuje z novim lastnikom. V tej zadevi pa so bile okoliščine takšne, da je tožena stranka privolila v nadaljevanje najemne pogodbe s tožečo stranko in se odpovedala nadaljevanju najemne pogodbe z novim lastnikom. Razlogi za to so bili, da je tožena stranka vedela tako za prodajo nepremičnine kot tudi za dogovor tožeče stranke in novega lastnika, da naj se nadaljuje najemno razmerje med tožečo in toženo stranko. Odločilno pa je, da je ne glede na prvi odstavek 610. člena OZ, tožena stranka plačevala najemnino še naprej tožeči stranki kljub temu, da je vedela za prodajo. S takšnim ravnanjem je sklepčno pristala na to, da se odpove pravnim posledicam prenosa najemnega razmerja na novega lastnika po prvem odstavku 610. člena OZ. Posledica je bila, da še naprej velja najemna pogodba s tožečo stranko. Novi lastnik se je očitno s tem strinjal in se s tem odpovedal zahtevkom do tožene stranke. Pravni položaj tožene stranke se ni poslabšal, s tem pa je bil tudi dosežen namen prvega odstavka 610. člena OZ, čeprav se je njegovi uporabi tožena stranka odpovedala.

Besedilo samega prvega odstavka 597. člena OZ je tako jasno, da ne pušča nobenega dvoma: najemnik lahko zahteva znižanje zakupnine. Če nanj najemodajalec ne pristane, mora najemnik znižanje zahtevati s tožbo.

Zahtevek iz neupravičene obogatitve je podan le, če je bil dolžnik obogaten, in če se je obogatitev dogodila „na škodo“ upnika. To pomeni, da je moralo priti do zmanjšanja upnikovega premoženja v korist dolžnikovega premoženja. Če premoženjske pravice ni nikoli niti bilo v upnikovem premoženju, je dolžnikova obogatitev na škodo upnika sama po sebi nemogoča.

Izrek

I. Pritožba tožene stranke zoper točko II izreka prvostopenjske sodbe se zavrže. II. Zavrne se pritožba tožeče stranke zoper izpodbijani del točke II izreka prvostopenjske sodbe in zoper točki III in IV izreka ter se izpodbijana sodba v teh delih potrdi.

III. Pritožba tožene stranke zoper točki I in IV izreka prvostopenjske sodbe se zavrne in se izpodbijana sodba v tem delu potrdi.

IV. Vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Postopek se je začel s predlogom za izvršbo na temelju verodostojne listine. Predlog je bil vložen 20. 11. 2012. Po dolžnikovem ugovoru se je postopek vodil kot pravdni postopek.

2. Spor se je vodil zaradi številnih različnih zahtevkov tožeče stranke, ki so vsi bili povezani z upravljanjem in obratovanjem zgradbe, katere del je imela v najemu tožena stranka.

3. Tožeča stranka je uveljavljala obogatitvene zahtevke za vrnitev DDV. Zahtevala je tudi plačilo neplačanega dela najemnine (za čas od decembra 2009 do konca novembra 2011), plačilo neplačanega dela akontacije za obratovalne stroške (za čas od decembra 2009 do konca novembra 2011), plačilo dela najemnine in dela akontacije obratovalnih stroškov za čas od decembra 2007 do konca novembra 2009, povrnitev stroškov hišne uprave in povrnitev stroškov protivlomnega varovanja.

4. Prvostopenjsko sodišče je presodilo, da sta stranki tega spora 1. 11. 2006 sklenili pogodbo o uporabi prostorov (prvostopenjska sodba r. št. 7, priloga A2). Ta pogodba je bila po svoji vsebini najemna pogodba, ki je opredeljevala obveznosti obeh strank. Tožeča stranka je nepremičnino prodala 1. 2. 2007 A., d. o. o. in jo hkrati vzela nazaj v najem. Sprememba lastništva učinkuje od 28. 3. 2007 (prvostopenjska sodba, r. št. 14). Tožena stranka je še naprej imela posest nad prostori. Še po prodaji celotne nepremičnine A. d. o. o. je plačevala najemnino tožeči stranki.

5. Prvostopenjsko sodišče je odločilo, da so bili vsi zahtevki za doplačilo najemnine in akontacije obratovalnih stroškov za čas od decembra 2007 do 30. 11. 2009 zastarani (prvostopenjska sodba, r. št. 6). Zahtevke za povrnitev neupravičene obogatitve zaradi DDV je zavrnilo v celoti, enako tudi za zahtevek za plačilo stroškov hišne uprave in za protivlomno varovanje. Zahtevke je zavrnilo v točki II izreka.

6. V celoti je ugodilo zahtevkom plačilo še neplačanega dela najemnine in delno tudi za plačilo še neplačanega dela akontacije obratovalnih stroškov za obdobje od decembra 2009 do konca novembra 2011. 7. Zoper prvostopenjsko sodbo sta vložili pritožbo obe stranki.

8. Tožeča stranka je svojo pritožbo izrecno vložila zoper zavrnilni del sodbe. Izvzela je le tisti del, v katerem so bili zahtevki zavrnjeni zaradi zastaranja. V svoji pritožbi navaja, da naj bi prišlo do neupravičene obogatitve na strani tožene stranke. Obdavčitev z DDV je predlagala tožena stranka, tožeča stranka je verjela, da je takšna obdavčitev dopustna. Če ne bi verjela, bi bila najemnina višja. Obrazlaga tudi različne okoliščine v zvezi z najemno pogodbo, ki jo je sklenila z novim lastnikom nepremičnine, to je z A. d. o. o. V zvezi z obratovalnimi stroški in stroški za hišno upravo meni, da se ti stroški lahko valorizirajo, to naj bi izhajalo iz celotnega besedila pogodbe o uporabi prostorov, iz sistemske razlage. Kolikor se pritožba nanaša na storitev protivlomnega varovanja ponavlja tožeča stranka, da je to storitev opravljala, tožena stranka pa je te stroške nekaj časa plačevala. Iz tega naj bi torej izhajalo, da obstaja pravni temelj za zahtevek na povrnitev teh stroškov.

9. Tožena stranka je vložila pritožbo zoper celotno sodbo. Kot pritožbene razloge je navedla naslednje: najemodajalec tožene stranke je postal na temelju čl. 610 OZ novi lastnik (A. d. o. o.) Tožena stranka ni sklenila nobene pogodbe s tožečo stranko, morebitni dogovori med starim in novim lastnikom se tožene stranke ne tičejo. Najemnine zato ni dolžna plačevati in prav tako ne ostalih stroškov. V nadaljevanju navaja še, da se po njenem mnenju oblikovalna pravica na znižanje najemnine ne uveljavlja le s tožbo, temveč tudi z ugovorom, torej naj bi bilo materialnopravno stališče prvostopenjskega sodišča nepravilno. Če pa je pravilno, potem je prišlo do kršitve procesnega prava, ker bi moralo sodišče opozoriti na nesklepčnost, saj se je doslej lahko znižanje najemnine uveljavljalo z ugovorom in je to sedaj sodba presenečenja. Ponavlja ugovor visečnosti pravde v zvezi s postopkom Pg 159/2013. Navaja, da zahtevek za doplačilo najemnine in akontacije stroškov zato ni utemeljen, ker je bila površina najetih prostorov drugačna.

10. Tožena stranka je v odgovoru na pritožbo navajala različne razloge, zaradi katerih naj bi bila pritožba tožeče stranke neutemeljena. Predlagala je njeno zavrnitev.

I. ZAVRŽENJE DELA PRITOŽBE TOŽENE STRANKE

11. Pritožba tožene stranke zoper zavrnilni del sodbe (točka II izreka prvostopenjske sodbe) je nedovoljena. Zavrnilni del sodbe je za toženo stranko ugoden. S pritožbo si svojega ugodnega pravnega položaja ne more več izboljšati. Za vložitev pritožbe zato nima pravne koristi (4. odstavek 343. člena ZPP). Pritožbeno sodišče je pritožbo zavrglo (352. člen ZPP).

II. ZAVRNITEV PRITOŽB

12. Pritožbi tožeče stranke zoper izpodbijani del točke II izreka in pritožba tožene stranke zoper ugodilni del prvostopenjske sodbe (točka I izreka) sta neutemeljeni. Pritožbeno sodišče ju je zavrnilo, prvostopenjsko sodbo pa potrdilo na temelju 353. člena ZPP. Neutemeljeni sta posledično tudi pritožbi zoper točko III izreka prvostopenjske sodbe, to je, zoper odločitev o stroških. Pritožbeno sodišče je zavrnilo tudi njiju.

13. Pritožbi se nanašata na celo vrsto zahtevkov z različnimi pravnimi temelji. Zaradi preglednosti bo pritožbeno sodišče razčlenilo svojo odločitev o obeh pritožbah po posameznih vrstah zahtevkov.

1) Zahtevki za plačilo neplačanega dela najemnine in akontacije obratovalnih stroškov a) Veljavnost Pogodbe o uporabi prostorov

14. Stranki sta 1. 11. 2006 sklenili „Pogodbo o uporabi prostorov“. Z njo je tožeča stranka dala v najem prostore v drugem nadstropju ... Kot skupna površina najetih prostorov je bila v sami pogodbi navedena površina 1.448,12 m2 (2. člen Pogodbe o uporabi prostorov, priloga A2).

15. Glede na ugotovitve prvostopenjske sodbe je tožeča stranke prodala novemu lastniku, družbi A. d. o. o. nepremičnino, v kateri so bili (toženi stranki) v najem dani prostori 1. 2. 2007. Sprememba lastništva učinkuje od 28. 3. 2007 (prvostopenjska sodba, r. št. 14).

16. Sama Prodajna pogodba z dne 1. 2. 2007 je po navedbah tožeče stranke že predvidela, da bo del stavbe, ki se je do tedaj dajal v najem toženi stranki, A. d. o. o. dal v najem tožeči stranki. Predvideval je tudi, da bo Pogodba o uporabi prostorov (z dne 1. 11. 2006) ostala še naprej v veljavi (prvostopenjska sodba, r. št. 16). Prvostopenjsko sodišče je odločilo, da so bili prostori od sklenitve Prodajne pogodbe naprej bili dani toženi stranki v podnajem, tožeča stranka je bila torej dajalec tega podnajema (prvostopenjska sodba, r. št. 16 do 18).

17. Tako je odločilo prvostopenjsko sodišče zato, ker je bila tožena stranka s spremembo lastništva in z dogovorom o nadaljevanju najemne pogodbe seznanjena. Po prodaji je prejela obvestilo od tožeče stranke o prodaji in o tem, da se za toženo stranko nič ne spremeni. Njen položaj se ni poslabšal. Tožena stranka ni nasprotovala obstoju najemnega razmerja s tožečo stranko in je tožeči stranki plačevala najemnino (prvostopenjska sodba, r. št. 18).

18. Pritožba tožene stranke ne napada ugotovljenega dejanskega stanja. Navaja le materialnopravne razloge, zaradi katerih naj bi bila odločitev nepravilna, vendar brez uspeha. Pritožbeno sodišče je namreč presodilo, da je bila odločitev prvostopenjskega sodišča pravilna. Tožena stranka ima prav, da se po prodaji nepremičnine najem nadaljuje z novim lastnikom (1. odstavek 610. člena OZ). V tej zadevi pa so bile okoliščine takšne, da je tožena stranka privolila v nadaljevanje najemne pogodbe s tožečo stranko in se odpovedala nadaljevanju najemne pogodbe z novim lastnikom. Razlogi za to so bili, da je tožena stranka vedela tako za prodajo nepremičnine kot tudi za dogovor tožeče stranke in novega lastnika, da naj se nadaljuje najemno razmerje med tožečo in toženo stranko. Odločilno pa je, da je ne glede na 1. odstavek 610. člena OZ, tožena stranka plačevala najemnino še naprej tožeči stranki kljub temu, da je vedela za prodajo. S takšnim ravnanjem je sklepčno pristala na to, da se odpove pravnim posledicam prenosa najemnega razmerja na novega lastnika po 1. odstavku 610. člena OZ. Posledica je bila, da še naprej velja najemna pogodba s tožečo stranko. Novi lastnik se je očitno s tem strinjal in se s tem odpovedal zahtevkom do tožene stranke. Pravni položaj tožene stranke se ni poslabšal, s tem pa je bil tudi dosežen namen 1. odstavka 610. člena OZ, čeprav se je njegovi uporabi tožena stranka odpovedala.

b) Višina zahtevkov za plačilo najemnine

19. V pritožbi je treba odločiti le še o zahtevkih, ki se nanašajo na obdobje od decembra 2009 do konca novembra 2011. Tožeča stranka je zahtevala plačilo doslej neplačanega dela najemnine in akontacije za stroške v tem obdobju.

20. Sama višina najemnine je bila dogovorjena v Pogodbi o uporabi prostorov, in sicer v 5. členu te pogodbe v višini 10 EUR/mesec za 1 m2. Dogovorjen je bil najem prostorov s skupno površino 1.448,12 m2 (1. odstavek 2. člena Pogodbe o uporabi prostorov). Tožena stranka dela najemnine ni plačevala zato, ker naj bi že po sklenitvi pogodbe ugotovila, da resnična površina najetih prostorov znaša precej manj, in sicer le 1.229,58 m2. Menila je, da zato ni dolžna plačevati dela najemnine, kolikor se nanaša na razliko v površini med pogodbeno dogovorjenimi 1448,12 m2 in domnevno v resnici obstoječimi 1.229,58 m2. Iz istega razloga tudi ni plačevala dela akontacije za obratovalne stroške.

21. Prvostopenjsko sodišče je zahtevkom za plačilo doslej manjkajočega dela najemnine in akontacije stroškov ugodilo. Odločilo je pravilno.

22. Če v najem dani prostori nimajo v najemni pogodbi opredeljene površine, ima takšna stvar lahko stvarno napako (1. odstavek 592. člena OZ). Pritožbeno sodišče pri tem pušča odprto, ali je takšna stvarna napaka v tej zadevi sploh obstajala in tudi, ali bi morale biti izpolnjene še kakšne druge predpostavke za obstoj stvarne napake. Iz zakonskega besedila pa jasno izhaja, da lahko v takšnem primeru zakupnik odstopi od pogodbe ali „zahteva znižanje zakupnine“ (tako, dobesedno, 1. odstavek 597. člena OZ). Tožena stranka ni trdila, da bi odstopila od pogodbe. Iz njenih trditev bi bilo mogoče kvečjemu sklepati, da je hotela znižati najemnino.

23. Besedilo samega 1. odstavka 597. člena OZ je tako jasno, da ne pušča nobenega dvoma: najemnik lahko zahteva znižanje zakupnine. Če nanj najemodajalec ne pristane, mora najemnik znižanje zahtevati s tožbo.

24. Spor z opr. št. VS RS, opr. št. III Ips 89/2013 se je vodil med istima strankama kot ta spor. V odločbi s to opravilno številko je VS RS zgolj potrdilo tisto, kar je bilo brez vsakršnega napora mogoče razbrati iz 1. odstavka 597. člena OZ s preprostim branjem. Drugače kot pri prodajni pogodbi OZ v zvezi z znižanjem najemnine nima nobenih drugačnih ali protislovnih določb, obstaja le 1. odstavek 597. člena OZ. Nikakršna sodba presenečenja ni bila mogoča, ker je določba sama po sebi jasna.

25. Pritožba navaja obsežne razloge, ki naj bi kazali na to, da se je sodna praksa spremenila in da se lahko znižanje najemnine doseže tudi z ugovorom. Sodna praksa in literatura, ki jo navaja, sta obe nastali izključno v zvezi s prodajno pogodbo in za odločitev v tej zadevi nimata nobenega pomena.

26. Tožena stranka mora torej izpolniti še tisti del zahtevka tožeče stranke, katerega plačilo je doslej zavračala zaradi stvarne napake.

27. Konkretnih razlogov, ki bi govorili zoper pravilnost odločitve prvostopenjskega sodišča glede izračuna same najemnine in akontacije obratovalnih stroškov, tožena stranka v pritožbi ni navedla. Pritožbeno sodišče je po opravljenem preizkusu po uradni dolžnosti glede pravilne uporabe materialnega prava presodilo, da je odločitev prvostopenjskega sodišča pravilna tudi v tem delu.

c) Zahtevki za plačilo akontacije za obratovalne stroške

28. Tudi ti zahtevki se nanašajo na obdobje od decembra 2009 do konca novembra 2011. Višina akontacije je bila določena v 8. členu Pogodbe o uporabi prostorov.

29. V tej zadevi tožena stranka še v pritožbi ponavlja ugovor, ki ga je uveljavljala že v prvostopenjskem postopku, da se namreč v postopku, ki se vodi pred Okrožnim sodiščem v Novem mestu, opr. št. Pg 159/2013, odloča o istem zahtevku. Pritožbeno sodišče se je z vpogledom v temu spisu priloženi dvojnik spisa v zadevi opr. št. Pg 159/2013 prepričalo, da ugovor ni utemeljen. V zadevi z opr. št. Pg 159/2013 se ne vodi spor glede akontacije obratovalnih stroškov, temveč glede akontacije presegajočih zahtevkov. Četudi je lahko plačevanje akontacije pri takšnem odločanju predhodno vprašanje, to še ne pomeni, da se v zadevi z opr. št. Pg 159/2013 odloča o istem zahtevku.

30. Glede površine prostorov, za katere je tožeča stranka upravičena do plačila akontacije, velja smiselno že to, kar je bilo odločeno v zvezi z najemnino. Ker tožena stranka ni s tožbo zahtevala spremembe akontacije, mora sedaj plačevati akontacijo za površino v izmeri 1.448,12 m2. Tožena stranka mora torej izpolniti še tisti del zahtevka tožeče stranke, katerega plačilo je doslej zavračala zaradi domnevno premajhne površine v najem danih prostorov.

31. Tožeča stranka je zahtevala plačilo revalorizirane akontacije za obratovalne stroške. Revalorizacija naj bi bila po njenem mnenju dogovorjena v Pogodbi o uporabi prostorov. Prvostopenjsko sodišče je dele zahtevkov, kolikor so temeljili na domnevno dogovorjeni valorizaciji, zavrnilo.

32. V pritožbi tožeča stranka navaja, da naj bi bilo potrebno uporabiti „sistemsko razlago“ in celotno besedilo pogodbe. Sicer pritožbeno sodišče ne ve, kaj naj bi „sistemska razlaga“ pomenila, takšne razlage v zvezi s pogodbami namreč ni. Upoštevalo pa je besedilo pogodbe, in sicer cele. Višina najemnine je bila dogovorjena v 1. odstavku 8. člena Pogodbe o uporabi prostorov. Dvig najemnine zaradi zvišanja indeksa enomesečni EURIBOR sta stranki dogovorili v 2. odstavku 5. člena Pogodbe o uporabi prostorov. Drugih določb o indeksaciji ni. V 8. členu iste pogodbe sta stranki dogovorili, da mora tožena stranka plačevati sorazmerni del obratovalnih stroškov. Določili sta tudi višino tega stroška, in sicer 0,75 EUR/m2. O vezavi tega stroška na kakršenkoli indeks ni mogoče najti niti besede, torej indeksacije nista dogovorili. Enako velja sicer tudi za povrnitev stroškov hišne uprave (9. člen Pogodbe o uporabi prostorov). Iz primerjave 5. člena Pogodbe o uporabi prostorov na eni strani, in 8. ter 9. člena iste pogodbe na drugi strani je očitno, da stranki nista hoteli dogovoriti indeksacije za vsak izdatek, ki bi ga z najemom utegnila imeti tožena stranka.

33. Konkretnih razlogov, ki bi govorili zoper pravilnost odločitve prvostopenjskega sodišča glede izračuna akontacije obratovalnih stroškov, tožena stranka v pritožbi ni navedla. Pritožbeno sodišče je po opravljenem preizkusu po uradni dolžnosti glede pravilne uporabe materialnega prava presodilo, da je odločitev prvostopenjskega sodišča pravilna tudi v tem delu.

2) Zahtevki za povrnitev stroškov hišne uprave

34. Tožeča stranka je zahtevala plačilo razlike med že plačanimi stroški hišne uprave in valoriziranim (indeksiranim zneskom). Po mnenju tožeče stranke je namreč bila upravičena do zvišanja svojega zahtevka na temelju Pogodbe o uporabi prostorov.

35. Prvostopenjsko sodišče je takšen zahtevek zavrnilo. Za indeksacijo ni našlo pravnega temelja.

36. Povsem enako je pravno stališče pritožbenega sodišča. Pravni temelj za izračun višine stroškov hišne uprave je 9. člen Pogodbe o uporabi prostorov. V tem členu o vezavi tega stroška na kakršenkoli indeks ni mogoče najti niti besede, torej indeksacije nista dogovorili.

3) Zahtevki za povrnitev koristi od protivlomnega zavarovanja

37. Tožeča stranka je zahtevala plačilo stroškov varovanja. V letu 2011 je tožena stranka te storitve plačevala.

38. Prvostopenjsko sodišče je tožbeni zahtevek zavrnilo zato, ker za tožbeni zahtevek ni pravnega temelja v pogodbi sami. Iz črke f) prvega odstavka 8. člena Pogodbe o uporabi prostorov je jasno razvidno, da so stroški varovanja skupnih prostorov del obratovalnih stroškov, ki jih mora tožena stranka tako ali tako plačevati.

39. S takšno presojo se pritožbeno sodišče strinja. Okoliščina, da je tožeča stranka te storitve opravljala ves čas, in da je tožena stranka za to vedela, ne morejo utemeljiti drugačne odločitve. Tožeča stranka je bila dolžna takšne storitve opravljati že na temelju črke f) prvega odstavka 8. člena Pogodbe o uporabi prostorov. Da je tožena stranka vedela za to, je posledica opravljanja takšnih storitev. Posebno plačevanje storitev v letu 2011 pa je lahko imelo temelj v zmoti tožene stranke, ali pa v kakšnih drugih okoliščinah. Te same po sebi niso noben pravni temelj za uveljavljanje posebnega, dodatnega zahtevka mimo pogodbenih določil, zlasti že navedene določbe 8. člena Pogodbe o uporabi prostorov.

4) Zahtevki za povrnitev obogatitve v zvezi z DDV

40. Že v pravdni zadevi Okrožnega sodišča v Novem mestu, opr. št. Pg 80/2012 je bilo pravnomočno odločeno (in revizijsko potrjeno), da je tožeča stranka dolžna vrniti toženi stranki DDV, ki ga je tožena stranka poleg najemnine plačala za obdobje od 1. 12. 2006 do 31. 1. 2008. 41. Tožeča stranka je v tem postopku postavila zahtevek na temelju neupravičene obogatitve (190. člen OZ). Tega je zahtevala zato, ker tožena stranka ni plačevala DDV na dolgovano najemnino. Menila je, da naj bi bila tožena stranka zato neupravičeno obogatena in tožeča stranka prikrajšana. Prostore, ki so bili predmet najema, je prodala A. d. o. o., v najem jih je vzela za 12,00 EUR (v ta znesek je DDV že vračunan). Ker je od tožene stranke prejemala le najemnino brez DDV, tožeči stranki pa je morala plačevati najemnino z DDV, je bila prikrajšana za razliko. Če bi tožeča stranka vedela, da tožena stranka ne izpolnjuje predpostavk za zaračunavanje DDV pri najemnini, bi znašala s toženo stranko pogodbeno dogovorjena najemnina več, namreč 12,00 EUR. Na nižjo najemnino je tožeča stranka pristala le zato, ker je verjela, da tožena stranka izpolnjuje predpostavke za to, da se ji DDV lahko zaračunava. Tožena stranka naj bi bila obogatena za znesek v višini DDV, ker ji ni bilo treba plačevati najemnine v višini 12,00 EUR (prvostopenjska sodba, r. št. 10).

42. Prvostopenjsko sodišče je zahtevek zavrnilo. Njegova utemeljitev je bila, da bi bil morebitni DDV, če bi ga plačevala tožena stranka od najemnine, prihodek Republike Slovenije in ne tožene stranke. Če tožeča stranka plačuje A. d. o. o. najemnino z DDV, to ne pomeni, da je bila prikrajšana tako, da bi od tega imela korist tožena stranka. Tudi s prodajo se v premoženjski sferi tožene stranke ni spremenilo nič, in še zlasti ni prišlo do premika premoženja od tožeče stranke k toženi stranki (prvostopenjska sodba, r. št. 11).

43. S temi razmisleki se pritožbeno sodišče strinja. Nekoliko obširneje so povzete navedbe tožeče stranke iz prvostopenjskega postopka zato, ker jih v pritožbi ponavlja, prvostopenjsko sodišče pa je na njih že v celoti odgovorilo. Zahtevek iz neupravičene obogatitve je podan le, če je bil dolžnik obogaten, in če se je obogatitev dogodila „na škodo“ upnika (1. odstavek 190. člen OZ). To pomeni, da je moralo priti do zmanjšanja upnikovega premoženja v korist dolžnikovega premoženja. Če premoženjske pravice ni nikoli niti bilo v upnikovem premoženju, je dolžnikova obogatitev na škodo upnika sama po sebi nemogoča. Tako je bilo v tej zadevi, iz razlogov, ki jih je podalo že prvostopenjsko sodišče. Nikakršnih premikov premoženjskih pravic od tožeče stranke k toženi stranki ni bilo, ne pred prodajo prostorov, ne po njej.

44. Kakšna bi bila najemnina, če ne bi bila dogovorjena tako, kot je bila, je poleg tega na ravni ugibanja brez vsakršnih dokazov. Obširni opisi tožeče stranke, kako bi sklenila pogodbo z drugačno, višjo najemnino, če bi bila vedela za resnične okoliščine, pa kažejo tudi bodisi na zmoto pri sklepanju pogodbe (46. člen OZ) bodisi na nagib (1. odstavek 40. člena OZ). Zmoto pa je treba uveljavljati sodno (1. odstavek 95. člena OZ), nagib pa je neupošteven, razen v okviru uveljavljanja zmote. Pritožbeno sodišče se zato niti ni ukvarjalo z vprašanjem, ali ti opisi ne služijo nedopustnemu navajanju novih dejstev (1. odstavek 337. člena ZPP), saj so v vsakem primeru brezpredmetni za odločitev o tej pritožbi. Tožeča stranka namreč še v pritožbi izrecno vztraja pri tem, da je njen zahtevek utemeljen na pravilih o neupravičeni obogatitvi (pritožba, str. 4). Ne trdi torej, da je ravnala v zmoti, niti ni sodno uveljavljala zahtevka zaradi zmote.

III. ODLOČITEV O STROŠKIH POSTOPKA

45. Pritožbeno sodišče je moralo odločiti še o stroških obeh pritožb (1. odstavek 165. člena ZPP). Stranka, ki ne uspe s pritožbo, mora nositi svoje pritožbene stroške sama (1. odstavek 154. člena ZPP).

46. Ker pritožba tožeče stranke ni bila uspešna, pritožnica ni upravičena do povrnitve pritožbenih stroškov.

47. Del pritožbe tožene stranke je bil nedopusten, preostanek neutemeljen. Končno velja tudi za pritožbo tožene stranke, da tožena stranka z njo ni uspela. Zato mora tudi ona, enako kot tožeča stranka, nositi svoje pritožbene stroške sama.