Jedro

Objektivno merilo višine obogatitve oziroma prikrajšanja je višina najemnine enakovredne nepremičnine. Ker je tožnica s splošnim pravnim aktom predpisala način določanja najemnin za poslovne prostore, katerih lastnica je tožnica, in s tem uredila višino najemnine za vse najemnine enako, je znesek najemnine, ki bi ga tožnica lahko dobila iz naslova najemnine od drugega najemnika, merilo njenega prikrajšanja.

Izrek

Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani I 3645/2005-2 z dne 30.3.2005 v celoti vzdržalo v veljavi, tako da je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki znesek 10.238,40 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 2.041,97 EUR (prej 489.338,00 SIT) od 25.9.2004 do plačila, od zneska 2.039,93 EUR (prej 488.848,00 SIT) od 25.10.2004 do plačila, od zneska 2.046,04 EUR (prej 490.314,00 SIT) od 25.11.2004 do plačila, od zneska 2.058,32 EUR (prej 493.256,00 SIT) od 25.9.2004 do plačila in od zneska 2.052,14 EUR (prej 491.776,00 SIT) od 25.1.2005 do plačila, v 15 dneh pod izvršbo. Tožencu je naložilo še, da tožeči stranki povrne pravdne stroške v znesku 997,22 EUR s pripadki v primeru zamude. Iz razlogov sodbe izhaja, da je toženec v vtoževanem obdobju od septembra 2004 do januarja 2005 klet v izmeri 85,23 m2 v stavbi M.t.17 v Ljubljani (ki naj bi jo sicer toženec zgradil) uporabljal brez pravne podlage in za uporabo ni nič plačeval, zato je bil za znesek neplačane najemnine obogaten, tožnica pa prikrajšanja. In ker poslovnega lokala, ko ga je brez pravne podlage uporabljal toženec, ni mogla oddati v najem drugemu najemniku, in je objektivno merilo višine obogatitve oziroma prikrajšanja višina najemnine enakovredne nepremičnine, je toženec tožnici dolžan plačati znesek uporabnine, ki je enak znesku, ki bi ga moral tožnici plačati, če bi s tožnico imel sklenjeno pogodbo, katere višina bi se določila skladno z Odredbo (o načinu oddajanja poslovnih prostorov v najem in določanju najemnin - priloga A 10 spisa), ki je splošni pravni akt in določa način določanja najemnin za poslovne prostore, katerih lastnik je tožnica, in s katerim je tožnica uredila višino najemnine za vse najemnike enako; znesek najemnine, ki bi ga tožnica lahko dobila iz naslova najemnine od drugega najemnika, je merilo njenega prikrajšanja. To pa za navedeno obdobje znaša dosojen znesek.

Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka, ki v pritožbi meni, da je dosojena uporabnina nesorazmerno visoka. Temelj za uporabo prostora s strani toženca je bila Pogodba o najemu in sofinanciranju prenove poslovnega prostora po programu prenove stavbe z dne 4.8.2988, 4. člen navedene pogodbe pa je določal, da bo najemnina določena na podlagi zapisnika o ugotovitvi vrednosti poslovnega prostora. Tožena stranka je ob zaslišanju izrecno poudarila, da tega zapisnika nikoli ni bilo, torej najemnina že skladno z navedeno pogodbo ni bila določena na pravilen način, saj tožeča stranka od navedene pogodbe nikoli ni odstopila. Toženec ne soglaša tudi z ugotovitvijo, da je temelj za določitev višine uporabnine v Odredbi tožeče stranke. Bistvo najemnega razmerja je v tem, da se najemnina določi sporazumno. Tožeča stranka ne more enostransko določiti najemnine, še posebej, ker ni ravnala skladno z navedeno določbo pogodbe z dne 4.8.1988. Pa tudi sicer bi uporabnino lahko določil le ustrezen izvedenec. Prikrajšanje mora imeti vedno zrcalno sliko v okoriščenju druge stranke. V tem primeru bi se tožena stranka lahko objektivno okoristila za uporabnino, enako tržni najemnini, ne pa enostransko določeni najemnini v uredbi tožeče stranke. Že ocenjena vrednost poslovnega prostora in vtoževana in dosojena uporabnina zgovorno nakazuje na to, da je uporabnina dosojena nenormalno visoko. Zato bi sodišče moralo izvesti dokaz z izvedencem in mu naložiti, da izračuna uporabnino za navedeni poslovni prostor. Zagotovo pa koristi ni mogoče enačiti z višino najemnine, določene z Odredbo. Iz razlogov tudi izhaja, da pogodbeni temelj za uporabo poslovnega prostora s strani tožene stranke ne obstoji, po drugi strani pa sodišče ugotavlja, da je podlaga za določitev višine najemnine Odredba o načinu oddajanja poslovnih prostorov v najem in določanju najemnine. Obrazložitev sodišča je tako sama s seboj v nasprotju in z listinami v spisu in se posledično ne da preizkusiti. Sicer pa sodba v bistvenih delih sploh ni obrazložena, saj ni pojasnjena vzročna zveza med domnevnim prikrajšanjem tožeče stranke in obogatitvijo toženca, da je temelj za določitev najemnine oziroma uporabnine enostranska odredba tožeče stranke.

Pritožba ni utemeljena.

Izhajajoč iz razlogov, ki jih je pritožbeno sodišče povzelo v 1. odstavku te obrazložitve, povsem jasno izhaja, da predstavlja dosojena terjatev uporabnino za sporne prostore (klet), ki jih je toženec uporabljal v obdobju od septembra 2004 do januarja 2005 brez pravne podlage. Zato so pritožbene trditve, da je bil temelj za uporabo prostora s strani toženca Pogodba o najemu in sofinanciranju prenove poslovnega prostora po programu prenove stavbe z dne 4.8.1986, protispisne in neutemeljene, enako kot je neutemeljen tudi pritožbeni očitek, da je 4. člen navedene pogodbe določal, da bo najemnina določena na podlagi zapisnika o ugotovitvi vrednosti poslovnega prostora, ki ga nikoli ni bilo ter da zato najemnina že skladno z navedeno pogodbo ni bila določena na pravilen način. Glede višine uporabnine pa je sodišče tožencu lepo pojasnilo, da zaradi neupravičene uporabe dolguje tožnici znesek, za katerega je bila ta neupravičeno prikrajšana, ker poslovnega prostora, ko ga je brez pravne podlage uporabljal toženec, ni mogla oddati v najem drugemu najemniku. Pritožbeno sodišče povsem soglaša s stališčem sodišča prve stopnje v izpodbijani sodbi, da je objektivno merilo višine obogatitve oziroma prikrajšanja višina najemnine enakovredne nepremičnine; in ker je tožnica z navedeno Odredbo, ki je splošni pravni akt in določa način določanja najemnin za poslovne prostore, katerih lastnica je tožnica, uredila višino najemnine za vse najemnine enako, je znesek najemnine, ki bi ga tožnica lahko dobila iz naslova najemnine od drugega najemnika, merilo njenega prikrajšanja. Natančneje: toženec mora tožnici nadomestiti znesek koristi, ki jo je imel od uporabe kleti brez pravne podlage, to pa je znesek, ki bi ga moral plačati, če bi s tožnico imel sklenjeno najemno pogodbo, s katero bi se višina najemnine določila skladno z Odredbo. Toženec bi se upravičeno temu lahko upiral edino s trditvijo, da tožnica ob na naveden način določeni najemnini spornega prostora ne bi uspela oddati v najem, vendar tega ni zatrjeval in tudi ne zatrjuje v pritožbi. Iz navedenega jasno sledi tudi neutemeljenost pritožbenih trditev, da naj bi bila obrazložitev sodišča sama s seboj v nasprotju, saj ne drži zatrjevano nasprotje med neobstojem pogodbenega temelja in "Odredbo o načinu oddajanja poslovnih prostorov v najem in določanje najemnine" kot podlago za določitev višine najemnine. Pri tem kot že navedeno, sploh ne gre za najemnino, temveč uporabnino (nadomestilo za uporabo brez pravne podlage). Nenazadnje je povzemanje navedb razlogov s strani tožene stranke tudi protispisno (z zamenjavo navedbe o najemnini namesto uporabnini), protispisna pa je tudi pritožbena trditev o neobstoju razlogov glede vzročne zveze med domnevnim prikrajšanjem in obogatitvijo, saj ima izpodbijana sodba o tem obširne, tehtne in povsem razumljive razloge.

Iz obrazloženega jasno izhaja, da je sodišče prve stopnje vse odločilne dejanske okoliščine pravilno in popolno ugotovilo, na tako ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo materialno pravo, pri odločanju pa ni zagrešilo niti kakšne zatrjevane niti kakšne uradoma upoštevne bistvene kršitve postopkovnih določb iz 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Na podlagi 353. člena ZPP je zato pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje.