Jedro

Če je bila ustno dogovorjena sprememba pogodbe v glavnih točkah pogodbenega razmerja, takšna sprememba najemne pogodbe ni veljavna (12.čl. ZPSPP v zvezi z 51.čl. OZ).

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi

sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje vzdržalo v veljavi sklep, ki ga je izdalo dne 11.10.2006 in je na podlagi odpovedi tožnika I.Š. kot najemodajalca naložilo toženi stranki I. d.o.o. kot najemnici, da do 03.08.2007 izprazni poslovne prostore najemodajalca, ki se nahajajo v S., v skupni izmeri 92 m² in jih izpraznjene oseb in stvari preda tožniku. Toženi stranki je naložilo, da je dolžna tožniku plačati v osmih dneh izvršilne stroške v znesku 47,57 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 22.10.2006 dalje in pravdne stroške v znesku 73,09 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi za čas od devetega dne po prejemu pisnega odpravka te sodbe dalje. Ugotovilo je, da sta pravdni stranki sklenili krovno najemno pogodbo 23.04.2004, h kateri sta 07.07.2006 sklenili aneks, da vzame tožena stranka v najem še dodatne prostore v S. Z najemno pogodbo z dne 23.04.2004 je tožena stranka vzela v najem le 16,20 m² prostorov v S., z razširjenim najemom z dne 07.07.2006 pa je vzela v najem še dodatnih 47,49 m² v pritličju in 28,68 m² v mezaninu poslovne stavbe. Pogodbeni stranki sta pogoje najema sporazumno spremenili z dogovorom z dne 07.11.2005, s katerim sta se dogovorili, da je najemno razmerje sklenjeno za nedoločen čas z odpovednim rokom 12 mesecev. V skladu s temi pravili je sledilo tožnikovi odpovedi najemnega razmerja.

Zoper sodbo se je pritožila tožena stranka, ki meni, da sodišče prve stopnje dejanskega stanja ni pravilno in popolno ugotovilo, ker ni izvedlo vseh predlaganih dokazov. Tožena stranka je predlagala, da se zaslišijo priče J., B. in V. Zatrjevala je, da je med pravdnima strankama obstajal dogovor o dolgoročnem najemu poslovnih prostorov. Sodišče prve stopnje je dokazni predlog zavrnilo zgolj na podlagi odpovedi drugega najemnega razmerja iz česar je sklepalo, da ustni dogovor med pravdnima strankama ni zajemal samo nekaterih poslovno uspešnejših poslovalnic tožene stranke, katerih lokacije je najela od tožeče stranke. Poslovni prostor v P. je toženi stranki prinašal izgubo, zato glede tega prostora nista v dogovoru zajeli trajnosti najemnega razmerja. Trajnejši značaj najemnega razmerja sta stranki dogovorili samo za poslovni prostor v S., K., C., V. in N.. Predlagane priče bi to lahko potrdile, če bi jih sodišče zaslišalo, tako pa je neutemeljeno zavrnilo ta dokazni predlog in dejanskega stanja ni pravilno ugotovilo. Sicer pa se dogovor z dne 07.11.2005 sploh ni nanašal na nepremičnino, ki je predmet tega postopka. Aneks z dne 07.07.2006 ne omenja dogovora z dne 07.11.2005, zato za to najemno razmerje ne more veljati, še posebej ne glede odpovednega roka. Dejansko stanje je bilo v tej zadevi bistveno preskopo ugotovljeno, zato tožena stranka predlaga razveljavitev sodbe in ponovno odločanje o zadevi.

Tožnik je odgovoril na pritožbo. V odgovoru opozarja na določbo 12.čl. Zakona o poslovnih prostorih in poslovnih stavbah, po kateri mora biti najemna pogodba sklenjena v pisni obliki, saj sicer ni veljavna. Zato bi se tudi eventuelne spremembe, kot jih navaja tožena stranka, lahko veljavno sklepale le v pisni obliki. Tožnik meni, da je vložena pritožba zgolj zavlačevalni manever, saj je sicer vsebinsko v celoti neutemeljena, zato predlaga zavrnitev pritožbe in potrditev izpodbijane sodbe.

Pritožba ni utemeljena.

O tem, katere dokaze bo izvedlo odloča sodišče (2.odst. 213.čl. Zakona o pravdnem postopku – ZPP). V konkretni zadevi je odločilo, da prič, ki naj bi izpovedale o ustno dogovorjeni spremembi najemne pogodbe po kateri naj bi glede določenih poslovnih prostorih, ki so za toženo stranko na pomembnih lokacijah, obstajal dogovor o dolgoročnem najemu, ne bo zaslišalo, ker zadoščajo za odločitev v tem sporu listine. S takšno odločitvijo tudi po mnenju pritožbenega sodišča sodišče prve stopnje ni kršilo postopka, saj mora sodišče izvesti dokazovanje samo glede tistih spornih dejstev, ki so pomembna za odločbo. Katera dejstva so pomembna za odločitev v določenem sporu, ugotovi iz pravne diagnoze spora, ki si jo postavi oziroma iz materialnopravne podlage, ki jo mora uporabiti v določenem sporu. V tej zadevi je to določba 12.čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP), ki predpisuje pismeno obliko najemne pogodbe. Določba o tem, ali je najemno razmerje sklenjeno za določen ali nedoločen čas, spada med glavne določbe najemne pogodbe. Najemno razmerje je glede konkretnih poslovnih prostorov bilo sklenjeno za nedoločen čas in s pisno pogodbo je bil dogovorjen odpovedni rok 12 mesecev. Če bi pogodbeni stranki hoteli te glavne pogoje najemne pogodbe spremeniti, bi morali sestaviti spremembo najemne pogodbe v pisni obliki. Kot je že pojasnjeno, velja predpis o obličnosti tudi za spremembo oziroma dopolnitev pogodbe (2.odst. 51.čl. Obligacijskega zakonika, OZ). Če je bila ustno dogovorjena sprememba pogodbe v teh glavnih točkah pogodbenega razmerja, takšna sprememba najemne pogodbe ni veljavna (12.čl. ZPSPP v zvezi z 51.čl. OZ). Izpovedi prič, ki jih je predlagala tožena stranka in ki naj bi izpovedale o ustnih dogovorih glede teh sprememb najemne pogodbe, zato niso pomembne, saj na pravilnost odločitve v izpodbijani sodbi njihova potrditev ustnega dogovora ne bi vplivala. Pritožba zato neutemeljeno očita sodišču prve stopnje zmotno oziroma nepopolno ugotovitev dejanskega stanja in zmotno uporabo materialnega prava.

Pravilna pa je tudi razlaga izpodbijane sodbe, da velja pisna sprememba pogojev najemne pogodbe z dne 07.11.2005 tudi za najemne prostore, ki so bili predmet razširitve najema na podlagi aneksa z dne 07.07.2006. Iz vsebine tega aneksa izhaja, da je s tem dogovorom prišlo samo do najema še dodatnih poslovnih prostorov v S., da pa je sicer v ostalem delu ostala najemna pogodba sklenjena med pravdnima strankama s krovno najemno pogodbo z dne 23.04.2004, ki je bila spremenjena s pogodbo z dne 07.11.2005, v celoti v veljavi. Pritožbeno sodišče je zato neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (člen 353 ZPP).