Jedro

Iz načelnega mnenja Vrhovnega sodišča VS040825 z dne 6. 4. 2012 izhaja vezanost ponudnika na ponudbo, ki jo je dal za prodajo kmetijskega zemljišča, kar pomeni, da je, ko je enkrat dana in sprejeta po postopku in na način, določen v ZKZ, ne more niti umakniti niti spreminjati. Tako sklenjena pogodba pa veže ne samo prodajalca in kupca pač pa zavezuje tudi pristojno upravno enoto, ki mora odobriti pravni posel oziroma pogodbo po vsebini oziroma po dejanskem in pravnem stanju, kot je bila sklenjena. Zato morebitna naknadna ravnanja pogodbenih strank po že sklenjeni pogodbi na samo odobritev pravnega posla s strani upravne enote, ki ne more in ne sme posegati v samo pogodbeno razmerje in voljo strank, ne morejo imeti vpliva na njeno odločitev o odobritvi pravnega posla, razen če bi pomenila morebitno izigravanje določb oziroma namena določb ZKZ, ki urejajo promet s kmetijskimi zemljišči. Odgovor na drugi del prvega vprašanja torej je, da parcelacija, izvedena po sprejemu ponudbe, ne vpliva na samo odobritev pravnega posla prometa s kmetijskimi zemljišči po ZKZ.

Za upravno presojo po ZKZ ni in ne more biti bistveno, ali in kako je zemljišče prikazano in označeno v nepremičninskih evidencah, torej ali je odmerjeno v eno ali več zemljiških parcel ter kdaj do tega pride. Po naravi stvari je bistveno le-to, na katero zemljišče se poslovni izjavi ponudnika in sprejemnika ponudbe nanašata v trenutku, ko sta dani. Uporaba enotnih identifikacijskih oznak iz nepremičninskih evidenc ima pri tem funkcijo zgolj njegove enoznačne ter nedvoumne označbe v določenem časovnem trenutku. Zato revidentu v obravnavanem primeru ne more iti v škodo, da je v vlogi za odobritev pravnega posla zemljišče označil s tistimi identifikacijskimi oznakami, ki so veljale v času podaje te vloge, in ne tistimi, ki so veljale v času sklenitve prodajne pogodbe (ponudbe in sprejema).

V določbah ZKZ, v namenu zakonodajalca, s katerim je predpisal upravni nadzor nad prometom s kmetijskimi zemljišči, in v civilnopravnem pomenu ter posledicah parcelacije ni najti prav nobenega razloga, da bi lahko na odločitev upravnega organa o odobritvi pravnega posla vplivalo dejstvo, da je bilo kmetijsko zemljišče po sprejetju in poteku ponudbe parcelirano in s tem spremenilo svojo identifikacijsko oznako v nepremičninskih evidencah. Tudi v primeru vmesne parcelacije gre še zmeraj za eno in isto zemljišče, čeprav je po novem odmerjeno na več manjših enot (nepremičnin). S tega vidika pa je tudi smiselno in pravilno, da upravni organ v svoji odločbi zemljišče opiše tako, kot je v trenutku izdaje odločbe evidentirano v nepremičninskih evidencah. Le v tem in toliko pa je lahko parcelacija relevantna za odobritev pravnega posla.

V primeru, da je določeno zemljišče opredeljeno v prostorskih aktih kot kmetijsko v skladu z določbo drugega odstavka 2. člena ZKZ, je treba, če je tako zemljišče predmet pogodbe oziroma pravnega posla, odobritev katerega se predlaga, šteti, da gre za kmetijsko zemljišče, za katero je potrebna odobritev upravnega organa, in to ne glede na njegovo dejansko rabo ali morebitno pozidanost, ali pa predhodno pridobiti odločbo upravne enote iz tretjega odstavka 22. člena ZKZ, da odobritev ni potrebna.

Izrek

I. Reviziji se ugodi in se sodba Upravnega sodišča Republike Slovenije I U 855/2017-16 z dne 13. 3. 2018 spremeni tako, da se glasi: "1. Tožbi se ugodi, odločba Upravne enote Cerknica, št. 330-336/2015 z dne 7. 10. 2016, se odpravi in se zadeva vrne temu organu v ponovni postopek.

2. Tožena stranka mora ob izdaji nove odločbe upoštevati stališča Vrhovnega sodišča, ki se nanašajo na uporabo materialnega prava in izhajajo iz obrazložitve te sodbe."

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške upravnega spora na obeh stopnjah v višini 1.141,00 EUR v roku 15 dni od vročitve te sodbe, po tem roku pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

1. Upravno sodišče je z izpodbijano sodbo na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) zavrnilo tožnikovo tožbo zoper odločbo Upravne enote Cerknica, št. 330-336/2015 z dne 7. 10. 2016, s katero je bila v ponovljenem postopku zavrnjena tožnikova vloga za odobritev pravnega posla, sklenjenega med A. A. (v nadaljevanju stranka z interesom) kot prodajalcem in tožnikom kot kupcem, v delu, ki se nanaša na zemljišči parc. št. 1297/8 in 1297/9 k. o. ... Tožena stranka je tožnikovo pritožbo zoper navedeno odločbo zavrnila z odločbo, št. 33008-242/2016 z dne 14. 3. 2017. 2. Upravno sodišče v obrazložitvi izpodbijane pravnomočne sodbe, ki jo je izdalo v ponovljenem postopku, navaja, da je izpodbijani akt pravilen in zakonit, zanj pa je organ navedel utemeljene razloge, na katere se sodišče v izogib ponavljanju sklicuje (drugi odstavek 71. člena ZUS-1). Ker promet v obravnavani zadevi ni potekal po postopku in na način, določen z Zakonom o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ), je bila odobritev pravnega posla pravilno zavrnjena na podlagi druge alineje tretjega odstavka 19. člena ZKZ.

3. Vrhovno sodišče je na tožnikov predlog za dopustitev revizije, vložen po 367. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), s sklepom X DoR 108/2018 z dne 4. 7. 2018 dopustilo revizijo glede vprašanj: „Ali s parcelacijo nastane nova stvar in ali parcelacija v prodajo danega zemljišča, izvedena po sprejemu ponudbe, vpliva na odobritev pravnega posla prometa s kmetijskimi zemljišči po ZKZ1?“ in "Ali je v postopku prodaje po ZKZ relevantna dejanska raba zemljišča, ki je pozidano, ali njegova namenska raba, določena v prostorskem aktu občine?".

4. Tožnik (v nadaljevanju revident) je v skladu z navedenim sklepom zoper izpodbijano pravnomočno sodbo vložil revizijo, v kateri uveljavlja zmotno uporabo materialnega prava in bistvene kršitve postopka v upravnem sporu. Predlaga, naj Vrhovno sodišče reviziji ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da zahtevku ugodi, oziroma podrejeno, naj izpodbijano sodbo razveljavi in vrne zadevo v novo sojenje. Zahteva povračilo stroškov postopka.

5. Tožena stranka v odgovoru na revizijo predlaga njeno zavrnitev iz razlogov, navedenih v upravnih odločbah in v izpodbijani sodbi.

6. Stranka z interesom na revizijo ni odgovorila.

**K I. točki izreka**

7. Revizija je utemeljena.

8. Revizijsko sodišče v primeru dopuščene revizije preizkusi izpodbijano sodbo samo v tistem delu in glede tistih konkretnih pravnih vprašanj, glede katerih je bila revizija dopuščena (drugi odstavek 371. člena ZPP). Pri odločanju je vezano na dejanske ugotovitve upravnega organa in sodišča prve stopnje (tretji odstavek 370. člena ZPP), ki so povezane s pravnim vprašanjem, o katerem se odloča v revizijskem postopku.

**Dejansko stanje in dosedanji postopek**

9. Iz izpodbijane sodbe (in upravnih spisov) izhaja, da je stranka z interesom kot prodajalec 30. 12. 2014 dala ponudbo za prodajo kmetijskih zemljišč, med drugim tudi za zemljišče s parc. št. 1297/4 (v izmeri 1915 m2) k. o. ... Revident kot kupec je navedeno ponudbo sprejel 7. 1. 2015, ponudba pa se je iztekla 29. 1. 2015. Stranka z interesom je po sprejemu ponudbe in po njenem izteku 30. 1. 2015 izvedla parcelacijo tega zemljišča, tako da je prejelo novi parcelni številki 1297/8 (v izmeri 1808 m2), ki je ostalo kmetijsko zemljišče, in 1297/9 (v izmeri 107 m2), kjer naj bi stala stavba2. Zaradi parcelacije je revident v vlogi za odobritev pravnega posla navedel novo parcelno stanje zemljišč.

10. V prvem postopku je Upravna enota Cerknica (v nadaljevanju UEC) kot upravni organ prve stopnje pravni posel med revidentom in stranko z interesom z odločbo z dne 20. 4. 2015 v celoti odobrila. Ministrstvo za gozdarstvo in prehrano pa je kot upravni organ druge stopnje v odločbi z dne 3. 8. 2015 o pritožbi stranke z interesom v zvezi s parcelo št. 1297/4 izrecno navedlo, da naknadna parcelacija ne vpliva na samo sklenitev pogodbe ali prenos lastninske pravice, saj predmet prodaje ostaja isto zemljišče, ki je določljivo glede na podatke Geodetske uprave Republike Slovenije. Iz katastra sicer izhaja, da gre v primeru parcele št. 1297/4 v delu za kmetijsko zemljišče (v izmeri 1808 m2, sedaj parc. št. 1297/8), drugi del pa je pozidano zemljišče (v izmeri 107 m2, sedaj parc. št. 1297/9), vendar je v prostorskih aktih za parcelo št. 1297/4 določena namenska raba najboljše kmetijsko zemljišče, ki pa je merodajna, zato je pritožbo zavrnilo.

11. Upravno sodišče je tožbi stranke z interesom s sodbo z dne 23. 8. 2016 ugodilo in zadevo vrnilo UEC v ponoven postopek. V obrazložitvi je navedlo, da podlage za zaključek, da je bila s sprejemom ponudbe sklenjena kupoprodajna pogodba za parceli št. 1297/8 in 1297/9, ni, kajti parceli sta namreč nastali šele 30. 1. 2016 (s pravnim učinkom na ta dan sta bili parceli s takim identifikacijskim znakom ter v osnovnem pravnem položaju vpisani v zemljiško knjigo) ter nista bili navedeni niti v ponudbi za prodajo niti v izjavi o sprejemu ponudbe, ki jo je sprejel revident. Postopek s ponudbo za prodajo po 20. členu ZKZ, izveden za parc. št. 1297/4, ker je ta po zaključku prenehala, je tako vzrok, zaradi katerega bi moral organ pri odločanju o zahtevi za parceli št. 1297/8 in 1297/9 (ki nista bili obseženi s ponudbo ter ne z izjavo o sprejemu ponudbe) uporabiti drugo alinejo tretjega odstavka 19. člena ZKZ.

12. UEC je v ponovljenem postopku v skladu s stališči navedene sodbe upravnega sodišča z odločbo z dne 7. 10. 2016 vlogo za odobritev pravnega posla za parceli št. 1297/8 in 1297/9 na podlagi navedene druge alineje tretjega odstavka 19. člena ZKZ zavrnila z obrazložitvijo, da je bila kupoprodajna pogodba sklenjena za parcelo št. 1297/4, ki je po izvedeni parcelaciji prenehala obstajati, parceli št. 1297/8 in 1297/9 pa nista bili obseženi s ponudbo in ne z izjavo o sprejemu ponudbe.

13. Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano je revidentovo pritožbo zoper navedeno prvostopenjsko odločbo zavrnilo iz razlogov, da ponudba ni bila dana za parcelo št. 1297/4, in dodalo, da je tudi ena od novonastalih parcel pozidano zemljišče, ki ne more biti predmet odobritve, delna odobritev pa ni možna, saj se tako spreminjata tako ponudba kot sprejem ponudbe, zato je bila odobritev pravnega posla pravilno zavrnjena na podlagi druge alineje tretjega odstavka 19. člena ZKZ.

14. Upravno sodišče je revidentovo tožbo zavrnilo z obrazložitvijo, da kot neutemeljene zavrača tožbene navedbe, da je bil posel s sprejemom tožnikove ponudbe (nedvomno) sklenjen. Iz upravnega spisa jasno izhaja, da ponudnik objekta na parceli št. 1297/8 k.o. ... (tudi v času, ko je bil to del v ponudbi navedene enotne parcele št. 1297/4) ni prodajal, ampak je bil predmet prodaje zgolj zemljišče. Po 35. členu Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) je pogodba nična, če je predmet obveznosti nemogoč, nedopusten, nedoločen ali nedoločljiv. Po 8. členu Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) je vse, kar je po namenu trajno spojeno ali je trajno na nepremičnini, nad ali pod njo, sestavina nepremičnine, razen če zakon določa drugače (t. i. načelo _superficies solo cedit_). Glede na to je prodaja zemljišča brez stavbe nedopustna, posledično pa je nedopustna tudi ponudba, v primeru sprejema nedopustne ponudbe pa je pogodba v skladu s citiranim določilom OZ nična. Nični pravni posli pa ne ustvarjajo pravnih učinkov. Zato je v tem smislu ob prvotnem reševanju tožbe tudi štelo, da se odobritev posla ne more nanašati na stvar, ki ni bila predmet ponudbe, kot samostojna parcela pa je sicer nastala šele 30. 1. 2016. Iz ZKZ pa jasno izhaja, da po postopku in na način, ki ga določa ZKZ, teče le promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami. Ni pa predmet prometa po tem zakonu promet s tisto nepremičnino, na kateri stoji objekt, saj taka nepremičnina ne sodi med kmetijske površine, zato tak pravni posel tudi ne more biti predmet odobritve po ZKZ, katerega predmet so obdelovalne površine, tj. kmetijska zemljišča. **Revizijske navedbe**

15. Revident v reviziji zoper navedeno sodbo Upravnega sodišča navaja, da ne drži stališče Upravnega sodišča, da bi s parcelacijo nastala nova stvar in da posledično parcelacija, ki bi bila izvedena po sprejemu ponudbe, onemogoči izvedbo postopka v skladu z določili ZKZ, saj zgolj sprememba oznake določene stvari ne more in ne sme povzročiti sprememb na področju obligacijskega in stvarnega prava. Zaradi parcelacije se tako tudi ne spreminjajo niti lastnikove (pogodbene) zaveze določenega dela zemeljske površine, glede katerega se je spremenila evidenčna številka. Ker lastništvo ostaja isto in enako, mora to veljati tudi glede vseh pravic (upravičenj) in zavez in to tako obligacijskih kot stvarnopravih pravic in upravičenj. Novo nastale parcele v resnici niso novo nastala stvar, saj se dejansko ne menja stvar sama, se ne predrugači, ampak se menjajo le evidenčne številke nekega dela zemeljske površine. Vpis nove označbe parcele zaradi delitve parcele v zemljiško knjigo pa tako predstavlja le poočitev. Tudi noben predpis ne določa, da bi imela delitev parcel kakršenkoli vpliv na civilnopravna razmerja.3 Za stališče, da naj bi parcelacija povzročila nastanek povsem novih stvari, ni nobene opore niti v predpisih niti v sodni praksi.4 Če bi obveljalo stališče Upravnega sodišča, bi parcelacija pomenila tudi, da lastništvo glede teh parcel preneha in da so na voljo vsakomur (da so postale _res nullius_), da si jih pridobi. S parcelacijo bi v tem primeru prenehale tudi hipoteke, služnosti in druga bremena, pa je splošno znano in razumljivo, da temu ni tako. Tudi stališče Upravnega sodišča, da se promet v skladu z ZKZ izvaja le glede tistih nepremičnin, na katerih ni objektov, ni podprto z nobeno konkretno in prepričljivo argumentacijo, saj posplošeno sklicevanje na določen predpis ne predstavlja ustrezne utemeljitve in predstavlja nedopustno procesno kršitev. Za stališče, da naj bi ZKZ prišel v poštev le tedaj, ko gre za promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami, in da posledično ta zakon ni relevanten predpis tedaj, ko na nepremičnini stoji objekt, pa ni opore ne v ZKZ ne v kakšnem drugem predpisu, saj kot merilo za presojo, ali gre za kmetijsko zemljišče ali ne, lahko velja le podatek o namenski rabi zemljišča, kot je opredeljena v prostorskih aktih, in na kar napotuje tudi določba drugega odstavka 2. člena ZKZ in kar je tudi v praksi uveljavljeno, tj. da se upošteva navedba na potrdilu o namenski rabi zemljišča. Naknadna delitev parcele ne sme in ne more povzročiti, da bi bil prodajalec prost svojih obveznosti. To pomeni le, da morajo pozneje zapisana pogodba in zemljiškoknjižno dovolilo upoštevati nove evidenčne številke nepremičnin in nič drugega. Te nove številke mora ob odobritvi upoštevati tudi upravni organ, kar veleva že publicitetni učinek vpisa v zemljiško knjigo. Neupoštevanje tega splošno znanega dejstva bi povzročilo le nepotrebne težave pri izvedbi posla. Edino logično in pravilno je, da se posel odobri, upoštevajoč nove parcelne številke. Stališča Upravnega sodišča pomenijo zmotno uporabo materialnega prava. Prišlo je do sklenitve pravnega posla glede celotne nekdanje parc. št. 1297/4 k. o. ... Pozitiven izid predmetnega postopka predstavlja le odložni pogoj, ki pa bi moral slediti jasnim pravilom. Odločitve upravnih organov ter Upravnega sodišča v danem primeru brez podlage onemogočajo izpeljavo sklenjenega posla in s tem posegajo v tožnikove interese oziroma mu jemljejo njegove pravice.

**Odgovor tožene stranke na revizijo**

16. Tožena stranka glede prvega vprašanja v reviziji, ali s parcelacijo nastane nova stvar in ali parcelacija danega zemljišča, izvedena po sprejemu ponudbe, vpliva na odobritev pravnega posla prometa s kmetijskimi zemljišči po ZKZ, navaja, da je parcelacija v prodajo dane parcele, ki se je izvršila po sprejemu ponudbe, v tem konkretnem primeru vplivala na odobritev pravnega posla, ker je ena izmed novo nastalih parcel pozidano zemljišče, predmet odobritve pravnega posla v upravnem postopku pa je lahko skladno z določbami ZKZ samo kmetijsko zemljišče. V obravnavanem primeru bi tako prišlo lahko samo do delne odobritve pravnega posla, kar pa v skladu z ZKZ ni mogoče, saj se z delno odobritvijo spreminja tako ponudba kot sprejem ponudbe5. Glede drugega vprašanja v reviziji, ali je v postopku prodaje po ZKZ relevantna dejanska raba zemljišča, ki je pozidano, ali njegova namenska raba, določena v prostorskem aktu občine, pa odgovarja, da je kmetijsko zemljišče določeno v 2. členu ZKZ, ki določa, da so kmetijska zemljišča po tem zakonu zemljišča, ki so primerna za kmetijsko pridelavo in so kot kmetijska zemljišča določena v skladu z drugim oziroma tretjim odstavkom tega člena. Kmetijska zemljišča se s prostorskimi akti lokalnih skupnosti določijo kot območja kmetijskih zemljišč in se razvrščajo v območja trajno varovanih kmetijskih zemljišč in območja ostalih kmetijskih zemljišč. Pri tem poudarja, da morata biti za opredelitev zemljišča kot kmetijskega zemljišča izpolnjena oba pogoja iz zakonske določbe, torej mora biti zemljišče primerno za kmetijsko pridelavo in biti kot kmetijsko zemljišče določeno v prostorskih aktih lokalnih skupnosti.

**Splošno**

17. Drugi odstavek 71. člena Ustave Republike Slovenije (v nadaljevanju Ustava RS) daje kmetijskim zemljiščem posebno varstvo s tem, da nalaga, da to posebno varstvo določa zakon. Ena od pomembnih oblik posebnega varstva kmetijskih zemljišč nedvomno predstavlja tudi posebna ureditev prometa z navedenimi zemljišči, ki je urejena v ZKZ, ki izhajajoč tudi iz prvega odstavka 67. člena Ustave RS, po katerem zakon določa način pridobivanja in uživanja lastnine tako, da je zagotovljena njena gospodarska, socialna in ekološka funkcija, določa tudi poseben postopek in način prometa z navedenimi zemljišči. 18. Varstvo kmetijskih zemljišč kot dobrine posebnega pomena za celotno skupnost namreč ne obsega zgolj varstva pred posegi v kmetijske površine z njihovo pozidavo in v ohranjanju njihove ekološke in krajinske funkcije6 v okviru trajnostnega razvoja7, temveč je poseben oziroma poglavitni cilj tega varstva, da so kmetijska zemljišča dejansko v funkciji njihovega osnovnega oziroma primarnega namena, to je kot vir zagotavljanja hrane za celotno Slovenijo. Zato, ker gre za posebno dobrino, ki je ne glede na lastništvo skupnega pomena za vse prebivalce Slovenije oziroma posamezne občine, opredelitev oziroma določitev, kaj se šteje za kmetijsko zemljišče, ne more biti prepuščena posameznemu lastniku oziroma upravljavcu, temveč je to predmet skrbnega prostorskega načrtovanja namenske rabe v okviru celotnega prostora posamezne teritorialne skupnosti, torej občine oziroma države. Zato ZKZ in druga prostorska in okoljska zakonodaja določajo celo vrsto pogojev za določitev kmetijskih zemljišč in za posege v kmetijska zemljišča8. 19. Iz navedenih ustavnih in zakonskih načel izhaja tudi primarna intenca ZKZ pri prometu s kmetijskimi zemljišči9, da prednostno upravičenje, da postane lastnik kmetijskih zemljišč, pridobi oseba, ki bo dejansko uporabljala kmetijska zemljišča za opravljanje kmetijske dejavnosti oziroma da bo zagotovljena njihova čim boljša izraba za kmetijske namene. Zato je promet s kmetijskimi zemljišči deloma omejen in mogoč le v skladu s pravili, ki jih določa ZKZ.

20. Temu podrejena posebna zakonska ureditev prometa s kmetijskimi zemljišči10 v ZKZ nedvomno pomeni poseg v razpolagalno pravico z zasebno lastnino, ki se odraža v tem, da je lastnik teh zemljišč sicer v celoti avtonomen, da odloči kaj, kdaj in po kakšni ceni ter pod kakšnimi drugimi pogoji prodaja oziroma je pripravljen prodati ali z drugim pravnim poslom odsvojiti svojo lastninsko pravico na kmetijskih zemljiščih. Omejen pa je zaradi namena iz prejšnjega odstavka, da pri prodaji oziroma odsvojitvi kmetijskih zemljišč (1) ne more svobodno izbrati oziroma nima pravice izbire kupca in da je pri prodaji (2) zavezan z ZKZ strogo določenem postopku ter (3) posebni odobritvi pravnega posla pri pristojnem upravnem organu. Bistvo kontrole upravnih organov in posledično sodišča v upravnem sporu torej je, da se zagotovi, da se po v ZKZ določenem postopku določi prednostni upravičenec za nakup v ponudbi navedenega kmetijskega zemljišča, to je kupec, za katerega se predpostavlja, da bo kmetijska zemljišča izkoriščal v skladu z nameni ZKZ, kot tudi nadzor nad izjemami, ki jih ZKZ določa, ko odobritev pravnega posla s kmetijskimi zemljišči ni potrebna11. **Odgovori na revizijska vprašanja**

21. Vrhovno sodišče uvodoma poudarja, da se do vseh dopuščenih vprašanj, glede katerih je dovolilo revizijo, opredeljuje izključno z vidika njihovega vpliva in pomena v okviru postopka odobritve prometa s kmetijskimi zemljišči po ZKZ.

**1. vprašanje**

22. Prvo vprašanje, zaradi katerega je Vrhovno sodišče revizijo dopustilo, je, ali s parcelacijo nastane nova stvar in ali parcelacija v prodajo danega zemljišča, izvedena po sprejemu ponudbe, vpliva na odobritev pravnega posla prometa s kmetijskimi zemljišči po ZKZ. Revident ima sicer prav, da stališče Upravnega sodišča, da je s parcelacijo nastala nova stvar in da posledično parcelacija, ki bi bila izvedena po sprejemu ponudbe, onemogoča izvedbo postopka v skladu z določili ZKZ, v izpodbijani sodbi ni tako eksplicitno izraženo kot v prvi sodbi Upravnega sodišča I U 1353/2015, ko je prvič odločalo v tej zadevi, da pa je iz obrazložitve razvidno, da dejansko na tem temelji.12 Ne glede na navedeno pa je dejstvo, da sta celotna ponovljena upravni in sodni postopek posledica zgolj izvedene parcelacije, ki jo je izvedla stranka z interesom, in odločitve ter stališč Upravnega sodišča v prvem postopku, ko je ugodilo tožbi stranke z interesom, katerim sta nato sledila oba upravna organa v ponovljenem postopku.

23. Iz načelnega mnenja Vrhovnega sodišča VS040825 z dne 6. 4. 2012, sprejetega za izvajanje ZKZ13, med drugim izhaja, da je ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča, dana na podlagi 20. člena ZKZ, v razmerju do predkupnih upravičencev iz 23. člena ZKZ zavezujoča in ponudnik vezanosti nanjo ne more izključiti na način iz prvega odstavka 25. člena OZ14. Ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, je kupoprodajna pogodba sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote. Če je izjavo o sprejemu ponudbe podalo več predkupnih upravičencev, je pogojno sklenjenih več zavezovalnih pravnih poslov. Zahteva po predložitvi pogodbe o pravnem poslu v postopku odobritve pravnega posla iz 22. člena ZKZ je izpolnjena, če se predkupni upravičenec, ki je pravočasno sprejel ponudbo, sklicuje na izjavo o sprejemu ponudbe.

24. Iz navedenega načelnega mnenja torej izhaja vezanost ponudnika na ponudbo, ki jo je dal za prodajo kmetijskega zemljišča, kar pomeni, da je, ko je enkrat dana in sprejeta po postopku in na način, določen v ZKZ, ne more niti umakniti niti spreminjati. Tako sklenjena pogodba pa veže ne samo prodajalca in kupca pač pa zavezuje tudi pristojno upravno enoto, ki mora odobriti pravni posel oziroma pogodbo po vsebini oziroma po dejanskem in pravnem stanju, kot je bila sklenjena. Zato morebitna naknadna ravnanja pogodbenih strank15 po že sklenjeni pogodbi na samo odobritev pravnega posla s strani upravne enote, ki ne more in ne sme posegati v samo pogodbeno razmerje in voljo strank, ne morejo imeti vpliva na njeno odločitev o odobritvi pravnega posla, razen če bi pomenila morebitno izigravanje določb oziroma namena določb ZKZ, ki urejajo promet s kmetijskimi zemljišči. Odgovor na drugi del prvega vprašanja torej je, da parcelacija, izvedena po sprejemu ponudbe, ne vpliva na samo odobritev pravnega posla prometa s kmetijskimi zemljišči po ZKZ.

25. S tega vidika se sicer zdi odgovor na prvi del prvega vprašanja, to je, ali s parcelacijo nastane nova stvar, brezpredmeten, vendar se zaključki upravnih organov in Upravnega sodišča v tej zvezi smiselno navezujejo tudi na opredelitev, da je revident vložil v odobritev pravni posel za zemljišča, ki sploh niso bila predmet ponudbe, in se tudi problematika tega dela navezuje na odgovor na prejšnji del 1. vprašanja.

26. Po ZEN je zemljiška parcela osnovna enota zemljiškega katastra znotraj ene katastrske občine, ki je v zemljiškem katastru evidentirana z mejo in označena z ID oznako (16. člen ZEN). Delitev parcele je oblikovanje dveh ali več parcel iz ene parcele. Parcelacija pa je združitev več parcel, ki imajo enako pravno stanje glede lastninske pravice, v eno parcelo, ali pa razdružitev ene parcele v dve ali več parcel (47. člen ZEN), pri čemer ostane pravno stanje glede lastninske pravice in (drugih stvarnopravnih ter obligacijskih pravic in obveznosti) nespremenjeno, spremenijo se le ID oznake parcel, njihove oblike, površine in meje.

27. Parcelacija zemljiške parcele na več novih zemljiških parcel sicer formalno pomeni razdelitev ene parcele na več novih nepremičnin (prvi odstavek 18. člena SPZ16). To pomeni, da če torej nepremičnino kot eno zemljiško parcelo štejemo za samostojno stvar, ta s parcelacijo na več zemljiških parcel zares preneha obstajati (kot enotna stvar), posledično pa s tem nastanejo nove stvari (več stvari). Vendar pa to dejstvo, v razmerju, kakršno je tu obravnavano, ne more imeti nobenih relevantnih vsebinskih posledic.

28. Za upravno presojo po ZKZ ni in ne more biti bistveno, ali in kako je zemljišče prikazano in označeno v nepremičninskih evidencah, torej ali je odmerjeno v eno ali več zemljiških parcel ter kdaj do tega pride. Po naravi stvari je bistveno le-to, na katero zemljišče se poslovni izjavi ponudnika in sprejemnika ponudbe nanašata v trenutku, ko sta dani. Uporaba enotnih identifikacijskih oznak iz nepremičninskih evidenc ima pri tem funkcijo zgolj njegove enoznačne ter nedvoumne označbe v določenem časovnem trenutku. Zato revidentu v obravnavanem primeru ne more iti v škodo, da je v vlogi za odobritev pravnega posla zemljišče označil s tistimi identifikacijskimi oznakami, ki so veljale v času podaje te vloge, in ne tistimi, ki so veljale v času sklenitve prodajne pogodbe (ponudbe in sprejema).

29. V določbah ZKZ, v namenu zakonodajalca, s katerim je predpisal upravni nadzor nad prometom s kmetijskimi zemljišči, in v civilnopravnem pomenu ter posledicah parcelacije ni najti prav nobenega razloga, da bi lahko na odločitev upravnega organa o odobritvi pravnega posla vplivalo dejstvo, da je bilo kmetijsko zemljišče po sprejetju in poteku ponudbe parcelirano in s tem spremenilo svojo identifikacijsko oznako v nepremičninskih evidencah. Tako ima revident prav, da gre tudi v primeru vmesne parcelacije še zmeraj za eno in isto zemljišče, čeprav je po novem odmerjeno na več manjših enot (nepremičnin). S tega vidika pa je tudi smiselno in pravilno, da upravni organ v svoji odločbi zemljišče opiše tako, kot je v trenutku izdaje odločbe evidentirano v nepremičninskih evidencah. Le v tem in toliko pa je lahko parcelacija relevantna za odobritev pravnega posla.

**2. vprašanje**

30. Drugo vprašanje, zaradi katerega je bila revizija dopuščena, se nanaša na vprašanje, ali je v postopku prodaje po ZKZ relevantna dejanska raba zemljišča, ki je pozidano, ali njegova namenska raba, določena v prostorskem aktu občine. Tudi odgovor na to vprašanje podaja Vrhovno sodišče glede na relevantne okoliščine obravnavanega primera in ob upoštevanju odgovora na prvo vprašanje.

31. Kmetijska zemljišča po prvem odstavku 2. člena ZKZ so zemljišča, ki so primerna za kmetijsko pridelavo in so kot kmetijska zemljišča določena v skladu z drugim oziroma tretjim odstavkom tega člena17. Kmetijska zemljišča se s prostorskimi akti lokalnih skupnosti določijo kot območja kmetijskih zemljišč in se razvrščajo v območja trajno varovanih kmetijskih zemljišč in območja ostalih kmetijskih zemljišč (drugi odstavek 2. člena ZKZ)18. 32. Iz navedenih določb izhaja, da gre pri opredelitvi kmetijskih zemljišč za t. i. materialni kriterij, tj. da so primerna za kmetijsko pridelavo, in formalni kriterij, tj. da so kmetijska zemljišča le tista, ki so kot taka opredeljena v prostorskih aktih lokalnih skupnosti19. To pomeni, da je materialni kriterij predvsem pomemben v postopku sprejemanja prostorskih aktov20, medtem ko je za presojo, ali gre za kmetijsko zemljišče v postopku odobritve pravnega posla, praviloma relevantno le, ali je namenska raba konkretnega zemljišča določena v prostorskem aktu kot kmetijsko zemljišče. Vrhovno sodišče ob tem še dodaja, da to, da je lahko kmetijsko zemljišče tudi (deloma) pozidano oziroma da so na njem lahko tudi objekti (in tako tudi predmet ponudbe in odobritve pravnega posla po ZKZ), izhaja npr. že iz določb 3.č člena ZKZ, ki določa, da se v prostorskih aktih na območju trajno varovanih zemljišč brez spremembe namenske rabe kmetijskih zemljišč lahko načrtujejo med drugimi (predvsem infrastrukturnimi) objekti tudi tam določeni pomožni kmetijski objekti (druga in peta alineja prvega odstavka 3.č člena ZKZ), na območju ostalih kmetijskih zemljišč pa brez spremembe kmetijske namenske rabe vsi pomožni kmetijski objekti in začasni objekti (druga in peta alineja četrtega odstavka 3.č člena ZKZ)21. Povsem nedvoumno pa to izhaja iz določbe e) točke drugega odstavka 19. člena ZKZ, po katerem odobritev pravnega posla ni potrebna, če gre za kmetijsko zemljišče, površine največ 1000 m2, na katerem stoji manj zahteven ali zahteven objekt, ki ima v skladu z zakonom, ki ureja graditev objektov, izdano pravnomočno dovoljenje za gradnjo22. Iz navedene določbe torej izhaja, (1) da je na kmetijskem zemljišču torej lahko tudi objekt, (2), da v takem primeru odobritev pravnega posla sicer ni potrebna, vendar samo v primeru, da sta izpolnjena še dva dodatna pogoja, in sicer da gre za kmetijsko zemljišče največ 1000 m2 in da mora imeti v skladu z zakonom, ki ureja graditev objektov, izdano pravnomočno dovoljenje za gradnjo. Vendar navedena izjema ni avtomatična, izhajajoča neposredno iz ZKZ, saj tretji odstavek 22. člena ZKZ izrecno določa, da če za pravni posel odobritev ni potrebna, izda upravna enota o tem odločbo. Po navedenem je torej v primeru, da je določeno zemljišče opredeljeno v prostorskih aktih kot kmetijsko v skladu z določbo drugega odstavka 2. člena ZKZ, treba, če je tako zemljišče predmet pogodbe oziroma pravnega posla, odobritev katerega se predlaga, šteti, da gre za kmetijsko zemljišče, za katero je potrebna odobritev upravnega organa, in to ne glede na njegovo dejansko rabo ali morebitno pozidanost23, ali pa predhodno pridobiti odločbo upravne enote iz tretjega odstavka 22. člena ZKZ24, da odobritev ni potrebna25. **Uporaba v obravnavani zadevi**

33. Iz navedenega izhaja, da je bila v obravnavani zadevi v bistvu pravilna odločitev UEC v prvem postopku in to z razlogi, ki jih je navedla tožena stranka v obrazložitvi odločbe, s katero je zavrnila pritožbo stranke z interesom zoper navedeno odločbo UEC.

34. Glede na navedeno je Vrhovno sodišče zaradi napačne uporabe materialnega prava v skladu s prvim odstavkom 94. člena ZUS-1 reviziji ugodilo in izpodbijano sodbo na podlagi 65. člena ZUS-1 spremenilo tako, da je tožbi ugodilo in v skladu s tožbenim predlogom izpodbijano odločbo odpravilo ter zadevo vrnilo v novo odločanje upravnemu organu prve stopnje oziroma UEC.

35. Upravni organ bo moral v ponovljenem postopku odločiti v skladu s pravnimi stališči iz te sodbe.

**K II. točki izreka**

36. Ker je revident z revizijo uspel in je Vrhovno sodišče izpodbijano sodbo spremenilo, je odločilo tudi o stroških upravnega spora pred sodiščem prve stopnje in o stroških revizijskega postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 22. člena ZU3-1). Stroški postopka na prvi stopnji so priznani na podlagi tretjega odstavka 25. člena ZUS-1 in drugega odstavka 3. člena Pravilnika o povrnitvi stroškov tožniku v upravnem sporu ter odmerjeni v višini 285,00 EUR, povečani za 22 % DDV (62,70 EUR), skupaj torej 347,70 EUR.

37. Stroški revizijskega postopka pa so odmerjeni na podlagi prvega odstavka 25. člena ZUS-1 v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP in 12. členom Odvetniške tarife (v nadaljevanju OT), ki določa, da je stranka dolžna plačati odvetniku storitev po tarifi, veljavni v času, ko je odvetnik delo opravil, pomnoženi z vrednostjo točke v času plačila, povečano za DDV, če je odvetnik zavezanec za plačilo v Republiki Sloveniji (drugi odstavek). Vrhovno sodišče je revizijske stroške odmerilo ob upoštevanju druge alineje 1. točke tarifne številke 30 OT, veljavne v času, ko je odvetnik delo opravil, in (sedanje) vrednosti točke 0,60 EUR. Revident je zahteval povračilo stroškov tako za predlog za dopustitev revizije kot za revizijo. Ker OT ne vsebuje izrecne določbe o odmeri stroškov za predlog za dopustitev revizije v upravnem sporu, revizijski postopek v upravnem sporu pa je enak revizijskemu postopku v pravdnih zadevah, je Vrhovno sodišče stroške za obrazložen predlog za dopustitev revizije odmerilo na podlagi določb OT, ki veljajo za pravdni postopek. Nagrada za predlog za dopustitev revizije tako znaša 625 točk (4. točka tarifne številke 21 v povezavi s 1. točko tarifne številke 30 OT), za revizijo pa 437,5 točke (5. točka tarifne številke 30 v povezavi s 5. točko tarifne številke 21 OT, po kateri se 50 % nagrade za predlog za dopustitev revizije všteva v odvetniške stroške za izredno pravno sredstvo). Revidentu se torej za revizijski postopek priznajo stroški v znesku 637,50 EUR (1062,5 točke) in 12,75 EUR materialnih stroškov (tretji odstavek 11. člena OT), oboje povečano za 22 % DDV, skupaj torej 792,85 EUR. Skupni stroški upravnega spora pred sodiščem prve stopnje in stroški revizijskega postopka torej znašajo 1.141,00 EUR.

38. Zahtevane zakonske zamudne obresti od stroškov postopka tečejo od poteka roka za njihovo prostovoljno plačilo (prvi odstavek 299. člena OZ.

39. Vračilo plačanih sodnih taks bo v skladu s prvim odstavkom 37. člena Zakona o sodnih taksah v zvezi določbo točke c opombe 6.1. taksne tarife izvršilo sodišče prve stopnje po uradni dolžnosti.

**Glasovanje**

40. Vrhovno sodišče je odločitev sprejelo soglasno.

1 V tej sodbi Vrhovnega sodišča se praviloma citirajo določbe ZKZ (Uradni list RS, št. 71/11 - UPB2, 58/12, 57/16, 79/17), razen če ni navedeno drugače. Vrhovno sodišče pri tem pripominja, da so vse relevantne določbe tega ZKZ za odločanje v obravnavani zadevi glede na ZKZ, ki je veljal v času sprejema ponudbe (Uradni list RS, št. 71/11- UPB2, 58/12), v bistvenem nespremenjene. 2 Parcela 1297/4 je bila pred parcelacijo tako po dejanski rabi kot namenski rabi opredeljena kot kmetijsko zemljišče. Po izvedeni parcelaciji pa naj bi po podatkih dejanske rabe parcela št. 1297/8 ostala kmetijsko zemljišče, parcela št. 1297/9 pa pozidano zemljišče. Za celotno nekdanjo parc. št. 1297/4 kot tudi za sedanji parceli št. 1297/8 in 1297/9 pa je v prostorskih aktih (Odlok o prostorskem načrtu Občine Cerknica) kot namenska raba opredeljeno območje najboljših kmetijskih zemljišč. 3 Sklicuje se na določbo prvega odstavka 115. člena Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1), ki določa, da se na podlagi obvestila geodetske uprave sprememba pooči v zemljiški knjigi, če se v katastru spremeni identifikacijski znak nepremičnine. Navaja, da ZZK-1 nikjer ne določa, da bi takšna sprememba imela kakršnekoli posledice na civilnopravna razmerja, ali da bi to razvezalo pogodbe glede nepremičnin. Prav tako tega ne določa Zakon o evidentiranju nepremičnin (v nadaljevanju ZEN), ki ureja področje parcelacij, OZ pa v IV. poglavju, ki ureja prenehanje obveznosti (270. člen in naprej), tudi ne omenja parcelacije kot enega od načinov prenehanja obveznosti. 4 Sklicuje se na odločbi Vrhovnega sodišča II Ips 276/2011 in II Ips 876/2009. 5 Pri tem se sklicuje na sodbo Upravnega sodišča I U 337/2009. 6 Kmetijska zemljišča je treba uporabljati v skladu z njihovim namenom ter preprečevati njihovo onesnaževanje ali drugačno degradiranje in onesnaževanje ali drugačno zaviranje rasti rastlin (prvi odstavek 4. člena ZKZ). 7 Cilji ZKZ so določeni v 1.a členu, in sicer: ohranjanje in izboljševanje pridelovalnega potenciala ter povečevanje obsega kmetijskih zemljišč za pridelavo hrane; trajnostno ravnanje z rodovitno zemljo; ohranjanje krajine ter ohranjanje in razvoj podeželja. 8 Npr. II poglavje ZKZ: Razvrstitev, varstvo, raba in obdelovanje kmetijskih zemljišč. 9 Po 17. členu ZKZ se za promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami po tem zakonu šteje pridobitev lastninske pravice s pravnimi posli med živimi in v drugih primerih, ki jih določa ta zakon. Promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami teče po postopku in na način določen s tem zakonom, če ni glede predkupne pravice kmetijskih zemljišč, gozdov in kmetij z drugim zakonom določeno drugače. 10 Posebnosti prometa s kmetijskimi zemljišči ureja ZKZ v III. Poglavju: Promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami (17. do 25. člen ZKZ). Te posebnosti so zlasti: postopek prodaje preko ponudbe, ki mora biti objavljena na način, predpisan v 20. členu ZKZ, postopek sprejema ponudbe za prodajo, določen v 21. členu ZKZ, ter postopek odobritve pravnega posla, določen v 22. členu ZKZ, v katerem pa je treba upoštevati posebnosti prometa z zaščitenimi kmetijami (18. člen ZKZ), pogoje za odobritev oziroma neodobritev pravnega posla oziroma kdaj odobritev ni potrebna (19. člen ZKZ) ter vrstni red predkupnih upravičencev (23. in 24. člen ZKZ). 11 Drugi odstavek 19. člena ZKZ. 12 Povzetek prve sodbe Upravnega sodišča je naveden v 11. točki obrazložitve te sodbe. 13 V času sprejema obravnavane ponudbe ZKZ še ni imel določb, ki ju je na podlagi navedenega načelnega mnenja uvedla novela ZKZ-E, ki v novima tretjem in četrtem odstavku 21. člena določata: "Ko upravna enota prejme izjavo o sprejemu ponudbe na način, kot je določeno v prvem odstavku tega člena, je pravni posel sklenjen pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote (tretji odstavek 21. člena ZKZ). Če se izjava o sprejemu ponudbe pošlje priporočeno po pošti, se za dan, ko je upravna enota prejela izjavo o sprejemu ponudbe, šteje dan oddaje na pošto (četrti odstavek 21. člena ZKZ)." 14 Po prvem odstavku 25. členu OZ ponudnika veže ponudba, razen če je izključil svojo obveznost, da ostane pri ponudbi, ali če ta izključitev izhaja iz okoliščin posla. Po drugem odstavku tega člena pa lahko ponudbo ponudnik umakne samo, če je naslovnik prejel umik, preden je prejel ponudbo, ali sočasno z njo. 15 Po tretjem odstavku 19. člena ZKZ sme namreč upravni organ odobritev pravnega posla zavrniti le iz tam navedenih razlogov, in sicer: če niso izpolnjeni pogoji iz 18. člena (prepoved delitve zaščitene kmetije), če promet ni potekal na način in po postopku, določen z ZKZ, in če ni upoštevan vrstni red predkupnih upravičencev. Zato je v upravnem sporu izvedena sodna presoja zakonitosti odločb, izdanih v postopku odobritve prodaje kmetijskih zemljišč, omejena na presojo pravilne uporabe določb ZKZ, ne pa tudi na presojo eventualnih civilnopravnih elementov same pogodbe. Tako npr. ugotavljanje volje stranke z interesom, ki jo smiselno izpostavlja Upravno sodišče glede (prodaje objekta), ni predmet presoje v postopku za odobritev pravnega posla po ZKZ, temveč lahko tak spor razrešuje pravdno sodišče po pravilih civilnega prava in ne upravni organ v postopku po ZKZ (sklepa Vrhovnega sodišča I Up 76/2019 in II Ips 103/2016). 16 Po navedenem odstavku SPZ je namreč nepremičnina prostorsko odmerjen del zemeljske površine, skupaj z vsemi sestavinami. 17 Kot stavbna zemljišča (kot antipod kmetijskim) so opredeljena tista zemljišča, ki so s prostorskimi plani namenjena graditvi objektov, to pa ne glede na to, ali gre za dejansko pozidana ali nezazidana zemljišča (2. člen Zakona o stavbnih zemljiščih). 18 Za razliko od tega pa ZKZ v tretjem odstavku 2. člena določa, da se za kmetijska zemljišča štejejo tudi nekatera zemljišča, ki so s prostorskimi akti sicer določena za nekmetijsko rabo: "Za izvajanje 4. in 7. člena tega zakona in za izvajanje določb, ki se nanašajo na skupne pašnike, se poleg zemljišč iz prejšnjega odstavka za kmetijska zemljišča štejejo tudi zemljišča, ki so s prostorskimi akti lokalnih skupnosti določena za nekmetijsko namensko rabo in so v skladu z zakonom, ki ureja kmetijstvo, glede na evidenco dejanske rabe kmetijskih in gozdnih zemljišč (v nadaljnjem besedilu: evidenca dejanske rabe zemljišč) uvrščena med njive in vrtove, travniške površine, trajne nasade in druge kmetijske površine". 19 O tem in na splošno o prometu s kmetijskimi zemljišči glej Žiga Rejc, Promet s kmetijskimi zemljišči, Podjetje in delo, št. 2/2018 20 Glej 18. točko obrazložitve te sodbe. 21 Z novelo ZKZ-E se je možnost graditve objektov razširila še na druge objekte (npr. 3.ea člen ZKZ. 22 V času sprejetja ponudbe veljavni ZKZ je v tej zvezi določal, da odobritev ni potrebna, če gre za kmetijsko zemljišče ali gozd, na katerem stoji objekt (stavbišče in funkcionalno zemljišče), zgrajen v skladu z veljavnim prostorskim aktom in s predpisi o graditvi objektov. 23 To pa izhaja tudi že iz obstoječe prakse Vrhovnega sodišča: zlasti sodba II Ips 7/2014, sklep VS RS II Ips 103/2016 in tam citirane sodne prakse. Primerjaj tudi odločbe Vrhovnega sodišča II Ips 151/2012, II Ips 349/2010. 24 V prej veljavnem veljavnem ZKZ se je o tem izdalo potrdilo. 25 Po izrecni določbi petega odstavka 22. člena ZKZ je overitev podpisa na zemljiškem dovolilu mogoča le na podlagi pravnomočne odločbe po navedenem členu, to je, odločbe, da se pravni posel odobri oziroma da odobritev ni potrebna. Listine, ki morajo biti priložene zemljiškoknjižnemu dovolilu za vpis pridobitve lastninske pravice, da je overitev podpisov mogoča, pa določa 38. člen ZZK-1, in sicer v prvem odstavku med drugim tudi: potrdilo o namenu rabe nepremičnine po prostorskih aktih (op. in ne tudi ali potrdila o dejanski rabi). Drugi odstavek navedenega člena pa nadalje določa, da če je bilo zemljiškoknjižno dovolilo iz prejšnjega odstavka izstavljeno v zvezi s pravnim poslom, za katerega je po zakonu, ki ureja promet tiste vrste nepremičnin, med katere glede na namen rabe, naveden v potrdilu o namenski rabi zemljišča, spada nepremičnina, na katero se nanaša zemljiškoknjižno dovolilo, potrebno pridobiti soglasje oziroma odobritev pristojnega organa oziroma potrdilo pristojnega organa, da takšno soglasje oziroma odobritev ni potrebna, mora biti zemljiškoknjižnemu dovolilu priloženo tudi navedeno soglasje, odobritev oziroma potrdilo.