Jedro

Ker predpis, ki bi določal, da so parkirišča skupni del večstanovanjskih stavb, ne obstaja, zgrajeno pa je tolikšno število parkirnih mest, kot to določa za obravnavano zadevo relevanten Pravilnik iz leta 2000, in je očitno (bil) tožnikom omogočen njihov nakup, nezagotovitev brezplačnih zunanjih parkirnih mest ne predstavlja stvarne napake.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba.

II. Pravdni stranki nosita vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo primarni tožbeni zahtevek, da je dolžna tožena stranka na nepremičninah parc. št. 1 in 2 k. o. ... izvesti dodatnih 41 parkirnih mest in jih tožečim strankam oziroma vsakokratnim etažnim lastnikom v skladu z njihovimi solastniškimi deleži na skupnih delih stanovanjskega naselja T. – II. faza, izročiti v last in posest ali jim zagotoviti njihovo trajno brezplačno uporabo. Zavrnilo je tudi vse podredne tožbene zahtevke, in sicer: 1) da je dolžna tožena stranka tožencem v last in posest ali trajno brezplačno uporabo izročiti 41 parkirnih mest v oddaljenosti največ 200 m od stanovanjskega naselja T. – II. faza; 2) da je dolžna tožena stranka družbi A., d. o. o. za račun tožnikov ali pa tožnikom solidarno plačati 410.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 11. 11. 2006 dalje do plačila; 3) da je dolžna tožena stranka plačati tožnikom oziroma vsakokratnim etažnim lastnikom v skladu z njihovimi solastniškimi deleži na skupnih delih stanovanjskega naselja T. – II. faza 410.000,00 EUR s pripadki, 4) da se kupnine po 163 prodajnih pogodbah, sklenjenih od 19. 1. 2005 do 14. 2. 2006 med tožniki oziroma njihovimi pravnimi predniki in toženo stranko znižajo za skupno 410.000,00 EUR, ki jih je tožena stranka dolžna plačati družbi A. upravljanje, d. o. o.; 5) da se znižajo kupnine iz točno navedenih prodajnih pogodb in je dolžna tožena stranka poimensko navedenim tožnikom plačati točno navedene zneske z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 11. 11. 2006 dalje do plačila. Tožniki so dolžni toženi stranki povrniti 7.750,47 EUR, stranskemu intervenientu pa 7.888,13 EUR stroškov postopka, v primeru zamude s pripadki.

2. Tožeča stranka se pritožuje zaradi nepravilno ugotovljenega dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. Višjemu sodišču predlaga, da spremeni sodbo sodišča prve stopnje tako, da v celoti ugodi ali primarnemu ali podrednemu tožbenemu zahtevku. Sodišče je v nasprotju z lastno ugotovitvijo števila parkirnih mest nepravilno štelo, da je na prostem zagotovljenih 41 parkirnih mest. Presoja temelji na povsem zgrešeni ugotovitvi dejanskega stanja in v celoti nasprotuje neprerekanim trditvam tožnikov in izvedenim dokazom, zlasti mnenju izvedenca B. B. Ključna zmota je, da je sodišče prve stopnje 40 zunanjih parkirišč obravnavalo kot parkirišča II. faze, čeprav sta izvedenca ugotovila, da gre za parkirišča I. faze. Ni jasno, zakaj prvostopenjsko sodišče ni posvetilo nikakršne pozornosti bistvenemu vprašanju te pravde – zvijačnemu in strokovno ter pravno nevzdržnemu projektiranju parkirnih mest I. in II. faze. Neupravičeno in brez pojasnjenih razlogov ni upoštevalo mnenja izvedenca B. B. o nezadostnem številu zunanjih parkirnih mest. Ker je izhajalo iz zmotne predpostavke, da ima II. faza zagotovljenih 40 zunanjih parkirišč, je napačno sklepalo, da število parkirnih mest glede na Pravilnik iz leta 2000 zadošča. Za II. fazo zunanjih parkirišč sploh ni. Če pa je sodišče prve stopnje ocenilo, da zadostuje za II. fazo 204 parkirnih mest v kleti (kar pa iz sodbe niti ne izhaja), je zmotno uporabilo materialno pravo. Pravilnik iz leta 2000 izrecno zahteva ustrezno število zunanjih parkirnih mest. Kadar je predmet prodaje nova stvar, so za določitev njenih običajnih lastnosti odločilne lastnosti, ki so predpisane s tehničnimi in drugimi predpisi, ki veljajo ob sklenitvi pogodbe. Ker so bile vse prodajne pogodbe sklenjene od 19. 1. 2005 do 14. 2. 2006, je treba uporabiti Pravilnik o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj iz leta 2003 (v nadaljevanju Pravilnik iz leta 2003). Nasprotujejo stališču prvostopenjskega sodišča, da tudi ob upoštevanju Pravilnika iz leta 2003 ne bi bili upravičeni do brezplačnih zunanjih parkirnih mest. Vsi etažni lastniki so kupili stanovanje ter kletno shrambo in parkirišče, poleg tega pa še pripadajoč sorazmerni delež na skupnih delih stanovanjskega objekta oz. naselja. Predmet prodaje so bili torej skupni deli z vsemi predpisanimi lastnostmi, ki so v poslovnem prometu stanovanjskih novogradenj običajne. Stvarna napaka, ki jo uveljavljajo, se nanaša na neobstojočo „lastnost“ skupnih delov, ki nimajo ustreznega števila zunanjih parkirnih mest, kot ji predpisuje Pravilnik. Gre za lastnost oz. značilnost predmeta prodaje, ki je potrebna za njegovo običajno rabo. Ne drži, da bi morali poleg kupljenega parkirnega mesta kupiti še presežno količino parkirišč in da jim dodatna parkirišča ne bi bila na voljo brezplačno. Manjkajoča parkirna mesta predstavljajo predpisano in samoumevno lastnost skupnih delov stanovanjskega naselja. Pogodbena cena je vključevala stanovanje z vsemi predpisanimi sestavinami skupnih delov stavb, vključno z zadostnim številom parkirišč. Zahtevajo le pravilno izpolnitev tega, kar so kupili. Ne gre torej za vprašanje, ali so kupili vtoževana dodatna parkirna mesta, ampak je ključno, da predmet prodaje, natančneje skupni deli, nima običajnih lastnosti.

3. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila. Predlaga njeno zavrnitev in potrditev sodbe sodišča prve stopnje.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Materialnopravna izhodišča za razsojo v tej zadevi je višje sodišče obrazložilo v razveljavitvenem sklepu II Cp 2143/2013, ki ga je izdalo 5. 3. 2014. Da se ne bo ponavljalo, se v celoti sklicuje nanj, glede na pritožbene navedbe pa poudarja in dodaja:

6. V ponovljenem postopku tožniki tako primarni kot podrejene tožbene zahtevke uveljavljajo iz naslova jamčevanja za stvarno napako, ki naj bi bila v tem, da naselje, v katerem so kupili stanovanja, nima skupnega dela, kjer bi bilo zadostno število zunanjih parkirišč.

7. Glede na določila 459. člena Obligacijskega zakonika (OZ) ima prodajalčeva izpolnitev stvarne napake, če stvar, ki jo izroči kupcu, nima pogodbeno dogovorjenih ali običajnih lastnosti. Da zunanja parkirišča niso bila predmet prodajnih pogodb, ki so jih tožniki sklenili s toženo stranko, zatrjujeta obe pravdni stranki. Za pogodbeno dogovorjeno lastnost predmeta prodaje torej nesporno ne gre.

8. Zunanjih parkirišč kot skupnega dela večstanovanjskih stavb tudi ni mogoče šteti za tipični interes pogodbe za nakup posameznega stanovanja. Tipičen interes glede namena uporabe stvari je interes, da bo kupec lahko stvar uporabil za namen, za katerega se v poslovnem prometu najpogosteje (običajno) uporabljajo stvari takšne vrste(1). Res je sicer, da v današnjem času k običajni rabi stanovanja sodijo tudi parkirišča. Tožniki parkirišča imajo, saj so jih kupili. Ni pa v poslovnem prometu običajno, da bi se parkirišča zagotavljala brezplačno.

9. Ker med običajne lastnosti stvari, ki morajo biti zagotovljene kupcu, spadajo tudi lastnosti stvari, ki so predpisane s tehničnimi in drugimi predpisi(2), je bilo treba za pravilno razsojo ugotoviti, kateri so relevantni predpisi za obravnavani primer. Materialnopravno pravilno je stališče prvostopenjskega sodišča, da je treba glede predpisanega števila zgrajenih parkirnih mest za II. fazo gradnje T. uporabiti Pravilnik o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj iz leta 2000 (Ur. l. RS, št. 45/2000; Pravilnik iz leta 2000). Pravilnik iz leta 2003 (Ur. l. RS, št. 125/2003) namreč v 28. členu določa, da je lahko projektna dokumentacija, ki je sestavni del popolne vloge za pridobitev gradbenega dovoljenja, ki je bila vložena najkasneje do 31. 12. 2004, izdelana po Pravilniku iz leta 2000. Za T. II. faza pa je bilo že pred tem datumom izdano gradbeno dovoljenje, in sicer v avgustu 2004. Jasno je, da se projekti za naselje delajo daljše obdobje, zato je praktično nemogoče, da bi se projekt izdeloval po merilih, ki bodo šele začela veljati. Pogosto v času izdelave projekta „nova“ merila niti še znana niso (verjetno je bilo tako tudi v obravnavanem primeru, vsaj ko se je začela delati projektna dokumentacija). Zato ne vzdrži stališče pritožbe, da bi bilo treba za določitev običajnih lastnosti stanovanj v novem naselju upoštevati lastnosti, ki so bile predpisane s predpisi, ki so veljali ob sklenitvi prodajnih pogodb.

10. Pravilnik iz leta 2000 je predpisoval, da mora biti v večstanovanjski stavbi z garažami ali pokritimi parkirišči na vsako stanovanje zagotovljeno najmanj eno garažno ali pokrito parkirno mesto, na vsaka štiri stanovanja pa še najmanj eno dodatno parkirno mesto na prostem (drugi in tretji odstavek 4. člena). Iz izvedenskega mnenja izhaja, da je imela II. faza T. za 163 stanovanj zagotovljenih 204 notranjih parkirnih mest. To po številu zadostuje. Da gre za parkirna mesta v garaži ne na prostem, na odločitev ne vpliva. Dejstvo ali gre za zunanje ali notranje parkirišče, parkirnemu mestu ne jemlje njegove funkcije. Pravilnik iz leta 2000 (enako Pravilnik iz leta 2003) ne predpisuje, komu so namenjena zunanja parkirišča, niti iz njega ni mogoče razbrati, da bi morala biti ta parkirišča na voljo brezplačno. Le v primeru, da bi bilo predpisano, da mora imeti večstanovanjska stavba določeno število parkirišč, ki so v souporabi etažnih lastnikov večstanovanjske stavbe, bi bilo utemeljeno pričakovanje tožnikov, da jim mora prodajalec zagotoviti brezplačna parkirna mesta kot skupni del naselja. Takega predpisa pa ni. Kaj so skupni deli večstanovanjske stavbe določa Stanovanjski zakon (v nadaljevanju SZ-1) v 5. členu. Skladno z njim so deli, namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov, med drugim dovozi, klančine in podobno ter zemljišče, na katerem stavba stoji, lahko pa tudi drugo zemljišče, na katerem so izpolnjeni pogoji lastništva. Kateri so skupni deli posameznih večstanovanjskih stavb in naselja T. II. faza je navedeno v etažnih načrtih. Tožniki so skupaj s stanovanji in drugimi posameznimi deli stavb – parkirišči in shrambami – kupili le v načrtih navedene skupne dele. Tožeča stranka pa zatrjuje, da skupna parkirišča za II. fazo naselja sploh niso predvidena. Višje sodišče v zvezi s tem zgolj pripominja (na izpodbijano odločitev to ne vpliva), da to stališče ni pravilno: tožniki imajo pravico toliko uporabljati zunanja parkirišča, kolikor so solastniki parcele, na kateri so ta parkirišča. 11. Očitki o neupoštevanju stališč izvedenca B. B. niso utemeljeni. Sodišče prve stopnje je namreč upoštevalo tiste dejanske ugotovitve izvedenca, ki so relevantne za razsojo. Očitki projektantu in kritika postopka pridobivanja gradbenega in uporabnega dovoljenja to niso. Za stvarno napako namreč kupcu odgovarja prodajalec ne glede na to, kdo jo je zakrivil. 12. Sodišče prve stopnje je utemeljeno sledilo ugovoru tožene stranke, da je pravilno izpolnila prodajne pogodbe, sklenjene s tožniki. Za garažni objekt ob T. II. faza je izdelan Akt o oblikovanju etažne lastnine (priloga A39), kar ni sporno. Iz njega izhaja, da je vsako parkirno mesto samostojna enota. Kateri so skupni deli II. faze je navedeno v Splošnih pogojih prodaje posameznih delov stavb stanovanjske soseske „T. – II. faza“ (priloga A2), ki so sestani del pogodb, na podlagi katerih so tožniki pridobili lastninsko pravico na stanovanjih in drugih etažnih enotah, ki so jih kupili. Z nakupom so hkrati pridobili solastninsko pravico na skupnih delih v ustreznem deležu glede na velikost kupljene etažne lastnine. Parkirna mesta niso skupni del stavbe. Torej parkirna mesta niso niti predpisana niti samoumevna lastnost skupnih delov naselja in niso vključena v ceno nakupa posameznega stanovanja.

13. Za razsojo relevantno dejansko stanje niti ni izpodbijano. Glede na ugotovljena relevantna dejstva je odločitev o zavrnitvi vseh tožbenih zahtevkov materialnopravno pravilna. Ker predpis, ki bi določal, da so parkirišča skupni del večstanovanjskih stavb, ne obstaja, zgrajeno pa je tolikšno število parkirnih mest, kot to določa za obravnavano zadevo relevanten Pravilnik iz leta 2000 in je očitno (bil) tožnikom omogočen njihov nakup, nezagotovitev brezplačnih zunanjih parkirnih mest ne predstavlja stvarne napake. Tudi nobene uradoma upoštevne procesne kršitve, ki so taksativno naštete v drugem odstavku 350. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), ni. Pritožbeno sodišče je zato pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

14. Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP. Tožeča stranka nosi svoje pritožbene stroške sama, ker s pritožbo ni uspela (prvi odstavek 154. člena ZPP). Tožena stranka je v odgovoru na pritožbo pretežno le dobesedno ponavljala že prej podane trditve, kar po oceni višjega sodišča predstavlja nepotreben odgovor na pritožbo, zato stroškov zanj ni dosodilo na podlagi 155. člena ZPP.

Op. št. (1): Gl. komentar N. Plavšak k 459. členu v: Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 3. knjiga, izdala GV Založba leta 2004, stran 140. Op. št. (2): Gl. v prejšnji opombi navedeni komentar, stran 138 in 139.