Jedro

Bistvene sestavine prodajne pogodbe za prenos lastninske pravice na nepremičninah pa so, predmet prodaje, torej natančno opredeljena nepremičnina, s parcelno številko, katastrsko občino ali ID znakom in opisom ter določena kupnina za nepremičnino (cena). Iz navedenih SMS sporočil ne izhaja nedvoumna identifikacija nepremičnin, saj ni navedenih številk parcel, niti ID znakov, na katere bi se naj pogodba o prenosu lastninske pravice nanašala.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II.Pravdni stranki krijeta sami svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka (v nadaljevanju tožnik) zahtevala, da se ugotovi, da je med prodajalko, A. A. in kupcem, B. B., sklenjena prodajna pogodba za nepremičnine v deležu 1/4 do celote ID znak: parcela ... 1408/1 (ID ...), parcela ... 1405/2 (ID ...) in parcela ... 2295 (ID ...), za kupnino 14.100,00 EUR (I.1. točka izreka), ter da je tožena stranka (v nadaljevanju toženka) dolžna izstaviti zemljiško knjižno dovolilo, s katerim izrecno in brezpogojno dovoljuje vknjižbo lastninske pravice pri njej do 1/4 do celote lastnih nepremičninah ID znak: parcela ... 1408/1 (ID ...), parcela ...1405/2 (ID ...) in parcela ... 2295 (ID ...) v korist tožnika do 1/4 do celote v roku petnajstih dni od pravnomočnosti sodbe, sicer takšno dovolilo nadomesti pravnomočna sodba (I.2. točka izreka). Sodišče prve stopnje je zavrnilo tudi stroškovni zahtevek tožnika (I.3. točka izreka).

S sklepom, zoper katerega se tožnik ne pritožuje, pa je sodišče prve stopnje zavrnilo predlog za izdajo začasne odredbe (II. točka izreka).

Odločilo je še, da je toženka dolžna v roku petnajst dni od vročitve sklepa o višini stroškov, ki bo izdan po pravnomočnosti odločbe, v proračun Republike Slovenije na račun izplačevalca brezplačne pravne pomoči (Okrožno sodišče v Mariboru), št. SI56 ..., plačati 100 % stroškov toženke (pravdnega postopka in postopka v zvezi s predlogom za izdajo začasne odredbe) v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki pričnejo teči prvi dan po preteku tega roka do plačila (III. točka izreka).

2.Zoper izpodbijano sodbo se pritožuje tožnik, in sicer zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava. Uveljavlja bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Poudarja, da sodišče prve stopnje kljub temu, da so med pravdnima strankama potekala pogajanja, ki jih je za tožnika vodila C.C., ni sledilo tožniku, da je bila pogodba sklenjena, s toženkinim sprejemom ponudbe, ki jo je ta dala po SMS sporočilu 24. 5. 2023. Skladno z Obligacijskim zakonikom (v nadaljevanju OZ) je pogodba sklenjena, ko se stranki sporazumeta o bistvenih sestavinah, vendar se lahko glede na določbe OZ soglasje volj pogodbenih strank, kot predpostavka veljavno sklenjene pogodbe, oblikuje na različne načine. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da zakonskim pogojem v obravnavani zadevi naj ne bi bilo zadoščeno. Tožnik v pritožbi zatrjuje, da je dokazal, da je pisna komunikacija, in sicer ponudba z dne 24. 5. 2023, bila podana v pisni obliki, prav tako je sprejem ponudbe potekal v pisni obliki. Po mnenju pritožbe je sodišče prve stopnje napačno zaključilo, da zakonskim pogojem v obravnavani zadevi ni zadoščeno. Sodišče prve stopnje je napačno in protispisno zaključilo, da iz SMS sporočila predmet pogodbe ne izhaja. Spregledalo je vsebino poslanega SMS sporočila, kjer je ponudba podana za določen in določljiv predmet. Povsem jasno je, da med pravdnima strankama ni bilo sporno, niti tega ni trdila toženka, da se je ponudba nanašala na delež zemljišča, ki je v solasti pravdnih strank ter je šlo za določen in zlahka določljiv predmet. Nikakor ne drži obrazložitev sodišča prve stopnje, da mora zapis bistvenih sestavin biti takšen, kot bi bil v pogodbi, in da iz vsebine SMS sporočil jasno izhaja, da predmet pogodbe ni določen niti določljiv. Navedeno po mnenju pritožbe ne vzdrži resne presoje, saj je vsa komunikacija predhodno in kasneje potekala ravno zaradi nepremičnega premoženja, ki je v solasti pravdnih strank, pri čemer tožnik drugega premoženja, ki bi bilo predmet prodaje ali v solasti pravdnih strank, niti nima, predmet pa je določen in določljiv celo z vpogledom v uradne evidence. Nikakor ni pravilno stališče sodišča prve stopnje stopnje, da naj bi 24. 5. 2023 prišlo le do pogajanj, saj iz pisne in sledljive komunikacije izhaja, da je toženka izjavila, "lahko edino bi te prosla za zemljišče, če mi daš 60 EUR polovico ja pa vse poravnam. Lp". Tožnik pa je po pooblaščencu navedel, "ja se strinjam sem pa tudi pripravljena poravnat celoten znesek zemljišča". Sodišče prve stopnje je napačno presodilo pomen in vsebino medsebojne komunikacije, ko je navedlo, da toženka ni priznala terjatve tožnika do nje, saj je višino terjatve zviševala v vsakem osnutku. Sodišče bi moralo zaščititi pogodbeno zvesto stranko. Po zatrjevanju pritožbe ima izpodbijana sodba pomanjkljivosti zaradi katerih se ne more preizkusiti, ker so odločilni razlogi o odločilnih dejstvih nejasni in sami s seboj v nasprotju. Sodišče prve stopnje po eni strani navede, da je pisen zavezovalni pravni posel po SMS sporočilu dopusten, pod 13. točko obrazložitve izpodbijane sodbe pa ugotovi, da ponudba naj ne bi vsebovala predmeta pogodbe. Sodišče prve stopnje je prekoračilo trditveno podlago, saj tožniku ni bila dana možnost obravnavanja vprašanj, o katerih je sodišče prve stopnje odločalo mimo trditvenega gradiva. Toženka namreč nikoli ni navajala, da predmet pogodbe ni bil določen ali določljiv (sodišče je ugotovilo to celo kot nesporno dejstvo). Toženka je nasprotovala zgolj soglasju glede višine kupnine (torej cene) in ostalih pogojev (plačila davka, izročitve premičnin toženki itd.). Pritožnik predlaga, da sodišče druge stopnje izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglasil je stroške pritožbenega postopka.

3.Toženka je odgovorila na pritožbo, zavzema se za potrditev izpodbijane sodbe. Priglasila je stroške pritožbenega postopka.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.V skladu s 350. členom ZPP preizkusi sodišče druge stopnje sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu ter v mejah pritožbenih razlogov, pri čemer po uradni dolžnosti pazi na bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., 11. točke, razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za postopek pred sodiščem prve stopnje, ter 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ter na pravilno uporabo materialnega prava.

6.Iz navedene določbe izhaja, da pritožbeni razlog zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (340. člen ZPP) ter del absolutnih in vse relativne bistvene kršitve določb pravdnega postopka, niso del uradnega preizkusa, zato ga sodišče druge stopnje opravi le v okviru izrecno (konkretizirano, določno) in jasno (enopomensko) zapisanih trditev v pritožbi.

7.Pritožbeni preizkus pokaže, da sodišče prve stopnje ni zagrešilo niti pritožbeno uveljavljanih niti uradno upoštevnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, in da je pravilno ter popolno ugotovilo dejansko stanje. Pravilno je tudi uporabilo materialno pravo.

8.V skladu s prvim odstavkom 360. člena ZPP se mora sodišče druge stopnje opredeliti le do tistih navedb v pritožbi, ki so odločilnega pomena.

9.V obravnavani zadevi ni podan nobeden izmed zakonskih dejanskih stanov iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Njihova skupna značilnost je, da sodbe zaradi teh napak objektivno ni mogoče preizkusiti, kar za sodbo sodišča prve stopnje ne velja. Sodišče druge stopnje poudarja, da gre pri tovrstnem preizkusu le za formalen (procesni) preizkus razumljivosti sodbe in njenih razlogov, ne pa tudi njene razumnosti, ki je vsebinski kriterij. Le v primeru, če je obrazložitev sodbe tako pomanjkljiva, da onemogoča preizkus razumnosti sprejete odločitve (pravica do obrazloženosti sodne odločbe ali očitno napačna odločitev - prepoved sodniške samovolje), je lahko tovrstna procesna kršitev podana. Ta procesna kršitev tudi ni podana, kadar sodišče prve stopnje zavestno neko dejstvo ne umesti med odločilna dejstva ali to sicer stori, pa se izkaže za napačno, saj gre v teh primerih za kršitev pravilne uporabe materialnega prava.

10.Pritožba uveljavlja tudi kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ki ni del uradnega preizkusa. Bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP je podana, če kakšni stranki z nezakonitim postopanjem, zlasti pa z opustitvijo vročitve, ni bila dana možnost obravnavanja pred sodišče. Iz pritožbe izhaja, da tožnik vidi to kršitev v tem, da mu ni bila dana možnost obravnavanja vprašanj, o katerih je sodišče prve stopnje odločilo mimo trditvenega gradiva. Zatrjuje, da toženka ni nikoli navajala, da predmet ponudbe ni bil določen ali določljiv, to pa bi naj sodišče prve stopnje ugotovilo celo kot nesporno dejstvo. Toženka je že v odgovoru na tožbo jasno zapisala, da predmet pogodbe glede SMS sporočila sploh ni določen. Zato so pritožbena zatrjevanja o tem, da toženka nikoli ni navajala, da predmet pogodbe ni bil določen, neutemeljena. Sodišče prve stopnje je v 6. točki obrazložitve izpodbijane sodbe pravilno povzelo dejstva, ki so bila med pravdnima strankama nesporna. Predvsem pa je poudariti, da sodišče prve stopnje nikjer ne omenja, da bi bilo med pravdnima strankama nesporno, da predmet ponudbe ni bil določen ali določljiv. Zato so pritožbena zatrjevanja v zvezi z navedenim neutemeljena in nimajo podlage v podatkih spisa.

11.Bistvo zatrjevanj tožnika je, da je 24. 5. 2023 preko pooblaščenke, C. C., podal toženki ponudbo za odkup obravnavanih nepremičnin za skupni znesek 14.100,00 EUR, ko je C. C. v SMS sporočilu toženki zapisala:" Zdravo. Trenutno sem pri mojih in jim nekaj pomagam. Zato ti pisem. B. B. me je klical in mi povedal da je pripravljen odkupiti tvoj delez za 14.100,00 eur tako kot si rekla. Pogodbo in notarja pa placa B. B. Ti pa prevzames davek od prodaje nepremičnine. Je to to. Javi mi samo ce lahko urejam dalje", toženka pa je ponudbo sprejela z tem, ko je z SMS sporočilom sporočila: "Lahko edino bi te prosla za zemljišče če mi lahko 60 eur polovico jaz pa vse poravnam. Lp." (list. št. A9). Ko je tožnik prejel izjavo toženke o sprejemu ponudbe je bila, po zatrjevanju tožnika, med strankama sklenjena kupoprodajna pogodba za obravnavane nepremičnine za kupnino v višini 14.100,00 EUR.

12.Po presoji sodišča druge stopnje je sodišče prve stopnje pravilno presodilo, da prodajna pogodba med pravdnima strankama, glede nepremičnin navedenih v zahtevku, s sprejemom citiranega toženkinega SMS sporočila z dne 24. 5. 2023, ni bila sklenjena, kar je sodišče prve stopnje natančno obrazložilo v 13. točki obrazložitve izpodbijane sodbe. Sodišče druge stopnje v celoti pritrjuje pravilnim zaključkom sodišča prve stopnje, da v obravnavani zadevi ni mogoče šteti, da je tožnik dal toženki, po določbi prvega odstavka 22. člena OZ, veljavno ponudbo za sklenitev prodajne pogodbe, ki bi vsebovala vse bistvene sestavine pogodbe, tako da bi se z njegovim sprejemom pogodba lahko sklenila. Ključno za odločitev je, da tožnik zatrjuje, da sta se pravdni stranki dogovarjali za prodajo solastniškega deleža na nepremičninah, in da tožnik zahteva, da se ugotovi, da je bila med toženko kot prodajalko in tožnikom kot kupcem sklenjena prodajna pogodba za nepremičnine, parcela ...1408/1 (ID ...), parcela ... 1405/2 (ID ...) in parcela ... 2295 (ID ...). Pogodba, na podlagi katere se prenaša lastninska pravica na nepremičnini, mora biti sklenjena v pisni obliki1. Ponudba pa je določeni osebi dan predlog za sklenitev pogodbe, ki vsebuje vse bistvene sestavine pogodbe, tako da bi se z njegovim sprejemom pogodba lahko sklenila2. Bistvene sestavine prodajne pogodbe za prenos lastninske pravice na nepremičninah pa so, predmet prodaje, torej natančno opredeljena nepremičnina, s parcelno številko, katastrsko občino ali ID znakom in opisom ter določena kupnina za nepremičnino (cena). Iz navedenih SMS sporočil ne izhaja nedvoumna identifikacija nepremičnin, saj ni navedenih številk parcel, niti ID znakov, na katere bi se naj pogodba o prenosu lastninske pravice nanašala. Iz SMS sporočila C.C. z dne 24.5.2023, ki bi naj imelo po zatrjevanju tožnika naravo ponudbe, po prvem odstavku 22. člena OZ, tudi niso razvidne stranke prodajne pogodbe z vsemi identifikacijskimi podatki. Toženka je sicer kasneje pošiljala, v obliki SMS sporočila, kopijo svoje osebne izkaznice, kar pa ne spremeni dejstva, da SMS sporočilo, ki ga je poslala toženki C. C., in bi naj predstavljalo ponudbo za nakup solastniškega deleža toženke, podatkov o pogodbenih strankah ni vsebovalo. Glede na jasno določilo prvega odstavka 22. člena OZ, da mora ponudba vsebovati vse bistvene sestavine pogodbe, je sodišče prve stopnje pravilno presodilo, da iz vsebine SMS sporočila z dne 24. 5. 2023, predvsem ni razbrati predmeta pogodbe, ki pa je bistvena sestavina vsake prodajne pogodbe.

13.Bolj kot je predlog določen in podroben, prej je mogoče šteti, da pomeni ponudbo3. Zatrjevani predlog, podan v SMS sporočilu, pa po presoji sodišča druge stopnje ni določen in podroben in ne dosega minimalnih zahtev določljivosti. V obravnavani zadevi gre za vprašanje prenosa lastninske pravice na treh nepremičninah, pri prodaji nepremičnin pa je pravna varnost ključnega pomena. Soglasje volj o bistvenih sestavinah, izraženo v pisni obliki, je temelj za sklenitev zavezovalnega pravnega posla4. Iz podatkov spisa ne izhaja, da bi toženka izrazila jasno voljo po prenosu lastninske pravice, na obravnavanih nepremičninah, na tožnika. Jasno je le to, da je imel tožnik željo po nakupu solastniškega deleža toženke, kar pa ni dovolj za sklenitev prodajne pogodbe. Predvsem pa SMS, poslan s strani C. C., upoštevaje njegovo nedoločno vsebino, kot je bilo že obrazloženo, ne more predstavljati veljavne ponudbe, saj ne vsebuje bistvenih sestavin pogodbe za prenos lastninske pravice na nepremičninah.

14.Glede na obrazloženo je sodišče druge stopnje pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

15.Tožnik sam krije svoje pritožbene stroške, ker s pritožbo ni uspel (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi, s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Svoje stroške odgovora na pritožbo krije sama tudi toženka, ker z odgovorom na pritožbo ni doprinesla k razrešitvi zadeve.

-------------------------------

152. člen OZ.

2Prvi odstavek 22. člena OZ.

N. Plavšak, M. Juhart, D. Jadek Pensa, V. Krajnc, P. Grilc, A. Polajnar Pavčnik, M. Dolenc, M. Pavčnik, Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), 1. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 238.

415. člen OZ določa: "Pogodba je sklenjena, ko se pogodbeni stranki sporazumeta o njenih bistvenih sestavinah."