Jedro

Postopek delitve solastnine je urejen v ZNP (oziroma po novem ZNP-1), materialne določbe glede delitve pa vsebuje SPZ. Sodišče je v nepravdnem postopku vezano na zakonska določila o delitvi in prednostnih načinih delitve. Če ni dosežen sporazum glede načina delitve, v prvi vrsti pride v poštev fizična delitev, šele če ta ni mogoča ali je mogoča ob znatnem zmanjšanju vrednosti stvari, pa sodišče opravi civilno delitev (četri odstavek 70. člena SPZ). Tako sodišče ravna, če nobeden od solastnikov pred tem ne predlaga, da namesto prodaje pripade stvar v celoti njemu, sam pa izplača ostalim solastnikom vrednost njihovih deležev (peti odstavek 70. člena SPZ). Solastniki tako izbirajo način delitve svobodno le pri sporazumni delitvi, če sporazuma ne dosežejo, pa zakon s predpisanim vrstni redom prejudicira njihov interes. V obravnavani zadevi udeleženci sporazuma o delitvi niso dosegli.

Za fizično delitev nepremičnine so potrebna vlaganja (tudi gradbena dela), kar pomeni spremembo solastne stvari, ki po svoji naravi predstavlja posel, ki presega redno upravljanje in se zato v skladu z določbo peti odstavek 67. člena SPZ zahteva soglasje vseh solastnikov.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

II. Vsak udeleženec krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje ugotovilo, da skupno premoženje nepravdnih strank obsega nepremičnine parc. št. 100 k.o. X, solastniki pa so predlagatelj do ½, nasprotna udeleženca pa vsak do ¼ (točka 1 izreka). Premoženje nepravdnih strank je razdružilo tako, da parc. št. 100 k.o. X pripade v celoti v izključno last in posest prvemu nasprotnemu udeležencu, ki je dolžan plačati predlagatelju znesek 128.000,00 EUR, drugemu nasprotnemu udeležencu pa znesek 64.000,00 EUR, najkasneje v treh mesecih od pravnomočnosti sklepa, v primeru zamude pa tudi obresti, po katerih se v kraju, kjer leži nepremičnina, obrestujejo bančni depoziti, od dneva pravnomočnosti sklepa do dneva plačila (točka 2 izreka). V točki 3 izreka je odločilo, da imata predlagatelj in drugi nasprotni udeleženec do celotnega poplačila na nepremičnini zakonito zastavno pravico. Vrednost premoženja nepravdnih strank je ocenilo na 256.000,00 EUR (točka 4 izreka). Odločilo je tudi, da skupne stroške postopka v znesku 3.933,93 EUR nosijo stranke v sorazmerju s svojimi deleži, torej predlagatelj ½ oziroma 1.966,97 EUR ter nasprotna udeleženca vsak ¼ oziroma po 983,48 EUR (točka 5 izreka). Nasprotna udeleženca sta dolžna predlagatelju povrniti vsak po 983,48 EUR, v 15 dneh, pod izvršbo (točka 6 izreka).

2. Zoper ta sklep se je pritožil drugi nasprotni udeleženec iz vseh zakonsko predvidenih pritožbenih razlogov. Predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijani sklep spremeni, podrejeno pa ga razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek. Navaja, da solastniški deleži niso takšni, kot jih navaja sodišče. Drugi nasprotni udeleženec je solastnik te nepremičnine že več kot 40 let in je izvajal dela tako pri gradnji kot pri dodatnih vlaganjih ter v okviru vzdrževanja objekta in okolice. Vlaganja in vzdrževalna dela nato našteje. Posledično je njegov solastniški delež večji, to je vsaj 2/5. Obravnavano nepremičnino si je ogledal samo izvedenec za gradbeništvo A. A. in pripravil poročilo ter ga naknadno dopolnjeval, sodišče pa samo ni opravilo ogleda in se ni neposredno seznanilo s predmetom obravnavanja, zato nima pravilne predstave. Pri tem je bila obravnavana samo varianta delitve na tri enote, ne pa tudi na dve enoti, kot je predlagal. Po nobeni varianti niso bila natančno in konkretno ugotovljena dejanska in potrebna dela (obseg) in stroški v zvezi s temi deli (ni bilo specifikacije, samo okvirna pavšalna ocena). Posebej tudi ni bila ugotovljena in pojasnjena možnost parkiranja pri posameznih variantah. Sodišče ne upošteva, da ima drugi nasprotni udeleženec povezan prizidek z delom starega objekta v prvem nadstropju, ki ga stalno uporablja in ima iz prizidka napeljane tudi vse potrebne inštalacije in jih lahko tudi sam še dodatno uredi. Drugi nasprotni udeleženec ne potrebuje kurilnice v kleti, saj ima svojo v prizidku. Ne potrebuje tudi ločenega vhoda ali ločenega zunanjega stopnišča, saj ima dostop iz prizidka. Pravilna je ugotovitev sodišča, da je možna fizična delitev nepremičnine. Zmotno pa ugotavlja, da bi bilo za fizično delitev treba opraviti obsežna gradbena dela. Navedena dela sploh niso gradbena dela, temveč delno obrtniška dela in delno inštalaterska dela. Teh del sploh ne bi bilo treba opraviti, saj ima vse inštalacije iz svojega prizidka, prav tako dostop. Med udeleženci je bilo dejansko podano soglasje za fizično delitev nepremičnine. Predlagatelj in prvi nasprotni udeleženec sploh nista nasprotovala izvedbi teh del, imela sta samo pomisleke glede višine stroškov in nista bila pripravljena nositi visokih stroškov za morebitne posege. Izkaže se, da sta predlagatelj in prvi nasprotni udeleženec dejansko podala soglasje za dodatna dela. Sodišče je tudi zmotno uporabilo materialno pravo, to je določbe Zakona o nepravdnem postopku (ZNP) in Stvarnopravnega zakonika (SPZ). Primarni način delitve nepremičnine je fizična delitev. Ker je v tej zadevi takšna delitev možna, bi moralo sodišče primarno odločiti na tak način. Pri tem bi moralo upoštevati upravičeni interes posameznega solastnika. Sodišče nepravilno odklanja možnost fizične delitve nepremičnine z vzpostavitvijo etažne lastnine tudi v primeru odklonitve soglasja za določena dela in to ne glede na velikost vlaganj. Pri tem zmotno ocenjuje vsakršno vlaganje v solastno nepremičnino kot spremembo solastne stvari, ki po svoji naravi predstavlja posel, ki presega redno upravljanje in se zato v skladu z določbo 5. odst. 67. člena SPZ zahteva soglasje vseh solastnikov. Skladno s teorijo in sodno prakso je stvar deljiva tudi, če je potrebno opraviti določena dodatna preureditvena dela in za to ni potrebno nobeno soglasje ostalih solastnikov. V izvedenskem mnenju opredeljena dela bi lahko opredelili zgolj kot redne posle, saj se z njimi zagotavlja obratovanje in vzdrževanje stvari za doseganje njenega namena. Tudi okvirno predvideni strošek del v višini 35.000,00 EUR ne bi predstavljal velikih stroškov glede na ugotovljeno vrednost nepremičnine v višini 256.000,00 EUR. V nadaljevanju pritožbe drugi nasprotni udeleženec uveljavlja tudi absolutne bistvene kršitve določb postopka po 8., 14. in 15. točki 2. odst. 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) in relativne bistvene kršitve določb postopka po 1. odstavku 339. člena ZPP. Sklep nima razlogov glede lastnosti in stanja nepremičnine, možnosti za delitev in različnih načinov ter s tem povezanimi morebitnimi dodatnimi deli in stroški, kar predstavlja kršitev po 14. točki 2. odst. 339. člena ZPP. Sodišče samo ni opravilo ogleda na kraju samem. Izvedenec še vedno ni odgovoril na pripombe drugega nasprotnega udeleženca glede variant delitve objekta v naravi in zlasti glede okvirnih del in stroškov, sodišče pa tega ni obrazložilo v sklepu. Glede možnosti delitve so si razlogi v sklepu tudi v nasprotju. Sodišče po eni strani razlaga, da je nepremičnino možno fizično razdeliti na več delov, po drugi strani pa se brez obrazložitve sklicuje na obsežna gradbena dela in na visoke stroške, ki naj bi predstavljali oviro za fizično delitev. Zmotno pojasnjuje, da so problem vsakršna vlaganja, ne glede na velikost, in za vsa vlaganja zmotno zahteva soglasje vseh solastnikov. Noben izmed udeležencev ni nasprotoval fizični delitvi. V tem delu gre tudi za kršitev po 15. točki 2. odst. 339. člena ZPP. Sodišče napačno povzema izjave drugega nasprotnega udeleženca, da ni pripravljen izplačati druga dva solastnika, saj si je drugi nasprotni udeleženec glede možnosti delitve solastnine na podlagi 5. odst. 70. člena SPZ na naroku dne 4.12.2018 pridržal pravico do izjave do konca postopka. Sodišče tudi ni postavilo novega izvedenca ali zahtevalo dopolnitev mnenja glede možnosti delitve objekta v naravi z oblikovanjem dveh stanovanjskih enot, ni zaslišalo izvedenca na naroku. Ni obrazložilo, zakaj določenih dokazov ni izvedlo. Podana je kršitev določb postopka po 8. točki 2. odst. 339. člena ZPP. Skladno s 123. in 298. členom ZPP bi sodišče v zapisnik moralo napisati tudi odločbe sodišča na naroku oziroma bi moralo zapisati, če je zadeva zaključena in da sodna odločba izide pisno. Sodišče v zapisnik naroka z dne 9.1.2020 sploh ni zapisalo, da je zadeva zaključena in da bo sklep izdan pisno. Vsi udeleženci so se še vedno usklajevali glede različnih možnosti in variant delitve. Zato izpodbijani sklep predstavlja sklep presenečenja za drugega nasprotnega udeleženca. V teku postopka mu ni bilo omogočeno izjaviti se glede vseh možnih načinov delitve. Sodišče nikoli ni jasno povedalo, da zadeve ne bi obravnavalo v okvirih fizične delitve.

3. Na pritožbo sta odgovorila predlagatelj in prvi nasprotni udeleženec in predlagala zavrnitev pritožbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Postopek delitve solastnine je urejen v Zakonu o nepravdnem postopku (ZNP1 oziroma po novem ZNP-1), materialne določbe glede delitve pa vsebuje Stvarnopravni zakonik (SPZ2). Sodišče je v nepravdnem postopku vezano na zakonska določila o delitvi in prednostnih načinih delitve. Če ni dosežen sporazum glede načina delitve, v prvi vrsti pride v poštev fizična delitev, šele če ta ni mogoča ali je mogoča ob znatnem zmanjšanju vrednosti stvari, pa sodišče opravi civilno delitev (4. odst. 70. člena SPZ). Tako sodišče ravna, če nobeden od solastnikov pred tem ne predlaga, da namesto prodaje pripade stvar v celoti njemu, sam pa izplača ostalim solastnikom vrednost njihovih deležev (5. odst. 70. člena SPZ). Solastniki tako izbirajo način delitve svobodno le pri sporazumni delitvi, če sporazuma ne dosežejo, pa zakon s predpisanim vrstni redom prejudicira njihov interes. V obravnavani zadevi udeleženci sporazuma o delitvi niso dosegli.

6. Pritožba ima prav, ko pravi, da je fizična delitev tista, za katero si mora sodišče prizadevati in ima prednost pred ostalimi načini delitve. Osnovni pogoj za izvedbo fizične delitve solastne stvari je ugotovitev, da je predmet delitve po svoji naravi fizično deljiv. Sodišče lahko le s pomočjo ustreznega izvedenca ugotovi, ali je solastno stvar mogoče fizično deliti v smislu 2. odst. 70. člena SPZ. Deljivost stvari se presoja tudi po tem, ali je stvar mogoče razdeliti na toliko samostojnih stvari iste vrste, kot je potrebno, da bi vsak solastnik dobil stvar, ki ustreza njegovemu solastniškemu deležu in pri tem tudi ne bi nastala dolžnost plačila prejete večvrednosti, ki ni v sorazmerju z vrednostjo solastniškega deleža.3 Glede na navedeno predlog pritožnika, da bi se sporna nepremičnina ob treh solastnikih delila na dva dela, ni utemeljen, prav tako pa ni utemeljena s tem povezana kritika o nepopolnem izvedenskem mnenju, neupoštevanju pripomb na mnenje, neizvedbi dokaza z novim izvedencem, ogledom in zaslišanjem obstoječega izvedenca na naroku. Takšne možnosti zakon namreč ne omogoča, delitev na dva dela bi bila možna le ob izrecnem dogovoru vseh solastnikov (sporazumu o delitvi). Zato sodišče prve stopnje ni bilo dolžno izvedencu naložiti naloge, da pove, ali je nepremičnino mogoče razdeliti na dva dela. V obravnavani zadevi je izvedenec kot bistveno ugotovil, da glede na tehnične karakteristike objekt ne omogoča neposredne delitve na več stanovanjskih delov oziroma stanovanjskih enot, ki predstavljajo samostojno funkcionalno celoto in so primerne za samostojno uporabo. Objekt je možno razdeliti na tri funkcionalne enote le z dodatnimi gradbenimi, obrtniškimi in inštalacijskimi deli. Sodišče prve stopnje je v točki 6 obrazložitve sklepa ta dela tudi naštelo in povzelo. Ugotovilo je tudi, da strošek teh del znaša glede na mnenje izvedenca okvirno 35.000,00 EUR. Pritožba neutemeljeno navaja, da je takšno naštevanje pavšalno in premalo konkretizirano. Tudi po oceni pritožbenega sodišča je izvedenec dovolj konkretizirano opredelil dela, potrebna za izvedbo fizične delitve, tako glede vrste del, ocenil pa je tudi skupen strošek teh del. Glede na mnenje izvedenca, ki je navedel, da so za fizično delitev potrebna tudi gradbena dela, ni mogoče pritrditi pritožbenim navedbam, da so potrebna le obrtniška in inštalaterska dela. Ne gre torej zgolj za stroške, povezane z obratovanjem in vzdrževanjem nepremičnine oziroma za posel rednega upravljanja, kot trdi pritožba. Iz izvedenskega mnenja je nedvomno moč razbrati, da so za fizično delitev nepremičnine potrebna vlaganja, kar pomeni spremembo solastne stvari, ki po svoji naravi predstavlja posel, ki presega redno upravljanje in se zato v skladu z določbo 5. odst. 67. člena SPZ zahteva soglasje vseh solastnikov, kot je to pravilno zaključilo sodišče prve stopnje. Iz vlog predlagatelja in prvega nasprotnega udeleženca je nedvomno moč razbrati, da z vlaganji nista soglašala (izrecnega soglasja zagotovo nista podala, pritožnik pa neutemeljeno navaja, da druga dva udeleženca nista nasprotovala vlaganjem in sta se strinjala s fizično delitvijo). Izrecno sta navedla, da teh stroškov vlaganj nista pripravljena kriti, drugi nasprotni udeleženec pa tudi ni navedel, da jih bo kril on sam. Zatrjevana bistvena kršitev določb postopka po 15. točki 2. odst. 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP4) ni podana. Če stroškov nihče ni bil pripravljen v celoti pokriti, do izvedbe vlaganj ne bi moglo priti, s tem pa tudi ne do treh samostojnih funkcionalnih enot oziroma fizične delitve. Vztrajanje pritožnika pri fizični delitvi je zato neutemeljeno. Tudi sicer pa je sodna praksa glede tega vprašanja usklajena oziroma zastopa stališče, da v primeru, če soglasja solastnikov za izvedbo vlaganj ni, fizična delitev nepremičnine z vzpostavitvijo etažne lastnine ni mogoča, in to ne glede na velikost vlaganj (glej npr. sklep II Cp 3167/2016). Določen del teoretikov sicer takšno stališče kritizira in se zavzema za to, da pride do fizične delitve tudi tedaj, ko posegi v nepremičnino niso znatnejši. Pri tem pa je zavzeto stališče, da ne gre za znatnejša vlaganja, ko so ta nižja od 10% vrednosti nepremičnine5. Tudi po tem kriteriju pa v obravnavani zadevi vlaganj ne bi mogli opredeliti kot tista, ki niso znatna, saj njihova vrednost presega 10% vrednosti nepremičnine.

7. Kot je razvidno iz podatkov spisa, je bil prvi nasprotni udeleženec edini, ki je podal predlog, da naj namesto prodaje stvar pripade njemu. Neutemeljeno je sklicevanje pritožnika, da si je takšno izjavo pridržal do konca postopka oziroma da sodišče napačno povzema njegovo izjavo, da ni pripravljen izplačati drugih dveh solastnikov. Na naroku dne 9.1.2020 je namreč izrecno izjavil, da nima interesa, da bi izplačal druga dva solastnika, kar dejansko pomeni, da ni predlagal, da pripade stvar v celoti njemu, saj je takšna možnost izvedljiva le ob izplačilu preostalih dveh solastnikov. Iz zapisov na tem naroku je tudi jasno razbrati, da bo sodišče z obravnavanjem zadeve na tem naroku zaključilo, saj je iz zapisnika razvidno, da je pritožnik uveljavljal procesno kršitev zaradi zavrnitve njegovega dokaznega predloga z imenovanjem novega izvedenca gradbene stroke. Zato pritožbenega sodišča ne prepričajo navedbe o tem, da je bil za pritožnika izdani končni sklep presenečenje. Zgolj izostanek zapisa, da bo sklep izšel pisno, ker je zadeva zaključena, ne predstavlja bistvene kršitve določb postopka, ki bi vplivala na pravilnost in zakonitost sklepa. Ne drži namreč trditev, da pritožniku tekom postopka ni bila dana možnost, da se izjavi o možnih načinih delitve. Postopek je tekel od leta 2009, bil vmes prekinjen zaradi spornih dejstev, sodišče je izvedlo številne naroke, na katerih so se udeleženci imeli možnost izjaviti o vseh relevantnih vidikih zadeve in so se o njih na naroku tudi izjavili, poleg tega pa tudi v pisnih vlogah. Bistvena kršitev določb postopka po 8. točki 2. odst. 339. člena ZPP ni podana.

8. Na naroku dne 19.1.2010 je drugi nasprotni udeleženec izjavil, da v solastnino ne spada prizidek, ki ga je sam zgradil in da je zato potrebno najprej rešiti to predhodno vprašanje. Zato je sodišče prve stopnje obravnavani nepravdni postopek prekinilo in pritožnika napotilo na pravdo, v kateri bo dokazoval, da je izključni lastnik prizidka v izmeri 63 m2 na takratni parc. št. 200 k.o. X. Pritožnik je tožbo tudi vložil, po končani pravdi pa se je obravnavani nepravdni postopek nadaljeval. Že takrat v letu 2010 bi pritožnik lahko podal tudi navedbe o tem, da je njegov solastniški delež na osnovni stavbi zaradi vlaganj večji, kot izhaja iz zemljiške knjige (v pritožbi namreč navaja, da je dela izvajal od leta 1965 dalje, sicer pa vlaganj časovno bolj podrobno ne opredeli). Pritožnik pa je prvič te navedbe podal v pritožbi, to je 12 let po vložitvi predloga za delitev solastnine. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da pritožnik ni navedel, zakaj teh navedb brez svoje krivde ni podal že prej. Zato jih pritožbeno sodišče kot nedopustne novote ni upoštevalo (1. odst. 337. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP). Tudi sicer pa zgolj oprava vlaganj brez soglasja preostalih solastnikov ne more privesti do višjega solastniškega deleža, zato so pritožnikove tovrstne navedbe tudi nesklepčne.

9. Pritožbeno sodišče nima pomislekov v izvedensko mnenje izvedenca gradbene stroke A. A., katerega je sprejelo sodišče prve stopnje. Pritožba to mnenje neupravičeno graja, saj je izvedenec v dopolnitvah mnenja prepričljivo odgovoril na vse pripombe udeležencev. Tako pritožba neutemeljeno navaja, da vsa dela, ki jih je naštel izvedenec, za izvedbo fizične delitve niso potrebna. Gre za strokovno vprašanje, na katerega lahko sodišče odgovori le s pomočjo izvedenca. Sodišče prve stopnje je v izpodbijanem sklepu navedlo vse razloge o odločilnih dejstvih, med katerimi tudi ni nasprotij, ki jih navaja pritožnik. Bistvenih kršitev določb postopka po 14. točki 2. odst. 339. člena ZPP sodišče prve stopnje ni storilo. Jasno je navedlo, ob katerih pogojih bi bila možna izvedba fizične delitve ter da ti pogoji niso bili izpolnjeni zaradi pomanjkanja soglasja za izvedbo vlaganj in kritja s tem povezanih stroškov. Tudi ogled s strani sodišča ni bil potreben, saj si je nepremičnino za potrebe izdelave izvedenskega mnenja ogledal izvedenec. Ogled s strani sodnika, ki strokovnega znanja s področja gradbeništva nima, v konkretnem primeru ne bi imel nobenega smisla. Sodišče si je potrebno predstavo o objektu ustvarilo s pomočjo izvedenskega mnenja.

10. Glede na navedeno in ker ni našlo kršitev, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče pritožbo drugega nasprotnega udeleženca zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP).

11. V skladu z določbo 35. člena ZNP je pritožbeno sodišče odločilo, da vsak udeleženec krije svoje stroške pritožbenega postopka.

1 Ur. l. SRS, št. 30/86 s spremembami 2 Ur. l. RS, št. 87/2002 s spremembami 3 Tako tudi Ana Javh v: Fizična delitev solastne nepremičnine, Podjetje in delo - 2017, št. 3-4, str. 509, GV Založba 4 Ur. l. RS, št. 26/1999 s spremembami 5 Tako Ana Javh v že omenjenem delu