Samo zamislim si kaj bi rada da piše v sodbi, to vpišem v iskalnik, in dobim kar sem iskala. Hvala!
Tara K., odvetnica
Prodajna pogodba za kmetijsko zemljišče lahko konvalidira le, če gre za zemljišče s katerim pravni promet ni omejen po Zakonu o kmetijskih zemljiščih (ZKZ). Zemljišča 1. kategorije se po ZKZ/73 z dopolnitvami niso mogla prenašati na občane, ki niso bili kmetje. Sankcija za tak prenos pa je bila ničnost pogodbe. Zato takšna pogodba tudi ne more konvalidirati, čeprav je realizirana. Sodišče prve stopnje mora v sodbi, s katero ugotovi obstoj ustno sklenjene prodajne pogodbe za kmetijsko zemljišče, ugotoviti tudi, za katero kategorijo kmetijskega zemljišča gre.
Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.
Odločitev o stroških postopka se pridrži za končno odločbo.
Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da je tožena stranka tožeči dolžna izstaviti za zemljiškoknjižni prenos primerno listino, na podlagi katere bo mogoče tožnico vknjižiti kot izključno lastnico nepremičnine parc. št. 502/2 njiva v izmeri 1408 mý, vl. št. 43, k.o. .., sicer bo tako listino nadomestila sodba. Zavrnilo pa je tožbeni zahtevek na ugotovitev, da je tožnica edina in izključna lastnica citirane nepremičnine. Hkrati je naložilo toženi stranki, naj tožnici poravna stroške pravdnega postopka v višini 306.700,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi za čas od izdaje sodbe sodišča prve stopnje dalje do plačila. Sodišče je odločilo, da sta pravdni stranki v letu 1981 sklenili ustno kupoprodajno pogodbo za sporno nepremičnino, ki je bila realizirana in je konvalidirala.
Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov.
Navaja, da do sklenitve prodajne pogodbe ni prišlo, ker je tožnica plačala le neznaten del kupnine, tako da pogodba ni bila realizirana.
V zvezi s tem je sodišče napačno ocenilo dejansko stanje, saj ni upoštevalo sorodstvenega razmerja prič J. in A. Š. s tožnico. Hkrati se sodišče tudi ni opredelilo do različnih trditev glede višine dogovorjene kupnine za sporno nepremičnino. Tudi sicer iz sodbe ni razvidno, zakaj sodišče ni verjelo priči F. B., saj zgolj sorodstveno razmerje do pravdnih strank ne zadošča za zaključek, da ne govori resnice. Prav ta priča je namreč potrdila, da kupnina ni bila v celoti plačana. V sodbi tudi ni razlogov in dokazne ocene dopisa z dne 2.9.2002, čeprav ga je sodišče vpogledalo. Prav tako pa pritožnica sedaj ugovarja zastaranje terjatve, saj naj bi do spora med pravdnima strankama prišlo že v letu 1990 ali 1991, tako da je potekel tudi zastaralni rok za izstavitev zemljiškoknjižne listine.
Poleg tega pa bi tožeča stranka morala dokazati, da je bila kupoprodajna pogodba veljavno sklenjena tudi po določilih takrat veljavnega Zakona o kmetijskih zemljiščih. Ta zakon je določal, da občani, ki niso kmetje, s pravnimi posli med živimi ne morejo pridobivati kmetijskih zemljišč iz prvega območja. Tožeča stranka bi zato morala dokazati, da je bilo tudi to določilo upoštevano, saj je v nasprotnem primeru takšna pogodba nična. Zato tožena stranka predlaga, da višje sodišče njeni pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni oziroma razveljavi.
Pritožba je utemeljena.
Promet s kmetijskimi zemljišči je v času sklepanja kupoprodajne pogodbe med pravdnima strankama urejal Zakon o kmetijskih zemljiščih (Uradni list SRS, št. 26/73 z dopolnitvami, ZKZ) v tretjem poglavju.
Tako je 2. odst. 22. čl. določal, da s pravnimi posli med živimi občani, ki niso kmetje, ne morejo pridobivati kmetijskih zemljišč iz prvega območja kmetijskih zemljišč. Sankcija za takšno kršitev je bila ničnost pravnega posla, kar izhaja iz 5. odst. citiranega člena.
Tožena stranka je že v odgovoru na tožbo opozorila, da bi lahko kupoprodajna pogodba veljala le v primeru, če bi bili izpolnjeni zakonski pogoji za njeno veljavnost tudi z upoštevanjem določil ZKZ, na to pa se sklicuje tudi v pritožbi. Tako bi prvostopno sodišče moralo v postopku ugotoviti, za katero kategorijo kmetijskega zemljišča sta pravdni stranki sklenili pravni posel oziroma ali gre za zemljišče, s katerim je bil promet omejen, saj mora na morebitno ničnost takšne pogodbe paziti po uradni dolžnosti (109. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih, Uradni list SFRJ, št. 29/78, 39/85, 2/89 in 57/89, ZOR, ki se na podlagi 1060. čl. Obligacijskega zakonika, Uradni list RS 83/01, OZ, uporablja za obligacijska razmerja, nastala pred uveljavitvijo tega zakonika). Ker v izpodbijani sodbi ni podatkov o tem, za kakšno kmetijsko zemljišče je v času sklepanja prodajne pogodbe pri parc. št. 502/2, vl. št. 43 k.o. .. šlo, pri tem pa gre za odločilna dejstva glede presoje veljavnosti te pogodbe, saj tožena stranka priznava, da ni imela statusa kmeta, je moralo pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje. Gre namreč za kršitev 14. točke
339. čl. Zakona o pravdnem postopku (Uradni list RS 36/04, ZPP). Če bo sodišče prve stopnje v novem postopku ugotovilo, da se je med pravdnima strankama sklepala pogodba za kmetijsko zemljišče, ki ni bilo v prvi kategoriji, pa je takšna pogodba lahko le izpodbojna.
Določila ZKZ glede postopka pri prometu s kmetijskimi zemljišči so namreč predvidena za zaščito predkupnih upravičencev, ki lahko pravne posle izpodbijajo, na samo veljavnost sklenjene pogodbe pa ne morejo vplivati.
Pa tudi sicer mora sodišče prve stopnje v sodbi z gotovostjo ugotoviti vse bistvene elemente zatrjevane kupoprodajne pogodbe, tako predmet le-te kot ceno. Po določilu 73. čl. ZOR je namreč pogodba, ki sklenjena v predpisani obliki, veljavna, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale, razen če iz namena, za katerega je oblika predpisana, očitno ne izhaja kaj drugega. Pri tem morata biti glede vsebine soglasni obe pravdni stranki, obe pa morata tudi v pretežnem delu izpolniti svojo obveznost. Zato ima pritožba prav, ko opozarja, da sodišče v sodbi ne pojasnjuje nasprotij v izjavah tožnice, priče Š. in zapisa na darilni pogodbi glede cene, za katero sta se stranki dogovorili. Kar pa se tiče preračunavanja v tujo valuto, je pritožnik šele v pritožbi predložil sezname tečajev, na katere se sklicuje, pri čemer ni pojasnil, zakaj tega ni storil že v predhodnem postopku. Zato sodišče skladno z določilom 337. čl. ZPP teh navedb ni moglo upoštevati.
Poleg tega se pritožbene navedbe glede preračunavanja v tujo valuto nanašajo na leto 1982, tožnica pa zatrjuje sklenitev pogodbe in izročitev kupnine že v letu 1981. Prav tako tudi ne držijo pritožbene navedbe glede dokazne ocene sodišča, saj je to konsistentno obrazložilo, zakaj kljub sorodstvenemu razmerju šteje izpovedi prič A. in J. Š. za bolj prepričljive od izpovedb toženkine mame in moža. Tožena stranka pa v pritožbi nadalje podaja tudi ugovor zastaranja.
Po uveljavljeni sodni praksi takšnega ugovora ni mogoče prvič uveljavljati šele v pritožbi, saj tak ugovor spada v trditveno podlago strank, pri čemer pritožbene novote v skladu z določilom 1. odst. 337. čl. ZPP praviloma niso dopustne.
Ker je sodišče druge stopnje zaradi že obrazloženih pomanjkljivosti izpodbijane sodbe glede odločilnih dejstev v zvezi z morebitno ničnostjo pogodbe le-to moralo razveljaviti (1. odst. 354. čl. ZPP) in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo odločanje, je odločitev o stroških pritožbenega postopka pridržalo za končno odločbo (3. odst. 165. čl. ZPP).