Jedro

Komisija, ki opravlja tehnični pregled, predstavlja in je del upravnega organa, zato je ugotovitev komisije v zapisniku o tehničnem pregledu odredba v smislu 2. alineje petega odstavka 16. člena ZVKSES. Izdaja odločbe o odpravi nepravilnosti torej ni obvezen pogoj za izdajo uporabnega dovoljenja, pač pa bi tožena stranka že na podlagi odredbe v zapisniku o tehničnem pregledu lahko pristopila k odpravi pomanjkljivosti.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje ugodilo tožbenemu zahtevku in toženi stranki naložilo, da je dolžna v 15-ih dneh plačati tožeči stranki 4.159,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 20.4.2007 do plačila ter ji povrniti 883,17 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku paricijskega roka.

Zoper sodbo se je pritožila tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov po členu 338 Zakona o pravdnem postopku - ZPP. Meni, da je sodišče prve stopnje določbo 16. člena Zakona o varstvu kupcev, stanovanj in enostanovanjskih hiš (ZVKSES) napačno uporabilo. Upoštevati bi moralo, da je bil sprejet najprej ZGO-1 (Uradni list RS, št. 110/2002), ki v prvem odstavku 97. člena ni vseboval določila o izdaji uporabnega dovoljenja, ne da bi bila pred tem izdana odločba o odpravi pomanjkljivosti, predvidena v 2. alineji prvega odstavka 96. člena. Odločba o odpravi pomanjkljivosti je bila po ponovnem tehničnem pregledu predvidena tudi v tretjem odstavku 97. člena. Šele z novelo ZGO-1A v letu 2004 (Uradni list RS, št. 45/2004), je bil vnesen prvi odstavek 97. člena, ki ga citira sodišče, ko se v primeru, da investitor v roku 30 dni od dneva tehničnega pregleda odpravi pomanjkljivosti, izda uporabno dovoljenje ne da bi bila pred tem izdana odločba o odpravi pomanjkljivosti. ZVKSES je bil sprejet in objavljen pred novelo ZGO-1A, zato je določilo 2. točke petega odstavka 16. člena ZVKSES uporabljati in razlagati v skladu z zakonskim tekstom ZGO-1 v času sprejetja ZVKSES, saj ta ni mogel predvideti bodočih sprememb ZGO-1. V petem odstavku 16. člen ZVKSES določa, da se šteje, da prodajalec ni v zamudi zaradi razlogov, za katere odgovarja, če najkasneje en mesec pred iztekom roka za izročitev nepremičnine kupcu vloži popolno zahtevo za izdajo uporabnega dovoljenja in če upravni organ do izteka roka za izročitev nepremičnine kupcu ne odloči o zahtevi za izdajo uporabnega dovoljenja, temveč o tej zahtevi odloči kasneje, in (2. alineja) izda uporabno dovoljenje, vendar predhodno odredi odpravo morebitnih pomanjkljivosti, ugotovljenih pri tehničnem pregledu, če je prodajalec predložil dokaze o odpravi teh pomanjkljivosti najkasneje v enem mesecu po prejemu odredbe upravnega organa o odpravi pomanjkljivosti. V zvezi s to določbo je treba torej uporabiti prvi odstavek 96. čl. ZGO-1, ki je določal, da po končanem tehničnem pregledu objekta izda pristojni upravni organ za gradbene zadeve odločbo, s katero odredi odpravo ugotovljenih pomanjkljivosti. ZVKSES je imel v mislih odločbo upravnega organa, s katero odredi odpravo ugotovljenih pomanjkljivosti in ne ugotovitve komisije na tehničnem pregledu. Šele novela ZGO-1B iz leta 2007 je ukinila izdajo odločbe upravnega organa o odpravi pomanjkljivosti, kar zakonodajalec v času sprejema ZVKSES ni mogel predvideti, zato je pri razlagi ZVKSES treba upoštevati tedaj veljavna določila ZGO-1. Z vidika teh določil pa je zmotna ugotovitev sodišča o statusu komisije za tehnični pregled, saj komisija v nobenem primeru ni upravni organ v smislu 16. člena ZVKSES. Njen predlog upravnemu organu ne predstavlja odredbe o odpravi pomanjkljivosti v smislu 2. točke petega odstavka 16. člena ZVKSES. Takšno odredbo je upravni organ izdal šele z odločbo 26.2.2007. Sodišče tudi daje napačen pomen določilu drugega odstavka 90. člena ZGO-1, da komisijo za tehnični pregled vodi in usmerja njeno delo uradna oseba upravnega organa. Tudi iz 5. člena ZUP je razvidno, da komisija za tehnični pregled ni upravni organ v smislu 16. člena ZVKSES. Nepravilna je tudi ugotovitev sodišča, da tožena stranka ni pristopila k odpravi pomanjkljivosti, ugotovljenih na tehničnem pregledu 4.1.2007. Uprava RS za zaščito in reševanje Ljubljana je šele 11.1.2007 opravila delni tehnični pregled in ponovni delni tehnični pregled 26.1.2007 in je tožena stranka upravni organ pravočasno z vlogo s prilogami 1.2.2007 obvestila, da je odpravila vse pomanjkljivosti, ugotovljene na tehničnem pregledu 4.1.2007 in 26.1.2007. Sodišče bi zato moralo ugotoviti, da je tožena stranka izpolnila pogoj iz 2. točke petega odstavka 16. člena ZVKSES, saj je tožena stranka samo enkrat in pravočasno vložila zahtevo za izdajo uporabnega dovoljenja, ki ni bila nikoli zavrnjena, ampak je na podlagi pravočasne dopolnitve po prejemu odločbe z odredbo upravnega organa, tudi izdano uporabno dovoljenje. Predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da zavrne tudi tožbeni zahtevek prve tožeče stranke in tožeči stranki v celoti naloži plačilo vseh stroškov tožene stranke, priglaša tudi pritožbene stroške.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožbeno sodišče sprejema pravno razlago izpodbijane sodbe, da v tem primeru ni mogoče uporabiti domneve iz 2. alineje petega odstavka 16. člena ZVKSES, po kateri prodajalec ni v zamudi z izročitvijo. Pogoj iz petega odstavka je bil le delno izpolnjen. Tožena stranka je več kot en mesec pred izrekom roka za izročitev nepremičnine kupcu, ki je bil določen v prodajni pogodbi, pri pristojnem upravnem organu vložila popolno zahtevo za izdajo uporabnega dovoljenja. Ni pa izpolnjen pogoj iz 2. alineje petega odstavka 16. člena ZVKSES, saj je sodišče prve stopnje ugotovilo in temu pritožba ne oporeka, da so bile na tehničnem pregledu 4.1.2007 ugotovljene nepravilnosti. Komisija, ki je opravila pregled, je zato predlagala, naj se toženi stranki izda uporabno dovoljenje, če bo v roku 30 dni od izvedenega pregleda odpravila nepravilnosti, vendar tožena stranka v predpisanem 30-dnevnem roku nepravilnosti ni odpravila. Glede na razlago pritožbe pritožbeno sodišče še dodaja, da je ZVKSES stopil veljavo 1.8.2004, torej po uveljavitvi novele ZGO-1A, ki je stopila v veljavo že 1.5.2004. Tožena stranka bi morala stanovanje izročiti najkasneje 31.1.2007, iz vzrokov, ki so na njeni strani, pa ga je izročila šele 19.4.2007. Odgovornosti za zamudo bi se tožena stranka lahko razbremenila le, če bi dokazala, da je vzrok kršitve zunaj njene pravne sfere. To je razumeti tudi iz določbe 16. člena ZVKSES. Tožena stranka ne bi odgovarjala za zamudo, če bi bil vzrok za objektivno stanje zamude dogodek oziroma ravnanje tretjega, ki bi bil zunaj njene sfere. Vzrok za zamudo pa je bilo toženkino ravnanje, ki bi morala v roku 30 dni od ugotovljenih nepravilnostih na tehničnem pregledu 4.1.2007 nepravilnosti odpraviti, pa jih ni. Ker je bila z izročitvijo stanovanja v zamudi, je dolžna plačati pogodbeno kazen.

Ker pritožba ni utemeljena, pritožbeno sodišče pa tudi ni zasledilo bistvenih kršitev postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti, niti zmotne uporabe materialnega prava, je neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).