Jedro

Po presoji revizijskega sodišča je potrebno ravnanje strank ovrednotiti v smeri spoštovanja načela vestnosti in poštenja ter prepovedi zlorabe pravic. Na podlagi ugotovljenih okoliščin ni mogoče sklepati, da bi kupci lahko vedeli, da je tožnica (morebiti) originarno pridobila lastninsko pravico na sporni nepremični oziroma da obstaja dvom v pravni položaj vpisane osebe. Kupcem v tem primeru ni mogoče naložiti raziskovalne dolžnosti, da preiščejo pravno stanje nepremičnin. Prav tako ni mogoče sklepati, da niso bili v dobri veri. Ker so kot (bivši) imetniki stanovanjske pravice imeli pravico do odkupa stanovanja, so s trenutkom sklenitve posameznih prodajnih pogodb pridobili lastninsko pravico. S tem trenutkom je lastninska pravica prejšnjega lastnika prenehala.

Izrek

Reviziji se delno ugodi in se sodba sodišča druge stopnje v zvezi s točkami I. 7., I. 8. in II. izreka sodbe sodišča prve stopnje razveljavi in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču druge stopnje v novo sojenje.

Sicer se revizija zavrne.

Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Tožnica je s tožbo zahtevala ugotovitev, da je solastnica zgradbe, ki stoji na parc. št. 2189 k.o. ..., v deležu do 73/100; da so nične prodajne pogodbe, sklenjene med prvo toženko kot prodajalko in drugo do šesto toženo stranko kot kupci; in plačilo skupaj 8.555,52 EUR (prej 2.050.245 SIT) z zakonskimi zamudnimi obrestmi, kot izhaja iz točke I. 7. sodbe sodišča prve stopnje. Trdila je, da je prva toženka leta 1992 in 1994 z ostalimi toženci kot kupci sklepala prodajne pogodbe za stanovanja v omenjeni zgradbi, in da ni bila lastnica teh stanovanj, pač pa je to postala tožnica. Toženke so s sklenitvijo prodajnih pogodb kršile prisilne predpise, zato so pogodbe nične. Zahtevala je vračilo celotne kupnine, ki jih je prva toženka neupravičeno prejela.

2. Sodišče prve stopnje je zavrnilo vse zahtevke, sodišče druge stopnje pa je zavrnilo tožničino pritožbo in potrdilo izpodbijano sodbo. Presodilo je, da je solastnica nepremičnine prva toženka, ker je njena solastninska pravica vknjižena v zemljiški knjigi. Tožnica bi po mnenju sodišča druge stopnje z zahtevkom uspela, če bi trdila in dokazala, da je lastninsko pravico pridobila originarno pozneje kot prva toženka. Ker je bila pravica uporabe na sporni nepremičnini leta 1990 vpisana v zemljiški knjigi v korist pravne prednice prve toženke, tožnica dne 1. 4. 1991 z uveljavitvijo Zakona o zavodih (Uradni list RS št. 12/1991) ni postala lastnica nepremičnine. Po stališču sodišča druge stopnje se tožnica v tej pravdi ne more sklicevati na ničnost pogodbe o brezplačnem prenosu pravice uporabe z dne 24. 5. 1990, ker je pravni prednik prve toženke še pred 1. 4. 1991 dosegel vknjižbo svoje pravice uporabe na solastniškem deležu do 73/100, temu pa je sledila še vknjižba prve toženke kot njegove pravne naslednice. Z vknjižbo je prenehala pravica uporabe S. Tožnica bi lahko uveljavljala ničnost pogodbe o brezplačnem prenosu pravice uporabe le z izbrisno tožbo.

3. Tožnica je zoper sodbo sodišča druge stopnje vložila revizijo. V njej med ostalim navaja, da je sodišče svojo odločitev oprlo na nedovoljeno razpolaganje strank – pogodbo o brezplačnem prenosu pravice uporabe. Tožnica je tožbo vložila 24. 4. 2002, Zakon o zemljiški knjigi (Uradni list RS št. 58/2003 – v nadaljevanju ZZK-1) pa je veljal od avgusta 2003, zato ni mogla vložiti izbrisne tožbe. Sodišče bi moralo pritožbi ugoditi, če meni, da ni pravnega interesa za ugotovitveno tožbo, in tožbo v delu glede ničnosti zavreči, ne pa pritožbo zavrniti. Razlogi v obrazložitvi nasprotujejo izreku sodbe.

4. Sodišče je revizijo vročilo toženi stranki in jo dostavilo Vrhovnemu državnemu tožilstvu. Druga, četrta in šesta tožene stranke v odgovoru navajajo, da ne gre za nedovoljeno razpolaganje. Ne gre za družbeno lastnino. Sindikat ... je imel lastninsko pravico od leta 1933 dalje. Gre za vrnitev v prejšnje stanje in izročitev prvotnemu lastniku. Ničnosti pogodbe ni mogoče ugotoviti na podlagi zakona, ki ne velja več. Pravnega nasledstva med prvo toženko in Zvezo sindikatov Slovenije ni.

5. Revizija je delno utemeljena.

6. Pravno relevantna dejstva, na katera je revizijsko sodišče vezano, so: druga do šesta tožena stranka so imele na stanovanjih stanovanjsko pravico, stanovanja so bila v družbeni lastnini; Zveza sindikatov Jugoslavije je 3. 6. 1968 brezplačno prenesla vse svoje stvarne pravice na sporni nepremičnini na Š.; dne 7. 3. 1990 je bil ustanovljen Sindikat ..., ki je pravni prednik prve tožnice (5. 6. 1991 je bil iz petih sindikatov ustanovljen ...); Š. je 24. 5. 1990 s pogodbo o brezplačnem prenosu pravico uporabe prenesel na Sindikat ...

7. S Stanovanjskim zakonom (Uradni list RS št. 18/1991) je bila ukinjena družbena lastnina na stanovanjih.(1) V osmem poglavju (111. do 133. člen SZ) je zakonodajalec uredil lastninjenje v korist države in v korist drugih pravnih oseb. Inštrument za izvedbo privatizacije je bila prodajna pogodba med lastnikom (bivšega družbenega) stanovanja in osebo, ki je imela na tem stanovanju stanovanjsko pravico na dan uveljavitve zakona, to je 19. 10. 1991.(2) Lastnikom je bila naložena tim. kontrahirna dolžnost. Ta privatizacijska oblika pravnoposlovne pridobitve je imela določene posebnosti. Kupci so postali lastniki stanovanj s trenutkom sklenitve prodajne pogodbe(3) (primerjaj 118. člen SZ), kar je bila izjema glede na splošno pravilo, da se za pridobitev lastninske pravice na podlagi pravnega posla zahteva poleg zavezovalnega pravnega posla še razpolagalna sposobnost odsvojitelja, veljaven razpolagalni pravni posel in vpis v zemljiško knjigo. Dodatno varstvo imetnika stanovanjske pravice so predstavljale določbe o (začasni) prepovedi pravnega prometa v njegovo korist(4) in določbe o izjemah od dolžnosti prodaje stanovanj (128. in 129. člen SZ). Zaradi olajšanja vknjižbe lastninske pravice je Zakon o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo (Uradni list RS št. 89/1999) v 6. členu določal izjemo od načela pravnega prednika (17. člen Zakona o zemljiški knjigi, Uradni list RS št. 33/1995). Štelo se je, da je zemljiškoknjižni lastnik prodajalec posameznega dela stavbe po privatizacijskih določbah SZ.

8. V obravnavanem primeru gre za spor v zvezi z zavezovalnim pravnim poslom (posameznimi prodajnimi pogodbami), ki je imel za posledico spremembo lastninske pravice ne da bi bil hkrati sklenjen tudi razpolagalni pravni posel. Po presoji revizijskega sodišča je zato potrebno ravnanje strank ovrednoti v smeri spoštovanja načela vestnosti in poštenja ter prepovedi zlorabe pravic (12. in 13. člen Zakona o obligacijskih razmerjih, Uradni list SFRJ št. 29/1978). Na podlagi ugotovljenih okoliščin ni mogoče sklepati, da bi kupci lahko vedeli, da je tožnica (morebiti) originarno pridobila lastninsko pravico na sporni nepremični oziroma da obstaja dvom v pravni položaj vpisane osebe. Kupcem v tem primeru ni mogoče naložiti raziskovalne dolžnosti, da preiščejo pravno stanje nepremičnin. Prav tako ni mogoče sklepati, da niso bili v dobri veri. Ker so kot (bivši) imetniki stanovanjske pravice imeli pravico do odkupa stanovanja, so s trenutkom sklenitve posameznih prodajnih pogodb pridobili lastninsko pravico. S tem trenutkom je lastninska pravica prejšnjega lastnika (bodisi da je bila to tožnica bodisi da je bila to prva toženka) prenehala. Nastalega spora ni mogoče rešiti ne s pravili o izbrisni tožbi ne s tožbo na ugotovitev tožničine lastninske pravice. Zahtevek za ugotovitev lastninske pravice je bil pravilno zavrnjen iz razloga, ker je (morebitna) tožničina lastninska pravica, tudi če je do sklenitve prodajnih pogodb (morda) obstajala, s trenutkom sklenitve prodajnih pogodb prenehala.

9. Pravilna je tudi presoja, da posamezne prodajne pogodbe niso nične. Prodaja tuje stvari ni prepovedana(5). Ugotovljene okoliščine ne omogočajo presoje niti v smeri ničnosti pogodb zaradi nedopustnega predmeta, podlage oziroma nagiba. Sodišči nista ugotovili, da bi druga do šesta tožena stranka kakorkoli zlorabile svoje pravice do sklenitve prodajnih pogodb.

10. Revizija pa je utemeljena v delu glede zahtevka za vrnitev zneska 8.555,52 EUR (prej 2,050.245 SIT) z zakonskimi zamudnimi obrestmi (kot izhaja iz točke I. 7. sodbe sodišča prve stopnje), ki naj bi ga prva toženka neupravičeno prejela. Stališče sodišča druge stopnje, da pogodbe o prenosu pravice uporabe ni mogoče presojati v tem sporu zaradi izbire neustreznega sredstva (ugotovitvene tožbe namesto izbrisne tožbe), ni pravilno. Ker je bila lastninska pravica v korist prve toženke vknjižena na podlagi Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (Uradni list RS št. 44/1997), bi izbris vknjižbe pomenil le to, da bi bilo vzpostavljeno stanje, ko je bila vpisana (zgolj) kot imetnica pravice uporabe. To pa pomeni, da tožnica z izbrisno tožbo ne bi mogla doseči varstva svoje pravice.(6) V takem primeru je tožnica kot morebitna izvenknjižna pridobiteljica lahko namesto izbrisne tožbe izbrala varstvo z ugotovitvenim zahtevkom (ki iz zgoraj navedenih razlogov ni bil utemeljen). Sodišče druge stopnje bo zato v novem sojenju moralo opraviti presojo pogodbe o brezplačnem prenosu, upoštevaje pri tem Zakon o prometu z nepremičninami (Uradni list SRS št. 19/1976)(7). Če bo ocenilo, da je pogodba nična, bo presodilo še pogoje za lastninjenje iz 65. člena Zakona o zavodih(8). V kolikor je na podlagi pravil o lastninjenju tožnica dne 1. 4. 1991 postala lastnica spornih stanovanj in bi bila glede na ureditev v SZ ona upravičena do prejema kupnine, je prva tožena stranka neupravičeno obogatena na njeno škodo in ji je prejeto dolžna vrniti.

11. Ker je bilo zaradi zmotne uporabe materialnega prava dejansko stanje nepopolno ugotovljeno in zato ni bilo pogojev za spremembo izpodbijane sodbe, je revizijsko sodišče s sklepom delno ugodilo reviziji in delno razveljavilo sodbo sodišča druge stopnje v delu glede plačila 8.555,52 EUR (prej 2,050.245 SIT) z zakonskimi zamudnimi obrestmi in stroškov postopka ter vrnilo zadevo v novo sojenje sodišču druge stopnje (drugi odstavek 380. člena ZPP). V ostalem je neutemeljeno revizijo zavrnilo (378. člen ZPP). Odločitev o revizijskih stroških je pridržalo za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

Op. št. (1): Primerjaj Ude L., Stanovanjski zakon z uvodnimi pojasnili, Ljubljana, 1994, s.37. Op. št. (2): Primerjaj Ilešič Marko, Kupna pogodba kot instrument za privatizacijo stanovanj, Pravna praksa, 1991, št. 235, str. 6. Op. št. (3): Primerjaj Stanovanjski zakon s komentarjem, GV, Ljubljana, 1991, s. 160. Op. št. (4): Primerjaj Krisper-Kramberger Marija, Prepovedi in omejitve prometa z nepremičninami, Podjetje in delo, 1995, št. 5, str. 553. Za stanovanja, ki niso predmet denacionalizacije (zanje velja poseben rok), se je rok iztekel 19. 10. 1993 (123. člen), za vojaška stanovanja pa 8. 1. 1995. Op. št. (5): Primerjaj II Ips 287/2009 z dne 10.11.2011; primerjaj tudi 460. člen ZOR oziroma 440. člen OZ.

Op. št. (6): Primerjaj II Ips 440/2008 z dne 24. 11. 2011. Op. št. (7): Zakon o prometu z nepremičninami v 6. členu določa: Občani, društva in druge civilne pravne osebe ne morejo brez plačila pridobiti pravico uporabe oziroma lastninske pravice na nepremičninah v družbeni lastnini. Na predlog družbenopolitične organizacije lahko Izvršni svet Skupščine SR Slovenije izjemoma dovoli, da pridobi društvo in druga civilna pravna oseba pravice uporabe na nepremičninah v družbeni lastnini brez plačila. Pogodba, sklenjena v nasprotju s prejšnjima odstavkoma, je nična.

Op. št. (8): 56. člen Zakona o zavodih določa: Premoženje, ki je družbena lastnina v upravljanju delovne organizacije iz prvega odstavka 62. člena tega zakona, ki nadaljuje delo kot zavod, postane s 1. aprilom 1991 lastnina ustanovitelja te organizacije, če ni s tem zakonom drugače določeno (66. člen).