Jedro

Točki 1. in 6. prvega odstavka 355. člena OZ sta uporabljivi, kadar gre za stanovanjsko stavbo (medtem ko v ti dve določbi ni mogoče umestiti terjatev upravnikov poslovnih stavb). Sodišče prve stopnje je v tej zadevi zato v zvezi z ugovorom zastaranja pravilno ugotovilo, da gre za terjatve upravnika večstanovanjske hiše in da se vtoževane terjatve plačujejo v trimesečnih ali krajših rokih, zato je pravilno uporabilo enoletni zastaralni rok iz 6. točke 1. odstavka 355. člena OZ. Ker pri tem status naročnika oziroma dolžnika ni pomemben, je neutemeljena tudi nadaljnja pritožbena trditev, da gre v tej zadevi za pogodbo med dvema pravnima osebama, torej gospodarsko pogodbo.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijani II. točki izreka potrdi.

II. Tožeča stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo:

I. Sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 75622/2012 z dne 29. 5. 2012 ostane v veljavi v prvem odstavku izreka za glavnico v znesku 1.788,34 EUR in za zakonske zamudne obresti od zneska 1,20 EUR od dne 18. 8. 2011 dalje do plačila in od zneska 1.787,14 EUR od dne 2. 6. 2012 dalje do plačila ter v tretjem odstavku izreka za izvršilne stroške v znesku 37,90 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne 6. 6. 2012 dalje do plačila.

II. V preostalem delu, in sicer v prvem odstavku izreka za zakonske zamudne obresti od zneska 1.787,14 EUR za čas od dne 1. 5. 2009 do dne 1. 6. 2012 in glede plačila glavnice v znesku 3.673,34 EUR s pripadajočimi zamudnimi obrestmi ter v tretjem odstavku izreka za izvršilne stroške v znesku 76,94 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne 6. 6. 2012 dalje do plačila, pa se citirani sklep o izvršbi razveljavi in se tožbeni zahtevek zavrne.

III. Tožnik je dolžan tožencu plačati 303,99 EUR pravdnih stroškov v roku 15 dni od prejema te odločbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne od izteka 15-dnevnega izpolnitvenega roka dalje do plačila.

2. Zoper II. točko izreka sodbe se je pravočasno pritožila tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP). Višjemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in spremeni odločitev prve stopnje tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku, podrejeno pa, da pritožbi ugodi in v izpodbijanem delu odločbo sodišča prve stopnje razveljavi ter zadevo vrne v novo odločanje sodišču prve stopnje, z vsemi stroškovnimi posledicami za toženo stranko.

3. Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožeča stranka je na podlagi pogodbe št. 109/M z dne 1. 9. 2002 o opravljanju upravniških storitev upravnik večstanovanjske stavbe na naslovu U. v L., to je M. Tožena stranka je lastnik posameznih delov s solastniškim deležem 21,36 %. Tožeča stranka je obratovalne stroške razdeljevala uporabniku, ki ga je sporočila tožena stranka, M. Ta je redno poravnaval obveznosti iz naslova obratovanja, izrecno pa zavračal plačevanje stroškov upravljanja stavbe. Slednje sedaj tožeča stranka s tožbo zahteva od tožene stranke. Podlaga odločitve v II. točki izpodbijane sodbe, ki jo tožeča stranka s pritožbo izpodbija, je ugotovitev sodišča prve stopnje, da gre za terjatve upravnika večstanovanjske hiše, ki se plačujejo v 3-mesečnih ali krajših rokih (6. točka prvega odstavka 355. člena Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ)(1), zato se uporabi enoletni zastaralni rok, po katerem so zastarane vse terjatve tožeče stranke, ki so zapadle pred 28. 5. 2011 (tožeča stranka je predlog za izvršbo zoper toženo stranko vložila 28. 5. 2012). Pri tem je sodišče prve stopnje zavzelo tudi stališče, da se zastaranje s predhodno vložitvijo tožbe zoper M. ni pretrgalo. Sodišče prve stopnje je tudi zaključilo, da ni izkazana odškodninska odgovornost tožene stranke, ki naj bi bila potrditvah tožeče stranke v tem, da je tožena stranka kot lastnik prostorov ves čas zatrjevala, da je plačnik vseh, tudi v tem postopku vtoževanih stroškov, M., s čimer je tožena stranka zavedla tožečo stranko, češ da ima sklenjen dogovor z M. o celotnem plačevanju obratovalnih stroškov in stroškov upravljanja, nato pa kasneje v pravdnem postopku ni želela sodelovati pri izkazovanju teh dejstev kot stranski intervenient. 6. Tožeča stranka v pritožbi uveljavlja, da je sodišče prve stopnje nepravilno uporabilo 355. člen OZ, saj je v zvezi z ugovorom zastaranja že v postopku pred sodiščem prve stopnje opozorila, da gre za stroške poslovnega prostora in ne stanovanja. Drži, da je tožeča stranka v tretji pripravljalni vlogi(2) v zvezi z enoletnim zastaralnim rokom po 355. členu OZ navedla, da gre v konkretnem primeru za dobavo poslovnim prostorom. Vendar višje sodišče ugotavlja, da je to zatrjevano dejstvo v postopku ostalo nedokazano. Trditev tožene stranke v ugovoru zoper sklep o izvršbi(3) in v prvi pripravljalni vlogi,(4) da ima M. v večstanovanjski hiši na naslovu U., dve stanovanjski skupini, tožena stranka ni prerekala. Da gre za stanovanje, izhaja tudi iz razdelilnikov stroškov, na podlagi katerih tožeča stranka vtožuje plačilo storitev upravljanja.(5) Tudi iz javno dostopnih podatkov registra nepremičnin GURS, vpogled v katerega je kot dokaz predlagala tožeča stranka,(6) pa nenazadnje izhaja, da je dejanska raba stavbe s številko 975 v k. o. ..., ki jo je v prvi pripravljalni vlogi navedla tožeča stranka, stanovanjska in v njej ni poslovnih prostorov. Tekom postopka sta obe pravdni stranki tudi navajali, da gre za prostor v večstanovanjski stavbi, enako izhaja tudi iz pogodbe o upravljanju.(7) Le če so v stanovanjski stavbi tudi poslovni prostori in je več kot polovica površine namenjena stanovanjem, je takšna stavba po petem odstavku 2. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju: SZ-1) stanovanjsko-poslovna stavba; takih trditev oziroma da bi šlo izključno za poslovno stavbo, pa tožeča stranka v postopku niti ni postavila. Točki 1. in 6. prvega odstavka 355. člena OZ pa sta uporabljivi, kadar gre za stanovanjsko stavbo (medtem ko v ti dve določbi ni mogoče umestiti terjatev upravnikov poslovnih stavb)(8). Sodišče prve stopnje je v tej zadevi zato v zvezi z ugovorom zastaranja pravilno ugotovilo, da gre za terjatve upravnika večstanovanjske hiše in da se vtoževane terjatve plačujejo v trimesečnih ali krajših rokih, zato je pravilno uporabilo enoletni zastaralni rok iz 6. točke prvega odstavka 355. člena OZ.

7. Posledično je neutemeljeno tudi pritožbeno sklicevanje, da ker ne gre za gospodinjske dobave, za upravnikove terjatve enoletni zastaralni rok ne velja. Terjatve iz 6. točke prvega odstavka 355. člena OZ so po vsebini primerljive terjatvam iz 1. točke prvega odstavka 355. člena OZ, ki določa, da v enem letu zastarajo terjatve za dobavljeno električno in toplotno energijo, plin, vodo, za dimnikarske storitve in vzdrževanje snage, če je bila dobava oziroma storitev izvršena za potrebe gospodinjstva.(9) Vsebinsko primerljive določbe 6. točke prvega odstavka 355. člena OZ prej veljavni ZOR ni vseboval. Namen uzakonitve določbe s tako vsebino je bil v izenačitvi položaja etažnih lastnikov, ko ti dolgujejo neposredno dobavitelju, s položajem, ko dolgujejo plačilo upravniku, ker je slednji te stroške zanje založil.(10) Določbi 1. in 6. točke prvega odstavka 355. člena OZ je torej glede vsebine terjatev treba obravnavati enotno.

8. Ker je pogoj, da terjatve dospevajo trimesečno ali v krajših rokih, status naročnika oziroma dolžnika pa ni pogoj(11), je neutemeljena tudi nadaljnja pritožbena trditev, da gre v tej zadevi za pogodbo med dvema pravnima osebama, torej gospodarsko pogodbo.(12) Za zastaranje terjatev iz gospodarskih pogodb se sicer res uporablja 349. člen OZ, vendar pa ima ta zastaralni rok skladno s stališčem teorije(13) naravo splošnega zastaralnega roka, torej če za posamezno terjatev ni določeno drugače.(14) Da pravna podlaga obligacijskega razmerja na uporabo zastaralnega roka ne vpliva, saj za to v zakonu ni najti podlage, pa se je izreklo tudi že Vrhovno sodišče RS v odločbi III Ips 23/2014 z dne 2. 9. 2014. 9. Tožeča stranka nadalje nasprotuje stališču sodišča, da z vložitvijo izvršilnega predloga zoper M. zastaranje ni bilo pretrgano, saj 24. člen SZ-1 ne določa, da mora lastnik upravniku posredovati najemno pogodbo, temveč ga je o uporabniku oziroma najemniku dolžan zgolj obvestiti. Nesporno je bila tožena stranka obveščena, da prostore uporablja M., in ker je tožena stranka najprej poskušala izterjati dolg od najemnika prostorov, je bilo zastaranje pretrgano. Zakaj je to stališče tožeče stranke neutemeljeno, je izčrpno pojasnilo že sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi. Razlogi, navedeni v 15. točki obrazložitve, so namreč pravilni, višje sodišče pa temu nima ničesar za dodati. Določilo 365. člena OZ je jasno: zastaranje se pretrga z vložitvijo tožbe in z vsakim drugim upnikovim dejanjem zoper dolžnika, torej toženo stranko v tej in ne predhodni pravdni zadevi.

10. V zvezi z odškodninsko odgovornostjo sodišče prve stopnje očita tožeči stranki pomanjkanje profesionalne skrbnosti glede dejstva, da bi morala tožeča stranka ob zatrjevanju dogovora med toženo stranko in M. zahtevati od tožene stranke, da ji to dokaže, tožeča stranka pa se v pritožbi sklicuje na šesti odstavek 24. člena SZ-1, po katerem lastniku ni treba predložiti najemne ali druge pogodbe, temveč zadošča obvestilo upravniku o tem. Vendar gre pritožnici pojasniti, da je ta obveznost predpisana predvsem v zavarovanje upravičenca do povrnitve obratovalnih in drugih stroškov v primerih, ko upravniku s strani etažnega lastnika ni bilo razkrito najemno razmerje z najemnikom, da bi upravičenec lahko učinkovito uveljavljal svoj zahtevek do najemnika. Tožeča stranka pa je v postopku sama trdila, da je Mladinski dom J. redno poravnaval obveznosti iz naslova obratovanja, izrecno pa zavračal plačevanje stroškov upravljanja stavbe, kot določa četrti odstavek 24. člena SZ-1(15): v primeru, ko najemna pogodba ne določa drugače. Pritožnica se sama strinja, da se na najemno pogodbo med M. in toženo stranko v postopku ni sklicevala nobena od pravdnih strank. Zato je pravilna ugotovitev sodišča prve stopnje, da kakršen koli dogovor glede stroškov upravljanja očitno ne obstaja. Z upoštevanjem tudi pravilnega stališča sodišča prve stopnje o tem, da mora tožeča stranka kot upravnik v teh zadevah izkazovati večjo skrbnost (skrbnost dobrega strokovnjaka), je bila zato tožeča stranka sama dolžna poskrbeti za pravočasno uveljavitev svojih zahtevkov do pravega dolžnika. Ne gre namreč spregledati, da je tožeča stranka kljub predhodnemu sodnemu postopku, ki se je zaključil s sodno poravnavo, dolžne zneske za storitve upravljanja ponovno uveljavljala od stranke, za katero je vedela, da v morebitnem sodnem postopku ne bo pasivno legitimirana.(16) Zato je tudi odločitev sodišča prve stopnje o odškodninski odgovornosti tožene stranke pravilna in zakonita.

11. Ker je torej pritožba neutemeljena, jo je višje sodišče zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

12. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).

(1) 355. člen OZ: (1) V enem letu zastarajo: 6. terjatve upravnikov večstanovanjskih hiš za storitve upravljanja ter druge njihove terjatve, ki se plačujejo v trimesečnih ali krajših rokih.

(2) Prim. red. št. 18, list. št. 69 spisa.

(3) Prim. red. št. 3, list. št. 15 spisa.

(4) Prim. red. št. 12, list. št. 55 spisa.

(5) Prim. priloge spisa A17, A24, A32, A33, ...

(6) Prim. prva pripravljalna vloga tožeče stranke na red. št. 10, list št. 50 spisa.

(7) Prim. priloga A2 spisa.

(8) Prim. a contrario VSL sklep I Cpg 968/2014 z dne 8. 10. 2014. (9) Tako tudi VS RS v III Ips 23/2014 z dne 2. 9. 2014. (10) V. Kranjc v N. Plavšak (ur.) in M. Juhart (ur.), Obligacijski zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2003, druga knjiga, str. 488. (11) Ibidem.

(12) Tako tudi VSL Sodba I Cp 3180/2009 z dne 11. 11. 2009. (13) Plavšak, Nina et al.: Obligacijsko pravo: Splošni del, GV Založba, 2009, str. 1045. Enako tudi V. Kranjc v Obligacijski zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2003, druga knjiga, str. 476. (14) Podobno o gospodinjskih dobavah, v konkretnem primeru glede dobave plina, tudi VSL sodba I Cpg 1195/2013 z dne 16. 9. 2014. (15) Če najemna pogodba ne določa drugače, je dolžnik vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe najemnik, dolžnik vseh ostalih terjatev pa etažni lastnik.

(16) Prim. prva pripravljalna vloga tožeče stranke, red. št. 10, list. št. 50 spisa, točka II.