Jedro

Za nesklenitev glavne pogodbe je odgovorna toženka, od katere tožnica utemeljeno zahteva vrnitev dvojne are v smislu drugega odstavka 65. člena OZ.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka krije sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki 14.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9. 1. 2015 do plačila (točka I izreka) ter ji povrniti 2.366,53 EUR pravdnih stroškov (točka II izreka).

2. Zoper to sodbo se pravočasno po svojem pooblaščencu pritožuje tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) s predlogom na njeno spremembo oziroma podrejeno na razveljavitev. Sodišče prve stopnje ni pravilno ugotovilo dejanskega stanja, posledično je nepravilno uporabilo materialno pravo oziroma le tega sploh ni uporabilo. Ne drži, da je bilo dogovorjeno, da se prodajna pogodba sklene, ko bo najemnik A.A. izpraznil stanovanje in bo le to pripravljeno na vselitev. Iz predpogodbe z dne 12. 9. 2014 jasno izhaja, da je rok za sklenitev prodajne pogodbe 30 dni od podpisa predpogodbe, pri čemer se je kupec v tem roku zavezal plačati tudi kupnino (drugi odstavek 3. člena predpogodbe). Nesporno je dejstvo, da je bila tožena stranka ob sklenitvi predpogodbe v zemljiški knjigi že vpisana kot lastnik sporne nepremičnine. Do sklenitve prodajne pogodbe ni prišlo iz razlogov na strani tožeče stranke, o čemer se je tožena stranka izčrpno opredelila v svojem odgovoru na tožbo in nadaljnjih pripravljalnih vlogah, ki naj se štejejo kot sestavni del te pritožbe in naj sodišče druge stopnje vanje vpogleda. Ni sporno, da je predpogodba z iztekom roka v skladu s tretjim odstavkom 3. člena zaradi odstopa kupca, torej tožeče stranke od predpogodbe, prenehala veljati, saj je tožeča stranka v 30 dnevnem roku sklenitve predpogodbe ni sklenila prodajne pogodbe in v tem roku tudi ni plačala kupnine ter torej ni izpolnila niti enega izmed obeh kumulativno določenih oziroma dogovorjenih pogojev predpogodbe. Ker do sklenitve pogodbe ni prišlo na strani tožeče stranke je tožena stranka upravičena, da zadrži znesek in ne obratno, da bi morala tožeči stranki vrniti dvojni znesek are. Prav tako izpodbija odločitev glede pravdnih stroškov, saj tožeča stranka ni uspela z zahtevkom v celoti (tožbeni zahtevek je dolžno umaknila, zaradi česar je prišlo do zmanjšana sporne vrednost iz prvotne višine 79.500,00 EUR na 14.000,00 EUR), kar pomeni, da ji je tožena stranka dolžna eventualno povrniti zgolj sorazmerni del stroškov. Priglaša stroške.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugodilo tožbenemu zahtevku tožnice na vrnitev dvojne are z zaključkom, da so razlogi zaradi katerih ni prišlo do sklenitve glavne pogodbe na strani toženke.

5. Preizkus zadeve pokaže, da sodišče prve stopnje ni storilo postopkovnih kršitev, na katere pazi sodišče druge stopnje po uradni dolžnosti v smislu drugega odstavka 350. člena ZPP v zvezi z drugim odstavkom 339. člena istega zakona, zgolj v pritožbi nekonkretizirano zatrjevane kršitve pa niso bile zmožne pritožbenega preizkusa. Sodišče prve stopnje je v celoti in popolnoma ugotovilo dejansko stanje ter posledično sprejelo pravilne materialno pravne zaključke, pri čemer je razloge o svoji odločitvi obrazloženo argumentiralo na podlagi temeljite dokazne ocene vseh v postopku izvedenih dokazov. Sodišče druge stopnje se na prepričljive razloge sodišča prve stopnje v celoti sklicuje, v odgovor pritožbenim navedbam pa navaja.

6. Dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje so: - pravdni stranki sta dne 12. 9. 2014 sklenili predpogodbo o nakupu stanovanja; - stanovanje je bilo v času podpisa predpogodbe zasedeno s strani najemnika A.A. (v nadaljevanju najemnik); - tožnica (kot kupka stanovanja) je ob podpisu predpogodbe plačala aro 7.000,00 EUR; - toženka je 31. 12. 2014 brez predhodnega poziva na sklenitev prodajne pogodbe tožnici, stanovanje prodala tretjemu; - predpogodba je bila sklenjena zato, ker je v stanovanju bival najemnik; - najemnik se je iz stanovanja izselil konec meseca decembra 20141 - pravdni stranki sta se (ustno) dogovorili, da bo tožnica od 1. 1. 2015 plačevala na račun kupnine mesečno po 500,00 EUR in stroške, povezane s stanovanjem, celotno kupnino pa meseca junija 2015 (s čimer sta dopolnili dogovor iz 4. člena predpogodbe) ter s tem podaljšali rok sklenitve glavne pogodbe; - rok za sklenitev glavne pogodbe ni bil fiksen, ker je bil vezan na dejansko izselitev najemnika iz stanovanja (ob dejstvu, da se je najemnik izselil nekje 20. 12. 2014, je od takrat pričel teči šest mesečni rok določen v petem odstavku 33. člena Obligacijskega zakonika - v nadaljevanju OZ)2; - razlogi za nesklenitev glavne pogodbe na podlagi sklenjene predpogodbe so na strani toženke, ki je mimo dogovora v predpogodbi in kasnejšem ustnem dogovoru, brez da bi tožnico obvestila, prodala stanovanje tretji osebi.

7. Na podlagi navedenih dejanskih ugotovitev je sodišče prve stopnje štelo, da so razlogi za nesklenitev prodajne pogodbe in odstop od predpogodbe na strani toženke, zato je slednja dolžna plačati tožnici dvojno aro.

8. Sodišče druge stopnje kot pravilno sprejema dokazno oceno sodišča prve stopnje, da so razlogi za odstop od predpogodbe oziroma za nesklenitev glavne pogodbe na strani toženke, ki je prodala stanovanje tretji osebi (dne 31. 12. 2014) in je torej zakrivila, da do sklenitve glavne pogodbe ni prišlo. Za neizpolnitev pogodbe je torej odgovorna toženka, ki je aro prejela, zato je tožnica v smislu drugega odstavka 65. člena OZ upravičena do plačila dvojne are. S predpogodbo sta se pogodbeni stranki dogovorili, da bo sklenjena glavna pogodba (prodajna pogodba), ki je vsebovala vse bistvene sestavine glavne pogodbe (prvi do tretji odstavek 33. člena OZ).

9. V predpogodbi je bilo med drugim dogovorjeno tudi, da se lahko stranki pogodbe sporazumno dogovorita, da se rok za sklenitev prodajne pogodbe in plačilo celotne kupnine podaljša v skladu z dogovorom obeh pogodbenih strank (drugi odstavek 3. člena predpogodbe). Tožnica je v postopku dokazala, da je bil sklenjen ustni dogovor v zvezi s tem, do česar se je sodišče prve stopnje obrazloženo opredelilo v točki 22 obrazložitve izpodbijane sodbe, pri čemer pritožba dokazne ocene sodišča prve stopnje in pa sprejetih zaključkov, da je bil rok za plačilo kupnine spremenjen in odvisen od izselitve najemnika iz stanovanja, obrazloženo ne prereka. Da je prišlo do podaljšanja najemne pogodbe ter je najemnik izpraznil sporno stanovanje šele konec decembra 2014, pa je pojasnil tudi najemnik sam, hkrati pa na sklenitev ustnega dogovora, s katerim sta pogodbeni stranki spremenili način in rok plačila kupnine ter s tem podaljšali rok za sklenitev glavne pogodbe, kaže tudi tožničin poziv toženki z dne 8. 1. 2015 (A3), izpovedbe tožnice in prič D.F., S.K., D.H. ter vsebina 4. člena predpogodbe (točka 22. obrazložitve izpodbijane sodbe). Pritožba temeljite dokazne ocene in zaključkov sodišča o tem konkretno ne izpodbija. Zatrjuje zgolj, da je bil rok za sklenitev prodajne pogodbe 30 dni od podpisa predpogodbe, ter da se je v tem roku kupka (tožnica) zavezala plačati kupnino, čemur pa ob nasprotnih trditvah tožnice, ki jih je podkrepila z dokazi in jim je sodišče prve stopnje na podlagi temeljite dokazne ocene izvedenih dokazov pritrdilo, ni moč slediti. Navedena pritožbena graja zato ni utemeljena.

10. Prav tako ni utemeljena pritožbena graja, da je neresnična in v celoti izmišljena trditev tožnice o dogovoru, da se prodajna pogodba sklene po izpraznitvi stanovanja najemnika, saj je tožnica v postopku dokazala obstoj tega dogovora, toženka pa nasprotnega ni uspela dokazati, kar je prav tako razvidno iz razlogov sodišča prve stopnje v točki 24 v zvezi s točkami 19 do 23 obrazložitve izpodbijane sodbe.

11. S tem se izkažejo za neutemeljene pritožbene graje o tem, da je predpogodba prenehala veljati zaradi odstopa kupke (tožnice) od nje, ker slednja v 30 dneh od sklenitve predpogodbe ni sklenila prodajne pogodbe in v tem roku plačala kupnine.

12. Iz navedenega je ugotoviti, da je za nesklenitev glavne pogodbe odgovorna toženka, od katere zato tožnica utemeljeno zahteva vrnitev dvojne are v smislu drugega odstavka 65. člena OZ.3

13. Pritožba toženke prav tako ni utemeljena v delu, ki se nanaša na odločitev o pravdnih stroškov s trditvijo, da tožnica glede na odločitev sodišča ni v celoti uspela (saj je tožbeni zahtevek delno umaknila). Sodišče prve stopnje se je v točki 28 obrazložitve izpodbijane sodbe obrazloženo opredelilo do tega, zakaj šteje, da je tožnica s tožbo uspela v celoti.4 Pritožba teh razlogov obrazloženo ne graja. Toženka je najprej s primarnim tožbenim zahtevkom zahtevala sklenitev prodajne pogodbe s toženo stranko, kot podrejenega pa postavila zahtevek na vrnitev dvojne are, kasneje pa zahtevka v smislu njune podrejenosti zamenjala, nazadnje pa podrejeni tožbeni zahtevek umaknila (s čimer se je toženka strinjala). Temelj obeh tožbenih zahtevkov tako primarnega kot podrejenega je enak, saj lahko v primeru, ko je za neizpolnitev pogodbe odgovorna stranka, ki je prejela aro, druga stranka (v našem primeru tožnica) po lastni izbiri zahteva bodisi izpolnitev pogodbe, če je to še mogoče, bodisi povrnitev škode in vrnitev are, bodisi vrnitev dvojne are. Ker je bil temelj obeh tožbenih zahtevkov, tako podrejenega kot primarnega enak, pomeni, da v zvezi z umaknjenim podrejenim zahtevkom5 niso nastali dodatni stroški. Sodišče druge stopnje zato pritrjuje odločitvi sodišča prve stopnje, da mora toženka povrniti tožnici stroške celotnega postopka.

14. Sklicevanje toženke v pritožbi na vsebino odgovora na tožbo in pripravljalnih vlog, ki jih je vložila v postopku na prvi stopnji ne more biti uspešno, saj mora biti pritožba konkretizirana oziroma mora vsebovati obrazloženo pritožbeno grajo izpodbijane odločbe. Le na tej podlagi lahko sodišče druge stopnje vsebinsko odloča o pritožbi stranke.

15. V posledici navedenega pritožba ni utemeljena, sodišče druge stopnje jo je zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo. Odločitev temelji na določbi 353. člena ZPP.

16. Toženka, ki je s svojo pritožbo v celoti propadla, krije sama vse stroške pritožbenega postopka (analogna uporaba prvega odstavka 154. člena ZPP). Odločitev temelji na določbi prvega odstavka 165. člena ZPP.

1 Po izpovedbi priče A.A., najemnika stanovanja, se je le ta izselil iz stanovanja nekje 20. 12. 2014, čeprav bi se moral praviloma izseliti v mesecu oktobru, takrat pa se ni, ker hiše še ni imel končane in v tem času ni imel kam iti, zato mu je tožena stranka g. K. (pooblaščenec toženke) dovolil, da je v stanovanju še ostal (točka 19 obrazložitve izpodbijane sodbe). 2 Sklenitev glavne pogodbe se lahko zahteva v šestih mesecih od izteka roka, določenega za njeno sklenitev, če ta rok ni določen, pa od dneva, ko bi po naravi posla in okoliščinah pogodba morala biti sklenjena. 3 Če je za neizpolnitev pogodbe odgovorna stranka, ki je prejela aro, sme druga stranka po lastni izbiri zahtevati bodisi izpolnitev pogodbe, če je to še mogoče, bodisi povrnitev škode in vrnitev are, bodisi vrnitev dvojne are. 4 „Ker sta oba tožbena zahtevka iz določbe drugega odstavka 65. člena OZ medsebojno povezana tako, da je dokazni postopek potekal v enakem obsegu tako glede primarnega kot podrejenega zahtevka, sodišče šteje, da je tožnica uspela v celoti, zato ji mora tožena stranka v zvezi s predmetnim tožbenim zahtevkom povrniti stroške celotnega postopka.“ 5 O podrejenem zahtevku sodišče prve stopnje tudi v primeru, če do njegovega umika ne bi prišlo, ne bi odločalo, saj je v celoti ugodilo primarnemu tožbenemu zahtevku.