Jedro

Posledica imetništva v večstanovanjsko-poslovnem objektu je dolžnost plačevanja stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe ne glede na to, ali so posamezne storitve dejansko uporabljene s strani vsakega etažnega lastnika.

Delitev stroškov po bruto in neto površini v razmerju do celotne površine predstavlja delitev po solastniških deležih, zato tožena stranka ne more uspeti s pritožbenimi navedbami, da trditvene podlage za uporabo 115. člena SPZ v konkretnem primeru ni bilo.

Na podlagi zatrjevanih podatkov o relevantnih dejstvih, ki so vsebovani v listini A1 kot sestavnim delom pripravljalne vloge in ostalih trditev tožeče stranke v prvi in drugi pripravljalni vlogi, je imelo sodišče prve stopnje zadostno podlago za izračun višine stroškov upravljanja in tistih drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe in ki so bili določeni sorazmerno solastniškemu deležu tožene stranke.

Izrek

I. Pritožbi se zavrneta in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Vsaka stranka nosi svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano odločbo odločilo, da ostane sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 215760/2011 z dne 25. 5. 2015 v prvem odstavku izreka v veljavi za znesek: 499,25 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 24. 3. 2011 do plačila, 485,57 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 24. 4. 2011 do plačila, 450,34 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 24. 5. 2011 do plačila, 356,15 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23. 6. 2011 do plačila, v preostalem delu pa je prvi odstavek sklepa o izvršbi razveljavilo in tožbeni zahtevek zavrnilo (I. točka izreka). Razveljavilo je tudi tretji odstavek navedenega sklepa o izvršbi (II. točka izreka) in odločilo, da vsaka stranka sama krije svoje stroške postopka (III. točka izreka).

2. Zoper zavrnilni in stroškovni del (drugi del I. točke, II. in III. točka izreka) sodbe je vložila pritožbo tožeča stranka iz obeh dopustnih pritožbenih razlogov iz 1. in 3. točke prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Pritožbenemu sodišču je predlagala, da pritožbi ugodi, sodbo in sklep v izpodbijanem delu spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, podrejeno pa, da ju v izpodbijanem delu razveljavi in vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje, vse s stroškovno posledico. Priglasila je pritožbene stroške.

3. Zoper ugodilni del I. točke izreka in zoper stroškovni del (III. točka izreka) sodbe je vložila pritožbo tožena stranka. Uveljavljala je oba dopustna pritožbena razloga iz 1. in 3. točke prvega odstavka 338. člena ZPP. Pritožbenemu sodišču je predlagala, da pritožbi ugodi in tožbeni zahtevek v celoti zavrne oziroma podrejeno, da sodbo in sklep v izpodbijanem delu razveljavi ter zadevo v tem delu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglasila je pritožbene stroške.

4. Nobena stranka ni odgovorila na pritožbo nasprotne stranke.

5. Pritožbi nista utemeljeni.

6. V tem gospodarskem sporu gre za spor majhne vrednosti, saj se tožbeni zahtevek nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR (prvi odstavek 495. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP). O pritožbi zoper sodbo je zato na podlagi petega odstavka 458. člena ZPP odločala sodnica posameznica. V sporih majhne vrednosti je odločbo mogoče izpodbijati samo iz razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP).

7. V obravnavani zadevi je pritožbeno sodišče že odločalo in s sklepom II Cpg 1949/2014 z dne 13. 4. 2015 sodbo in sklep sodišča prve stopnje X Pg 782/2012 razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje z napotilom, da se opredeli do ugovorov tožene stranke glede veljavnosti Pogodbe in Aneksa ter posebno pozornost nameni presoji višine verzijskega zahtevka.

8. Sodišče prve stopnje je v ponovljenem postopku ocenilo, da Pogodba o upravljanju z Aneksom tožene stranke ne zavezuje, ker je ni podpisala niti odobrila, sklenjena pa je za sosesko B. z 41,667 % večino. Tožeča stranka kot upravnik je od tožene stranke kot lastnika dveh poslovnih prostorov na naslovu D. in treh garaž na naslovu K. v Ljubljani zahtevala povrnitev upravniških stroškov in stroškov, ki jih je zanjo založila. V prvi pripravljalni vlogi je navedla, da so stroški navedeni v listini: Pregled verodostojnih listin in dolžnikov (A1), na katero se tožeča stranka sklicuje kot na tožbene navedbe. Podatki v listini A1 so sestavni del dopolnitve tožbe. Na podlagi trditev tožeče stranke (vsebovanih v listini A1) je imelo sodišče prve stopnje, glede na zaključek, da Pogodba o upravljanju tožene stranke ne zavezuje, podlago za odločitev, da tožeča stranka ni upravičena do plačila stroškov za storitve upravljanja, vodenja rezervnega sklada in stroškov opominja. V tem delu je tožbeni zahtevek v ustrezni višini zavrnilo.

9. Glede preostalih stroškov je ugotovilo, da ne gre za stroške storitev, ki bi jih opravil tožnik, pač pa so jih opravili drugi dobavitelji, s katerimi je tožnik sklenil na račun etažnih lastnikov pogodbe o dobavi in jim zapadle stroške, ki se nanašajo na objekte, v katerih je etažni lastnik tožena stranka, tudi plačal. Glede na ugovor tožene stranke, da zaradi neveljavne Pogodbe o upravljanju, tožeča stranka ni upravičena od tožene stranke zahtevati stroškov po ključu, ki izhaja iz te Pogodbe, je sodišče prve stopnje toženi stranki sicer pritrdilo, ne pa v celoti. Ker Pogodba o upravljanju tožene stranke ne zavezuje, je presodilo, da je tožeča stranka, ki je terjatev dobaviteljev do tožene stranke sama poravnala, upravičena do povračila v višini, ki ustreza višini solastniškega deleža tožene stranke (115. člen SPZ). Na podlagi neprerekanih trditev v točki VII. druge pripravljalne vloge je ugotovilo, da je na ta način (z upoštevanjem višine solastniškega deleža) tožeča stranka obračunala stroške (ki jih je sodišče navedlo v 16. točki obrazložitve), razen stroškov: hladna voda-poraba, ogrevanje vode in čiščenje garaže. Glede slednjih ni samo ugotavljalo višine stroška na podlagi solastniškega dela, pač pa je tožbeni zahtevek v tem delu kot neutemeljen zavrnilo. Zavrnilo ga je tudi v delu, v katerem se nanaša na štiri verodostojne listine (18. točka obrazložitve), ker tožeča stranka tožbe za utemeljitev tega dela zahtevka ni dopolnila.

10. V delu, ki se nanaša na plačane zavarovalne premije, obratovalne stroške, stroške tekočega vzdrževanja, investicijskega vzdrževanja, službe vzdrževanja, rednega servisa dvigal, hladne vode-priključna moč, skupne elektrike, skupne elektrike-garaže, stroške varovanja, čiščenja funkcionalnega zemljišča, čistilke in hišnika, je tožbenemu zahtevku ugodilo in sicer v skupni višini 1.791,31 EUR z zamudnimi obrestmi.

O pritožbi tožeče stranke

11. Tožeča stranka izpodbija dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje o tem, da je I d.d. podpisal s tožečo stranko Pogodbo o upravljanju le v imenu in za račun kupcev stanovanj kot njihov pooblaščenec. Glede na navedene dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje in dejstvo, da je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je tožena stranka v tem sporu uspela izpodbiti trditve tožeče stranke, da je Pogodbo o upravljanju sklenila zadostna večina lastnikov stanovanj in poslovnih prostorov tako v primeru soseske B., kot v primeru večstanovanjskega objekta na naslovu D. in garaž na naslovu K. v Ljubljani, je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo materialno pravo. Ker gre za spor majhne vrednosti, je pritožbeno sodišče vezano na dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje, zato navedb pritožnice, s katerimi izpodbija dokazno oceno sodišča prve stopnje, ni presojalo. Obe pravdni stranki sta se sklicevali na sodbe v zvezi z odločitvami Višjega sodišča v Ljubljani o zahtevkih tožeče stranke kot upravnika soseske B. Večinoma gre za spore majhne vrednosti, v katerih je pritožbeno sodišče vezano na dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje, te pa so v posameznih zadevah različne, odvisne od ugovorov tožene stranke in uspeha dokazovanja. Posledično je tožeča stranka v nekaterih zadevah uspela, v drugih pa ne. Zato v konkretnem primeru ne gre za odstop od ustaljene sodne prakse. Posledično pritožnica neutemeljeno očita sodišču prve stopnje, da ni imelo podlage za zavrnitev zahtevka v delu, ki se nanaša na pogodbeno določene upravniške stroške.

12. V delu, v katerem tožeča stranka ponavlja trditve o upravičenosti do povrnitve plačanih stroškov, so te nepotrebne in na njih ni bilo potrebno odgovarjati. Glede na dejstvo, da je zahtevek iz naslova povrnitve plačanih stroškov zavrnjen le za hladno vodo-poraba, ogrevanje vode in čiščenje garaže, se pritožbeno sodišče pri odločanju o pritožbi omejuje le na ta del odločitve. Iz razlogov sodbe izhaja, zakaj sodišče prve stopnje v tem delu ni imelo podlage, da preračuna višino stroška, ki odpade na toženo stranko v skladu z določbo 115. člena SPZ. Nobene konkretne absolutne bistvene kršitve določb postopka v tem delu tožeča stranka ne očita sodišču prve stopnje, ni pa podana nobena kršitev na katero pazi sodišče, ki odloča o pritožbi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Glede na navedeno je bilo treba pritožbo tožeče stranke zavrniti in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrditi (353. člen ZPP).

O pritožbi tožene stranke

13. Ugotovitev sodišča prve stopnje, da je tožeča stranka (na podlagi pogodb z dobavitelji) plačala v imenu in za račun etažnih lastnikov njihove obveznosti do dobaviteljev in da etažni lastniki v sporni stavbi nimajo pogodbe o medsebojnih razmerjih, predstavlja relevantno dejansko stanje, ki ga v sporu majhne vrednosti ni mogoče izpodbijati. Glede pavšalnih pritožbenih navedb, da ni mogoče vsem etažnim lastnikom pripisati vseh stroškov, saj tožeča stranka ne potrebuje vseh storitev, pritožbeno sodišče odgovarja, da je posledica imetništva v večstanovanjsko-poslovnem objektu dolžnost plačevanja stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe ne glede na to, ali so posamezne storitve dejansko uporabljane s strani vsakega etažnega lastnika. Etažni lastniki so za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, odgovorni v skladu s svojimi solastniškimi deleži, če pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa drugače (115. člen Stvarnopravnega zakonika – SPZ in prvi odstavek 30. člena Stanovanjskega zakonika – SZ-1). S tem pa se izkaže, da je neutemeljen pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo določbo 115. člena SPZ. Tožeča stranka se sicer v tožbi in drugih svojih vlogah ni sklicevala na navedeno določbo, vendar po tretjem odstavku 180. člena ZPP navedba pravne kvalifikacije ni nujna sestavina tožbe. Sodišče je vezano na zatrjevano dejansko podlago, na podlagi katere mora ugotoviti materialno pravno normo, ki na obstoj takšnih dejstev, kot so se ugotovila v postopku, navezuje takšno pravno posledico, kot jo uveljavlja tožnik s tožbenim zahtevkom. Slednje je sodišče prve stopnje storilo v obravnavani zadevi. Kot že rečeno je višina solastniškega deleža tožene stranke dejanska ugotovitev sodišča prve stopnje, na katere je pritožbene sodišče v sporih majhne vrednosti vezano. Pritožbene navedbe, da tožeča stranka ni zatrjevala, da je določene stroške delila po solastniških deležih, niso utemeljene. Trdila je namreč, da je zavarovalne premije, obratovalne stroške, stroške tekočega vzdrževanja, investicijskega vzdrževanja, službe vzdrževanja, stroške raznih del, rednega servisa dvigal, hladne vode – priključna moč, skupne elektrike, skupne elektrike – garaže, stroške varovanja, stroške čiščenja funkcionalnega zemljišča, čistilke s prispevki, hišnika s prispevki ter stroške upravljanja delila po bruto površini. Stroške ogrevanje prostorov, toplotne energije - priključna moč, stroške hlajenje ter stroške odvoza smeti pa po neto površini. Delitev stroškov po bruto in neto površini v razmerju do celotne površine predstavlja delitev po solastniških deležih, zato tožena stranka ne more uspeti s pritožbenimi navedbami, da trditvene podlage za uporabo 115. člena SPZ v konkretnem primeru ni bilo.

14. Tožena stranka ni trdila niti dokazala, da ima sama sklenjeno kakšno pogodbo z dobavitelji ali da stroške upravljanja ter druge stroške, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, plačuje neposredno dobaviteljem. Če pa je tako, pomeni, da je obogatena v višini, v kateri je te stroške zanjo plačala tožeča stranka (190. in 191. člen OZ). Drugačne pritožbene trditve niso utemeljene.

15. Pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje obravnavalo nesklepčno tožbo, ni utemeljen. Tožena stranka v pritožbi tudi neutemeljeno vztraja pri stališču, da tožeča stranka v svoji trditveni podlagi ni pojasnila, kolikšen del (verzijskega) zahtevka je izračunan na podlagi solastniških deležev etažnih lastnikov. Na podlagi zatrjevanih podatkov o relevantnih dejstvih, ki so vsebovani v listini A1 kot sestavnim delom prve pripravljalne vloge in ostalih trditev tožeče stranke v prvi in drugi pripravljalni vlogi, je imelo sodišče prve stopnje zadostno podlago za izračun višine stroškov upravljanja in tistih drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe in ki so bili določeni sorazmerno solastniškemu deležu tožene stranke. Res je, da postopka seštevanja teh stroškov sodišče prve stopnje ni naložilo tožeči stranki (kar bi ob pravilnem materialnoprocesnem vodstvu lahko zahtevalo) in da potem, ko je samo izračunalo višino priznanih stroškov, tega izračuna po posameznih elementih v obrazložitev sodbe ni vneslo. Kljub temu pa po oceni pritožbenega sodišča v konkretnem primeru ne drži očitek sodišču prve stopnje, da sodbe v delu, v katerem je zahtevek zavrnjen, zato ni mogoče preizkusiti. Jasno je, da je sklep o izvršbi razveljavljen, zahtevek pa zavrnjen v višini, ki predstavlja seštevek vseh stroškov storitve upravljanja, vodenja rezervnega sklada, opominja, hladne vode - poraba, ogrevanja vode in čiščenja garaže. Poleg višine navedenih stroškov, ki je za vsak strošek zatrjevana, skupaj z obdobjem porabe (glej prilogo A1) in ga je zato mogoče tudi preveriti, je zahtevek zavrnjen še v višini 0,04 EUR, kar prav tako izhaja iz obrazložitve sodbe. Glede na navedeno se izkaže, da je sodbo v ugodilnem delu mogoče preizkusiti, enako kot jo je mogoče preizkusiti tudi v zavrnilnem delu. Neutemeljen je zato očitek tožeče stranke, da sodišče prve stopnje niti v enem stavku ne pojasni kako, na kakšen način, oziroma s kakšnimi računskimi operacijami je izračunalo zneske, katere je kot utemeljene priznalo tožeči stranki. S tem pa se izkaže, da ni podana očitana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, kot tudi ne iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

16. Zato je pritožbeno sodišče tudi pritožbo tožene stranke zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo (353. člen ZPP). Pritožnici nista upravičeni do povrnitve pritožbenih stroškov, ker nobena s pritožbo ni uspela.