Jedro

Ob fikciji, da gre pri tožencu in toženki za enotno pravdno stranko (nujna enotna sospornika), je zgrešeno stališče sodišča prve stopnje o posledicah nepravočasnega odgovora na tožbo toženke.

Ni razloga, da bi določbe ZKZ o sklepanju pogodb za prodajo kmetijskih zemljišč razlagali drugače kot tako, da je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena s sporazumom o bistvenih sestavinah pogodbe, torej takrat, ko ponudnik prejme izjavo kupca z najboljšim vrstnim redom o sprejemu ponudbe.

Že sklenjena pogodba med tožnikom in tožencem (zaradi nepredlagane odobritve) ni veljavno sklenjena. In ker ni veljavno sklenjena, tožnik tudi nima materialnopravnega upravičenja, na podlagi katerega bi lahko uveljavljal ugotovitev ničnosti med tožencema sklenjene pogodbe (veljavnost tega pravnega posla je odvisna od odobritve upravnega organa), še manj pa je upravičen zahtevati sklenitev pogodbe s tožencem z navedeno vsebino.

Izrek

I. Pritožbama se ugodi in izpodbijana sodba spremeni tako, da se zavrneta tožbena zahtevka za ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe, sklenjene med tožencema 22.2.2008 (v delu, ki se nanaša na parc. št. 26, 27 in 29/1 k. o. Z.P.) in za sklenitev prodajne pogodbe (toženca s tožnikom) za navedene parc. št. 26, 27 in 29/1 k. o. Z.P. za kupnino 25.725,00 EUR in ostalimi modalitetami pogodbe, zadeva pa vrača sodišča prve stopnje v odločanje o podrejenem tožbenem zahtevku.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

: Z izpodbijano sodbio je sodišče prve stopnje (1.) ugotovilo, da je nična prodajna pogodba, sklenjena med tožencema 22.2.2008 v delu, ki se nanaša na parc. št. 26, 27 in 29/1 k. o. Z.P., (2.) prvotožencu naložilo, da kot prodajalec s tožnikom sklene prodajno pogodbo za navedene parc. št. 26, 27 in 29/1 k. o. Z.P. za kupnino 25.725,00 EUR in ostalimi modalitetami pogodbe (opisanimi v IX. Točkah) ter (3.) tožencema naložilo, da tožniku povrneta pravdne stroške v znesku 1.654,50 EUR s pripadki v primeru zamude.

Zoper sodbo se pritožujeta tako toženec kot toženka zaradi zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava s predlogom, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo ustrezno spremeni, podrejeno pa jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Toženec v pritožbi najprej opozarja, da ZKZ na kogenten način ureja promet s kmetijskimi zemljišči, ne pa tudi stavbnimi. In del parc. št. 29/1 k. o. Z.P. je opredeljen kot stavbno zemljišče. V tem delu se ponudba šteje kot vabilo k dajanju ponudb v skladu s 3. odst. 22. člena OZ. Do teh navedb in pravnega stališča toženca se sodišče tudi ni opredelilo. Poleg tega sodišče ni sledilo tožbenemu predlogu, temveč je arbitrarno poseglo v tožbeni petit in ga preoblikovalo tako, da je samo dodalo višino kupnine 25.725,00 EUR. Pri tem je toženec ves čas ugovarjal nesklepčnosti zahtevka, ki ni predvidel istočasnosti izpolnitve, ki se predpostavlja pri dvostranski (prodajni) pogodbi. Kršeno je bilo tudi načelo dispozitivnosti, saj sodišče tožniku ni moglo in smelo prisoditi niti kaj več niti kaj drugega, kot je s tožbo zahteval. Sodišče je sočasnost izpolnitve samo določilo (in s tem saniralo nesklepčnost) v nasprotju z določbo 2. člena ZPP. Taka sodba je nezakonita. Sodišče pa se tudi ni opredelilo do navedb toženca glede disenza pri sklepanju pogodbe.

Toženka v pritožbi najprej opozarja, da sta toženca enotna sospornika, ki se po 196. členu ZPP štejeta zaradi enotno pravdno stranko in se razteza, če eden od sospornikov zamudi kakšno pravdno dejanje, tudi nanj učinek pravdnih dejanj, ki ga je opravil drugi sospornik. Zato četudi toženka odgovora na tožbo ni vložila, toženčev pravočasni odgovor učinkuje tudi zanjo. Stališče sodišča prve stopnje, da je toženke izgubila pravico aktivnega nastopanja v postopku je zato napačno, s tem pa je sodišče tudi zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke 2. odst. 339. člena ZPP. Toženki je sodišče odreklo tudi pravico izjasniti se glede spremembe tožbe. Je pa sodišče tudi materialno pravo napačno uporabilo, saj je zahtevek za ugotovitev ničnosti v vsakem primeru neutemeljen. Namen pravil ZKZ, ki naj bi jih v obravnavanem primeru toženec kršil (pa jih po mnenju toženke ni), odkazuje kvečjemu na sankcijo izpodbojnosti, kar nenazadnje potrjuje tudi sprememba določil 20. člena ZKZ. Sicer pa je v obravnavanem primeru podana situacija iz 2. odst. 86. člena OZ, saj je bila sklenitev prodajne pogodbe s toženko v bistvu prepovedana le tožencu; toženka za prodajno pogodbo z dne 22.2.2008 sploh ni vedela. Če bi to vedela, pogodbe s tožencem ne bi sklenila, še manj pa bi mu vnaprej, še pred vknjižbo lastninske pravice, izročila celotno dejansko dogovorjeno kupnino v višini preko 103.000,00 EUR. Podrejeni zahtevek glede izpodbojnosti prodajne pogodbe, sklenjene med tožencema, pa je tožnik podal prepozno po poteku enoletnega prekluzivnega roka. Sicer pa gre za ponudbo po ZKZ le za kmetijska zemljišča, parc. št. 29/1 pa je delno stavbno zemljišče. Tudi pripis na ponudbi, da je kupec teh nepremičnin znan, jasno pove, da toženec ne premičnin ne želi prodati komu drugemu. Sicer pa je tudi napačno stališče sodišča prve stopnje glede zahtevka za sklenitev pogodbe, če je bila ta že sklenjena s trenutkom sprejema ponudbe; v takem primeru ima tožnik le pravni interes za ugotovitev, da je takšna pogodba že sklenjena. Opozarja tudi na svojo dobrovernost. Pritožbi sta utemeljeni.

Pritožbeno sodišče najprej opozarja na zgrešeno stališče sodišča prve stopnje, da je toženka zaradi nepravočasnega odgovora na tožbo v tem postopku izgubila pravico aktivnega nastopanja (četudi hkrati ugotavlja, da gredo ugovori toženca v prid tudi toženki). Ker sta toženca vsaj glede zahtevka za ugotovitev ničnosti med njima sklenjene pogodbe ne le enotna, temveč celo nujna enotna sospornika, se po 196. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP) štejeta za enotno pravdno stranko (tako da se razteza, če zamudijo posamezni sosoporniki kakšno pravdno dejanje, tudi nanje učinek pravdnih dejanj, ki so jih opravili drugi sosporniki). Ob fikciji, da gre pri tožencu in toženki za enotno pravdno stranko, je jasno zgrešeno stališče sodišča prve stopnje o posledicah nepravočasnega odgovora na tožbo toženke.

Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) v drugem odstavku 17. člena določa, da teče promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami (za promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami po ZKZ se po prvem odstavku šteje pridobitev lastninske pravice s pravnimi posli med živimi in v drugih primerih, ki jih določa ta zakon) po postopku in na način določen s tem zakonom, če ni glede predkupne pravice kmetijskih zemljišč, gozdov in kmetij z drugim zakonom določeno drugače. Po 20. členu mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo v treh izvodih izročiti vsaki upravni enoti na območju, kjer to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži (prvi odstavek); ponudba mora vsebovati: - osebne podatke o prodajalcu: osebno ime ter naslov stalnega ali začasnega prebivališča oziroma firmo in sedež; - podatke o kmetijskem zemljišču, gozdu oziroma kmetiji (parcelna številka, katastrska občina, površina, katastrska kultura); - ceno in - morebitne druge prodajne pogoje (drugi odstavek); upravna enota, na območju katere to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži, mora ponudbo iz prvega odstavka tega člena nemudoma objaviti na oglasni deski in na enotnem državnem portalu E-uprave; upravna enota to ponudbo nemudoma pošlje občini in krajevnemu uradu oziroma informacijski pisarni, da jo objavijo na oglasni deski (tretji odstavek); če v roku iz prejšnjega odstavka nihče ne sprejme ponudbe, mora prodajalec, če še želi prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo ponoviti (četrti odstavek); rok za sprejem ponudbe je 30 dni od dneva, ko je bila ponudba objavljena na oglasni deski upravne enote (peti odstavek). Po 21. členu mora vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti (prvi odstavek); upravna enota po preteku roka za sprejem ponudbe obvesti vse sprejemnike ponudbe in prodajalca priporočeno s povratnico o tem, kdo je sprejel ponudbo v roku iz četrtega odstavka prejšnjega člena (drugi odstavek).

Fizična ali pravna oseba, ki sklene pravni posel z lastnikom nepremičnine, poda po prvem odstavku 22. člena vlogo za odobritev pravnega posla; vloga se vloži pri upravni enoti, na območju katere leži nepremičnina oziroma njen pretežni del, vloga za odobritev pravnega posla se vloži najpozneje v šestdesetih dneh po poteku roka iz četrtega odstavka 20. člena tega zakona, vlogi je treba priložiti sklenjeno pogodbo o pravnem poslu. Upravna enota odobri ali zavrne odobritev pravnega posla z odločbo; stranke v postopku odobritve so pogodbene stranke in vsi, ki so sprejeli ponudbo v skladu s tem zakonom (drugi odstavek). Če za pravni posel odobritev ni potrebna, izda upravna enota o tem potrdilo. Če ne gre za primere, ko se izda potrdilo, se izdaja potrdila zavrne z odločbo (tretji odstavek). O pritožbi zoper odločbo iz drugega in tretjega odstavka tega člena odloča ministrstvo, pristojno za kmetijstvo (četrti odstavek). Overitev podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu je mogoča le na podlagi odločbe o odobritvi oziroma potrdila iz tega člena (peti odstavek).

Promet s kmetijskimi zemljišči (gozdovi ali kmetijami) po ZKZ je torej dopusten le po postopku in na način, kot je določen s tem zakonom. Ne le, da je pravni posel sklenjen s sprejemom ponudbe po 21. členu ZKZ in poteku 30 dnevnega roka, in to s predkupnim upravičencem po 23. členu ZKZ (1) (če je kdo od predkupnih upravičencev predkupno pravico uveljavljal) ali (če nihče predkupne pravice ni uveljavljal) drugim kupcem, ki je sprejel ponudbo pravočasno in na način, predpisan s tem zakonom, temveč je poleg tega veljavnost (že) sklenjenega pravnega posla odvisna od odobritve upravne enote, katero mora kupec v skladu z 22. členom ZKZ uveljavljati v določenem prekluzivnem 60-dnevnem roku.

Ni razloga, da bi določbe ZKZ o sklepanju pogodb za prodajo kmetijskih zemljišč razlagali drugače kot tako, da je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena s sporazumom o bistvenih sestavinah pogodbe, torej takrat, ko ponudnik prejme izjavo kupca z najboljšim vrstnim redom o sprejemu ponudbe (takšno stališče zastopa tudi dr. Miha Juhart, Pravna praksa, št. 22, z dne 13.11.1997, str. 12, ki glede časa sklenitve pogodbe o prodaji kmetijskega zemljišča še dodaja, da je treba pogodbo šteti za sklenjeno na dan poteka roka za sprejem ponudbe, saj je mogoče, da prispe sprejem ponudbe predkupnega upravičenca z najboljšim vrstnim redom šele zadnji dan roka za uveljavljanje pravice). Takšen zaključek potrjuje ureditev celotnega poglavja ZKZ o prometu s kmetijskimi zemljišči. Zakonodajalec je določil obliko in vsebino ponudbe ter izjave o sprejemu, ni pa uredil morebitnega naknadnega trenutka sklenitve pogodbe, torej da bi morala ponudnik in sprejemnik ponudbe z najboljšim vrstnim redom naknadno ponovno izraziti svoje soglasje za sklenitev pogodbe. To določajo splošna pravila obligacijskega prava, ki glede tega vprašanja veljajo tudi za pogodbo o prodaji kmetijskih zemljišč. Posledica sprejema ponudbe je sklenitev pogodbe (prvi odstavek 21. člena Obligacijskega zakonika - OZ), pri čemer je zadoščeno tudi obvezni pisni obliki (52. člen OZ - tako tudi VS v sodbi II Ips 433/2006 z dne 4.12.2008 in sklepu II Ips 835/2007 z dne 28.1.2009).

Ker je za veljavnost takšne pogodbe določena naknadna odobritev pristojne upravne enote, je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča, kot že navedeno, sklenjena pod odložnim pogojem te odobritve (19. in 22. člen ZKZ ter 19. člen OZ). Iz zahtevka za sklenitev pogodbe (s tožencem) jasno izhaja, da tožnik odobritve pristojne upravne enote v prekluzivnem 60-dnevnem roku (po poteku 30-dnevnega roka za sprejem ponudbe) z vlogo za odobritev pravnega posla (po 22. členu ZKZ) ni uveljavljal; to izhaja tudi iz samih trditev o vloženi tožbi v navedenem roku. Vendar tožnik po materialnem pravu nima upravičenja, po katerem bi vložena tožba nadomestila postopek in odločbo pristojnega upravnega organa, to je da odobritev nadomešča tožba (upravnih dejanj, postopka in odločitve sodba ne more nadomestiti – primerjaj 19. člen OZ; ne gre za predhodno vprašanje, ki bi ga sodišče po 13. členu ZPP lahko samo rešilo, saj ne gre za vprašanje obstoja pravice ali pravnega razmerja, temveč izvedbe upravnega postopka s posledično ustrezno odločbo oziroma potrdilom). Zato (že) sklenjena pogodba med tožnikom in tožencem (zaradi nepredlagane odobritve) ni veljavno sklenjena. In ker ni veljavno sklenjena, tožnik tudi nima materialnopravnega upravičenja, na podlagi katerega bi lahko uveljavljal ugotovitev ničnosti med tožencema sklenjene pogodbe (veljavnost tega pravnega posla je odvisna od odobritve upravnega organa), še manj pa je upravičen zahtevati sklenitev pogodbe s tožencem z navedeno vsebino. Zato je jasno napačno temu nasprotno stališče sodišča prve stopnje.

Ker utemeljenost tožbenih zahtevkov tožnika, ki jim je sodišče prve stopnje ugodilo, ne izhaja iz tožbenih trditev, ampak je glede na navedeno prav nasprotno (nesklepčnost tožbe), pri čemer gre za vprašanje pravilne uporabe materialnega prava (tak – nesklepčen – zahtevek sodišče zavrne – primerjaj 318. člen Zakona o pravdnem postopku – ZPP), na kar pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče moralo na podlagi prvega odstavka 351. člena v zvezi s peto alinejo 358. člena ZPP pritožbama toženca in toženke ugoditi in izpodbijano sodbo spremeniti tako, da se zavrneta tožbena zahtevka za ugotovitev ničnosti med tožencema 22.2.2008 sklenjene prodajne pogodbe (v delu, ki se nanaša na parc. št. 26, 27 in 29/1 k. o. Z.P.) in za sklenitev prodajne pogodbe (toženca s tožnikom) za navedene parc. št. 26, 27 in 29/1 k. o. Z.P. za kupnino 25.725,00 EUR in ostalimi modalitetami pogodbe, zadevo pa vrniti sodišču prve stopnje v odločanje o podrejenem tožbenem zahtevku in stroških postopka.

Na podlagi četrtega odstavka 163. člena v zvezi s 165. členom ZPP je pritožbeno sodišče odločitev o stroških pritožbenega postopka pridržalo za končno odločbo.

(1) Člen 23. ZKZ določa: Pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, če ni glede kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije z drugimi zakoni določeno drugače, lahko uveljavljajo predkupno pravico predkupni upravičenec po naslednjem vrstnem redu:

1. solastnik;2. kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj;3. zakupnik zemljišča, ki je naprodaj;

4. drug kmet;5. kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti;6. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za Republiko Slovenijo.

Ob enakih pogojih se med kmeti, uvrščenimi na isto mesto v skladu s prejšnjim odstavkom, pravico do nakupa določi po naslednjem vrstnem redu:

1. kmet, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost;2. kmet, ki zemljišče sam obdeluje;

3. kmet, ki ga določi prodajalec, razen v primeru, ko gre za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, ki je stvarno premoženje države in mora prodajalec določiti kmeta na podlagi metode javne dražbe.

Kmetijska dejavnost se šteje za edino in glavno dejavnost, če pridelki oziroma sredstva, pridobljena iz te dejavnosti, pomenijo tej osebi poglavitni vir za preživljanje.

Če nihče od predkupnih upravičencev ne uveljavlja predkupne pravice, lahko prodajalec proda kmetijsko zemljišče vsakomur, ki je sprejel ponudbo pravočasno in na način, predpisan s tem zakonom, če sklenjeno pogodbo odobri upravna enota v skladu z 22. členom tega zakona.