Jedro

Če se pogodbenika ne sporazumeta o vseh bistvenih sestavinah najemne pogodbe, najemna pogodba ni bila sklenjena. Takšna pogodba tudi ne more konvalidirati, saj morata biti glede vsebine soglasni obe stranki, obe pa morata tudi v pretežnem delu izpolniti obveznost. Pri regulacijskih začasnih odredbah mora sodišče postopati restruktivno, saj gre za izjemno sredstvo zavarovanja, zato mora predlagatelj izkazati, da bi mu brez izdaje začasne odredba nastala nenadomestljiva ali težko nadomestljiva škoda.

Izrek

Pritožbama tožene stranke zoper sodbo z dne 15.9.2003 v zvezi z dopolnilno sodbo in popravnim sklepom z dne 30.12.2003 se delno ugodi in se izpodbijana sodba v zvezi z dopolnilno sodbo v 2. točki izreka (glede odločitve o plačilu stanovanjskih stroškov) razveljavi in v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

V preostalem delu se pritožbi tožene stranke zavrneta in se v nerazveljavljenem delu potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

Pritožba tožeče stranke se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo z dne 15.9.2003 odločilo, da je tožena stranka dolžna izprazniti nepremičnino vpisano v zemljiškoknjižnem vložku 369 k.o. Z., ki v naravi predstavlja vikend v velikosti 48 m2, zavrnilo pa je tožbeni zahtevek tožene stranke kot nasprotne tožnice na sklenitev najemne pogodbe za omenjeno nepremičnino in predlog za izdajo začasne odredbe tožeče stranke, po katerem bi bila tožena stranka dolžna v roku 24 ur od vročitve sklepa o izdaji začasne odredbe izprazniti sporno nepremičnino.

Z dopolnilno sodbo in popravnim sklepom z dne 30.12.2003 pa je prvostopno sodišče izrek sodbe dopolnilo še z odločitvijo, da je tožena stranka dolžna tožeči na račun neporavnanih stanovanjskih stroškov plačati znesek 156.461,00 SIT, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15.7.2002 do plačila, na račun pravdnih stroškov pa znesek 380.660,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30.12.2003 do plačila.

Tožena stranka je vložila dve pritožbi in sicer sprva le zoper sodbo, po izdaji dopolnilne sodbe in popravnega sklepa pa še zoper to odločbo. V prvi pritožbi graja oceno sodišča glede ugotovitve dejanskega stanja. Navaja, da je sodišče zmotno zaključilo, da ni bila sklenjena ustna najemna pogodba, zato ta ne more konvalidirati.

Zaslišane priče so namreč potrdile, da je toženka večkrat prinesla denar tožnici neposredno, pa tudi D.B., denar pa je bil v zvezi z oddajo vikenda. To izhaja iz izjav J.S. in T.K., ki sta toženko tudi vozila k tožnici, ko je plačevala obveznosti, priča J.P. pa je potrdila, da tožnica išče stranko za vikend. To kaže na namen dolgoročne eksploatacije nepremičnine, ne pa le na kratkotrajno brezplačno oddajo. Strankam je bilo ob sklepanju najemnega razmerja jasno, da tožnica še ne more razpolagati z nepremičnino odplačno, dokler s sodno odločbo ni izkazano nasledstvo, kljub temu pa sta sklenili razmerje za daljše obdobje. Tega tožnica ni spoštovala, ko je dala odklopiti telefon, prav tako pa je to poskušala z elektriko, kjer pa je stroške neposredno poravnavala tožena stranka. Med prebivalci Z. se je vedelo, da se vikend oddaja v najem, kar so potrdile zaslišane priče, pri čemer pa sta J.K. in S.K. neverodostojni priči, ki sta imeli le nalogo izpovedati zgodbo namišljenega dogodka za ta postopek. Potrebno je tudi upoštevati, da je v Sloveniji običajno iz davčnih razlogov, da najemne pogodbe niso sklenjene pisno, do tega pa je prišlo tudi v konkretnem primeru.

Toženka je svojo obveznost izpolnjevala, kar izhaja iz predloženih potrdil, posebej iz potrdila o višini 94.000,00 SIT, ki predstavlja plačilo stroškov za april in maj ter višino najemnine. Če bi sodišče pravilno ugotovilo dejansko stanje, bi moralo ob pravilni uporabi materialnega prava uporabiti inštitut konvalidacije in s tem ugoditi nasprotnemu tožbenemu zahtevku. V pritožbi zoper popravni sklep in dopolnilno sodbo z dne 30.12.2003 pa tožena stranka še dodaja, da je redno poravnavala svoje obveznosti. Do nastalega spora je denar izročala tožeči stranki mesečno, nato pa je pričela sama plačevati posamezne izdatke, kot so elektrika, da ne bi prišlo do odklopa. Tudi iz treh potrdil, ki jih je v spis predložila toženka, izhaja, da gre za njena plačila, saj so položnice izpolnjene z njeno pisavo, plačila pa so bila opravljena po opominu pred odklopom. Enako je s telefonskim priključkom, kjer je tožena stranka tožeči poravnala vse obveznosti, ta pa le-teh ni plačevala naprej in je prišlo do odklopa.

Prav tako tožena stranka ocenjuje, da je v postopku uspela več kot z 10%, zato je odločitev o stroških napačna.

Tožeča stranka pa je vložila pritožbo le glede zavrnitve predloga za izdajo začasne odredbe. Pri tem navaja, da je verjetnost njene terjatve izkazana, kar izhaja tudi iz odločitve sodišča. To pa je napačno presodilo, da niso izpolnjeni ostali pogoji za izdajo začasne odredbe. Pri tem je svojo odločitev neutemeljeno oprlo na okoliščino, da tožena stranka v hiši tožeče živi s svojim mladoletnim otrokom, ki redno obiskuje šolo, in na podlagi tega dejstva zaključilo, da bi z izselitvijo iz predmetnega stanovanja otrok tožene stranke utrpel hujše neugodne posledice kot tožeča stranka. To je v tem sporu povsem nerelevantno, saj je otrok tretja oseba in ne toženka. Pa tudi sicer izselitev otroka nikakor ne more predstavljati hujše posledice za toženo stranko kot škoda, ki jo zaradi malomarnega ravnanja s stanovanjem trpi tožeča stranka. V hiši namreč zaradi neprimernega ogrevanja lahko nastane požar, nepremičnina pa je tudi higiensko oporečna, saj se je zaradi nerednega vzdrževanja zamašila greznica.

Zato tožena stranka predlaga, da pritožbeno sodišče predlogu za začasno odredbo v celoti ugodi in spremeni izpodbijani sklep prvostopnega sodišča. Tožeča stranka pa je tudi odgovorila na pritožbo tožene stranke ter navedla, da je dokazna ocena sodišča glede sklenitve najemne pogodbe prepričljiva. Tudi če so bile med prebivalci Z. govorice o oddaji brunarice, to še ne pomeni, da jo je v odplačni najem prejela toženka. Tožnica je skladno z veljavno zakonodajo lahko razpolagala z omenjeno nepremičnino kot edini dedič pokojne matere že takoj po njeni smrti. Prav tako pa je sodišče pojasnilo tudi utemeljenost denarnega dela zahtevka, pri čemer toženka ni izkazala, da bi račune za elektriko in druge mesečne obveznosti plačala. Tožeča stranka še dodaja, da toženka v nepremičnini ne biva več, posest pa je opustila prostovoljno.

Pritožba tožeče stranke ni utemeljena, pritožbi tožene stranke pa sta delno utemeljeni.

O pritožbah tožene stranke: Sklepanje najemnih razmerij je v spornem obdobju urejal Stanovanjski zakon (Ur. list RS, št. 18/91, z dopolnitvami, v nadaljevanju SZ), ki se v skladu s 193. členom novega Stanovanjskega zakona (Ur. list RS, št. 69/03, SZ-A) uporablja tudi za spore začete pred uveljavitvijo novega zakona. Tako 5. odst. 39. člena SZ določa, da se najemna pogodba sklepa v pisni obliki, sicer se šteje, da je pogodba nična.

Med strankama ni sporno, da najemne pogodbe nista sestavili v pisni obliki in je nista podpisali, sporno pa je, ali je bila ta sklenjena ustno ter ali je lahko konvalidirala. V zvezi s tem je sodišče zaslišalo številne priče, katerih izpovedbe pa niso bile skladne, ne glede obstoja najemnega razmerja, njegovega trajanja, niti glede višine najemnine. Glede na tako ugotovljeno dejansko stanje je sodišče pravilno zaključilo, da ustna najemna pogodba ni bila sklenjena, saj se pogodbeni stranki nista sporazumeli o njenih bistvenih sestavinah. Zato takšna pogodba tudi ni mogla konvalidirati. Po določilu 58. člena Obligacijskega zakonika (OZ, Ur.

list RS, št. 83/01, prej določilo 73. člena ZOR, Ur. list SFRJ, št. 29/78, z dopolnitvami), je pogodba, za katero se zahteva pisna oblika, veljavna, čeprav ni bila sklenjena v tej obliki, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale, razen, če iz namena, zaradi katerega je oblika predpisana, očitno ne izhaja kaj drugega. Pri tem morata biti, glede vsebine soglasni obe pravdni stranki, obe pa morata tudi v pretežnem delu izpolniti obveznosti. Očitno pa se tožeča stranka že najmanj od maja 2002 (torej manj kot eno leto po toženkini vselitvi), ko je pisno zahtevala izselitev toženke, ni strinjala z najemnim razmerjem in je zahtevala izpraznitev objekta, kar kaže na to, da najemne pogodbe ni štela za sklenjene z vsebino, kot jo želi prikazati tožena stranka. Zato za presojo konvalidacije te pogodbe niti ni bistveno, kako je sodišče ocenilo izpovedbe posameznih prič, saj že samo ravnanje tožeče stranke kaže na to, da pogodba ni mogla konvalidirati. Prav tako pa tudi ni utemeljen tožbeni zahtevek tožene stranke na sklenitev najemne pogodbe, kot je predlagana v nasprotni tožbi. Sodišče prve stopnje je prepričljivo obrazložilo, zakaj ne verjame, da je bila med strankama sklenjena najemna pogodba za dobo petih let in z najemnino 50.000,00 SIT mesečno (oziroma tega toženka ni dokazala), poleg tega pa sedaj tožena stranka zahteva sklenitev najemne pogodbe s polovico nižjo najemnino, pri čemer takšnega dogovora s tožečo stranko niti ne zatrjuje. 66. člen Stanovanjskega zakona sicer določa postopek, po katerem ima najemnik v primeru oderuške najemnine pravico zahtevati spremembo najemne pogodbe za ustrezno najemnino, vendar mora pred tem občinski organ pristojen za stanovanjske zadeve preveriti višino najemnine, ta pa mora upoštevati tudi vse okoliščine sklenitve najemne pogodbe. Poleg tega zakon posebej obravnava primere, po katerih je mogoče zahtevati sklenitev najemne pogodbe (bivši imetniki stanovanjske pravice, osebe, ki so s pokojnim najemnikom živele v dalj časa trajajoči življenjski skupnosti), med katere pa toženka ne sodi, še manj pa bi lahko uspela z zahtevkom za sklenitev najemne pogodbe za višino najemnine, ki bi jo določila samovoljno. Ker je bilo tako ugotovljeno, da toženka uporablja stanovanje, pa s tožnico ni sklenila najemne pogodbe kot jo predvideva zakon, stanovanje uporablja nezakonito. Zato je sodišče pravilno odločilo, ko je ugodilo tožbenemu zahtevku za izpraznitev stanovanja, pritožbi tožene stranke pa sta v delu, ki se nanaša na nasprotni tožbeni zahtevek in obstoj najemnega razmerja neutemeljeni.

Pritožbeno sodišče tako tudi podrobno ne odgovarja na posamezne pritožbene navedbe toženke glede izpovedbe posameznih prič, saj je sodišče prve stopnje ugotovilo, katera dejstva se štejejo za dokazana skladno z načelom proste presoje dokazov, ob primerjavi vsakega posamičnega dokaza in vseh skupaj, upoštevajoč določilo 8. in 213. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP, Ur. list RS, št. 36/04), svojo odločitev pa je ustrezno obrazložilo. Dodati je še, da so prav priče, ki jih v pritožbi omenja tožena stranka, svoje izpovedbe o najemnem razmerju osnovale na tem, kar jim je o tem povedala toženka in ne na neposrednih opažanjih (npr. o plačilu zneska 50.000,00 SIT za najemnino).

Tožena stranka pa v pritožbi zoper sodbo, predvsem pa v pritožbi zoper dopolnilno sodbo in popravni sklep nadalje poudarja, da sodišče prve stopnje ni pravilno ugotovilo dejanskega stanja glede plačila stanovanjskih stroškov. V zvezi s to pritožbeno navedbo sodišče druge stopnje ugotavlja, da je tožena stranka že v odgovoru na tožbo zatrjevala, da je del računov za elektriko neposredno poravnala sama, da ni prišlo do odklopa. V zvezi s tem je predložila tudi položnice za plačilo električne energije izpolnjene na roko ter opomin pred odklopom, iz katerega izhaja, naj poravna stroške, saj tudi lastnik objekta soglaša z odklopom električne energije. Kljub omenjenim trditvam in predloženim dokazom pa prvostopno sodišče o tem strank ni zaslišalo, v sodbi pa tudi ni obrazložilo, zakaj šteje, da so bila ta plačila opravljena s strani tožeče stranke. Tako je po oceni pritožbenega sodišča podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke 339. člena ZPP, saj je v sodbi nasprotje med tem, kar se navaja v razlogih sodbe ter med predloženimi listinami, ki jih je prispevala tožena stranka. Zato je bilo potrebno izpodbijano sodbo v zvezi z dopolnilno sodbo in popravnim sklepom razveljaviti v 2. točki izreka, ki se nanaša na plačilo stanovanjskih stroškov, in v tem delu vrniti zadevo sodišču prve stopnje v novo odločanje. Tako bo moralo sodišče ugotoviti, katera od pravdnih strank je opravila sporna plačila električne energije in morebitnih drugih stanovanjskih stroškov, nato pa o zahtevku tožeče stranke v tem delu ponovno odločiti.

O pritožbi tožeče stranke zoper sklep o izdaji začasne odredbe: V obravnavanem primeru je tožeča stranka predlagala izdajo začasne odredbe, ki je po svoji vsebini ureditvena - regulacijska začasna odredba. Pri takšnih začasnih odredbah (ki niso klasične začasne odredbe, ki predstavljajo zgolj sredstvo zavarovanja morebitne kasnejše izvršbe) je njihova izdaja možna tudi, če je predlog začasne odredbe enak tožbenemu zahtevku. Vendar pa mora sodišče pri izdaji takšne začasne odredbe postopati restriktivno, saj gre za izjemno sredstvo zavarovanja. Zato pritožbeno sodišče povsem soglaša s sodiščem prve stopnje, da tožeča stranka ni uspela dokazati težke ali nenadomestljive škode, ki naj bi ji nastala zaradi higienske oporečnosti bivalnih prostorov. Prav tako v postopku ni bilo ugotovljeno, da bi tožena stranka uporabljala načine kurjenja, ki bi bili lahko požarno ogrožujoči za leseni objekt, da bi lahko prišlo do hudih posledic (npr. odprti ogenj). Le uporaba ogrevalnih naprav na električno energijo takšnih posledic ne more pustiti. Res je sicer prvostopno sodišče pri primerjavi škod obeh pravdnih strank, ki bi jih utrpeli z izdajo začasne odredbe, upoštevalo tudi škodo zaradi prešolanja sina toženke, vendar po oceni pritožbenega sodišča povsem upravičeno. Škoda, ki lahko z izdajo začasne odredbe nastane, namreč ni samo materialna, potrebno jo je presojati v širšem smislu. Prav gotovo izselitev matere z otrokom brez drugega primernega bivališča sredi šolskega leta predstavlja večjo škodo, kot je škoda, ki bi lahko nastala tožeči stranki zaradi nadaljnje uporabe vikenda s strani toženke, pa četudi je ta uporaba nekoliko malomarna. Pri tem namreč ne gre za nenadomestljivo ali težko nadomestljivo škodo, ki je pogoj za izdajo regulacijske začasne odredbe. Sicer pa je tožeča stranka uspela z zahtevkom na izselitev v celoti in je sodba v tem delu v zvezi s sodbo pritožbenega sodišča postala pravnomočna, poleg tega pa v odgovoru na pritožbo celo sama navaja, da se je tožena stranka že prostovoljno izselila, zato začasna odredba tudi ni več potrebna. Glede na navedeno je sodišče druge stopnje pritožbo tožeče stranke zoper sklep o začasni odredbi zavrnilo in v celoti potrdilo izpodbijani sklep sodišča prve stopnje.

Sodišče je odločitev o stroških postopka v zvezi s pritožbo pridržalo za končno odločbo v skladu z določilom 4. in 3. odst. 165. člena ZPP.