Jedro

Ker tožniki v tožbi niso določno opredelili višine mesečne obveznosti, niti ni ta ugotovljiva iz drugih okoliščin, t.j. bodisi iz vsebine pogodbe bodisi iz načina njenega izvrševanja, tožbenih navedb ni mogoče šteti kot opomin, da je toženec v zamudi s plačilom najemnine.

Izrek

Revizija se zavrne.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo primarni tožbeni zahtevek (1) za ugotovitev, da so tožniki 3. 11. 2005 odstopili od pogodbe, sklenjene 3. 10. 1994, ter da je toženec dolžan izprazniti poslovne prostore, ki so bili predmet najemne pogodbe, in (2) da je toženec dolžan tožnikom plačati 7.235,15 EUR z zahtevanimi zamudnimi obrestmi. Zavrnilo je tudi podredni tožbeni zahtevek za odpoved navedene najemne pogodbe, izpraznitev poslovnih prostorov in plačilo 7.235,15 EUR z zahtevanimi obrestmi.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbi tožnikov delno ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje v zavrnilnem delu denarnega zahtevka, postavljenega v okviru primarnega zahtevka, spremenilo tako, da je toženec dolžan plačati tožnikom 438 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23. 6. 2008 dalje. V ostalem je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v nespremenjenem, a izpodbijanem delu potrdilo. Strinjalo se je s stališčem prvostopenjske sodbe, da ni podan odpovedni razlog neplačevanja najemnine. Navedlo je, da so bili tožniki dolžni predložiti tožencu položnice, tega pa niso storili. V zvezi s sklicevanjem pritožbe na sodbo II Ips 457/93 z dne 20. 4. 1994 je navedlo, da zadeva ni primerljiva z obravnavano. Tam je šlo za situacijo, ko je bila dogovorjena najemnina v točno določeni višini, toženec pa je v daljšem obdobju plačeval najemnino vsakokrat z zamudo in v nepopolnem znesku. Kot neutemeljeno je zavrnilo tudi sklicevanje na navedeno sodbo v zvezi z odpovednim razlogom neizpolnjevanja pogodbenih obveznosti. V pritožbi ni navedeno, za katera dela naj bi šlo, sodba sodišča prve stopnje pa zavzema pravilno stališče, da iz najemne pogodbe ne izhaja, katera popravila je bil toženec dolžan izvesti. V zvezi s spremenjenim delom sodbe, ki se nanaša na odločitev o plačilu najemnine za obdobje po letu 2005, je navedlo, da so tožniki v tožbi navedli, da toženec ni plačeval stroškov za odvoz smeti in za telefon, ki so znašali približno 3.500 SIT (14,61 EUR) mesečno. Glede na to, da ni sporno, da toženec teh stroškov, dogovorjenih kot najemnina, ni plačeval, pa bi jih po pogodbi moral, je zahtevek utemeljen v višini 438 EUR.

3. Vrhovno sodišče je s sklepom II DoR 40/2009 z dne 23. 7. 2009 dopustilo revizijo glede vprašanja, kako je izostanek opomina tožeče stranke vplival na utemeljenost odpovednih razlogov neplačevanja najemnine in neizpolnjevanja pogodbenih obveznosti. V ostalem je bil predlog zavrnjen.

4. Tožniki v reviziji uveljavljajo razloga zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb postopka. Navedli so, da sta sodišči prišli sami s seboj v nasprotje, ko sta najprej ugotovili, da toženec ni plačeval položnic za odvoz smeti in telefon, da so ti stroški znašali cca 3.500 SIT mesečno in da toženec tem stroškom ni nasprotoval niti po temelju niti po višini, nato pa sta zaključili, da toženec ni mogel vedeti, koliko znašajo ti stroški, ki jih ni plačeval. Sodišče se je med postopkom prepričalo, da toženec niti po vložitvi tožbe ni plačeval stroškov telefona in odvoza smeti in torej najemnine ni plačeval v polnem znesku, ni pa se opredelilo do tožničine izpovedbe, da je toženca opomnila tudi na te račune. Upoštevaje stališče iz sodbe II Ips 457/93, po katerem v okoliščinah, ko toženec niti po vložitvi tožbe ni poskrbel za plačilo zaostanka in za točno izpolnjevanje sprotnih pogodbenih obveznosti, izostanek opomina ne vpliva na utemeljenost tožbenega zahtevka, je izpodbijana sodba materialnopravno zmotna. Ker toženec določenega dela najemnine ni plačeval niti pred vložitvijo tožbe niti po njej, je podan odpovedni razlog iz druge alineje 28. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP). Nadalje trdijo, da je napačno stališče izpodbijane sodbe, da pritožba glede nevzdrževanja objektov in odsotnosti dogovorjenih vlaganj ni konkretizirana. Iz dokazov z zaslišanjem strank je bilo nesporno ugotovljeno, da so na objektu, ki ga je bil dolžan vzdrževati toženec, določene pomanjkljivosti. Toženec je sam povedal, da so na objektu določene pomanjkljivosti, ki pa jih zaradi pravde ni odpravljal. Ker med strankama ni bilo sporno, katera vlaganja oziroma dela bi moral toženec opraviti, je stališče pritožbenega sodišča o nekonkretiziranosti teh navedb neumestno. V skladu s sodbo II Ips 457/93 je bil toženec najkasneje z vložitvijo tožbe pozvan k izpolnjevanju 6. člena pogodbe. Toženec je te pomanjkljivosti opazil in jih ni odpravil. Revizija zatrjuje še odsotnost odgovora na pritožbene navedbe v zvezi z ugotovitvijo, da je bila pogodba sklenjena za določen čas, in zmotnost odločitve glede presoje, ali je bila zaposlitev N. L. in V. L. pogoj za sklenitev in obstoj najemne pogodbe, ter se ukvarja z vprašanjema, ali je nastanek potrebe po lastni uporabi poslovnih prostorov spremenjena okoliščina in ali uporaba prostorov v nasprotju z upravnimi dovoljenji predstavlja odpovedni razlog.

5. Sodišče je revizijo vročilo Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in tožencu, ki nanjo ni odgovoril. 6. Revizija ni utemeljena.

7. V skladu s tretjim odstavkom 374. člena ZPP dopuščena revizija izven dela, glede katerega je bila dopuščena, oziroma izven konkretnih vprašanj, glede katerih je bila dopuščena, ni dovoljena. Glede na to Vrhovno sodišče ni presojalo niti utemeljenosti očitkov o bistvenih kršitvah pravil postopka niti utemeljenosti očitkov o zmotni uporabi materialnega prava, ki ne sodijo v dopuščeni obseg revizije.

8. Predmet izpodbijane sodbe je bila presoja o utemeljenosti dveh razlogov za odpoved najemne pogodbe, sklenjene med tožniki kot najemodajalci in tožencem kot najemojemalcem, in sicer kršitve pogodbe zaradi neizpolnjevanja pogodbenih obveznosti v zvezi z obnovo in vzdrževanjem prostorov, in kršitve pogodbe zaradi neplačevanja najemnine. Stališče o neobstoju prvega odpovednega razloga temelji na ugotovitvi, da zatrjevane opustitve ne sodijo v krog pogodbenih obveznosti, in na ugotovitvi, da tožniki toženca niso opomnili k izpolnitvi teh obveznosti. Ker revizija ni bila dopuščena v zvezi s stališčem, da ti obveznosti ne sodita med toženčeve pogodbene obveznosti, morebitna drugačna odločitev o vprašanju, ali je bil toženec pozvan k izpolnitvi, ne bi privedla do drugačne odločitve v zadevi. Revizijskemu sodišču se zato ni treba spuščati v presojo o utemeljenosti navedb, ki se nanašajo na vprašanje o pomenu izostanka opomina za utemeljenost tega odpovednega razloga.

9. Stališče izpodbijane sodbe, da zaradi izostanka opomina tožnikov odpovedni razlog neplačevanja najemnine ni utemeljen, je materialnopravno pravilno.

10. Relevantna določba 28. člena ZPSPP se glasi: "Najemodajalec lahko odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema: …. - če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil …" (druga alineja prvega odstavka).

11. Opomin je po ZPSPP – podobno kot po splošni ureditvi pogodbenih razmerjih v Obligacijskem zakoniku – predpostavka za nastanek dolžnikove zamude. Gre za poziv upnika dolžniku, naj izpolni svojo obveznost. Od okoliščin primera je odvisno, ali mora biti izrecen ali pa se lahko izjavi tudi s konkludentnimi dejanji. Bistveno je, da iz te izjave nedvoumno izhaja, da dolžnika poziva k izpolnitvi določene obveznosti v določenem časovnem trenutku in da njegovo neupoštevanje pomeni kršitev dolžnosti, iz katere izvirajo določena upnikova upravičenja. V primeru, da je nastanek dolžnikove obveznosti vezan na sodelovanje upnika, bo opomin učinkoval ob predpostavki, da je upnik izpolnil svojo sodelovalno dolžnost, tj. da je storil tisto, kar je z njegove strani potrebno, da lahko dolžnik izpolni svojo obveznost. 12. Po ugotovitvah izpodbijane sodbe je bila (1) najemnina dogovorjena tako, da se za 25 let kot obrok najemnine upošteva strošek obnove najetega poslovnega prostora, toženec pa je dolžan plačevati še stroške elektrike, odvoza smeti, telefona, ogrevanja in davek na dohodek od najemnin, (2) je toženec plačeval elektriko po predložitvi položnice s strani tožnic, (3) toženec ni plačeval stroškov odvoza smeti in telefona, položnice pa so prihajale na imeni prvih dveh tožnic, (4) tožnici teh položnic tožencu nista predložili, niti ga nista drugače pozvali k plačilu oz. k plačevanju te obveznosti, (5) tožniki so v tožbi navedli, da toženec ni plačeval stroškov telefona in odvoza smeti (stroški odvoza so cca 1.000 SIT mesečno, stroški telefona pa cca 2.500 SIT mesečno) in da ga niso pozvali k izpolnjevanju obveznosti, ker je iz njegovega ravnanja razvidno, da tega ne namerava storiti, saj da jih že deset let ne izpolnjuje.

13. Na ugotovitev, da tožniki toženca niso opomnili k izpolnjevanju obveznosti pred pravdo, je revizijsko sodišče vezano (tretji odstavek 370. člena ZPP). Napačno pa je tudi stališče tožencev, da je treba navedbe v tožbi šteti za opomin. Tožniki niti v tožbi niso določno opredelili višine mesečne obveznosti, niti ni ta ugotovljiva iz drugih okoliščin, tj. bodisi iz vsebine pogodbe bodisi iz načina njenega izvrševanja.

14. Revizijsko sodišče se strinja s stališčem izpodbijane sodbe, da je bilo dejansko stanje v zadevi II Ips 457/93 prav s tega vidika drugačno od obravnavanega. Tam je toženka pol leta plačevala prenizko najemnino, dogovorjeno v določenem znesku. Tožnica je vložila tožbo za odpoved najemne pogodbe, ne da bi toženko prej opomnila. Vrhovno sodišče je zavzelo stališče, da je tožbo šteti za opomin, in – ker je za odločitev bistveno stanje ob koncu obravnavanja, toženka pa med pravdo ni ničesar plačala – zahtevku ugodilo.

15. Po navedenem je pravilno stališče izpodbijane sodbe, da niti ob vložitvi tožbe niti ob zaključku sojenja ni bil podan odpovedni razlog neplačevanja najemnine iz druge alineje prvega odstavka 28. člena ZPSPP.

16. Ker revizija ni utemeljena, jo je Vrhovno sodišče zavrnilo (378. člena ZPP). Odločitev o zavrnitvi predloga tožnikov za povrnitev stroškov revizijskega postopka je vključena v odločitev o zavrnitvi revizije (prvi odstavek 154. člena ZPP).