Jedro

Zaveza, da tožena stranka v času veljavnosti pogodbe ne sme samostojno prodajati svoje nepremičnine in mora vse pravne zadeve v zvezi s prodajo prevzeti tožeča stranka kot nepremičninska posrednica, je nična. Taka pogodbena zaveza neposredno omejuje razpolaganje tožene stranke s svojo nepremičnino v času veljavnosti sklenjene pogodbe, kar predstavlja dogovor, ki je v nasprotju s kogentnimi določbami Zakona o nepremičninskem posredovanju. Zgornja meja višine plačila za posredovanje, v primeru ko tožena stranka sama najde kupca, je že določena v zakonu in ne sme presegati ene četrtine s pogodbo dogovorjenega plačila za posredovanje.

Kogentni predpis preprečuje, da bi nepremičninski posredniki prodajalcem vsilili spoštovanje nepoštenih poslovnih pogojev.

Izrek

I. Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se v izpodbijanem zavrnilnem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo delno ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke in toženi stranki naložilo plačilo 200,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka do plačila. V presežku, za še zahtevanih 2.435,20 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi dalje, je tožbeni zahtevek zavrnilo. Tožeči stranki je glede na uspeh v pravdi toženi stranki povrniti pravdne stroške v znesku 480,04 EUR, v primeru zamude tudi z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper sodbo pravočasno vlaga pritožbo tožeča stranka in uveljavlja vse zakonske pritožbene razloge iz določbe 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Posebej obrazloži napačno uporabo materialnega prava in predlaga razveljavitev sodbe. V pritožbi navaja, da je v 5. členu sklenjene ekskluzivne pogodbe o oglaševanju in prodaji nepremičnine določeno, da v kolikor naročnik, torej tožena stranka, sama pridobi kupca, se strinja, da vse pravne zadeve v zvezi s prodajo in dokončanjem posla prevzame tožeča stranka. V primeru, da se navkljub temu dogovoru naročnik tega ne drži in posel vseeno sklene mimo tožeče stranke, ima tožeča stranka pravico od njega zahtevati poplačilo stroškov v vrednosti oziroma v višini 2 % od prodaje nepremičnine z vključenim DDV. Pogodba je torej določilo za primer, ko tožena stranka sama najde kupca vsebovala, in sicer je nagrada v takem primeru znašala 2 % od dosežene prodajne cene. V konkretnem primeru gre za avtonomijo pogodbenih strank, ki lahko svobodno vstopajo in sklepajo različna razmerja na trgu. Stranki sta povsem prostovoljno in svobodno uredili svoje obligacijsko razmerje ter določili medsebojne obveznost in pravice. Meni, da je tožena stranka ravnala v nasprotju z določbo 5. člena Obligacijskega (načelo vestnosti in poštenja), saj se sklenjenega dogovora ni držala in je mimo določil pogodbe sama prodala nepremičnino, ne da bi o tem obvestila tožečo stranko. Navedeno pa je storila zato, da se izogne plačilu dogovorjene provizije. Pri tem pa je ravnala tudi v nasprotju z določbo 7. člena Obligacijskega zakonika (prepoved zlorabe pravic). Tožeča stranka prav tako meni, da določilo, na katerega se sklicuje sodišče v svoji obrazložitvi, in sicer 5. odstavek 25. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju, ni kogentno določilo.

3. Tožena stranka na vročeno pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožba zmotno meni, da je sodišče prve stopnje pri izdaji sodbe napačno uporabilo materialno pravo. Pravno razmerje med pravdnima strankama ureja pravo varstva potrošnikov. Poseben predpis na tem področju je Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr), ki je v razmerju do Obligacijskega zakonika (OZ) specialnejši predpis (drugi odstavek 13. člena ZNPosr). ZNPosr določa, da so določbe III. poglavja, ki urejajo pravila za varno in skrbno poslovanje pri nepremičninskem posredovanju, kogentne narave (3. odstavek 13. člena ZNPosr). Nepremičninska družba oziroma nepremičninski posrednik jih tako ne more zaobiti z izdajo drugačnih in za naročnika manj ugodnih splošnih pogojev. Nepremičninski posrednik lahko zahteva plačilo za posredovanje tudi takrat, kadar naročitelj sam najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja. Plačilo za posredovanje mora temeljiti na že opravljenih poslih in ne sme presegati ene četrtine s pogodbo dogovorjenega plačila za posredovanje (5. odstavek 25. člena ZNPosr), ki v predmetni zadevi znaša 0,85% z dodatno obračunanim DDV. Nepremičninska družba oziroma nepremičninski posrednik pa ne smeta spodbujati ali priporočati sklenitve določene pogodbe zgolj z namenom pridobitve plačila za posredovanje (2. odstavek 14. člena ZNPosr).

6. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo (kot izhaja iz 14. točke obrazložitve), da je določba 5. člena (drugi stavek 5. člena ekskluzivne pogodbe o oglaševanju in prodaji nepremičnine) pogodbe, ki sta jo sklenila tožeča in tožena stranka, nična. Skladno z določili OZ je pogodba, ki nasprotuje ustavi, prisilnim predpisom ali moralnim načelom nična, če namen kršenega pravila ne odkazuje na kakšno drugo sankcijo ali če zakon v posameznem primeru ne predpisuje kaj drugega (prvi odstavek 86. člena OZ). Zaradi ničnosti kakšnega pogodbenega določila ni nična tudi sama pogodba, če lahko obstane brez ničnega določila in če to določilo ni bilo pogodbeni pogoj ne odločilni nagib, zaradi katerega je bila pogodba sklenjena (prvi odstavek 88. člena OZ). Iz 5. člena pogodbe (drugi stavek) izhaja zaveza tožene stranke, da v času veljavnosti pogodbe ne sme samostojno prodati nepremičnine oziroma da mora vse pravne zadeve v zvezi s prodajo in z dokončanjem posla prevzeti tožeča stranka, A. d.o.o. Taka pogodbena zaveza neposredno omejuje razpolaganje tožene stranke s svojo nepremičnino v času veljavnosti sklenjene pogodbe, kar predstavlja dogovor, ki je v nasprotju s kogentnimi določbami ZNPosr. Tožeča stranka zato na tej podlagi ne more zahtevati plačila stroškov v višini 2 % od prodaje nepremičnine z dodatno obračunanim DDV. Zgornja meja višine plačila za posredovanje, v primeru ko tožena stranka sama najde kupca, pa je že določena z ZNPosr in ne sme presegati ene četrtine s pogodbo dogovorjenega plačila za posredovanje (5. odstavek 25. člena ZNPosr). Tožeča stranka pa vztraja na izpolnitvi pogodbe.

7. Sklicevanje pritožbe na kršitev 5. in 7. člena OZ ob ugotovljenem dejanskem stanju in jasnih določbah ZNPosr, prav tako ni utemeljeno. Potrošniško pravo predstavlja področje, kjer kogentne določbe omejujejo prosto urejanje obligacijskih razmerij zaradi varstva šibkejše strani (potrošnikov). Na obravnavanem področju kogentni predpisi preprečijo, da bi nepremičninske družbe oziroma nepremičninski posredniki prodajalcem vsilili spoštovanje nepoštenih poslovnih pogojev. Omejitev svobodnega dogovarjanja pogodbene vsebine tako prispeva k vzpostavitvi enakovrednejšega položaja med pogodbenimi strankami, kar tudi predstavlja varstvo enega izmed splošnih načel obligacijskega prava – enakopravnost udeležencev v obligacijskih razmerjih (4. člen OZ).

8. Pritožbeni očitki niso utemeljeni. Ker pritožbeno sodišče niti ob uradnem preizkusu sodbe ni zasledilo nobenih kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP, je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

9. V skladu s prvim odstavkom 165. člena ZPP je pritožbeno sodišče odločilo tudi o stroških, ki so nastali v pritožbenem postopku. Tožeča stranka, ki s pritožbo ni uspela, v skladu s prvim odstavkom 154. člena ZPP sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.