Jedro

Ena bistvenih lastnosti podzakupnega (podnajemnega) razmerja je njegova akcesornost do osnovnega zakupnega razmerja. To je nujno, ker mora biti zakupodajalec (najemodajalec) nosilec upravičenja razpolagati z možnostjo rabe stvari.

Izrek

I.Pritožba tožene stranke se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II.Tožena stranka sama nosi svoje pritožbene stroške, dolžna pa je povrniti pritožbene stroške tožeče stranke v višini 279,99 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da je tožena stranka dolžna tožeči v roku 15 dni plačati 5.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne 1. 3. 2003 dalje do plačila (I.). Ugotovilo je, da ne obstoji terjatev tožene stranke do tožeče stranke v višini 5.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne 1. 3. 2003 dalje do plačila (II.) in da stroške postopka nosi tožena stranka (III).

2.Zoper takšno sodbo se je pritožila tožena stranka zaradi bistvenih kršitev določb postopka, zmotne uporabe materialnega prava in napačno ugotovljenega dejanskega stanja ter predlagala, da Višje sodišče v Ljubljani pritožbi tožene stranke ugodi in izpodbijano sodbo razveljavi ter vrne zadevo sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Priglasila je pritožbene stroške.

3.Na pritožbo je odgovorila tožeča stranka, ki je predlagala, da jo višje sodišče zavrne in potrdi izpodbijano sodbo. Priglasila je pritožbene stroške.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Sodišče prve stopnje je na podlagi neobrazloženo prerekanih navedb strank, za katere je v skladu z drugim odstavkom 214. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) štelo, da so priznane in jih potrjujejo listine v spisu, ugotovilo, da sta A. d. o. o. - v stečaju, kot lastnik in najemodajalec ter toženec kot najemnik sklenila najemno pogodbo, katere predmet so bili poslovni prostori. Toženec kot najemodajalec in tožnik kot najemnik sta sklenila podnajemno pogodbo, katere predmet so bili isti poslovni prostori. Tožnik je tožencu ob sklenitvi podnajemne pogodbe izročil oziroma plačal varščino v znesku 5.000,00 EUR. Dne 9. 9. 2022 se je nad A. d. o. o. začel stečajni postopek in stečajni upravitelj je odpovedal najemno pogodbo s toženo stranko. Kasneje je A. d. o. o. - v stečaju kot najemodajalec z B. d. o. o. kot najemnikom sklenil novo najemno pogodbo z dne 1. 3. 2023, katere predmet so bili isti poslovni prostori. B. d. o. o. je kot najemodajalec s tožnico kot najemnico za čas od 1. 4. 2023 dalje sklenil podnajemno pogodbo, katere predmet so bili isti poslovni prostori.

6.Sodišče prve stopnje je med strankama kot sporno ugotavljalo dejstvo ali je A. d. o. o. - v stečaju od najemne pogodbe sklenjene s toženko (veljavno) odstopil. Stečajno sodišče je najprej izdalo soglasje za odstop od najemne pogodbe sklenjene med A. d. o. o. - v stečaju in toženo stranko, nato pa izdalo še soglasje za oddajo poslovnega prostora v najem B. d. o. o. V kolikor do veljavnega odstopa od najemne pogodbe sklenjene med A. d. o. o. - v stečaju in tožencem ne bi prišlo, stečajno sodišče soglasja k oddaji poslovnega prostora v nov najem ne bi dalo. Sodišče prve stopnje je tako zaključilo, da je najemna pogodba sklenjena med A. d. o. o. - v stečaju in tožencem veljavno prenehala in to pred 1. 3. 2023, kar potrjuje tudi sklep stečajnega sodišča z dne 2. 3. 2023. Glede na navedeno je sodišče prve stopnje razsodilo, da je utemeljen tožbeni zahtevek tožeče stranke, da mu tožena stranka povrne plačano varščino, kot to izhaja iz VIII. člena med pravdnima strankama sklenjene podnajemne pogodbe.

7.Tožena stranka je med postopkom uveljavljala, da je pogodba veljala še dalje in da je tožeča stranka toženi stranki dolžna plačilo zapadlih najemnin za mesece marec in april 2023, ki jih je tožena stranka uveljavljala v procesni pobot. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bila pogodba veljavno odpovedana, zato je v pobot uveljavljeno plačilo najemnin tožene stranke do tožeče neutemeljeno in je v tem delu zavrnilo terjatev tožene stranke do tožeče in naložilo plačilo varščine tožene stranke tožeči stranki v skladu z določbami podnajemne pogodbe.

8.V pritožbi tožena stranka očita, da je sodišče prve stopnje nekonkretizirano navedlo, katere dokazne predloge je zavrnilo. Pritožbeno sodišče odgovarja, da pritožba ne navede konkretno, katerih predlaganih dokazov naj sodišče prve stopnje ne bi izvedlo in katero dejstvo bi s temi dokazi dokazala, zato je ta pritožbena navedba le pavšalne narave in nanjo ni mogoče odgovoriti. Prav tako so očitki o kršitvi določb po 14. točki drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) o tem, da naj sodba ne bi vsebovala razlogov o odločilnih dejstvih in da je bilo zmotno uporabljeno materialno pravo, povsem prazni in nekonkretizirani.

9.Edini konkretni pritožbeni razlogi so, da naj bi predmet sporne podnajemne pogodbe med strankama ne bila samo uporaba gole nepremičnine, torej poslovnega prostora: "temveč tudi uporaba vgradne in druge opreme v poslovnih prostorih, kot je npr. uporaba električnih in plinskih priključkov, vode itd...." Pritožbeno sodišče ugotavlja, da pritožnica ne navede, iz katerih določb najemne pogodbe ali katere druge pravne podlage naj bi takšna obveznost tožeče stranke izhajala, zato so tudi te pritožbene trditve povsem pavšalne in nanje ni mogoče odgovoriti. Niti pritožnica ne navede, kolikšen znesek naj bi predstavljala najemnina za uporabo premičnin v poslovnih prostorih. Enako velja za pritožbeno trditev, da naj bi bila tožena stranka zavedena kot lastnik električnega in plinskega priključka poslovnih prostorov in odgovorna za plačevanje ostalih stroškov, ki odpadejo nanjo, saj ne navede, kakšne stroške naj bi plačevala in kdaj.

10.Pritožbene navedbe, iz katerih smiselno izhaja, da naj bi podnajemna pogodba med strankama ostala v veljavi tudi po tem, ko je prenehala najemna pogodba med toženo stranko in družbo A. d. o. o. - v stečaju, pa so napačne.

11.Obligacijski zakonik (OZ) v X. poglavju ureja zakupno (najemno) pogodbo. Določba 605. člena OZ določa, da če ni drugače dogovorjeno, lahko da zakupnik (najemojemalec) zakupljeno stvar drugemu v podzakup (podnajem) ali mu kako drugače izroči v rabo, vendarle če se s tem ne prizadene škode zakupodajalcu (najemodajalcu). Določba 609. člena OZ z naslovom "Prenehanje podzakupa po samem zakonu" določa, da podzakup (podnajem) preneha v vsakem primeru, ko preneha zakup (najem). Ena bistvenih lastnosti podzakupnega (podnajemnega) razmerja je njegova akcesornost do osnovnega zakupnega razmerja. To je nujno, ker mora biti zakupodajalec (najemodajalec) nosilec upravičenja razpolagati z možnostjo rabe stvari. Zakupnik (najemnik) lahko sklepa podzakupno (podnajemno) razmerje samo v okviru svoje možnosti rabe, ta pa mu je dodeljena z zakupno (najemno) pogodbo. S prenehanjem zakupne (najemne) pogodbe ugasne upravičenost razpolaganja, to pa neposredno učinkuje tudi na podzakupno (podnajemno) pogodbo.

12.Napačna je pritožbena trditev, da bi sodišče prve stopnje moralo v 15. točki obrazložitve glede plačevanja stroškov in uporabe opreme, ki naj bi bila toženkina, podrobneje razpravljati. Pritožba tudi ne pojasni, kako bi zatrjevano dejstvo glede uporabe opreme in plačila stroškov vplivalo na njen pobotni ugovor, saj je temeljil na plačilu zapadlih najemnin za mesec marec in april 2023. Gre za novo dejstvo, ki ga v pritožbenem postopku v skladu z določbo 337. člena ZPP sodišče ne sme upoštevati. Pritožnica ni izkazala, da ni mogla teh trditev brez svoje krivde navesti do konca prvega naroka za glavno obravnavo. Ravno nasprotno, iz zapisnika prvega naroka za glavno obravnavo (list. št. 198) namreč izhaja, da je toženka sicer podala neke splošne trditve v zvezi z vgradno opremo in stroški, vendar pa je v zadnjem odstavku zapisnika na strani 198 sodnega spisa izrecno navedla: "Pooblaščenec tožene v zvezi s terjatvijo, ki jo zatrjuje, do tožeče iz naslova dveh najemnin za meseca marec in april, predlaga, da se le ta pobota z zahtevkom, kot ga je postavil tožnik." Iz navedenega torej izhaja, da je tožena stranka kot procesni pobot uveljavljala zgolj najemnine, ne pa tudi morebitne stroške ali uporabo vgradne opreme.

13.Pritožba tožene stranke glede na navedeno ni utemeljena in ker pritožbeno sodišče obenem ni našlo kršitev, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), jo je zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

14.Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato mora sama nositi svoje stroške pritožbenega postopka in tožeči stranki povrniti njene stroške pritožbenega postopka (154. in 165. člen ZPP). Stroške tožeče stranke je pritožbeno sodišče odmerilo po priglašenem stroškovniku in v skladu z Odvetniško tarifo (OT). Potrebni stroški tožeče stranke tako znašajo 375 točk za nagrado za odgovor na pravno sredstvo (tar. št. 21/1 OT), 2 % materialnih stroškov (tretji odstavek 11. člena OT) in 22 % DDV na odvetniške storitve, skupaj torej 279,99 EUR.

-------------------------------

1Glej Juhart. M., Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, GV Založba, 2004, Ljubljana, stran 700 in tudi VSL Sodba I Cpg 505/2022 ter VSL Sodba I Cp 935/2019.