Jedro

Prodajalka je prevarala kupca, da je predmet pogodbe tudi vrt, zato je zahtevek na razveljavitev pogodbe utemeljen, njeno nepoštenost pa je sodišče pravilno upoštevalo tudi pri teku zakonskih zamudnih obresti glede vračila kupnine.

Izrek

I. Pritožbi se deloma ugodi in se sodba v II/2 spremeni tako, da se glasi: „Tožeča stranka E. Y., je dolžna toženima strankama M. Z. in D.Z., oba ..., Ljubljana plačati 620.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 470.000,00 EUR od 29. 12. 2008 dalje do izpolnitve obveznosti in od zneska 150.000,00 EUR od 4. 8. 2008 dalje do izpolnitve obveznosti, s tem, da morata toženi stranki M. Z. in D. Z., oba ... , istočasno tožeči stranki E. Y., izročiti nepremičnino, ki je bila predmet kupoprodajne pogodbe z dne 4. 9. 2008, in sicer lokal številka 6 v izmeri 58,58 m2, ki se nahaja v objektu X, skupaj z enim parkirnim mestom 1. kleti navedenega objekta.

II. V preostalem delu se pritožba zavrne in se v izpodbijanem in nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Pravdne stranke krijejo vsaka sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da se zavrne tožbeni zahtevek tožnice, da sta ji toženca nerazdelno dolžna plačati znesek 64.242,97 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva vložitve tožbe dalje do prenehanja obveznosti (I/1), razveljavilo je kupoprodajno pogodbo z dne 4. 9. 2008 sklenjeno med tožnico kot prodajalko in tožencema kot kupcema (točka II/1), tožnici je naložilo, da je tožencema dolžna povrniti kupnino v znesku 620.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 470.000,00 EUR od 29. 12. 2008 dalje do izpolnitve obveznosti in od zneska 150.000,00 EUR od 4. 8. 2008 dalje do izpolnitve obveznosti (točka II/2) ter še odločilo, da mora tožnica tožencema plačati pravdne stroške v višini 9.393,40 EUR v roku petnajstih dni od prejema sodbe sodišča prve stopnje z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od 16. dne do izpolnitve obveznosti (točka III).

2. Tožnica vlaga pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (1), glede bistvenih kršitev pravil pravdnega postopka izpostavlja 14. in 15. točko drugega odstavka 339. člena ZPP. V nadaljevanju v pritožbi navaja, da je tožnica lastnosti predmeta prodajne pogodbe prikazovala skladno z dejanskim in pravnim stanjem, kakršno je bilo tožnici znano, zato toženca ni prevarala. Prvo sodišče se je odločilo za najhujšo pogodbeno pravno sankcijo, čeprav je imelo po volji strank blažje sankcije. Razlogi v sodbi so si nasprotujoči, saj tožnica ni zatrjevala tožencema, da je vrt njena izključna lastnina, da gre za samostojno parcelo, in da bi se izključna lastnina na gostinskem vrtu prenašala, saj iz vseh listin izhaja, da je imel vrt status solastninskega deleža, kar je potrdil tudi M. Z., da o izključnem lastništvu vrta ni bilo govora. Gre za dve kategoriji: lastništvo in obseg nemotene uporabe. Vrt ni bil v izključni lasti tožnice, bil je del formalno še nerazdeljene širše solastnine, kar je bilo znano tožencema v vsaki fazi prodaje lokala. Toženca imata izkušnje pri poslih z nepremičninami, vedela sta za pravni status vrta, ki predstavlja solastniški delež, kar sta toženca sprejela. Ob takšnem stanju ne more biti lažna navedba v prodajni pogodbi, po kateri solastninski delež 7/10000 v naravi predstavlja gostinski vrt pred lokalom. Vrt je uporabljala tožnica oziroma njeni najemniki, uporabljala sta ga tudi toženca, zato ne gre za lažen zapis v pogodbi, da solastninski delež 7/10000 v naravi predstavlja vrt. Več kot izključno uporabo gostinskega vrta tožnica tožencema nikoli ni zagotavljala. Sodba je nejasna in meša tri bistvene kategorije: prva se nanaša na pravni status vrta, druga na dejansko oblast na vrtu, ali lahko toženca vrt neovirano uporabljata za gostinsko dejavnost, in tretja se nanaša na vprašanje, koliko kvadratnih metrov vrt v resnici obsega. Sodišče prve stopnje ugotavlja, da vrt meri 49 m2, ker tožnica in njena mati nista vedeli izpovedati, kaj sta tožencema ob sklepanju pogodbe rekli, kaj jima prodajata, pri tem pa prvo sodišče ni upoštevalo dokaznega bremena, ki ga nosita toženca, ki morata dokazati, da vrt meri manj kot 120 m2. Toženca sta pridobila kot kupca lokala pravice na nepremičnini, saj stavba fakultete še ni etažirana in lokal še ni vpisan v zemljiško knjigo kot individualizirana parcela, takšne neurejene situacije pa je težko opisati nepravniku, zato gre lahko le za zmoto, ne pa za prevaro. Tožnica zavestno ni dajala napačnih podatkov tožencema o predmetu prodaje. Če je prodajalec v zmoti glede lastnosti blaga ne gre za prevaro. Pogoj v primopredajnem zapisniku je nemogoč pogoj, saj ni mogoče skleniti dogovora z neobstoječimi osebami. Tožnica ob primopredaji lokala ni bila več lastnica, zato pogoja ni mogla izpolniti, takšen dogovor bi lahko sklenila le toženca. Toženca sta sprejela pogodbeno ceno, in da kupujeta lokal, kjer solastninska in etažno lastninska razmerja niso urejena in v stanju, kot sta vedela, da za manjšo izmero gostinskega vrta, kot je bila navedena v pogodbi. Toženca sta sprejela ceno z vsemi pomanjkljivostmi. Če bi prvo sodišče sprejelo trditve o prevari bi bila ustrezna sankcija le zavrnitev zahtevka tožnice. Ko je prvo sodišče razveljavilo prodajno pogodbo in tožnici naložilo vračilo kupnine, bi moralo v izrek sodbe vključiti tudi, da morata toženca hkrati oziroma sočasno tožnici vrniti gostinski lokal, takšen ugovor je tožnica dala v pravdi.

3. Toženca sta vložila odgovor na pritožbo, v katerem predlagata, da se pritožba zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

4. Pritožba je deloma utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje ni storilo absolutnih bistvenih kršitev pravdnega postopka, na katere mora paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti, upoštevaje določbo drugega odstavka 350. člena ZPP, neutemeljene so tudi pritožbene navedbe, da ima sodba pomanjkljivosti, zaradi katerih se ne more preizkusiti, oziroma da so si razlogi o odločilnih dejstvih med seboj v nasprotju, in da so nejasni. Prav nasprotno, razlogi, ki jih navaja prvo sodišče so prepričljivi, jasni in pravno argumentirani in jih pritožbeno sodišče v celoti sprejema. Prav tako ni nasprotij, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini listin, zapisnikov o izvedbi dokazov in prepisov zvočnih posnetkov, in med samimi temi listinami, zapisniki oziroma zvočnimi prepisi. Sodišče prve stopnje je tudi pravilno uporabilo materialno pravo, razen v delu, ki se nanaša na ugovor tožnice o sočasni vrniti tistega, kar sta toženca na podlagi razveljavljene kupoprodajne pogodbe neupravičeno prejela. Tudi dejansko stanje je pravilno in popolno ugotovljeno in ga pritožbeno sodišče v celoti sprejema.

6. Iz listinske dokumentacije v spisu in dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje, ki jih pritožbeno sodišče v celoti sprejema izhaja, da so pravdne stranke dne 4. 9. 2008 sklenile kupoprodajno pogodbo v obliki notarskega zapisa, iz katere izhaja, da tožnica kot prodajalka prodaja tožencema kot kupcema lokal v izmeri 58,58 m2, skupaj z enim parkirnim mestom in gostinski vrt pred navedenim lokalom v velikosti 250 m2, katera izmera je bila kasneje spremenjena in označena z velikostjo 120 m2. Za toženca je bila bistvena sestavina pogodbe, da poleg lastništva na lokalu tudi vrt pripada vsakokratnemu lastniku lokala. Toženca ne bi sklenila pogodbe, če bi bila predmet prodaje le lokal v velikosti 58,58 m2 brez vrta za kupnino 680.000,00 EUR. Toženca s pogodbo nista pridobila lastninske pravice na vrtu, ker je vrt del solastnine, ki pripada lastnikom fakultete. Zaradi tožničinega lažnega prikazovanja dejanskih okoliščin, sta toženca zmotno mislila, da je oziroma da bo tožnica izposlovala pri solastnikih, da bo vrt pripadal lokalu in da bosta na ta način pridobila tudi na vrtu lastninskopravna upravičenja. Tožnica se je tudi po sklenitvi kupoprodajne pogodbe zavezala tožencema, da bo z lastniki fakultete rešila vprašanje uporabe in lastništva vrta, takšne pogodbene zaveze pa ni izpolnila, ker je kasneje pričela zatrjevati, da so razmerja med solastniki v fakulteti že urejena, in da zaradi že sklenjene kupoprodajne pogodbe takšnih razmerij ne more urediti, ker ni več lastnica lokala. Po primopredaji lokala ni bil sklenjen noben sporazum o uporabi in solastnini skupnih prostorov, kar je bil pogoj za plačilo preostanka kupnine na podlagi primopredajnega zapisnika. Tožnica je tožencema zatrjevala, da vrt pripada lokalu, zato pogoj v primopredajnemu zapisniku, da bo takšno stanje vzpostavila tožnica ni nemogoč pogoj, saj je bila tožnica seznanjena z vsemi okoliščinami vezanimi na lastništvo vrta, ki se niso spremenile v nobeni fazi sklepanja in realizacije pogodbe. Tožnica se je s primopredajnim zapisnikom zavezala, da bo uredila lastniška razmerja med lastniki stavbe, ki bo skladen s pogodbo, da v naravi predstavlja solastniški delež 7/10000 vrt, ki pripada vsakokratnemu lastniku lokala. Glede na opisana ravnanja tožnice, sta se toženca lahko šele nekaj mesecev po podpisu primopredajnega zapisnika seznanila, da tožnica ne bo izpolnila zaveze, da uredi pravni položaj vrta, da bo pripadal lokalu.

7. Sodišče prve stopnje pravilno ugotavlja, da je bil predmet kupoprodajne pogodbe tudi vrt, ki naj bi pripadal vsakokratnemu lastniku lokala. Takšne dejanske ugotovitve potrjujeta izpovedbi tožencev, iz katerih izhaja, da je bilo vprašanje lastništva vrta odločilni razlog, zaradi katerega sta se odločila za nakup lokala in nenazadnje tudi cena, katere vrednost kvadratnega metra znaša 11.608,00 EUR. Tožnica tudi ni opredeljeno prerekala trditev tožencev, da nepremičnine po takšni ceni, ne da bi vrt lastniško pripadal lokalu, ne bi kupila. Odločilen pa je zapis v prodajni pogodbi, iz katere ne izhaja, da kupcema pripada na zgradbi solastniški delež 7/10000 na skupnih delih stavbe (hodnikih, stopniščih, kletnih prostorih, garaži itd.), ampak pogodba navedeni solastniški delež opredeljuje na način, kot da navedeni solastniški delež predstavlja vrt, ki pripada lokalu, kjer je celo določena velikost vrta. Ob takšnem pogodbenem zapisu in ob dejstvu, da celotna nepremičnina fakultete zemljiškoknjižno še ni urejena oziroma etažirana, ob dejstvu, da je tožnica vseskozi vrt uporabljala (sicer brez izkazane pravne veljave), se izkaže kot pravilna dejanska ugotovitev sodišča prve stopnje, da sta toženca utemeljeno sklepala, da sta s prodajno pogodbo pridobila v last ne le lokal, ampak tudi vrt v ustrezni velikosti.

8. Toženca sta tudi podpisala pogodbo o neuveljavljanju napak kupcev pri prodaji nepremičnine, kjer je bilo ugotovljeno, da idealni solastninski delež nepremičnine predstavlja vrt gostinskega lokala v izmeri 120 m2 in ne 240 m2, kot to izhaja iz kupoprodajne pogodbe, saj sta izhajala iz predpostavke, da jim pripada tista površina vrta, kot sta jo videla ob ogledu. Pogodba o neuveljavljanju napak izključuje upravičenje tožencev le glede grajanja napak v zvezi z velikostjo vrta, ki presega 120 m2, ne pa grajanja pravnih napak v zvezi z lastništvom vrta. Pogodba o neuveljavljanju napak kupcev pri prodaji nepremičnine le še dodatno potrjuje, da je bil predmet kupoprodajne pogodbe tudi vrt, saj v nasprotnem ni najti razloga, zaradi katerega bi se morala toženca odpovedovati uveljavljanju napak glede izmere vrta, če vrt sploh ni bil predmet pogodbe.

9. Vrt je bil vseskozi predmet in bistvena sestavina pogodbe, zaradi katere je bila sploh sklenjena kupoprodajna pogodba, kar ne kaže le notarski zapis kupoprodajne pogodbe in pogodba o neuveljavljanju napak kupcev pri prodajni pogodbi, marveč tudi primopredajni zapisnik, iz katerega izhaja, da sta toženca znova zahtevata in pogojevala dokončno plačilo kupnine, ko bo tožnica uredila solastništvo skupnih deležev in naprav na objektu za lokal, ki je predmet kupoprodajne pogodbe, kar dodatno potrjuje izpovedbe tožencev, da sta vseskozi zahtevala od tožnice, da uredi pravni status vrta, ki bo pripadal lokalu, ker je to bila bistvena sestavina kupoprodajne pogodbe. Pritožbena trditev, da naj bi M. Z., ki je sestavljal kupoprodajno pogodbo potrdil, da vrt ni bil predmet kupoprodajne pogodbe, je že iz navedenih razlogov neutemeljena, kar pa tudi ne izhaja iz njegove izpovedbe, iz katere izhaja le, da je pogodbo zapisal na podlagi zahtev svoje stranke (tožnice in njene matere).

10. Lastništvo vrta, ki naj bi pripadal lokalu je bila bistvena sestavina pogodbe, zato je lahko kot edina sankcija le razveljavitev pogodbe, tako upoštevaje namen tožencev ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe, kakor tudi glede na ravnanja tožnice, ki ni dala nobenega konkretnega predloga, iz katerega bi bilo moč razbrati, da bi se strinjala z znižanjem kupnine, kar potrjujejo tudi neuspešna poravnalna pogajanja.

11. Tožnica je vedela za okoliščino, da vrt lastninskopravno ne pripada lokalu, tožencema pa je zatrjevala drugačno pravno stanje in ju na ta način prevarala pri sklenitvi kupoprodajne pogodbe. Že priložene listine, izpovedbe tožencev, predvsem pa povsem nejasni (nerazumljivi) odgovori tožnice in njene matere na konkretna vprašanja prvega sodišča, kaj sta tožencema prodajali kot predmet kupoprodajne pogodbe in kakšen status je imel vrt, potrjujejo ugotovitve sodišča prve stopnje, da je tožnica s svojimi ravnanji prevarala toženca k sklenitvi kupoprodajne pogodbe, kljub dejstvu, da imata toženca izkušnje pri nakupih in prodajah nepremičnin.

12. Pogoj v prevzemnem zapisniku ni nemogoč, je le posledica zahteve tožencev, da tožnica v skladu s pogodbenim dogovorom izpelje in uredi lastništvo vrta, ki bi pripadal lokalu, zato so neutemeljeni ugovori, ki jih navaja tožnica, da ni mogla izpolniti pogoja, ker pravni subjekti, ki so bili navedeni v zapisniku več niso obstajali, in ker je bil med lastniki že sklenjen takšen sporazum. Navedeni zapis (pogoj) le še dodatno potrjuje trditve tožencev, da je bil namen tožnice tudi pri plačilu zadnjega obroka znova zavajati tožnika, da bo lastništvo vrta pravnoformalno urejeno, in da bo pripadal lokalu.

13. Toženca sta pravočasno vložila tožbo, saj sta šele nekaj mesecev po podpisu primopredajnega zapisnika od tožnice prejela dokončno zavrnitev, da bo uredila vprašanje lastništva vrta, ki bi pripadal lokalu. Toženca bi lahko sprejela stanje v naravi, kot to zatrjuje pritožba, in če bi bilo temu tako, njun zahtevek ne bi bil utemeljen, vendar iz izpovedbe tožencev, priloženih listinskih dokazov in zaslišanja prič (2) in nenazadnje posredno tudi iz zaslišanja tožnice in njene matere izhaja, da takšnega neurejenega stanja glede uporabe in lastništva vrta nista sprejela, zato se izkaže kot utemeljena sankcija razveljavitev pogodbe, kot sta jo predlagala v nasprotni tožbi. Toženca sta od tožnice utemeljeno pričakovala, da bo pravico uporabe vrta oziroma lastništvo vrta, ki bi pripadalo lastniku lokala, uredila z ostalimi (so)lastniki na način, da bo vrt vedno brez omejitev v uporabi gostinskega lokala, ki sta ga toženca kupila. Toženca bi lahko sprejela stanje v naravi, vendar ga nista. Zmota ni nastala zaradi njunega malomarnega ravnanja, ampak zaradi namernega ravnanja tožnice in njene matere kot pooblaščenke (ki je kot nekdanja lastnica aktivno sodelovala v postopku prodaje), ki sta tožencema povzročili zmoto o predmetu prodaje. Razlogi za zmoto zato niso na strani tožencev. Toženca sta s svojimi ravnanji, plačilom kupnine vseskozi potrjevala namen, da izpolnita obveznosti iz kupoprodajne pogodbe, zato jim ni mogoče očitati, da sta brez utemeljenih razlogov zahtevala razveljavitev pogodbe.

14. Sodišče prve stopnje je zato pravilno zavrnilo zahtevek tožnice za plačilo preostanka kupnine, saj tožnica ni izpolnila pogoja iz primopredajnega zapisnika, ki ni nemogoč, pri tem pa se sodišče prve stopnje pravilno sklicuje na določbi 59. in 60. člena Obligacijskega zakonika (3). Pravilna je tudi ugotovitev sodišča prve stopnje, da je bila pogodba na razveljavitev vložena pravočasno v roku enega leta, ko sta toženca izvedela za razlog izpodbojnosti in pri tem se sodišče prve stopnje pravilno sklicuje na določbo prvega odstavka 99. člena OZ, pravilna pa je tudi ugotovitev, da je tožnica povzročila pri tožencema zmoto in jih držala v zmoti, in da sta zato toženca upravičeno zahtevala razveljavitev pogodbe na podlagi prvega odstavka 49. člena OZ. Prvo sodišče je tudi pravilno priznalo zakonske zamudne obresti in pri tem upoštevalo da je bila tožnica kot pridobiteljica nepoštena pri sklepanju kupoprodajne pogodbe (193. člen OZ).

15. Na podlagi tretjega odstavka 111. člena OZ velja, če imata obe stranki pravico zahtevati vrnitev danega, veljajo za vzajemno vračanje pravila, ki veljajo za izpolnitev dvostranskih pogodb. Navedeno pomeni, da vsaka stranka lahko odkloni vračilo, dokler ni pripravljena vrniti tudi druga stranka. Tožnica je podala ugovor sočasnega vračila na naroku dne 28. 3. 2012 (4), kar bi moralo prvo sodišče pri svoji odločitvi upoštevati. V navedenem delu je zato pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje v navedenem delu spremenilo.

16. Pritožbeni uspeh tožnice je zanemarljiv glede na obseg izpodbijanja, tožena stranka ugovoru sočasne izpolnitve opredeljeno tudi ni oporekala na naroku 28. 3. 2012, zato ni bilo podlage za spremenjeno odločitev o povrnitvi pravdnih stroškov, ki jih je tožnica dolžna povrniti tožencema na podlagi sodbe sodišča prve stopnje, prav tako pa tožnica s pretežnim delom pritožbe ni uspela, zato mora kriti tudi sama stroške pritožbenega postopka, enako tudi toženca, saj glede na vsebino, odgovor na pritožbo ni bil potreben.

(1) V nadaljevanju ZPP.

(2) Posebej izpovedbe A. Š., glej stran 115-117. (3) V nadaljevanju OZ.

(4) Glej stran 235.